Акт оценки стоимости

Акт оценки рыночной стоимости имущества. Методы оценки

Оценка рыночной стоимости имущества выполняется в несколько этапов:

• подписание договора на оценку имущества,
• визуальный осмотр имущества,
• сбор информации по объекту и ее аналитика,
• выбор метода оценки,
• составление отчета (акта) об оценке стоимости имущества.

Кроме визуального осмотра объекта оценки, оценщик проводит работу по сбору информации о количестве собственников, наложенных арестах и ограничениях на пользование имуществом и т.д.

Метод оценки рыночной (сравнительной) стоимости имущества включает в себя сбор информации об аналогичных объектах на рынке, и установившихся на них ценах. Полученные сведения сравниваются с имеющимся объектом оценки.

Оценщик опираясь на полученные сведения выводит рыночную (сравнительную) стоимость имущества. Рыночная оценка используется также в рамках региональной налоговой политики (налог на имущество).

Методы оценки имущества

Кроме рыночного (сравнительного) метода оценки имущества существуют затратный и доходный методы.
Затратный метод состоит из нескольких шагов. На первом шаге устанавливается величина рыночной стоимости имущества, затем определяется валовая стоимость замещения. Третьим шагом устанавливают износ имущества. И на четвертом, завершающем, шаге из полученной информации выводят стоимость имущества по затратному методу: от величины валовой стоимости вычитают сумму износа и добавляют рыночную стоимость имущества.

Доходный метод оценки имущества связан с определением будущих доходов от использования имущества. Определение величины стоимости по доходному методу производится в 5 этапов:

1. Определяется будущий валовой доход;
2. Вычитаются операционные издержки;
3. Определяется размер чистого операционного дохода;
4. Оценка гудвил. Гудвил определяется как разница между показателем стоимости бизнеса в целом и рыночной стоимостью его активов. Полученную стоимость гудвил оценщик умножает на коэффициент в пределах от 1 до 5;
5. Определение окончательной стоимости имущества.

Акт оценки имущества

Акт оценки имущества пишется в виде обычного письма или оформляется, как подробный отчет в зависимости от условий заключенного договора. Отчет не должен содержать двоякого толкования или вводить в заблуждение.

Акт оценки имущества содержит в себе информацию:

• сведения об объекте оценки,
• обзор рынка, к которому принадлежит объект,
• информация о примененных методах оценки,
• приводится окончательный расчет стоимости имущества,
• декларация о качестве оценки,
• список, используемых источников информации,
• документы, регулирующие оценочную деятельность,
• документы на имущество полученные от заказчика.

Отчет (акт) о проведенной работе по оценке стоимости имущества составляется в соответствии с нормами действующего российского законодательства.

Оценку принадлежащего вам имущества доверяйте квалифицированным специалистам, работающим на рынке оценочных услуг не один год.

Применение затратного подхода. Определение стоимости земельного участка. Оценка восстановительной стоимости замещения здания. Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Определение остаточной стоимости. Расчет полной стоимости объекта недвижимости.  

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.  
Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения, которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.  
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.  
Полная стоимость замещения (re-  
Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Стоимость недвижимости затратным методом может быть определена как полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или полная стоимость замещения (ПСЗ) плюс стоимость участка земли как свободного.  
Полная стоимость замещения (ПСЗ) — стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность, но из новых материалов, по новым стандартам и т.п.  
Предприятия, которые ежедневно используют в своем производстве тысячи видов материалов, испытывают затруднения в сборе информации о стоимости замещения по каждому виду отпускаемых материалов. Решение проблемы сбора и обработки информации о  
Методы оценки запасов ФИФО, ЛИФО, средневзвешенная цена, стоимость замещения. Сфера применения разных видов оценок — внешняя отчетность и для принятия решений на будущее. Установлено, что для преодоления противоречий в требованиях, следует использовать в практике предприятий либо два вида оценки либо оценивать затраты на материалы с учетом стандартных затрат.  

