Что значит забронировать квартиру?

Вконтакте Facebook Twitter Одноклассники

Рыночные отношения допускают резервирование объекта за покупателем. Эту функцию успешно выполняет договор бронирования квартиры (ДБК).

Цели и задачи документа

Цель: забронировать за покупателем понравившийся объект до момента заключения сделки. Устная договорённость «придержать» квартиру может действовать 1-2 дня. Если этого недостаточно – составляется ДБК. Распространенные случаи:

  1. Когда нужно «добрать» недостающую сумму денег: оформить потребительский кредит или иной вид займа, заложить недвижимость или совершить аналогичные действия.
  2. При одобрении ипотечного кредита в банке.
  3. Для согласования сделки с близкими родственниками.

При помощи документа каждый решает задачи, связанные с планирующейся сделкой:

  1. Покупатель получает гарантию резервирования выбранной квартиры на установленный срок.
  2. Продавец придерживает квартиру на основании внесённой по договору платы, так как в случае отказа покупателя он получит компенсацию.

Эти положения обязательно исполняются обеими сторонами, в случае неисполнения, на основании норм статей 450 и 451 ГК РФ, вопрос может быть передан на рассмотрение в суд. А согласно нормам статьи 416 ГК РФ покупатель может вернуть все уплаченные деньги.

Условия и особенности договора

Согласно нормам статьи 160 ГК РФ он должен составляться в письменном виде и храниться у каждого из контрагентов на бумажном носителе. Он обязательно должен подписываться сторонами, с внесением их реквизитов в договор.

По своему функциональному назначению ДБК отличается от договоров имущественных сделок, на основании которых происходит отчуждение недвижимости. Его особенности следующие:

  • всегда имеет срочный характер;
  • действует на протяжении установленного срока;
  • по завершении срока аннулируется автоматически;
  • оплата вносится только в размере суммы, установленной за услугу бронирования;
  • не подлежит регистрации;
  • не обязывает стороны к сделке.

По преимуществу применяется, когда речь идёт о приобретении квартиры в новостройке.

Для жилья в новостройке

Договор бронирования не подчиняется действию Закона о долевом участии № 214-ФЗ. От предварительного договора долевого участия (ПДДУ) отличается тем, что заключается только в интересах покупателя и по его инициативе, что позволяет застройщику взимать с него деньги за резервирование объекта.

По ПДДУ такая оплата не предусмотрена, её взимание поставит под удар законность его заключения. То есть правовая сущность ДБК отражает нормы договора услуг.

А оплата за бронирование, если застройщик выполнил свои обязательства, рассматривается как оплата выполненных услуг и соответственно:

  • не возвращается, если покупатель отказался от сделки;
  • не учитывается в качестве аванса, если покупатель заключил сделку.

Аванс или задаток по такому договору также может взиматься, но в этом случае требуется внести отдельный пункт с указанием внесённой суммы и назначение данного платежа: аванс или задаток.

Бронирование допустимо на любом этапе сделки:

  • на стадии котлована, когда застройщик ещё не планирует заключать договора с дольщиками;
  • в течение периода заключения ДДУ – до сдачи здания актом госприёмки;
  • когда здание прошло госприёмку и выставлено на продажу застройщиком.

То есть такая процедура допускается до того момента, как квартира перешла в собственность первого покупателя.

При покупке на вторичном рынке

Для вторичного рынка недвижимости такой документ нецелесообразен, так как все необходимые функции, которые он выполняет, здесь возложены на предварительный договор купли-продажи (ПДКП), соответствующий нормам статьи 429 ГК РФ.

По ПДКП продавец обязан зарезервировать объект за покупателем без взимания дополнительной платы за бронь. Деньги вносятся в качестве аванса или задатка, а при расчёте по сделке засчитываются в стоимость квартиры.

Эксперты вторичного рынка недвижимости предупреждают, что заключения договора бронирования следует избегать. Ведь он не понуждает продавца к сделке, а при отказе покупателя от приобретения жилья, деньги остаются продавцу за предоставление услуги бронирования на установленный срок. Недобросовестному партнёру остаётся только найти причину, по которой покупатель сам откажется от такой покупки.

