Что такое обратная ипотека?

Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являются банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, рефинансирующие организации, в том числе

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), ипотечные брокеры, страховые компании, специализированные депозитарии, застройщики и риелторы, заемщики, рейтинговые агентства и др.

Банки оказывают непосредственное влияние на динамику развития рынка ипотеки в целом, а также отражают сложившуюся ситуацию в этой области. Например, многие кредитные организации в годы кризиса сворачивают свои ипотечные программы и, наоборот, в годы финансовой стабильности наращивают объемы кредитования.

Все ипотечные программы банков, присутствующие сегодня на рынке, условно можно разделить на следующие группы:

– кредиты на приобретение квартир в строящихся домах;

– кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;

– кредиты на приобретение загородного жилья;

– нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости;

– кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);

– кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

– программы рефинансирования ипотеки.

Также ипотечные программы банков можно классифицировать в зависимости от категории клиента и выделить продукты для сотрудников бюджетной сферы, военных, молодых семей, работников социально-значимых профессий.

На начало 2012 года, по данным Банка России, из 978 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 658. Причем из них 577 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2011-м банки оформили 523 582 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 716,9 млрд рублей. Основная их доля (520 658 займов) была предоставлена в рублях – на общую сумму 697,4 млрд. Средний размер займа составлял 1,37 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2012 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 11,9% в рублях и 9,7% в иностранной валюте. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

На начало 2017 года, по данным Банка России, из 623 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 506. Причем из них 484 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2017-м банки оформили 1,09 млн ипотечных займов на 2,02 трлн рублей. Средний размер займа составлял 1,7 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2017 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 9,79% в рублях. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 15,8 года.

Сегодня безусловным лидером рынка ипотечного кредитования является Сбербанк – на его долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также ВТБ, Газпромбанк, «ДельтаКредит», Россельхозбанк и др.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП России не превышает 5%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.

Обратная ипотека популярна за рубежом, но в нашей стране этот кредитный продукт пока малоизвестен…

Эксперты Минфина считают, что обратная ипотека может решить проблему бедности и улучшить финансовое положение россиян. Мы расскажем Вам, что это за инструмент и может ли он работать в России.

Подробнее об обратной ипотеке

Фактически обратная ипотека – это кредит, предоставленный под залог недвижимости. Она направлена на пенсионеров, которые являются владельцами жилья и хотят увеличить свой доход.

Обратная ипотека работает следующим образом: пожилой человек заключает с банком договор, после чего ему предоставляют кредитные средства. Но после смерти заёмщика жильё становится собственностью банка, который продаёт его в счёт имеющейся задолженности. То есть банк возвращает себе выданные средства и проценты за счёт денег от продажи квартиры.

Заключив договор, заёмщик сохраняет право собственности на недвижимость и продолжает там жить. Его не выселяют, даже если банк уже выдал всю оговорённую сумму.

Это позволяет пожилым людям жить не только на маленькую пенсию, едва сводя концы с концами, но и раздобыть дополнительные средства от заложенной квартиры. Получается, инструмент подходит одиноким пенсионерам, у которых нет помощников и наследников.

Условия и особенности

Для выдачи обратной ипотеки заёмщик и его недвижимость должны отвечать таким условиям:

  • Возрастной диапазон – 65-68 лет. Людям более молодого возраста пользоваться этим инструментом просто невыгодно, потому что они могут прожить ещё долгое время, и суммы выплат будут очень низкими.
  • Заёмщик должен быть собственником недвижимости как минимум 3 года.
  • Объект должен располагаться на территории России.
  • Дом, в котором находится квартира, должен иметь от 4 этажей.
  • Недвижимость должна быть в надлежащем состоянии: под неликвидный объект, с продажей которого могут возникнуть сложности, или аварийное жильё кредитные средства не выдадут.
  • У квартиры может быть два владельца (например, пара супругов), но для заключения договора требуется согласие каждого из них.
  • Для одобрения ипотечной заявки все прописанные на жилплощади люди обязуются выписаться после смерти заёмщика.
  • Необходимо провести оценку квартиры и застраховать её за свой счёт.

