Что лучше ячейка или аккредитив?

по открытию аккредитива в ПАО «Промсвязьбанк»

• Главная
• Избранное
• Популярное
• Новые добавления
• Случайная статья

Памятка для клиентов офиса продаж

(ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ)

Документы, предоставляемые менеджеру офиса продаж

для оформления договора участия в долевом строительстве и регистрации в УФРС:

1. паспорт клиента, свидетельство о рождении (если в сделке участвуют лица младше 14 лет). Нерезиденты РФ также предоставляют нотариально заверенный перевод паспорта, свидетельство о регистрации по месту пребывания;

2. свидетельство о присвоении ИНН;

3. если брак не оформлен – заявление, что клиент в браке не состоит– 2 экз.;

4. если приобретают квартиру оба супруга – оригинал и нотариальная копия свидетельства о браке. Для УФРС требуется предоставление только оригинала;

5. если приобретает квартиру один из супругов — нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение квартиры(подлинник + простая копия)

При оформлении согласия у нотариуса обязательно предъявить оригиналы документов: паспорт, СНИЛС и свидетельство о браке

6. если квартиру приобретает один из супругов и между ними заключен брачный договор, клиент предоставляет его подлинник + 2 нотариально заверенные копии;

7. если вы действуете как представитель, то необходима доверенность(подлинник + нотариально заверенные копии – 2 шт.), паспорт и свидетельство о присвоении ИНН доверенного лица.

8. подтверждение наличия денежных средств (выписка с расчетного счета из банка);

Одобрение ипотеки Банка.

В случае изменениякаких-либо данныхв ваших документах (смена паспорта, прописки, изменение личных данных, семейного положения и т.д.) необходимо незамедлительно уведомить офис продаж.

Памятка для клиентов офиса продаж

(ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ)

Документы, предоставляемые менеджеру офиса продаж

для оформления договора купли-продажи (предварительного договора) и регистрации в УФРС:

1. паспорт клиента, свидетельство о рождении (если в сделке участвуют лица младше 14 лет). Нерезиденты РФ также предоставляют нотариально заверенный перевод паспорта, свидетельство о регистрации по месту пребывания;

2. свидетельство о присвоении ИНН;

Если приобретают квартиру оба супруга – оригинал и нотариальная копия свидетельства о браке.

4. если приобретает квартиру один из супругов и между ними заключен брачный договор, клиент предоставляет его подлинник + 1 копия;

5. если вы действуете как представитель, необходима доверенность(подлинник + нотариально заверенные копии – 2 шт.), паспорт и свидетельство о присвоении ИНН доверенного лица;

6. подтверждение наличия денежных средств (выписка с расчетного счета из банка);

Одобрение ипотеки Банка.

В случае изменениякаких-либо данныхв ваших документах (смена паспорта, прописки, изменение личных данных, семейного положения и т.д.) необходимо незамедлительно уведомить офис продаж.

Продолжение см, на обороте.

ФОРМА ОПЛАТЫ И ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ В БАНК

по открытию аккредитива в ПАО «Промсвязьбанк»

(режим работы: п. – чт. с 10 до 16.30, пятн. с 10 до 15.30, суб.- вс. – выходной*)

1. Подойти в любое отделение ПАО «Промсвязьбанк» с паспортом

2. Открыть счет в программе «Новая Афина» (далее – «Счет»).

3. Внести**денежные средства на Счет в размере оплаты по Договору (ДДУ).

4. Подписать Заявление на открытие аккредитива в 4-х экз., 2 экз. из которых забрать для подписании ДДУ, 2 экз. остаются в Банке.

* во время, отличное от указанного, аккредитив может быть открыт по согласованию с руководителем ИЦ

** В случае, если денежные средства должны прийти из другого Банка:

— открывается дополнительный счет в Ритейле+ интернет-Банк,

— уточняются реквизиты перевода в Промсвязьбанк на этот счет,

— тарифы и сроки перечисления из своего Банка,

— по факту мониторинга прихода денег в интернет-банке можно обращаться в Промсвязьбанк для подписания Заявления на открытие аккредитива (деньги для аккредитива должны быть переведены на счет «Новая Афина» !!)