Исключение могут составлять ситуации, когда:

  • со стороны продавца действует представитель известной компании по работе с недвижимостью;
  • жильё относится к уникальному дизайнерскому, или элитному объекту.

Следует понимать, что деньги, уплаченные за бронирование – это потерянные деньги. И нужды в этом практически нет, так как можно заключить ПДКП.

Правила составления

Договор составляется покупателем и продавцом, или уполномоченным представителем, действующим от имени застройщика. К поверенному может обратиться и покупатель – физическое лицо, для чего понадобится обеспечить его нотариальной доверенностью. Составить договор можно при помощи юриста или нотариуса. Но обычно юридическое лицо предлагает для такой цели бланки типовых договоров, составленные юристом компании.

Договор должен содержать обязательные реквизиты, в которые входят сведения:

  • наименование документа;
  • дата и место составления;
  • сведения о сторонах;
  • Ф.И.О. и паспортные данные физического лица;
  • реквизиты и наименование юридического лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя;
  • сведения о квартире, её адрес;
  • формулировку о факте бронирования;
  • срок действия брони;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за неисполнение договорённостей.

В заключение ставятся подписи и вносятся:

  1. Данные паспорта физического лица.
  2. Реквизиты юридического лица.
  3. Ставится печать компании.

По усмотрению сторон могут вноситься дополнительные положения, актуальные для соответствующей ситуации. Также по их желанию, в соответствии со статьёй 163 ГК РФ, документ можно удостоверить нотариально.

Важные нюансы

Если документ играл роль ПДКП, и вносились деньги в качестве аванса и задатка, то следует:

  1. Отдельно прописать сумму, внесённую за услуги бронирования и сумму, внесённую как аванс или задаток.
  2. Указать, что сумма аванса или задатка после проведения сделки засчитывается в счёт оплаты.
  3. Внести положение о задатке на случай отказа от сделки с учётом норм статей 380, 381 ГК РФ. Или прописать сумму неустойки, если вносился аванс.

Кроме перечисленного, стоит обратить внимание на следующие советы экспертов:

  1. Если предложение заключить такой документ поступит от продавца вторичного рынка – его можно заподозрить в недобросовестности. Целесообразно отказаться от такого предложения.
  2. Если покупатель готов к сделке, заключение такого документа не требуется, так как ему незачем переплачивать.
  3. Если стоимость забронированного объекта указана в иностранной валюте, то лучше всего перевести её в фиксированную стоимость, иначе сделка может сорваться из-за скачка на валютном рынке, а уплаченные за бронь деньги пропадут.
  4. В договоре нужно дать максимально развёрнутую характеристику квартиры, с указанием жилой и общей площади, этажа и номера квартиры.
  5. Обязательно следует указать, что данная квартира не находится под арестом или в залоге у банка, и интересы третьих лиц данная сделка не нарушает.
  6. Ни в коем случае не уплачивать по такому договору полную стоимость квартиры, так как по нему не происходит отчуждение имущественных прав.

Перед подписанием документа, нужно проверить пакет документации продавца. А также – техническое и косметическое состояние объекта, если квартира расположена в уже достроенном доме.

Полезное видео

Рекомендуем к просмотру:

Для того чтобы зарезервировать объект для будущей сделки, можно заключить договор бронирования. В нём указываются стороны, которые впоследствии выступят покупателем и продавцом или дольщиком и застройщиком. Здесь же обязательно указывают цену квартиры и срок, в течение которого будет сохраняться бронь на неё. На квартиры вторичного рынка лучше всего заключать ПДКП, которые несёт те же функции и предусматривает бронирование квартиры за покупателем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Потенциальным покупателям квартиры в новостройке в первую очередь, как правило, предлагают заключить договор бронирования. Однако он не является обязательным. Зачем нужен этот документ, какую пользу получает от него клиент, а когда может остаться в проигрыше, разбирался Новострой-М.

