Аренда по ГК

Новая редакция Ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Значение. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).

2. Характеристика. Договор аренды является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонне обязывающим.

3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество.

В редких случаях мыслимо представить ситуации, когда собственник в силу специфики предоставления имущества не утрачивает обладания им, например, при предоставлении арендатору движимого имущества в помещении, которым продолжает владеть собственник, или при сдаче в аренду отдельных помещений в принадлежащем собственнику здании.

В то же время даже при предоставлении арендатору имущества только в пользование арендатор приобретает права титульного владельца арендованного имущества и, соответственно, пользуется правомочиями, предоставленными ст. 305 ГК.

Наука.

Представляется, что передачу владения как правомочия собственника по договору нужно отличать от передачи имущества во владение (рассматривать ли его как особое вещное право или как фактическое состояние). Показательно с этой точки зрения, что в проекте Гражданского уложения Российской империи (которому было знакомо владение как особый институт вещного права) давалось определение имущественного найма как договора, по которому наймодавец обязуется предоставить нанимателю всего лишь временное пользование определенным имуществом. Предоставление арендатору владения имуществом вытекает, без сомнения, из самой сущности арендных отношений.

4. Вещно-правовые элементы в конструкции договора аренды. Договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц. Заслуживает внимания положение, содержащееся в ст. 1725 французского Гражданского кодекса, смысл которого заключается в том, что арендодатель не отвечает за самовольное нарушение посторонним лицом права пользования арендатора, который сам обязан охранять имущество от таких нарушений (подобная норма была включена в проект Гражданского уложения Российской империи). В современном российском гражданском праве норма ст. 305 ГК предоставляет арендатору как титульному владельцу, чье право основано на договоре, возможность защищать это право с помощью вещно-правовых исков.

Наличие в договоре аренды вещно-правовых элементов не означает, однако, что арендатор лишен возможности защищать свое нарушенное третьими лицами или собственником право с помощью обязательственных исков: так, если арендодатель создает препятствия пользованию уже переданным имуществом, арендатор вправе вместо негаторного иска предъявить обязательственно-правовой иск о расторжении договора (подп. 1 ст. 620 ГК РФ). Конкуренции исков в данном случае не будет, поскольку иски направлены на достижение разных результатов.

5. Существенным условием договора названо только условие об объекте аренды, т.е. о предмете договора (ст. 607 ГК РФ).

Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В.В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. ст. 610 и 614 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы — получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву.

ГК — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по финансовой аренде регулируются Законом о лизинге. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств (см. гл. X, XI Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации). Специальные правила сдачи в аренду земельных участков установлены ст. 22, 27 Земельного кодекса России и др.

2. Стороны договора — арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Понятия «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» рассматриваются в Гражданском кодексе как тождественные. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. (О толковании понятия «арендодатель» см. комментарий к ст. 608 ГК.)

Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица (включая иностранных). Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665).

3. В ч. 1 комментируемой статьи аренда имущества понимается как предоставление арендодателем арендатору правомочий временного владения и пользования либо только временного пользования. Право владения — право на фактическое, реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Право пользования заключается в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. Как правило, арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. Но допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору имущество только во временное пользование. К примеру, отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут предоставляться институту по договору аренды в пользование для проведения занятий со студентами, обучающимися на вечернем отделении.

Определение договора аренды через предоставление арендатору правомочий временного владения и пользования либо пользования применимо ко всем видам договора аренды, но содержание этих правомочий различно для отдельных видов договора аренды. Так, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст. 626 ГК РФ). При использовании земель в качестве объектов аренды арендаторы не только извлекают пользу, но и обязаны выполнять экологические и иные требования по охране земель (ст. 13 ЗК).

Требование о временном владении и пользовании выполнимо не всегда. Например, при аренде предприятия объект в целом передается временно, т.е. с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).

По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (права и обязанности возлагаются на обе стороны договора) и, как правило, консенсуальным, поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор аренды транспортных средств в ГК рассматривается как реальный, для его заключения необходимо предоставление арендатору транспортного средства (см. ст. 632, 642 ГК и комментарии к ним). В КТМ договор фрахтования судна на время (тайм-чартер), договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) сформулированы как консенсуальные (ст. 198, 211 КТМ).

4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи собственником плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является арендатор. Это — отражение общего правила ст. 136 ГК о принадлежности лицу, использующему имущество на законном основании, поступлений, полученных в результате такого использования. Его особенность лишь в том, что ч. 2 комментируемой статьи сформулирована как императивная норма, исключающая (в отличие от ст. 136 ГК РФ) иное решение вопроса о субъекте права собственности на плоды, продукцию и доходы.