Принципы оценки ФИФО — первые материалы, полученные от поставщика, первыми выдаются со склада ЛИФО — материалы, поступившие от поставщика последними, первыми выдаются в производство. Средневзвешенная цена — расчетная для данного временного периода цена каждого наименования материалов стоимость замещения — это будущие затраты на возмещение израсходованных запасов нормативная стоимость — целевые затраты, планируемые в начале периода и отражаю-  
В гл. 8 обсуждаются проблемы оценки активов. Здесь возникают следующие основные вопросы я) п подлежащем оценке (измерению) признаке, или свойстве, и б) о применимой единице измерения. Актив имеет по крайней мере четыре поддающиеся оценке характеристики себестоимость, стоимость замещения (восстановления), ликвидационная стоимость и текущая приведенная стоимость ожидаемых будущих экономических выгод. Оценка может производиться как в денежных единицах, так и в единицах общей покупательной способности. В гл. 8 определяются черты каждой из перечисленных выше характеристик и единиц измерения, а также исследуются виды информации, которая может возникнуть на их основе. Затрагиваются также вопросы классификации активов и определения прибыли в связи с оценкой активов.  
Образование резервов на покрытие прироста стоимости замещения активов  
Резерв на покрытие прироста стоимости замещения активов вследствие инфляции создается перечислением части отчетной суммы превышения доходов над расходами в специально созда-  
Себестоимость X Себестоимость, скорректированная на изменение уровня цен X Стоимость замещения или текущая цена X Цена продажи Экономическая стоимость X X X X  
Из таблицы мы видим, что общая сумма активов компании равна сумме обязательств плюс собственный капитал. Это равенство называется основным уравнением бухгалтерского учета (балансовым уравнением). Отсюда следует, что собственный капитал предприятия есть разница между активами и обязательствами. Большая часть проблем, вступающих перед бухгалтером и связанных с балансом, непосредственно касается активов предприятия. Мы должны помнить, что количественные оценки, приводимые в статьях баланса, не идентичны экономическим. Так, стоимость основных средств определяется на основе их фактической себестоимости, а не по их нынешней рыночной цене (т. е. стоимости замещения). То же самое справедливо и для запасов. Что касается дебиторской задолженности, то неявно предполагается, что она будет полностью погашена. Однако на практике это не всегда верно. Поэтому часто приходится «заглядывать внутрь» официальных показателей, чтобы надлежащим образом проанализировать финансовое состояние. В результате такого анализа может выясниться, является ли оценка собственного капитала компании, приводимая в финансовой отчетности, хотя бы приблизительно верной.  
Выручка от продаж Себестоимость реализованной продукции (стоимость замещения) Амортизация (120 000 дол./10) Административные расходы и расходы по реализации Чистая прибыль 170 000 120 000 12000 30 000 8 000  
Как для внутриотраслевого, так и для внутрипроизводственного сравнения финансовых показателей, одинаково справедливо то, что инфляция может привести аналитика к ошибочным экономическим оценкам. В периоды галопирующей инфляции необходима особая осторожность, желательно вести расчет финансовых коэффициентов, используя не фактическую стоимость, а стоимость замещения. Это можно сделать вышеописанным методом. В этом случае аналитик проведет различие между результатами деятельности компании, вызванными действием инфляции, и управленческими решениями менеджеров. Только таким путем аналитик может противопоставить бухгалтерскую норму прибыли на инвестиции экономической. Иначе говоря, апельсины надо сравнивать с апельсинами, а яблоки с яблоками, если, конечно, мы хотим сделать достоверные выводы из сравнения.  

Амортизацию вычитают из накоплений с тем,.чтобы получить налогооблагаемую базу для ставки 50%. Если нет инфляции, то амортизационные отчисления представляют собой «стоимость» замещения инвестиций после того, как они «износятся». Поскольку номинальный доход, который облагается налогом, есть реальный доход, последний столбец представляет собой реальные денежные потоки после налогообложения. Внутренняя норма прибыли которая уравнивает текущую стоимость денежных притоков с издержками проекта, составляет 12,6%.  
III. Неудобство в использовании рыночных цен в качестве учетных приводит к попыткам как-то стабилизировать их, привести к более статичному и достоверному виду. Иногда, к примеру, говорят о ликвидационной стоимости, т.е. такой, по которой ОХД возможно ликвидировать, или стоимости замещения (восстановительной), т.е. такой, по которой объект можно заместить аналогичным (что достигается путем приобретения или строительства нового объекта или восстановления старого). Этим нивелируются факторы, влияющие на стоимость выбытия, как-то — менеджер, партия товара и др., но изрядная доля субъективности все равно остается. По сути ликвидационная стоимость представляет собой предполагаемую стоимость выбытия текущего объекта, а стоимость замещения — предполагаемую стоимость поступления аналогичного объекта в противном случае вводить данные понятия нет смысла. Однако определить, по какой цене объект будет замещен или ликвидирован, доподлинно все равно невозможно до момента его замещения или ликвидации. Но в этот момент стоимость замещения или ликвидации оказывается равной фактической стоимости выбытия или поступления, что делает необходимость в подобных терминах сомнительной.  
Дело в том, что для получения расхождений между предполагаемыми и фактическими данными оценивать объекты по нормативной стоимости вовсе не обязательно. Достаточно просто иметь нормативные данные, чтобы в момент получения фактических произвести сравнение между ними. Это означает, что оценка уже существующих объектов по нормативной стоимости в известной мере лишена смысла. Но этого нельзя сказать относительно объектов, еще не существующих. Нам точно известно, за какую цену действительно продали тот или иной товар, мы можем сравнить продажную цену с той, за которую его рассчитывали продать, но мы не можем определить фактическую продажную цену еще не реализованного товара. Продажная цена такого товара может быть установлена только предположительно, т.е. товар может быть оценен только по нормативной продажной стоимости и никак иначе. Говоря по-другому, продажная стоимость нереализованного товара носит предположительный характер по той причине, что факт продажи еще не совершен. Примерно то же самое мы утверждали в отношении ликвидационной стоимости и стоимости замещения.  
Курсовые разницы могут возникать также от девальвации или значительного падения курса валюты, в которой выражена связанная с покупкой активов кредиторская задолженность, расчеты по которой не могут быть осуществлены при этом может не существовать способов хеджирования данных колебаний курсов. Такая ситуация может сложиться, например, при недостатке валютных средств из-за существующих мер валютного контроля или отсутствия на рынке финансовых инструментов хеджирования. В этом случае разрешен альтернативный порядок учета. В соответствии с ним курсовая разница должна включаться в стоимость активов, хотя стоимость активов не должна превысить стоимость замещения или стоимость, возмещаемую при их использовании или продаже. Таким образом, предполагается, что стоимость активов составляет сумму в отчетной валюте, которая будет уплачена при окончании расчетов. Однако подобные курсовые разницы не должны включаться в стоимость активов, если компания имеет возможность закончить расчеты или осуществить хеджирование курсовых разниц по кредиторской задолженности.  