Для чего нужно заключать договор бронирования

Данный тип договора наиболее востребован на рынке новостроек. На первый взгляд, квартир продается много и их должно хватить на всех, однако лучшие предложения разбираются как горячие пирожки. И вот здесь как раз поможет бронирование жилья, когда вы «закрепляете» за собой понравившийся вариант на определенный срок.

Еще один плюс такого документа – фиксация стоимости и скидки. Вас уже не беспокоит очередное повышение цен в строящемся жилом комплексе или же отмена какой-то выгодной акции: застройщик либо агентство недвижимости взяло на себя обязательство продать конкретный лот по определенной цене.

Договор бронирования также нужен в том случае, если заплатить за квартиру в полном объеме в данный момент невозможно. Например, нужно получить одобрение в банке на ипотеку. Или же предполагается схема trade-in, при которой должна состояться продажа старой квартиры.

Иногда подходящих предложений несколько, и покупателю просто надо подумать и выбрать самый лучший вариант. Даже просто на подготовку к сделке требуется 2-3 дня – здесь тоже важно, чтобы «вашу» квартиру не купили, пока вы собираете недостающие бумаги.

Таким образом, заключая договор бронирования с застройщиком/агентством, вы оставляете за собой выбранный вариант на определенный срок и фиксируете его полную стоимость. По данному договору стороны намереваются провести сделку по 214-ФЗ в течение нескольких дней или месяцев.

Сколько стоит бронирование, что в него входит?

По словам Ирины Тумановой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», бронирование может быть как бесплатным, так и платным. Например, при бронировании квартиры на срок до пяти дней застройщик скорее всего не попросит денег.

Если же срок действия договора более долгий, то стоимость может быть разной в зависимости от количества дней. Например, при покупке квартиры в ЖК «Румянцево-Парк», если клиент хочет подумать, он может воспользоваться платной бронью на 7, 15 и 30 дней. Стоимость услуги соответственно 7, 15 и 30 тыс. рублей.

При бронировании от месяца до трех придется внести гарантированный платеж в размере 2,5% от стоимости объекта. В зависимости от того, как вы договоритесь с застройщиком, эта сумма может входить в окончательную стоимость квартиры или нет.

Каждый продавец разрабатывает свой вариант договора бронирования. Как правило, в него входят:

— предмет договора. Так как точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, то для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь);

— сроки действия договора и ответственность сторон. При 100%-й оплате договор обычно заключается на короткий срок – 3-4 дня, если планируется ипотека – минимум на 2 недели, чтобы успеть получить одобрение у банка. Если это программа trade-in, то договор будет на месяц или больше. За несоблюдение договора виновная сторона несет оговоренную ответственность;

— размер предварительного взноса и условия его возврата;

— цена объекта и способ расчетов;

— реквизиты сторон.

Как уточнила Антонина Друева, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-Новостройки», часть застройщиков не предполагают заключения договоров бронирования, и объекты недвижимости, как правило, бронируются «устно» путем постановки отметки в электронной системе управления продажами. Если по истечении срока бронирования клиент откажется от покупки, то квартира снова выставляется на продажу.

Чьи интересы защищает договор бронирования

На первый взгляд, данный документ выгоден прежде всего покупателю. Фиксация цены и гарантия того, что конкретная квартира не будет продана кому-то другому – это несомненный плюс.

Но, составляя договор бронирования, застройщик либо агентство не будут действовать против себя. Поэтому перед подписанием документа нужно его внимательно изучить, особенно это касается условий возврата внесенных до сделки денежных средств.

Важно: часть уже внесенных денег при расторжении договора бронирования покупателю могут не вернуть.

По словам Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», у некоторых агентских договоров условия делятся на несколько этапов. К примеру, на 1 этапе обеспечивается бронирование квартиры, фиксация стоимости и одобрение по ипотеке. На 2 этапе – регистрация ДДУ в Росреестре.