По вопросам, связанным с аккредитивом, можете обращаться в Ипотечный центр (ИЦ):

При заключении крупной сделки, например приобретение нового дома, каждый стремиться обезопасить себя с финансового бока. Одним из популярных способов является аккредитив. В его особенностях и принципе работы, мы разберемся на примере Промсвязьбанка.

Что такое аккредитив?

Аккредитив — это способ расчетов, при котором финансовая организация берет на себя безотзывное обязательство по оплате дорогих товаров и услуг (недвижимость, автомобили, производственное оборудование и другое). Как только продавец исполнит свои обязательства и подтвердит их документально, банк переведет на его счет оговоренную сумму.

Особенности

Такой тип расчетов очень распространен в странах Европы и Америке, а в России только набирает популярность. Однако все больше клиентов ПСБ хотят иметь надежного посредника при заключении сделки, поэтому заказывают данную услугу. Это дает им такие преимущества:

• снижение финансовых рисков;
• возможность не вносить предоплату;
• соблюдение международных правил в сделки;
• при форс-мажоре деньги будут перечислены обратно покупателю.

Для продавца аккредитив выгоден тем, что выступает гарантией оплаты услуг и товаров.

Главная особенность заключается в том, что банк работает только с документами, а не с товарами, которые предъявлены к оплате. Чтобы получить деньги, продавец должен предоставить полный пакет документов, который прописан в договоре.

Данный способ имеет некоторые недостатки. Главный из них — сложность в расчетах. Чтобы упростить и ускорить сделку, продавец и покупатель должны обслуживаться в одном финансовом учреждении. Получить деньги клиента исполнитель может при точном выполнении своих обязательств. Любая непредвиденная ситуация может привести к срыву всей операции. Эти моменты стоит учитывать, оформляя аккредитив.

Что лучше: ячейка или аккредитив?

Некоторые клиенты Промсвязьбанка не могут определиться, воспользоваться им аккредитивом или арендовать банковскую ячейку. Их сравнительный анализ приведен в таблице:

Критерий	Ячейка	Аккредитив
Цена услуги	3 тысячи в месяц + залог за ключ	2,5 тысячи рублей
Срок действия	1 месяц	До окончания сделки
Наличные средства	Требуют заказа и транспортировки	Не требуются
Пересчет наличных средств	0,2% от суммы	Нет

Как работает аккредитив?

Прежде всего, покупатель должен обсудить данный вариант расчетов с продавцом. Если соглашение было достигнуто, есто стоит задокументировать. Только после этого стоит обращаться в Промсвязьбанк. Открытый в нем аккредитив работает по следующей схеме:

1. Банк открывает специальный счет.
2. Клиент кладет на него деньги, сумма которых оговорена в договоре.
3. Продавец предоставляет в банк документы.
4. Банк проводит анализ бумаг на легальность, достоверность, правильность.
5. Если никаких нарушений не было выявлено, банк отправляет деньги или уведомление продавцу, что выполнит операцию в установленную договором дату.
6. Товарные документы передаются покупателю.

Если получатель отказался от средств или срок сделки истек, то аккредитив закрывается.

Как оформить?

Чтобы воспользоваться услугой, клиент должен лично посетить отделение банка. Там менеджер проводит открытие основного счета и дополнительного аккредитива — именно на него будут зачислены средства по сделке. После этого покупатель составляет договор и оговаривает в нем условия расчетов с продавцом. Далее сделка будет проходить под контролем Промсвязьбанка.

Стоимость

Расценки Промсвязьбанка лояльные. Открытие аккредитива обойдется в 2,5 тысячи рублей. Весомым плюсом является то, что стоимость фиксированная. То есть она не зависит от суммы сделки, вида операции и срока действия.

Каждый владелец такого счета может получить комиссию со сделки. Ее размер может достигать 200 тысяч рублей.

Таким образом, аккредитив — это хорошая альтернатива банковским ячейкам. Финансовая организация отслеживает выполнение продавцом всех условий договора, что исключает возможные риски и обеспечивает полную безопасность.

Последнее обновление: 14.09.2020

Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

На первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

Для Договоров долевого участия (ДДУ), с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков стало обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – счет эскроу (подробнее – по ссылке).

На вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь часто рассчитываются за квартиру наличными, немного реже – по безналу (например, если квартира покупается в ипотеку или с помощью субсидий).

Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при «альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

Купить квартиру и сдать в аренду – выгодно ли это? Расчеты и ответ в этой заметке.

Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

1. Банковская ячейка;
2. Аккредитив.
3. Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса).

Первый способ используется при расчетах наличными деньгами, второй и третий способы – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим все три способа по порядку.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Расчеты за квартиру через банковскую ячейку

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру в сделках купли-продажи на «вторичке» является расчет наличными с помощью банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых «альтернативных» (когда происходит одновременная покупка и продажа нескольких квартир).

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище-бункере банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем (важно!), банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность расчетов через ячейку при покупке квартиры.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки, когда он может это сделать, и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки (т.е. получит к ней доступ). Если же по истечении заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад. При этом, в течение того же заданного срока сам Покупатель не имеет доступа к ячейке.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра, печатью и подписью регистратора, и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию и квартира перешла в собственность Покупателя.

♦ Пример печати с подписью регистратора и штампа Росреестра на договоре ♦
(Жми! И откроется пример во всплывающем окне.)

Примечание! Если регистрация сделки была электронной (в том числе, когда нотариус передает в Росреестр заверенные им документы по электронным каналам связи), то обратно договор возвращается тоже в электронном виде. Здесь уже штампа Росреестра, печати и подписи регистратора на договоре не будет. Это обстоятельство надо учитывать при оформлении условий доступа к ячейке с деньгами.

Если электронной регистрацией занимался нотариус, то он сам потом подшивает дополнительный лист с номером и датой регистрации к договору и удостоверяет их своей подписью и печатью. В банке должны быть в курсе этого, чтобы не блокировать доступ Продавца к ячейке.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры. Некоторые включают в условия доступа еще и Выписку из ЕГРН, где в качестве собственника уже фигурирует Покупатель.

Удобство и безопасность расчетов в сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются (счетчики и детекторы купюр предоставляет банк) и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Договор аренды банковской ячейки для сделки с квартирой может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке). Или – оставлен на ответственное хранение в самом банке.

Кто как это решает на практике – у кого хранится ключ от банковской ячейки – можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности.

Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник, например, форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа. Другой случай для совместного доступа – если в результате непредвиденных обстоятельств понадобилось увеличить срок допсоглашения или изменить условия доступа к ячейке.

♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦
(Жми! И откроется тебе схема передачи денег через ячейку во всплывающем окне)

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов в сделках с недвижимостью. В тех банках, где есть депозитарий (депозитарное хранилище), сотрудники всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – (СЕРВИСЫ).

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 2-3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (3-5 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Образец Договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему можно скачать (СЕРВИСЫ).

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

Как происходит передача денег в альтернативных сделках купли-продажи квартир (алгоритм действий) – см. по указанной ссылке.

Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Еще один совет для Покупателя – уточняйте размер банковских ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за покупку трехкомнатной квартиры в Москве.

ВИДЕО: Нюансы расчетов за квартиру через банковскую ячейку

— В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката.

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со специального (аккредитивного) счета платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки (см. выше), но в ячейке расчет наличными, а здесь – безналом.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив обычно применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя.

♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦
(Жми! И откроется тебе алгоритм работы аккретитива во всплывающем окне)

Стоимость проведения расчетов по сделке через аккредитив сопоставима со стоимостью расчетов через банковскую ячейку. Сравнить цены и условия можно в разделе «СЕРВИСЫ».

Банковские услуги расчетов через аккредитив (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – (СЕРВИСЫ).

Подробнее о процедуре открытия аккредитива, проведении расчетов через него (с образцами заявлений и договоров), о плюсах и минусах аккредитивной формы расчета – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Какие документы для раскрытия аккредитива на практике представляются в банк, а также о всяких нюансах таких расчетов, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Что нужно знать о налогах и налоговых вычетах при совершении сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Расчеты через нотариуса

При оформлении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – ), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

Открытый депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с этого депозита. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе нотариуса.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

Если Покупатель берет ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода).

В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

А самому Покупателю, при любом способе передачи денег за квартиру, нужно помнить, что после расчетов у него на руках от Продавца должна остаться расписка в получении денег (подробнее о ней – по ссылке).