На количество выплат ограничений нет – можно забрать всю сумму за раз, либо разбить на части и получать каждый месяц. Первое удобно, если пожилому человеку требуется дороге лечение или он хочет совершить большую покупку. Во втором случае банк обязан каждый месяц выплачивать пенсионеру оговоренную в договоре сумму. Такой вариант подходит людям, желающим получить надбавку к пенсии.

Когда пенсионер умирает, его недвижимость продаётся, и банк возвращает себе выданную сумму с процентами. Если есть остаток, его перечисляют наследникам заёмщика. Но если они хотят получить квартиру, то должны вернуть банку долг, после чего могут оформить залоговое жильё в собственность.

Как реализовывают программу в России

Разговоры об обратной ипотеке ведутся в России ещё с 2010 года, но только в 2012 году власти сделали первые шаги по её внедрению. Тогда действующее агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), являющиеся одной из структур агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), запустило проект «Обратная ипотека» со всеми вышеперечисленными положениями и условиями. Пожилым людям выдавали кредитные средства под 9% годовых. Заложив недвижимость, можно было получить до 80% от её стоимости.

Это был пилотный проект, но по его завершении шагов по реализации обратной ипотеки больше не делалось. Правительство же в случае успешности пилотного проекта было согласно разработать целую программу.

В апреле прошлого года Минфин сообщил, что готовит к запуску очередной проект по обратной ипотеке, но не озвучил даже примерных сроков его реализации. Здесь нужно проанализировать зарубежный опыт обратной ипотеки, создать законодательную базу и тщательно продумать организационные моменты, поэтому речь о внедрении инструмента в ближайшее время не идёт. Вывод таков: сегодня в России обратная ипотека не работает.

Минфин заявляет, что намерен внедрить обратную ипотеку в будущем, так как это поможет бороться с бедностью. К тому же, по словам властей, обратную ипотеку будут выдавать не только пожилым, но и малоимущим гражданам, принимая в качестве залога и недвижимость, и другое имущество.

Скачать полный текст исследования

Резюме

После интенсивного восстановления 2010-11 гг. российская ипотека может столкнуться с кризисом роста: падение интереса банков к строительным проектам приведет к дефициту новостроек. Смягчить этот эффект помогут развитие каналов продаж ипотечных продуктов и новые механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и государством

Масштабное снижение ставок по кредитам и ослабление требований к заемщикам обусловили стремительный рост ипотечного кредитования в 2010 году. Для расширения объемов кредитования на фоне слабого платежеспособного спроса на ипотеку банки были вынуждены пойти как на снижение ставок (в декабре они достигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований к заемщикам. В результате рынок предвосхитил самые оптимистичные прогнозы: объем предоставленных в прошлом году ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов 2009 года (см. график 1). В 2011 году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года.

По итогам 2010 года основные участники рынка продемонстрировали взрывные темпы роста, что привело к снижению уровня концентрации. Темпы прироста в 100 и более процентов были характерны не только для средних и мелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников из ТОП-20 (см. таблицу 1). Ужесточение конкуренции выразилось в снижении общего уровня концентрации: доля лидера рынка – Сбербанка России – снизилась с 57,7% до 48,7%, а доля ТОП-3 опустилась с 68% до 61%. При этом на рынке заметно возросла роль небольших банков (ниже 201-го места по активам): их доля повысилась с 8% до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах. Большинство крупных банков не спешат рефинансировать выданные ссуды: портфель ипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостатка в ликвидности у банков нет, а ипотечный кредит на балансе – стабильный источник дохода в отсутствие достаточного спроса на заемные средства со стороны корпоративного сектора.

По прогнозам «Эксперта РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 600-620 млрд. руб., вплотную приблизившись к результатам 2008 года (656 млрд. руб.). В отличие от 2010 года основной стимул будет идти уже со стороны спроса: к весне 2011 года подошли к концу сроки по большинству «кризисных» вкладов с повышенными процентными ставками, и на фоне растущей инфляции и ожиданий роста цен на недвижимость многие направят средства с этих депозитов на первоначальный взнос по ипотеке. Возможности банков стимулировать спрос почти исчерпаны: при текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно, а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента.

После 2011 года высока вероятность замедления темпов роста ипотечного кредитования вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита нового жилья. В 2011 — начале 2012 гг. будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было «разморожено» в 2009-2010 гг., а проекты с «нуля» за последние два года практически не запускались. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» совместно с АИЖК, после кризиса число банков, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования к заемщикам и качеству проектов (см. таблицу 2). Высокие риски жилищного строительства (см. таблицу 3) вынуждают банки нести ощутимые затраты на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением.