Если клиенту были полностью предоставлены услуги по 1 этапу, но на 2 этапе он решил отказаться от сделки, то агентство имеет право удержать с него порядка 50-70% от стоимости брони. Если покупателя не устраивает это условие, он может самостоятельно идти «одобряться» в банк.

Таким образом, если в период действия договора застройщик произвел затраты, связанные с подготовкой сделки, то его отказ от возврата вознаграждения, полученного по договору бронирования, может быть обоснованным.

Однако в большинстве случаев застройщики не несут существенных материальных затрат, связанных с заключением договора, поэтому полученная сумма не удерживается. И даже если в документе прописано удержание части вознаграждения, на практике лояльные менеджеры все равно его возвращают.

Важно: стоит различать договор бронирования и договор задатка.

Как пояснил Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, если за квартиру вносится задаток, это уже совершенно другой вид договора, который прописан в Гражданском кодексе РФ, и там есть четкие условия по дальнейшей сделке купли-продажи. По договору задатка могут начисляться штрафы при отказе от покупки, так как это уже фактически начало совершения сделки.

Но и задаток тоже может быть возвращен покупателю, например, когда банк отказал в ипотеке, и клиент не по своей воле не вышел на сделку. Все зависит от условий договора, с которыми надо внимательно ознакомиться перед подписанием.

Еще один немаловажный момент. Даже если вы прописали в договоре все характеристики квартиры, обязать застройщика соблюсти их в ДДУ бывает сложно. По словам Антонины Друевой, за период бронирования проект многоквартирного дома может быть изменен и застройщик будет правомочен заключить ДДУ с параметрами, утвержденными государственными органами.

Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно через суд. Подобные исковые заявления подаются как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.

Чем различаются ПДКП и договор бронирования

В представлении некоторых покупателей договор бронирования и предварительный договор купли-продажи практически идентичны, хотя бронирование – это только фиксация квартиры на определенный период времени при подготовке к покупке, а ПДКП является сделкой.

Андрей Колочинский указал на юридическое различие этих договоров. ПДКП заключается на основании Гражданского кодекса РФ (ст. 429). Договор бронирования не опирается на какой-то закон, это документ об оказании услуги, составленный юристами.

По ПДКП стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Договор бронирования не возлагает на стороны подобных обязательств, то есть это обычное соглашение о намерениях, которые могут измениться.

Довольно часто одним из первых документов, который подписывает покупатель квартиры, становится договор бронирования. Новострой-СПб подробно рассказывает, что должно быть в нем прописано, какие могут быть последствия при расторжении такого договора и зачем заключать его, если вы намереваетесь приобрести новое жилье.

Зачем нужен договор бронирования

Далеко не каждый покупатель приходит к застройщику полностью готовым к покупке. Кому-то нужно посмотреть еще варианты, кому-то – собрать недостающие документы, получить одобрение по ипотеке или найти деньги на первый взнос. Чтобы понравившаяся квартира не уплыла в чужие руки, ее бронируют, или ставят в резерв. Для этого и заключают договор бронирования.

Данный документ позволяет клиенту закрепить за собой определенную квартиру в среднем на 5-10 дней, реже – на 2 недели. Этого времени обычно хватает на то, чтобы подать заявку на ипотеку сразу в несколько банков, получить одобрение в одном или нескольких из них, а затем выбрать наиболее подходящий по условиям вариант.

С юридической точки зрения, договор бронирования является соглашением о намерениях между покупателем и застройщиком, уточняет Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». И в большей степени он защищает интересы покупателя.

При этом договор бронирования не выступает 100% гарантом того, что клиент вернется в конкретную компанию для проведения сделки. Всегда существует небольшой процент покупателей, меняющих свое решение в последний момент, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

«Соглашение заключается, когда человек хочет еще подумать, сравнить объекты на рынке или предложения по ипотеке от разных банков. Бронь позволяет «придержать» для покупателя конкретную квартиру и зафиксировать ее цену на определенный срок»

Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж Группы ЦДС

Договор бронирования заключают часто, но не всегда. Бывают ситуации, когда клиент имеет четкое представление о том, какую квартиру он хочет купить, и у него есть с собой вся необходимая сумма полностью. В этом случае возможно сразу заключить ДДУ, минуя этап подписания договора бронирования.