Право собственности на плоды, продукцию и доходы признается за арендатором лишь при условии, что они получены от использования арендованного имущества в соответствии с договором. Если же поступления получены от использования имущества не по назначению либо вопреки условиям договора о его целевом использовании, арендатор, неосновательно приобретший плоды, продукцию и доходы, обязан возвратить их арендодателю. В подобных случаях к требованиям о возврате поступлений, полученных от подобного использования имущества, применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, поскольку арендатор приобрел имущество хотя и в связи с договором аренды, но не на основании его (см. ст. 1102, 1103 ГК и комментарии к ним).

Чтобы правильно ориентироваться в арендной сфере, нужно четко знать функции этих двух сторон.

В аренду берут помещения под офис, под склад, под торговые точки, спортивные комплексы, парикмахерские, бутики. Землю берут в аренду под пасеку, засев пшеницы, под розничное предприятие, выпас скота.

Согласно статье 606 ГК, по договору аренды одна сторона обязуется предоставить другой стороне имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Договор аренды является взаимным, консенсуальным и возмездным. Это один из самых распространенных классических типов договоров.

Чтобы правильно ориентироваться в арендной сфере, нужно четко знать функции этих двух юридических сторон.

Кто такие арендодатель и арендатор?

Арендатор — это одна из сторон арендного договора, которая берет под свою ответственность имущество арендодателя на определенный, указанный в договоре, срок.

Арендаторами могут быть все, граждане, кому исполнилось 18 лет, а также руководители учреждений государственного или частного порядка. Возможна аренда одного помещения несколькими организациями или частными предпринимателями.

Сторона арендного договора, которая предоставляет в аренду помещения или землю, имеющиеся в ее ведении или в собственности — это арендодатель.

Арендодателями, как и арендаторами, могут быть как государственные (или коммерческие) организации, так и частные лица. Следовательно, арендодатель и арендатор — это две стороны одного арендного договора.

При составлении договора об аренде обязательно вписывается сумма арендной платы и срок оплаты за арендуемый объект.

Для арендатора арендная плата — это одна из статей расхода финансового плана, а для арендодателя — один из источников дохода.

Арендатор — это заинтересованная сторона в своевременной оплате за аренду помещения, чтобы не платить штрафы за просрочку, а арендодатель заинтересован в своевременном доходе. Обеим сторонам выгодно, чтобы оплата за аренду прошла своевременно.

Землевладелец и арендатор

Землевладелец — это тот же арендодатель, только он владеет землей, либо она находится на балансе госучреждений или фермерских угодий. И эти земли распределяются желающим в аренду.

В этом частном случае арендаторы земельных участков — это одна из сторон договора аренды земли, которая берет во временное пользование какую-то часть земли или большой ее участок: под торговую точку или гектары земли под засадку овощами, фруктами, а также — под выпас большого рогатого скота или под пасеку.

Риски арендодателя

Арендодатель, прежде чем сдавать в аренду, должен изучить арендатора, с тем, чтобы наименьшим образом подвергнуть себя возможным рискам.

К рискам арендодателя относятся:
• риск перехода арендуемого объекта арендатору в собственность без ведома арендодателя;
• риск ухудшения земли или порчи помещения в арендуемый период;
• риск повреждения соседних участков земли или участков земли возле арендованных помещений, при условии, что те принадлежат другим собственникам, как результат — возможное наложение штрафов;
• риск повреждения или уничтожения построек на арендуемом участке;
• риск не забрать назад в свои владения арендуемый объект после окончания договора.

Риски арендатора

И арендатор — это сторона договора, которая должна себя обеспечить деловой характеристикой арендодателя, чтобы не прогореть с арендой, будь-то земля или помещение.

Риски арендатора — это:
• риск мошеннической операции при оформлении аренды, то есть оформление аренды с лицом, не имеющим юридических прав на сделку;
• риск получения в аренду поврежденных объектов;
• риск окончания аренды раньше планируемого срока, по желанию арендодателя, но не в пользу арендатора;
• риск потерять свои средства за ремонт помещения (или улучшения земли) арендуемого участка, поскольку эти расходы ложатся на арендодателя, как владельца данных объектов.

Во избежание рисков для обеих сторон при составлении договора об аренде, необходимо указать пункты в пользу арендодателя и арендатора, с целью обеспечения исполнения правовых норм заключенной сделки.