При использовании метода восстановительной стоимости требуется указать восстановительную стоимость основных средств, стоимость замещения запасов.  
А вот вторая проблема. По мере роста инфляции остаточная стоимость основных средств все более и более отстает от жизни, т. е. балансовая стоимость занижает текущую стоимость или стоимость замещения. Поэтому схемы амортизации, основанные на балансовой стоимости, могут исказить картину изменений текущей стоимости активов.  
Обе группы данных рисуют достаточно мрачную картину, хотя действуют и некоторые компенсирующие факторы. Многие компании устанавливают сроки амортизации в соответствии с классификатором, разработанным налоговой службой, которая предлагает существенно более консервативную оценку сроков эксплуатации оборудования. Кроме того, хотя технологические изменения ускоряют процесс морального устаревания оборудования, в то же время они несут существенный рост производительности и повышение качества продукции, которые не находят отражения в стоимости замещения оборудования. Именно в тех отраслях, где величина амортизационных фондов особенно недостаточна, в последние несколько лет происходили массовые списания и уценка оборудования. Эти же отрасли отличает самая неблагоприятная динамика прибыльности. Их доля в национальном производстве падает, так что для страны не столь уж важно, насколько адекватна их политика амортизации. История когда-нибудь доскажет этот сюжет, но в общем можно сказать, что если инфляция не выйдет за уровень, допустим, в 5%, существующие ставки амортизации вполне адекватны.  
Стоимость замещения — это стоимость не копии, а аналога объекта в ценах на дату оценки с учетом его износа. В этом случае предполагается, что аналог имеет одинаковую с оцениваемым объектом полезность, объемно-планировочное решение, но построен с использованием современных материалов, строительных нормативов и оборудования. Это стоимость определяется, как правило, на основании укрупненных нормативов.  
Если же нет развитого рынка недвижимости для рассматриваемого объекта, а также если он не сдается в аренду (больницы, музеи, церкви и т.д.), то оценка в этом случае производится на основе затратного подхода. Обычно определяется стоимость замещения объекта недвижимости и вычитаются все виды износа.  
В Стандарте 4 приведены основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный Стандарт также включает определение основных целей оценки и баз оценки, а также определение различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.  
При использовании затратного подхода необходимо определить стоимость строительства объекта аналогичной полезности на дату оценки. Как отмечено выше, в этом случае можно определять либо стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта (стоимость воспроизводства), либо стоимость строительства на этом участке аналогичного объекта той же полезности (стоимость замещения).  

При оценке недвижимости определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения осуществляется  
Износ имущества — это снижение его стоимости под действием различных причин . По отношению к объекту недвижимости накопленный износ можно определить как уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта, которое может происходить в результате его физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников.  
Пои восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.  
Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. Таким образом, в одном случае подразумевается воспроизводство точной копии объекта оценки, в другом — замена его подходящим субститутом.  
Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.  
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется  
Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.  
В разных странах в те или иные периоды времени применялись два в корне отличных друг от друга подхода к отражению последствий инфляции в. финансовой отчетности. Первый можно охарактеризовать как глобальный, второй — как выборочный. В соответствии с глобальным подходом корректируются первоначальные значения всех или по крайней мере основных элементов финансовой отчетности, подверженных влиянию инфляционного изменения цен. В качестве примера можно привести методы СРР, RPA, ССА и СоСоА. В соответствии с выборочным подходом корректируются лишь отдельные элементы. Примерами являются образование резервов на покрытие прироста стоимости замещения активов, переоценка активов, метод LIFO (last-in-first-out) в учете запасов и метод ускоренной амортизации. На практике подходы эти многосложны. В данной части главы обсуждаются только их основные черты.  
К недостаткам метода стоимости замещения относится проблема субъективности применения этой техники. Как свидетельствует исследование, проведенное Ликертом и Боуэрсом (Likert and Bowers) , оценки менеджерами затрат на полное замещение штата колебались от двух до десяти величин годового фонда оплаты труда.  