Еще примерно 30% покупателей бронируют квартиры устно, без заключения платного договора бронирования, после чего оперативно переходят к оформлению договора долевого участия – такие данные приводит Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис».

В отдельных случаях, чтобы закрепить за собой определенный лот, вовсе не обязательно приходить в офис к риелтору или застройщику. Некоторые компании предлагают клиенту самостоятельно выбрать и забронировать квартиру онлайн — через личный кабинет на сайте.

В частности, «Петербургская Недвижимость». Залог оплачивается банковской картой, а после покупки квартиры возвращается обратно на счет. Это помогает экономить время и делает процесс приобретения жилья более простым и комфортным.

Что должно быть в документе

В договоре бронирования фиксируются все основные параметры квартиры – проектный номер, этаж, количество комнат, общая площадь, срок бронирования. Также указывается стоимость квадратного метра на момент подписания договора. Это выгодно покупателю, особенно в том случае, если в ближайшее время планируется повышение цен, подчеркивает Алексей Бушуев.

Несмотря на то, что договор бронирования является именно соглашением, а не основанием для оплаты конкретной квартиры, известны случаи, когда задаток покупателю отказывались вернуть или зачесть. Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, перед заключением соглашения необходимо внимательно его прочитать, и уделить особое внимание условиям возврата залога.

Если нет полной уверенности в том, что хочется купить данный конкретный лот, с заключением договора бронирования лучше немного повременить.

В соглашении должны быть обязательно прописаны следующие пункты:

— адрес дома;

— характеристики квартиры, установленные проектным планом (этаж, номер квартиры, ее площадь, площадь жилой зоны);

— полная стоимость объекта (или фиксированная цена за квадратный метр);

— срок, на который квартира ставится в резерв (он должен соответствовать сроку одобрения ипотеки в банке);

— размер предварительного взноса;

— условия его возврата.

Нелишним будет обозначить также следующие условия:

— сроки, в которые должен быть заключен ДДУ;

— условия оплаты (100% оплата, ипотека, рассрочка, субсидии и т.п.) и реквизиты;

— ответственность сторон.

«В договоре бронирования, помимо основных параметров квартиры, должны быть прописаны данные клиента, способ и дата оплаты. Если предусмотрена скидка – эта информация так же должна содержаться в договоре»

Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»

Изменение условий и расторжение договора

Условия, прописанные в договоре бронирования, в подавляющем большинстве случаев не могут меняться в одностороннем порядке. «Соглашение о бронировании действует в рамках указанного срока, в течение которого клиент принимает на себя обязательство заключить ДДУ. Если этого не происходит, то квартира снова выводится в продажу», – сообщают специалисты ГК «Полис Групп».

В случае перемены решения клиента относительно выбранной квартиры (например, если был выбран другой этаж), изменение ее параметров осуществляется путем подписания дополнительного соглашения.

Если параметры меняет застройщик, то клиент имеет право не подписывать ДДУ, уверяет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Причем, права и обязанности сторон могут быть разными в разных договорах.

«Мы всегда рекомендуем клиенту подробно прописывать условия отказа от бронирования – например, отказ банка от предоставления ипотечного кредитования. В этом случае клиент может принести соответствующие документы и вернуть сумму залоговой брони», – рассказывает эксперт.

Если ДДУ невозможно заключить по причинам, не зависящим от воли сторон, внесенные денежные средства без лишних проволочек возвращаются покупателю. Поэтому, если банк не одобрил ипотеку, а компания не хочет возвращать покупателю деньги – это повод идти в суд, считают специалисты.

