Договор найма общежития

Новая редакция Ст. 105 ЖК РФ

1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Комментарий к Статье 105 ЖК РФ

1. Предоставление жилых помещений в общежитиях подчиняется правилам ст. 105 Кодекса. Юридическим основанием предоставления жилого помещения в общежитиях и заключения соответствующего договора найма является решение, указанное в ст. 99 Кодекса, принятое субъектом, за которым общежитие закреплено на соответствующем вещном праве.

Наймодателем по договору найма жилого помещения в общежитии может быть только собственник общежития (или уполномоченное им лицо), от имени которого выступает субъект, указанный в ч. 1 ст. 100 Кодекса.

Нанимателем по указанному договору может быть гражданин, не обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит службу или учится. Поскольку для данного случая не предусмотрены специальные нормы о нанимателях, следует исходить из общего правила Кодекса об участниках жилищных отношений (ст. 4). Поэтому в рассматриваемом договоре нанимателем может быть любое физическое лицо — гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Это отличает договор найма жилого помещения в общежитии от договора социального найма, в котором нанимателем может быть только российский гражданин (см. также комментарий к ст. 49 Кодекса).

Пользование жилыми помещениями в общежитиях осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69 Кодекса. Эти статьи определяют права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма, а также права и обязанности членов семьи нанимателя (см. указанные статьи Кодекса и комментарии к ним).

В соответствии со ст. 7 Вводного закона к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Кодекса о договоре социального найма.

2. Срок договора найма жилого помещения в общежитии может быть установлен только в отсылочном условии договора, в котором можно предусмотреть, что действие договора прекращается в связи с прекращением трудовых либо служебных отношений с наймодателем или обучения студента. Конкретная дата прекращения договора будет определяться моментом прекращения соответствующих отношений, служивших условием предоставления жилого помещения в общежитии.

Например, днем прекращения трудового договора во всех случаях является последний день работы работника, за исключением случаев, когда работник фактически не работал, но за ним в соответствии с ТК РФ или иным федеральным законом сохранялось место работы (должность). Следовательно, прекращение трудового договора по любому основанию, предусмотренному ТК РФ или иными федеральными законами, происходит в последний день работы. Поэтому трудовой договор прекращается в момент окончания последнего рабочего дня (смены) соответствующего работника. В приказе (распоряжении) о прекращении (расторжении) трудового договора в качестве даты увольнения указывается последний день работы <1>. Соответствующая запись делается в трудовой книжке работника, которая наряду с приказом (распоряжением) об увольнении может иметь доказательственное значение, например, в случае предъявления иска о выселении из общежития.
———————————
<1> О прекращении трудовых отношений см. подробнее: М.Ю. Тихомиров. Увольнение с работы: Практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2009 — 2010. С. 58 и сл..

Следует учитывать, что не могут быть выселены из жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане, указанные в ч. 2 ст. 103 Кодекса.

При заключении договоров найма жилых помещений в общежитиях на практике необходимо руководствоваться типовым договором найма жилого помещения в общежитии, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Другой комментарий к Ст. 105 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы, обучения (см. комментарий к ст. 94). Такие помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

Под общежития передаются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

Согласно ч. 3 ст. 94 ЖК жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

2. Расторгается и прекращается договор найма жилья в общежитии по общим правилам (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ), а также в случаях досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок; расторжения трудового договора, заключенного без определения срока; досрочного увольнения со службы и т.д.

Как правило, расторжение договора найма влечет выселение без предоставления другого жилья. Изъятия из этого правила предусмотрены ст. 102 и 103 ЖК РФ.

Первое исключение касается случаев перехода права собственности на жилье другому собственнику (или передача общежития другому юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), если новый собственник (или юридическое лицо) является работодателем гражданина, проживающего в общежитии по договору найма (ст. 102 ЖК РФ).

Второе исключение касается граждан, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК (члены семьи лиц, погибших при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей, пенсионеры по старости, члены семьи умершего работника, инвалиды I и II групп, получившие трудовое увечье, и проч.). Указанным гражданам другое жилье предоставляется (при выселении), если они:

не имеют жилого помещения как собственники или как наниматели по договору социального найма и не являются членами семьи нанимателя либо собственника;

состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Следует обратить внимание и на ст. 13 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Эта статья предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, и состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК на учете в качестве нуждающихся или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены, если их выселение не допускалось законодательством до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

3. Согласно ст. 100 ЖК к пользованию жилыми помещениями в общежитии применяются правила ст. 69 ЖК («Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма»).

Нет сомнений, что указанные правила применимы только к семейным общежитиям, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение.

Жилищный кодекс РФ (в отличие от ЖК РСФСР) не предусматривает семейных общежитий. Вместе с тем применимость правил ст. 69 Жилищного кодекса РФ (о правах и обязанностях членов семьи нанимателя по договору социального найма) к общежитиям (в ст. 100 общежития не обозначены как исключение) позволяет вести речь об определенной регламентации вопросов в отношении семейных общежитий (см. также ст. 7 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Как правило, на практике такие соглашения составляются все чаще, но также часто совершаются и однотипные ошибки, которые доставляют участникам сделки различные проблемы в дальнейшем.