Внимание! Представленный текст является образцом возмездного договора аренды . Чтобы сделать документ под ваши условия воспользуйтесь шаблонами FreshDoc: Типовой договор аренды имущества или Договор аренды нежилого помещения или Договор аренды жилого помещения.

К документу применяются общие правила главы 34 ГК РФ. Согласно договору, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование определенное имущество, а арендатор обязуется принять его и своевременно платить арендную плату.

Предметом типового образца возмездного договора аренды от собственника может быть любое индивидуально-определенное имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В тексте документа обязательно должно содержаться подробное описание имущества, взятого в аренду.

Срок договора не является существенным условием. При этом действует правило, если в документе не указан срок, то любая из сторон может в любое время расторгнуть сделку в одностороннем порядке, при условии предупреждения контрагента о расторжении соглашения:

  • за один месяц в случае, если арендуемое имущество является движимым;
  • за три месяца, если арендуемое имущество является недвижимым.

Указанные сроки могут быть изменены по соглашению сторон или законом.

Принято различать срок действия возмездного договора аренды от собственника и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (данный срок устанавливается в соглашении или предполагается как разумный). Нарушение срока передачи влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и расторжения договора.

Прекращение возмездного договора аренды от собственника

Договор прекращает свое действие по истечении срока аренды, либо в связи с его досрочным расторжением, либо по решению суда.

Досрочное расторжение соглашения по инициативе арендодателя возможно по следующим основаниям:

  • использование имущества не по назначению;
  • существенные нарушения условий соглашения;
  • значительное ухудшение состояния имущества в связи с действиями или бездействием арендатора;
  • несвоевременное внесение арендной платы;
  • невыполнение обязательств по проведению кап. ремонта имущества, если это входит в обязанности арендатора, согласно условиям соглашения;
  • некоторые другие основания, в зависимости от условий конкретной сделки.

Досрочное расторжение соглашения по инициативе арендатора возможно по следующим основаниям:

  • непредоставление арендодателем имущества либо создание препятствий в его использовании;
  • выявление недостатков, препятствующих использованию имущества;
  • неосуществление арендодателем в установленный срок кап. ремонта, если это входит в его обязанности, согласно условиям соглашения;
  • непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора.

Арендатор и арендодатель могут предусмотреть в договоре и иные основания расторжения сделки.

Структура и содержание возмездного договора аренды от собственника

  1. Дата и место заключения соглашения.
  2. Наименование сторон.
  3. Предмет договора. В соответствии с договором, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение имущество за плату, а арендатор обязуется принять имущество и своевременно вносить арендную плату. Имущество указывается в Перечне арендованного, который после подписания сторонами становится неотъемлемой частью соглашения. Уточняется, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с условиями соглашения, являются собственностью арендатора.
  4. Срок действия соглашения. Договор вступает в силу с даты (или события) и действует до даты (или события). Указываются соответствующие даты (или события). Уточняется, что срок аренды имущества установлен в Перечне арендованного.
  5. Права и обязанности сторон. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается возмездный договор аренды от собственника.
  6. Порядок передачи имущества. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается сделка.
  7. Порядок расчетов. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается сделка.
  8. Ответственность сторон. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с законодательством России.
  9. Основания и порядок расторжения договора. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в одностороннем порядке по письменному требованию арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным условиями соглашения и законодательством России.
  10. Разрешение споров. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение.
  11. Форс-мажор. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение.
  12. Прочие условия. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение.
  13. Список приложений.
  14. Адреса и реквизиты сторон.
  15. Подписи сторон.

Дополнительные документы к бланку возмездного договора аренды от собственника

Заполнить и скачать бланк договора можно на нашем сайте вместе с приложениями:

  • Перечень арендованного;
  • Акт приема-передачи имущества;
  • График арендных платежей;
  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

Ещё по теме:

  • Возмездный договор аренды от собственника;
  • Договор субаренды жилого помещения;
  • Договор субаренды транспортного средства;
  • Договор аренды средств связи;
  • Договор аренды квартиры посуточно;
  • Договор аренды с индивидуальным предпринимателем;
  • Договор аренды с физическим лицом;
  • Простой договор аренды;
  • Договор аренды на 11 месяцев;
  • Договор аренды на 5 лет;
  • Договор аренды на месяц;
  • Договор аренды строительной техники;
  • Договор аренды автотранспорта;
  • Договор субаренды офиса;

Аренда — это вид предпринимательской, или профессиональной, деятельности, при которой собственник имущества (арендодатель) с целью получения прибыли передает его во временное владение и пользование или только в пользование другому лицу (арендатору) за согласованную арендную плату*.