«Возможность изменения согласованных в договоре параметров зависит от того, предусмотрено ли это договором. Если да, то на каких условиях. На практике застройщики обычно оставляют за собой право заменить квартиру и/или вернуть деньги («бронь»). В случае отказа покупателя от заключения ДДУ, внесенные денежные средства, как правило, остаются у застройщика. В случае расторжения по соглашению сторон, уплаченные денежные средства («бронь») обычно возвращаются покупателю»

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры»

Серьезный ли это документ

Основной смысл договора бронирования для покупателя – зафиксировать наличие квартиры и ее стоимость, а для продавца – получить обязательство о намерении совершить сделку. Но следует иметь в виду, что в правовом поле исполнение этого обязательства регулируется только гражданским кодексом. Этот документ почти всегда можно оспорить.

А что на эту тему говорит юрист? «В случае уклонения застройщика от исполнения договора бронирования, который, как было указано выше, является соглашением о намерениях, понудить его к заключению ДДУ на условиях, согласованных в договоре бронирования, маловероятно – даже в судебном порядке. Однако на практике такое случается всё же реже, чем изменение намерения потенциального дольщика в отношении покупки квартиры. Поскольку понудить потенциального дольщика к заключению ДДУ так же невозможно, у застройщика остается внесенная плата – в качестве компенсации за потерю времени. Таким образом, данный договор служит цели определенного дисциплинирования сторон, однако, в указанных пределах», – комментирует Вероника Перфильева.

В чем отличие от ПДКП

Иногда клиенты отождествляют договор бронирования и предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Это некорректно. Договор бронирования нельзя приравнивать к ПДКП, так как он изначально является соглашением сторон и не предусматривает того, что застройщик и клиент обязаны впоследствии заключить договор купли-продажи.

К тому же, ПДКП должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым законом к ДДУ, в том числе пройти государственную регистрацию в ФРС (Федеральная регистрационная служба), а также содержать все необходимые условия. Чего нельзя сказать о договоре бронирования, к которому не предъявляются столь жесткие требования.

«Предварительный договор – это фактически покупка, а договор бронирования – письменно выраженное намерение о ней»

Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»

И еще один важный момент, на который обращает внимание Катерина Соболева: предварительный договор купли-продажи может быть оформлен только в том случае, если в дальнейшем будет заключен именно договор купли-продажи, а не договор долевого участия в строительстве (ДДУ). А это возможно только в том случае, когда объект уже существует – например, жилой комплекс достроен и введен в эксплуатацию.

В последние годы в связи с новой экономической ситуацией в нашей стране наблюдается значительная миграция населения, многие граждане выезжают на работу за границу.

Для обеспечения сохранения за указанными гражданами права на жилое помещение при временном выезде в другую местность закон предусматривает в определенных случаях возможность бронирования жилого помещения.

Согласно ст. 62 ЖК РСФСР занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу — на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности — на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, — на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях. Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.

В проекте ЖК РФ предусматривается, что любое временно отсутствующее лицо (а не только тот, кто выезжает на работу в районы Крайнего Севера, за границу и т.д.) вправе требовать выдачи охранного свидетельства (брони). Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в суд (ст. 42, 43 проекта ЖК РФ).

Эта новелла нашла закрепление в жилищных кодексах некоторых субъектов Российской Федерации.

Так, в ЖК Кабардино-Балкарской Республики предусмотрено оформление охранного свидетельства (брони) во всех случаях временного отсутствия граждан, предусмотренных ст. 64 данного Кодекса (аналогичной ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР).

Согласно ст. 50 ЖК Республики Коми временно отсутствующие граждане, за которыми сохраняется право на жилое помещение, вправе требовать выдачи охранного свидетельства.

Порядок бронирования жилых помещений на территории Российской Федерации в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336.

Согласно Инструкции за нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи. Члены семьи нанимателя могут бронировать лишь ту часть жилой площади, которая приходится на их долю, а при согласии всех остальных членов семьи — все жилое помещение.

Охранное свидетельство (броня) — документ, выданный по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от ведомственной принадлежности жилого дома. Охранное свидетельство подтверждает сохранение права на жилое помещение за временно отсутствующим гражданином. Бронирование проводится в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

За военнослужащими сверхсрочной службы, прапорщиками, мичманами и лицами офицерского состава Вооруженных Сил, войск и органов государственной безопасности, а также за членами их семей в установленных законодательством случаях жилое помещение бронируется по постоянному месту жительства.

