Аренда нежилых помещений ГК РФ с комментариями

Кто такой арендатор

Термин «арендатор» происходит от слова «аренда» и относится к арендным отношениям. Аренда – это договоренность, в соответствии с которой владелец имущества или арендодатель передает собственное имущество во временное пользование другому лицу или группе лиц, которые и называются арендаторами. При этом оговариваются условия уплаты за пользование имуществом. Договоренность может быть заключена между лицами физическими и юридическими.

Таким образом, арендатором является физическое либо юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества договор аренды и получившее право владеть этим имуществом и пользоваться им в течение определенного времени. Арендатора можно назвать также нанимателем, а договор аренды рассматривать как имущественный наем.

Более строго понятие «арендатор» можно отнести к юридическому лицу, заключившему договор найма помещения. Физическое лицо, снимающее помещение, в котором оно собирается проживать, обычно называют не «арендатором», а «нанимателем».

В качестве арендатора может выступать любой человек, который платит за то, что пользуется чужим имуществом. Арендатор при этом получает ряд прав и обязательств, которые обязательно оговариваются в заключаемом арендном договоре и должны соответствовать Жилищному и Гражданскому кодексам.

С юридической точки зрения арендатор – одна из сторон арендного договора, взявшая имущество арендодателя на условиях срочного возмездного пользования в хозяйственных целях. Арендаторами могут быть организации общественные, кооперативные и государственные, а также группы граждан и отдельные граждане. Арендаторы могут объединяться в организации, являющиеся юридическими лицами и создающиеся на добровольных началах.

Новая редакция Ст. 650 ГК РФ

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Комментарий к Ст. 650 ГК РФ

Квалифицирующим (видообразующим) признаком рассматриваемого договора как отдельного вида договора аренды является специфика объекта аренды — здания или сооружения, а также нежилые помещения в зданиях и сооружениях.

Судебная практика.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Договор аренды здания или сооружения — самостоятельный вид договора аренды. Основной его признак — специфика предмета: здания и сооружения как отдельно стоящие объекты недвижимости отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

Договор аренды здания и сооружения возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный.

2. Как объекты аренды здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории (к примеру, г. N, промышленная зона, нефтеперерабатывающий завод, корпус 2)); наименования (когда оно существует — например, спортивный комплекс «Динамо», Дом журналиста, Дом актера и др.); инвентарного номера, функционального назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то — производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.

Гражданский кодекс не поясняет различий между зданиями и сооружениями. В каждом случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации).

Гражданский кодекс не придает также юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений.

Согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия «здание» и «сооружение» технически характеризуются как архитектурно-строительные объекты капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) — самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы и по функциональному назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилое здание в целом или в значительной части предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям (статья 15 ЖК РФ). Жилое здание на основе договора аренды может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Юридическое же лицо, в свою очередь, может использовать жилое здание только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

К нежилым относятся здания, предназначенные для постоянного нахождения в них людей без цели проживания и используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.

Под сооружением понимается любой иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект. Сооружения имеют техногенную природу, служат техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям, согласно требованиям органов кадастрового и технического учета, обычно относят: гидротехнические сооружения (плотины, каналы, водохранилища и проч.), объекты транспортной инфраструктуры (путепроводы, мосты, тоннели и проч.), портовые сооружения, атомные станции, тепло- и электростанции, спортивные сооружения (стадионы, бассейны) и другие инженерные сооружения.

Предметом рассматриваемого договора могут быть именно здания или сооружения в целом, а не объекты, входящие в их состав и именуемые помещениями. Объекты, входящие в состав здания или сооружения, являющиеся частью целого, могут быть отнесены как к жилым (служебная квартира в здании школы), так и к нежилым помещениям (подвальное помещение, комната под офис в административном здании либо в спортивно-зрелищном сооружении и т.п.).

Сдача внаем жилых помещений для проживания в них регулируется гл. 35 ГК «Наем жилого помещения». В отношении же правового регулирования договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, прежде всего те из них, которые относятся к аренде недвижимости, и нормы § 4 гл. 34 ГК «Аренда зданий и сооружений» не вытесняют их. Подтверждением подобного подхода служит и различие в правовом регулировании аренды и купли-продажи помещений, расположенных в здании и сооружении. Если бы законодатель, как при купле-продаже, стремился унифицировать отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений) и расположенных в них помещений, то ничто не препятствовало бы ему в этом. Достаточно было бы по аналогии с § 7 гл. 30 ГК «Продажа недвижимости» расширить круг объектов аренды и назвать соответствующий параграф «Аренда недвижимости».