Дублирование капиталовложений приводит к неэффективности и перерасходу средств. Контроль осуществляется с помощью сравнения бюд-жетируемых и фактических вложений. Для оценки адекватности страхования рассчитываются тенденция в отношении затрат на страхование к балансовой стоимости постоянных активов и отношение расходов на страхование к стоимости замещения выбывающего основного капитала.  
Для целей сравнения надо использовать издержки замещения выбывающего основного капитала вместо затрат прошлых периодов. Это дает надежную базу для сравнения, так как издержки соответствуют требуе мым инвестициям на конец периода отчетности. Оценка стоимости замещения позволяет сравнить стоимость активов и текущую производительность. Если невозможно оценить восстановительную стоимость основного капитала, стоимость активов может оцениваться на базе расчета текущей стоимости будущих денежных потоков.  

АКТ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРОДУКЦИИ

​

Предлагаемая услуга поможет оперативно разрешить спорные вопросы по определению таможенной стоимости товара, перемещаемого через границу РФ

Акт оценки стоимости может понадобиться вам в процессе оформления документов на ввоз оборудования. В таможенной практике не редкость применение процедуры, именуемой «корректировка стоимости». Для предпринимателя, занимающегося внешнеэкономической деятельностью, это означает только одно — увеличение расходов на таможенную очистку, рост себестоимости, налогов и другие неприятные вещи.

Как правило, корректировка стоимости назначается после дополнительной проверки, но в целом таможенный орган может обойтись и без таковой. К решению о корректировке приводят причины разного рода. Это могут быть явные нестыковки в сопроводительных документах, цена, заниженная по сравнению с аналогами, применение неправильного, по мнению таможни, метода определения стоимости груза и т.п. Кроме того, часто проблема с оценкой возникает при ввозе на территорию ЕАЭС оборудования бывшего в употреблении.

​

​

​

​

​

Предпринимателю не стоит забывать о том, что таможенные органы стоят на страже интересов государства, и любые сомнения в стоимости перемещаемого груза стремятся разрешить в сторону ее увеличения. Интересы предпринимателя противоположны этому стремлению, что и приводит к спорным ситуациям вплоть до судебных разбирательств.

Таможенное законодательство отличается большой сложностью, дела, как правило, рассматриваются в нескольких инстанциях. Судебная практика по корректировке стоимости свидетельствует о решениях, как в пользу таможенных органов, так и в пользу предпринимателей. Тема корректировки стоимости настолько актуальна, что неоднократно рассматривалась на пленумах Высшего арбитражного суда РФ.

При таких обстоятельствах жизненно необходим надежный акт оценки оборудования, не вызывающий сомнений ни в таможенных органах, ни в судебных инстанциях. Существует множество вариантов получить независимый акт рыночной оценки, но опыт показывает, что оптимальным решением будет акт торгово-промышленной палаты РФ.

Документ, выданный столь авторитетной организацией, никогда не вызывает возражений в любых инстанциях. Независимая оценка стоимости оборудования, проведенная специалистами Торгово-промышленной палаты, позволяет избежать проблем на самой ранней стадии — на этапе изучения дополнительных документов.

​

​

​

​

​

Преимущества нашей услуги «Акт оценки рыночной стоимости продукции.

Акт оценки рыночной стоимости, выданный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, позволяет быстро снять все вопросы по таможенной стоимости перемещаемого груза. Специалистами нашей компании уже отработан регламент взаимодействия с ТПП РФ, исключающий отказ от проведения оценки по ст. 14 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для получения акта торгово-промышленной палаты от вас требуется предоставить минимальный пакет документов для идентификации и доступа к грузу. Если речь идет об оборудовании, бывшем в употреблении, то необходимы:

• наименования изделий, производителя, серийные номера;

• год изготовления и ввода в эксплуатацию;

• паспортные данные: производительность, мощность, вес, габариты, размеры, потребление энергии и др.;

• данные о техническом состоянии: модернизации, модификации, ремонтах, консервации;

• копию контракта и инвойса на ввозимое оборудование.

Оперативность и точность РК-Консалт поможет вам защитить свои интересы и избежать корректировки таможенной стоимости ввозимой продукции.