В домах и квартирах индивидуального жилищного фонда и фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов жилые помещения бронируются за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в порядке, установленном Инструкцией.

Забронированное жилое помещение учитывается в Книге учета забронированных жилых помещений по установленной форме. Для получения охранного свидетельства (брони) нанимателем (членом его семьи) или по его доверенности другим лицом подается заявление. К заявлению прилагаются: копии финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при выезде на работу по трудовому договору — копия трудового договора; в других случаях — ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации. Членом семьи работника, выезжающим к месту своей работы, подается только заявление.

Охранное свидетельство (броня) выдается гражданину в двух экземплярах. Первый экземпляр представляется им в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахождения бронируемого жилого помещения под расписку на втором экземпляре, остающемся у гражданина, забронировавшего жилое помещение.

Охранное свидетельство (броня) хранится в жилищно-эксплуатационной организации как документ строгой отчетности. При продлении времени пребывания за границей, перезаключении или продлении трудового договора и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, охранное свидетельство (броня) выдается на новый срок по заявлению гражданина с приложением документов, подтверждающих право на бронирование жилого помещения (копии трудового договора, ходатайства предприятия, учреждения, организации). Жилое помещение не бронируется:

— если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

— за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;

— за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов;

— за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.

Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в судебном порядке.

Выданное гражданину охранное свидетельство (броня) может быть признано недействительным в судебном порядке.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.

Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.

Бронирование жилого помещения нанимателем или членом его семьи должно быть произведено не позднее шести месяцев с момента выезда.

Согласно ЖК РСФСР наниматель вправе заселить забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия брони. При возвращении наниматель и члены его семьи вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором найма, а в случае отказа освободить помещение — потребовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления им другого жилого помещения.

Как и в других случаях временного отсутствия нанимателя и членов его семьи, при бронировании само по себе истечение срока действия брони и временного их отсутствия не должно служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением. В этой связи следует указать на ст. 16 Инструкции, предусматривающую, что «если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требование о возврате им помещения, договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР расторгается в судебном порядке». Представляется, что в этом случае Суд должен выяснить характер выезда гражданина из ранее занимаемого жилого помещения, причины его невозвращения и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Броня не должна использоваться в целях, противных интересам и правам нанимателя и членов его семьи.

Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом на работу в район Крайнего Севера в 1973 г. получил охранное свидетельство на комнату на период с 10 января 1974 г. по 19 апреля 1976 г., затем Солдатов в течение нескольких лет работал в Красноярском крае, проживал в общежитии.

Отменяя решения судов об отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и передавая дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала:

«Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2ч. 2 ст. 60 ЖК он сохранил право на комнату, в которой жил с матерью, судом не проверялись. Таким образом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотренным. Следовательно, решение не может быть признано постановленным на основе всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и подлежит отмене, как не соответствующее требованиям ст. 14, 50, 197 ГПК'».

Договор бронирования квартиры в новостройке имеет обеспечительный характер и является способом резервирования права потенциального дольщика на приобретение квартиры в случае, если по каким бы то ни было причинам немедленное заключение полноценного ДДУ с ним невозможно.

Файлы в .DOC:Бланк договора бронирования квартиры в новостройкеОбразец договора бронирования квартиры в новостройке

Бронирование как отсрочка ДДУ

Единственным основанием приобретения квартиры в жилом новострое является договор долевого участия, предусматривающий:

  • обязанность застройщика построить дом в соответствии с нормами, предусмотренными законом и договором;
  • обязанность застройщика передать дольщику определенную квартиру с определенным метражом на конкретном этаже;
  • обязанность дольщика внести первый взнос;
  • обязанность дольщика выплатить стоимость квартиры полностью на установленных договором условиях.