Вместе с тем в правоприменительной практике на аренду нежилого помещения в составе здания или сооружения зачастую в силу аналогии закона распространяют некоторые нормы об аренде здания или сооружения. Подобного подхода не избежал и Высший Арбитражный Суд РФ, признавая подлежащими государственной регистрации не все договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений, а лишь те из них, которые заключены на срок не менее одного года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7)). (Подробнее об этом см. комментарий к п. 2 ст. 651 ГК.)

3. Комментируемая статья, как и последующие нормы § 4 гл. 34, не содержит каких-либо предписаний о субъектах договора аренды здания или сооружения. Согласно же общим положениям об аренде арендодатель по данному договору — любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней). Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом в пределах и в порядке, которые определены федеральным законодательством, осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, составляющего казну РФ, выступая арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264). См. также Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом» (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492)).

При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре наряду с арендодателем называется и балансодержатель, который не является стороной договора — арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель состоит в правоотношениях лишь с арендодателем, осуществляя техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения — унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления в отношении зданий и сооружений, приобретенных в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК, ст. 18, 19 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного (как правило, это территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом), но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, определенную его уставом. С этой целью для получения согласия на совершение сделок предприятие представляет уполномоченному государственному органу информацию о прогнозе влияния результатов сделки на повышение эффективности деятельности предприятия в разрезе производственных и финансовых показателей (см. распоряжение Минимущества России от 5 ноября 2003 г. N 6155-р «О согласовании сделок федерального государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за ним в хозяйственном ведении федерального недвижимого имущества» (Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. 2004. N 10)).

Арендатор — гражданин или юридическое лицо, но, как правило, это коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендатор жилого здания — только юридическое лицо (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ).

4. Как следует из п. 1, здание или сооружение передается «во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору». Значит, возможна аренда, при которой арендодатель сохраняет за собой правомочие владения, предоставляя здание или сооружение только во временное пользование. Так, здание общеобразовательной школы, в котором в дневное время обучаются ее учащиеся, может быть передано другому образовательному учреждению в пользование на условиях аренды, к примеру, для проведения в вечернее время учебных занятий.

5. В п. 2 закреплено соотношение специальных норм, посвященных двум видам договора аренды, предмет которых — недвижимость: договору аренды здания или сооружения и договору аренды предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входят земельные участки, здания и сооружения.

Нормы об аренде здания или сооружения применяются и к договору аренды предприятия, но только при отсутствии специальных норм в § 4 гл. 34 об аренде предприятия. Это правило призвано обеспечить в необходимых пределах единство правового регулирования названных видов договора аренды. Так, к аренде предприятия применяются положения ст. 652, 653 ГК о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения; ст. 654 ГК об арендной плате; ст. 655 ГК о передаче здания или сооружения. В то же время к договору аренды предприятия неприменимы положения о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

Установление названной выше иерархии означает также, что § 1 гл. 34 «Общие положения об аренде» применяется к аренде предприятия только при отсутствии специальных норм в § 5 об аренде предприятия и § 4 об аренде недвижимости.

Предмет договора
Основные права и обязанности
Временное пользование
Возмездность

Предмет договора

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Для заключения любого договора необходимо согласовать условие о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Определения предмета договора аренды Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако из содержания ст. 607 ГК РФ следует, что объектом аренды является имущество, которое предоставляется арендатору. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить это имущество.

  1. Предмет договора аренды — имущество, которое подлежит передаче арендатору (объект аренды).
  2. Предмет договора аренды — предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование и данные, позволяющие определенно установить это имущество (ст. ст. 606, 607 ГК РФ).

Для согласования предмета договора аренды необходимо указать следующее:

  • права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ;
  • данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).

Если условие о предмете не согласовано

В этом случае договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), т.е. не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § 1 гл. 34 ГК РФ.

Основные права и обязанности сторон

Формулировка абз. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Права и обязанности арендодателя:

  • обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
  • право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
  • право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности арендатора:

  • обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
  • обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
  • право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров. Так, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ); по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ).

Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки (ст. ст. 12, 15, 310, 406 ГК РФ).

Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон

Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку абз. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора:

  • временное владение и пользование объектом аренды за плату;
  • временное пользование объектом аренды за плату.

Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает.

Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий:

  • временное владение и пользование;
  • временное пользование;
  • возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом).

Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано

В этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ.

Временное пользование

Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Право пользования арендованным имуществом — это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах.

Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата.

Право владения арендованным имуществом — это возможность арендатора фактически обладать имуществом).

Данное право предоставляет арендатору:

  1. Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое). Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора.
  2. Возможность и право применять вещно-правовые способы защиты, установленные ст. 305 ГК РФ.

Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц.

Внимание! Право владения (законное владение) возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента фактической передачи ему объекта аренды (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование

  1. Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ «Аренда. Однако, если в соглашении указано, что имущество передается в аренду, суд может признать такое соглашение договором аренды. Слово «аренда» в данном случае толкуется как максимальный объем правомочий арендатора — временное владение и пользование имуществом за плату.
  2. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (абз. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ).
  3. Если по договору имущество передается во временное владение, но в договоре прямо не согласована передача имущества в пользование, при возникновении спора суд будет рассматривать фактические отношения сторон.

В том случае, когда арендатор фактически использует имущество, суд признает сложившиеся отношения договором аренды.

Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях:

  1. Арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества.
  2. Арендодатель хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него либо перемещать его в пространстве. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром компьютерами пользуется школа, а вечером — университет).
  3. Фактическое обладание имуществом для целей извлечения арендатором полезных свойств из него нецелесообразно или затруднительно в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию (например, при аренде каналов связи).

Пользование арендованным имуществом в соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер.

Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное пользование

В этом случае при возникновении спора суд будет рассматривать фактические отношения сторон.

Если арендатор фактически использует имущество, суд признает сложившиеся отношения договором аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2009 N А74-3344/08-Ф02-1916/09). В противном случае эти отношения не признаются договором аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08).

Возмездность

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Это означает, что арендные отношения обладают признаком возмездности. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом. Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) не только по договору аренды (ст. 606 ГК РФ), но и на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату.

Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна 0. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом.

Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно

В этом случае согласно ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы за пользование движимым имуществом — несогласованным. При ее взыскании суд будет руководствоваться ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2008 по делу N А12-10219/07-С65, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2006 N А19-36993/05-19-Ф02-4599/06-С2).

Закон наделяет арендатора транспортного средства (далее – ТС) без экипажа большим количеством обязанностей, чем в договоре аренды ТС с экипажем. Большая часть из этих обязанностей носит императивный характер, и арендатору в любом случае придется их выполнять (даже если в договоре указано иное). Однако есть обязанности, которые сформулированы в законе в виде диспозитивных норм, то есть стороны в договоре могут договориться, что эти обязанности несет арендодатель. Поэтому арендатор заинтересован в том, чтобы посредством эффективных переговоров переложить часть своих обязанностей на арендодателя.

Какие обязанности в любом случае должен выполнять арендатор ТС

Во-первых, арендатор обязан содержать транспортное средство.

Арендатор должен поддерживать надлежащее состояние ТС, в том числе проводить текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК РФ).

Это императивная норма, и от нее арендатор не может уклониться. Однако ему стоит эту обязанность конкретизировать (раскрыть) в договоре, а именно указать, что арендатор будет проводить необходимые ремонтные работы только в случае выявленной необходимости.

«1. Арендатор обязуется обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию Транспортного средства и поддержание его в технически исправном состоянии, а также в случае выявленной необходимости обеспечивать для него необходимые ремонтные работы. При этом Арендатор обязуется обеспечить ремонтные работы в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента обнаружения такой необходимости.

2. Арендатор обязуется информировать Арендодателя за 7 (семь) календарных дней до предполагаемого дня сдачи Транспортного средства для проведения ремонтных работ».

Если арендатор не выполнит эту обязанность, например, не проведет необходимый восстановительный ремонт ТС, то арендодатель сможет взыскать стоимость такого ремонта в качестве убытков (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2010 г. № 17АП-1611/2010-АК по делу № А60-41800/2009).

Указанная выше конкретизация обязанности арендатора поддерживать надлежащее состояние ТС (в виде уточнения о проведении ремонта только в случае выявленной необходимости) позволит арендатору избежать ответственности за скрытые недостатки ТС, которые могут появиться у него в процессе эксплуатации.

Во-вторых, арендатор обязан осуществлять управление транспортным средством.