Объектами аренды могут быть участки земли и другие обособленные природные образования, недвижимое и движимое имущество, включая здания и сооружения, промышленные и другие комплексы, оборудование, машины, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Например, можно сдать в аренду плодоносящий сад с правом сбора и продажи яблок, но нельзя сдать в аренду только яблоки, можно сдать в аренду разбрасыватели удобрений, но не сами удобрения (см. ст. 607 ГК РФ).

В учебнике рассмотрены особенности аренды различных видов имущества, за исключением аренды земли и жилых помещений.

Принципиальное отличие сдачи имущества в аренду от его продажи в кредит состоит в том, что при аренде нет перехода права собственности на имущество, обладателем которого остается арендодатель, а арендатор получает право владеть и использовать это имущество, но не продавать его, не дарить, не менять, т.е. не распоряжаться им по своему усмотрению.

Арендодатели сдают в аренду арендаторам принадлежащие им объекты по более высокой стоимости, чем они приобрели это имущество на рынке или чем оно им стоило в изготовлении. Эта разница и является доходом арендодателей.

Таблица 17.1. Терминология арендных отношений

Потребители часто предпочитают взять имущество в аренду, чем приобрести его с рассрочкой платежа. Дело в том, что продавцы в кредит также закладывают в цену свою прибыль и увеличивают ее на риск возможной неплатежеспособности покупателя. Покупатель, в свою очередь, должен найти деньги для выплаты аванса продавцу, зарезервировать в банке определенную сумму для погашения кредита или получить гарантию платежа в кредитном учреждении. С экономической точки зрения это нивелирует условия приобретения в кредит и аренды имущества.

Вместе с тем, использование аренды может дать потребителям определенные преимущества. Потребителю не всегда выгодно имущество приобретать. Например, если ему нужна бетономешалка для строительства дома, то выгодней ее взять в аренду за часть цены, чем потом, после завершения работ, продавать ее за бесценок. Или группе бизнесменов необходимо срочно слетать на площадку строительства. В этом случае им также выгоднее не покупать самолет, а взять его в аренду с экипажем. Потребитель может опасаться, что приобретенный им компьютер быстро морально устареет, а договор аренды может быть заключен на определенный срок, по истечении которого арендатор имеет право отказаться от старой модели и заключить договор аренды на более современную модель. Предприниматель может временно, в условиях повышенного спроса на его продукцию, увеличить мощность своего производства, взяв в аренду дополнительные машины или оборудование и предусмотрев в договоре право вернуть их арендодателю при снижении спроса. Широкое развитие арендных услуг значительно повышает мобильность производства и строительства, а значит, и его эффективность. Строительно-монтажные фирмы, например, могут бороться за получение заказов вне зависимости от территориального расположения их главных контор и производственных баз. Получив заказ на сооружение удаленного объекта, строительно-монтажная фирма может взять у ближайшей арендной компании все необходимые машины и механизмы для выполнения работ, а не транспортировать их за тысячи километров от своей базы.

Арендная операция для арендодателя менее опасна с точки зрения платежеспособности арендатора, чем договор купли-продажи для продавца. Арендодатель, оставаясь собственником объекта аренды, может в случае ухудшения финансового положения арендатора заявить о намерении расторгнуть договор и по решению суда физически вернуть в свое владение предмет аренды, а потом сдать его другому арендатору.

Арендатор, используя аренду средств производства, способен начать предпринимательскую деятельность с гораздо меньшим капиталом, поскольку договор аренды может предусматривать выплату арендных платежей по мере реализации арендатором продукции на рынке и получения прибыли.

И наконец, более мощной арендной компании легче, чем мелкому потребителю, получить на благоприятных условиях кредит в финансовых учреждениях на изготовление или приобретение необходимого ему имущества. Есть у аренды и ряд других преимуществ, которые будут рассмотрены позже.

Правительство США в начале 50-х гг. сумело увидеть преимущества, которые дает аренда для развития экономики. Накопленный опыт показал, что аренда стимулирует увеличение сбыта продукции, способствует развитию предпринимательства, повышает эффективность экономики и ускоряет научно-технический прогресс. Поэтому правительство США, а за ним руководство западноевропейских стран разработали и реализовали программы поощрения инвестиций в арендную деятельность, которые обеспечили более высокую норму прибыли в этой области предпринимательства.