В случае, когда заключение ДДУ в силу неких обстоятельств невозможно, но при этом у потенциального покупателя есть желание приобрести квартиру именно в конкретном доме у конкретного застройщика, можно заключить с застройщиком договор бронирования квартиры.

В рамках этого договора за потенциальным дольщиком закрепляется не право на квартиру, а преимущественное право заключения ДДУ на конкретную квартиру. То есть, если в период действия брони к застройщику обратится другой покупатель, имеющий виды на ту же квартиру, в заключении ДДУ на нее ему будет отказано.

Причины для бронирования

Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:

  • временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
  • отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.

Бронь квартиры в новостройке – это условно бесплатная услуга, оказываемая застройщиком. Под условной бесплатностью понимается, что стоимость брони в случае заключения ДДУ будет включена в конечную стоимость квартиры.

Однако если потенциальный дольщик откажется от заключения ДДУ, то сумма, внесенная в качестве гарантии, перейдет в собственность застройщика как компенсация за ожидание.

Цена договора бронирования определяется по соглашению сторон, однако, как правило, не превышает 50 00 рублей. На небольшой срок (до 5 дней) бронь вполне может быть оформлена и без условия задатка.

С момента подписания договора бронирования обговоренная сторонами квартира изымается из предложений по продаже и, упрощенно говоря, ждет своего хозяина.

Процедура бронирования

Перед заключением договора желательно потребовать у застройщика для ознакомления следующие документы:

  • лицензию на производство строительных работ;
  • учредительные документы (например, выписку из реестра юридических лиц);
  • документы о праве застройщика возводить объект на конкретном земельном участке;
  • проектные документы на жилое здание.

Непосредственно при заключении договора следует ознакомиться с документом представителя застройщика, дающим ему право заключать договоры от имени застройщика. Как правило, этим документом является доверенность. Для собственного спокойствия желательно получить копию этой доверенности.

Задаток за бронь следует вносить только после ознакомления с вышеперечисленными документами.

Структура договора

Скорее всего, у представителя застройщика будет при себе типовой шаблон договора бронирования, который он и заполнит в присутствии будущего дольщика. То есть у последнего просто не будет необходимости в самостоятельном составлении договора.

Но при этом дольщику желательно иметь хотя бы общие представления о структуре и основных условиях договора бронирования. С этой целью мы разработали и сделали доступным для скачивания образец договора рассматриваемого типа.

Как и любой другой вид договоров, соглашение о бронировании квартиры в новостройке включает в себя ряд обязательных структурных элементов, а именно:

  1. дату и место составления договора;
  2. наименования (ФИО) сторон договора – дольщика и застройщика;
  3. ФИО представителя застройщика и сведения о его полномочиях;
  4. изъявление желания потенциального дольщика забронировать квартиру и согласие застройщика на оформление брони;
  5. характеристики бронируемой квартиры, включая адрес, этаж, площадь, полную стоимость и т.д.;
  6. срок действия договора бронирования. Как правило, срок бронирования не превышает 90 дней;
  7. выражение намерения дольщика и застройщика по окончании срока действия брони заключить договор долевого участия;
  8. размер задатка, срок и способ оплаты;
  9. обязательства застройщика по сохранению квартиры за будущим дольщиком на все время действия брони;
  10. условия расторжения договора;
  11. судьба задатка в случае отказа дольщика или застройщика от заключения ДДУ;
  12. штрафные санкции за неисполнение условий договора бронирования;
  13. ответственность застройщика за невыполнение условий бронирования;
  14. реквизиты застройщика;
  15. подписи контрагентов.

С учетом того, что текст договора будет предоставлен вам представителем застройщика, внимательно ознакомьтесь с тем, что в нем указано. В договоре бронирования речь может идти только о брони, не более того.

Цена договора – это исключительно сумма задатка, в которую не могут включаться дополнительные суммы за некие дополнительные услуги типа охраны квартиры, опечатывания квартиры, приобретения импортных пломб для опечатывания квартиры, оплаты услуг юриста за составление договора бронирования и т.д.