Арендатор своими силами должен управлять ТС и осуществлять его как коммерческую, так и техническую эксплуатацию (ст. 645 ГК РФ). «Своими силами» означает, что арендатор полностью самостоятелен в выборе способов управления ТС и его эксплуатации. Он может нанять водителя по гражданско-правовому договору возмездного оказания услуг, либо по трудовому договору в качестве работника, либо решить этот вопрос любым иным правомерным способом.

Под технической эксплуатацией понимается физическое использование ТС. В отличие от нее понятие «коммерческая эксплуатация» означает использование ТС арендатором в целях получения доходов.

Несмотря на то что статья 645 Гражданского кодекса РФ носит название «Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации», по сути, речь идет не о какой-то дополнительной обязанности арендатора, а о том, что арендодатель не обязан оказывать арендатору услуги по управлению ТС и его эксплуатации.

Какие обязанности по умолчанию возложены на арендатора, но их можно переложить на арендодателя

Если иное прямо не предусмотрено в договоре, арендатор обязан нести следующие расходы на содержание (в общем смысле) транспортного средства (ст. 646 ГК РФ).

Во-первых, арендатор должен оплачивать расходы на содержание (в узком смысле) арендованного транспортного средства.

Сюда входят расходы на горюче-смазочные материалы, запчасти и т. д. Несмотря на то что эта обязанность и так закреплена за арендатором, стоит продублировать эту норму в договоре, чтобы подробнее конкретизировать (расписать), какие именно расходы должен нести арендатор. Например, закрепить ограничение количества работ по мойке ТС в течение определенного промежутка времени.

r />

Пример формулировки условия об обязанности арендатора нести расходы на содержание арендованного транспортного средства

«Арендатор на протяжении всего срока аренды Транспортного средства обязуется содержать его в чистоте как снаружи, так и внутри, в том числе своими силами обеспечивать его мойку, но не более двух раз в течение календарного месяца».

Во-вторых, арендатор несет расходы по страхованию ТС, включая страхование своей ответственности.

Речь идет об обязательном страховании ответственности владельцев транспортных средств в соответствии с Федеральным законом от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее – Закон об обязательном страховании). О том, в каких еще случаях организации и индивидуальные предприниматели обязаны заключить договор страхования, см. таблицу.

Как обязанность застраховать ТС, так и обязанность застраховать ответственность арендатора можно договором возложить на арендодателя. В этом случае именно арендодатель будет обязан заключить от своего имени договор страхования со страховой компанией. В договоре аренды ТС без экипажа стоит предусмотреть срок, в течение которого арендодатель будет обязан застраховать ответственность арендатора и застраховать ТС.

Арендодатель вправе заключить договор обязательного страхования, указав конкретных водителей (водителя) арендатора (п. 1 ст. 16 Закона об обязательном страховании), то есть с учетом ограниченного использования ТС. Такое ограничение влияет на уменьшение размера страховой премии (абз. 4 п. 1 ст. 16 Закона об обязательном страховании). Это правило арендатору следует учитывать в том случае, если бремя расходов по страхованию своей ответственности останется за ним. После заключения договора обязательного страхования арендодатель должен передать страховой полис арендатору.

Нужно иметь в виду, что при страховании ответственности выгодоприобретателем становится потерпевший, который обращается с требованием о возмещении вреда, причиненного его жизни, здоровью или имуществу непосредственно к страховщику (п. 1 ст. 13 Закона об обязательном страховании). По договору имущественного страхования ТС сумма убытков, понесенных при страховом случае, может быть выплачена самому страхователю – арендодателю (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

r />

Пример формулировки обязанности арендодателя застраховать ответственность арендатора ТС

Вариант 1. «Арендодатель обязан застраховать ответственность арендатора, предусмотренную Федеральным законом от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», в течение пяти рабочих дней с момента передачи Транспортного средства Арендатору по акту сдачи-приемки».

Вариант 2. «Арендодатель обязан обеспечить обязательное страхование гражданской ответственности владельца Транспортного средства (ОСАГО) и добровольное страхование Транспортного средства (КАСКО) на весь период действия настоящего договора».

В-третьих, арендатор несет иные расходы, возникающие в связи с эксплуатацией ТС. Сюда входят, например, расходы на охрану транспортного средства, уплату налогов, пошлин и сборов.

Совет: По общему правилу (если иное не предусмотрено договором) все перечисленные выше расходы обязан нести арендатор (ст. 646 ГК РФ). Хорошо, если арендатору удастся в результате переговоров убедить арендодателя разделить эти затраты (или полностью взять на себя). В таком случае эту договоренность необходимо закрепить в договоре.