Помните, если не делать этого, то это приводит к определенным рискам для сторон, к мошенническим действиям.

Поэтому контракт должен всегда оформляться тщательным образом, а лучше обратиться к опытным юристам. Ведь специалисты проконсультируют по данному вопросу, давая развернутые ответы на любые интересующие вас вопросы.

Комната может находиться в общежитии, а также в коммунальной квартире. Что касается удобств, то они бывают общими, но в некоторых случаях, собственник помещения осуществляет перепланировку, в результате чего создавая удобства внутри.

Образец типового договора аренды комнаты в общежитии

Договор должен включать некоторые пункты, о которых стороны должны знать заранее.

Вот они:

• Наименование документа;
• Дата и место составления;
• Информация об участниках сделки;
• Характеристики комнаты;
• Сроки и стоимость;
• Права и обязанности;
• Иные условия.

Что касается последнего пункта, то здесь стороны могут самостоятельно оговорить различные условия, которые они желают включить в соглашение.

На практике многие люди и вовсе игнорируют проведение подобной процедуры, и никакого договора они не оформляют. В результате чего сталкиваются со многими проблемами в будущем, теряя свои деньги.

Помните, что как только между сторонами сделки возникнут какие-то проблемы, разногласия, то именно этот договор и позволит решить любую сложность.

Всегда можно скачать образец договора аренды комнаты, немного подкорректировать его и подписать, точно зная, что теперь вы надежным образом защищены от мошеннических действий.

Скачать бланк договора аренды комнаты в общежитии.

Скачать образец договора аренды комнаты между физическими лицами.

Скачать бланк договора аренды комнаты между физическими лицами.

Скачать образец договора социального найма муниципального жилья.

Скачать бланк договора социального найма муниципального жилья.

Особенности договора аренды комнаты в общежитии

Конечно, заключить такой договор можно лишь в том случае, когда участники сделки станут соблюдать все необходимые условия. Кроме того, обязательно нужно знать, что собственником помещений, находящиеся в общежитиях, как правило, является муниципалитет, комнаты неприватизированными.

Если внимательно ознакомиться с поправками в Жилищном кодексе, то можно понять, они разрешат переводить комнаты в частную собственность. Но здесь важно понимать, что это не такая уж и простая работа.

Образец договора аренды дома между физическими лицами.

Про образец договора посуточной аренды жилого помещения

В том случае, если комната, которая находится в общежитии, является приватизированной, то ее сдача возможна, лишь при наличии согласия владельца этой комнаты.

Сюда принято относить либо муниципалитет, либо государство, которому общежитие и было передано на баланс. Что касается одобрения заселения жильца в комнату, то в любом случае, это должно быть письменно оформлено.

Важно! Нельзя не отметить, что приватизированную квартиру, как правило, всегда можно сдать в аренду. Для этих целей принято заключать в обязательном порядке договор, соблюдая все условия и нормы.

Часто возникают ситуации на практике, когда договор не оформляется тщательным образом, основная причина кроется в том, что участники сделки не собираются исполнять прописанных условий.

Поэтому прежде чем подписать договор, следует внимательно изучить все те пункты, которые включены в него. Они являются важнейшими, и станут выступать защитой для обеих сторон.

Желательно взять с собой на сделку опытного и компетентного человека, имеющего опыт в проведении подобных сделок. Ведь тогда можно будет избежать лишних проблем и проволочек.

Отличия договора аренды комнаты в общежитии от других видов найма жилья

Есть некоторый перечень обязательств, которые и станут отличать договор на комнату от иных видов найма жилья, с ними вам необходимо ознакомиться:

• Если жилец получает в свое пользование менее шести квадратных метров жилищной площади, что не является правильным моментом, то естественно договор можно смело расторгнуть;
• Кроме того, нужно знать, что жители должны состоять в трудовых отношениях с организацией, которая и является владельцем объекта. Что же касается заселения той или иной категории граждан, то естественно это не должно допускаться вовсе;
• В тот момент, когда организация – владелец примет соответствующее решение, то ничего не мешает заключению договора найма на жилье, которое находится в общежитии. Помните, что во всех остальных случаях, сделать этого не получится;
• Выделяя типовое условие такого вида аренды, то сюда нельзя не отнести – предоставление изолированной жилищной площади. В этом случае, действительно допускается размещение нескольких лиц, но при этом не связанных между собой родственными отношениями, учитывайте этот пункт обязательно;

• Если наниматель планирует проживать не один, то все те лица, которые станут проживать вместе с ними, в обязательном порядке должны пройти процедуру регистрации. Только после этого они и станут иметь равноценные права, тем самым нести ответственность;
• Случается и такое, что заключенные договорные отношения и вовсе могут быть аннулированы.

Необходимо учесть и тот факт, что в момент, когда общежитие передается органам местного самоуправления, то автоматически меняется и статус наймодателя. Это значит, что действие арендного договора вовсе прекращается.

Лица без предоставления им нового жилья, не могут быть выселены, ведь подобные отношения потребуется переоформить, составляя договор соцнайма.

Была ли Запись полезна? 11 из 22 читателей считают Запись полезной.