Для стимулирования объемов кредитования жилищного строительства необходимо развитие механизмов разделения рисков строительной отрасли между банками и государством. Существующие программы поддержки кредитования застройщиков, реализуемые через АИЖК и ВЭБ, не избавляют банки от риска незавершенного строительства и повышенных расходов на контроль исполнения проектов. В условиях избыточной ликвидности подобные программы интересны лишь отдельным участникам рынка с дорогим фондированием. Повысить интерес банков возможно за счет предложения государством инструментов по разделению специфических рисков строительной отрасли и защите прав кредиторов в судах.

В среднесрочной перспективе придать стимул ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами банков. Высокая популярность потребительских и автокредитов обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на «местах» (агентства недвижимости, строительные компании). Отсюда невысокая доля ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью. Решением данной проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлторских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволит сместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нарастить объемы ипотечного кредитования даже при неизменных объемах жилищного строительства.

Методология исследования

Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 февраля 2011 года, а также на результатах анкетирования банков и углубленных интервью с участниками рынка.

В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка предоставленных данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

В итоговый рэнкинг были включены данные 73 банков. По нашим оценкам, охват рынка составил порядка 80%. ЗАО «КБ ДельтаКредит» представило Агентству данные, соответствующие 4-му месту в рэнкинге, но в итоговый рэнкинг эти данные не были включены в связи с непредоставлением информации, необходимой для проверки их достоверности.

В рамках проекта «Эксперт РА» совместно с АИЖК провело опрос российских банков на тему «Финансирование жилищного строительства». Опрос представлял собой ответы на закрытые вопросы и углубленные интервью с представителями банков. В опросе приняли участие 24 российских банка (преимущественно представители топ-менеджмента либо руководители, курирующие профильное направление бизнеса). С текстами углубленных интервью можно ознакомиться на сайте www.raexpert.ru на странице, посвященной исследованию, с 22 апреля 2011 г.

Выражаем признательность всем компаниям и спикерам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

График 1. По итогам 2010 года объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2009 года

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

График 2. В конкурентной борьбе за клиентов банки агрессивно снижали ставки по ипотеке

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2010 году

Источник: «Эксперт РА» по результатам анкетирования и данным открытых источников информации
*Остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам не включает секьюритизированные ссуды
**Данные открытых источников информации

Таблица 2. Российские банки ужесточили подходы к управлению рисками жилищного строительства

Ключевые изменения в подходах российских банков к минимизации рисков кредитования жилищного кредитования

Переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию

Переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества (в т.ч. в рамках сдачи его в аренду)

Ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и обоснованностью затрат, в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов)

Выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль)

Приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам нежели крупным компаниям, имеющим множество проектов

Переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности) непосредственно конкретного проекта

Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами

Большее внимание к источнику погашения кредита, т.е. более глубокий анализ устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме/комплексе

В качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не выручка от продажи жилья

Повышение требований банков к внутренней системе планирования проектов со стороны заемщика

Повышенный контроль качества подготовки проектной документации

Все больше банков отдает предпочтение строительным компаниям, работающим в соответствии с 214-ФЗ

Большее внимание уделяется анализу взаимодействия заемщика с контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей и т.п.)

Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами

Источник: Эксперт РА совместно с АИЖК по итогам опроса банков

Таблица 3. По мнению банков, основными стоп-факторами на рынке кредитования жилищного строительства выступают многочисленные риски строительных проектов

Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства

Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем

Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье → невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога

Частые переносы сроков по завершению строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы

Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний и наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т.п.) → сложности в оценке качества проектов и заемщиков

Как следствие предыдущего фактора – нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности, 214-ФЗ) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов)

Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования

Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство → риск утраты залога в случае смены местной администрации

Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов

Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом

Практически полное отсутствие новых проектов в сфере жилья, недостаточная поддержка государства в освоении новых территорий под строительство жилья

Отсутствие у банков доступного фондирования соответствующей срочности

Источник: Эксперт РА совместно с АИЖК по итогам опроса банков