Договор об участии в собственности субъекта инвестиций

ДОГОВОР

об участии Российской Федерации в собственности субъекта инвестиций №

г. Москва » » 20 г.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, именуемое в дальнейшем Росимущество, , действующего на основании доверенности от 01.01.01 г. № ОД-09/1570,

государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос»», в дальнейшем именуемая «Госкорпорация «Роскосмос», , действующего на основании доверенности /16, выступающие

от имени Российской Федерации и

акционерное общество » «,

являющееся субъектом инвестиций и именуемое в дальнейшем Застройщик, в

лице , действующего на основании Устава, совместно

именуемые в дальнейшем Стороны в соответствии со статьей 80 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом -ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» и постановлением Правительства Российской Федерации «О мерах по реализации Федерального закона «О федеральном бюджете на 2016 год» заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Российская Федерация предоставляет Застройщику бюджетные инвестиции на условиях, установленных настоящим договором, для чего Застройщик передает, а Российская Федерация принимает и оплачивает ( ) штук акций Застройщика (далее

Акции).

Характеристика Акций:

Категория: именные обыкновенные.

Форма: бездокументарные.

Способ размещения: закрытая подписка.

Срок размещения: ____________________

Государственная регистрация дополнительного выпуска:

номер _______________,

дата _________________.

Наименование органа, осуществившего государственную регистрацию:

Наименование реестродержателя: «_____________»,

Адрес реестродержателя: __________________,

Телефон реестродержателя: ___________________.

Право собственности Застройщика на Акции подтверждается

списком зарегистрированных лиц в реестре владельцев ценных бумаг от

20 г. по эмиссионному счету эмитента по состоянию на 20 г.

Застройщик гарантирует, что Акции до момента продажи не отчуждены иным лицам, не находятся под арестом, в залоге и не обременены иным образом, его право собственности не оспаривается в судебном порядке.

2. Цена Акций

Номинальная стоимость ( ) рублей за одну акцию. Стоимость акции в соответствии с ценой размещения Стороны определяют в размере ( ) рубля (-ей) за одну акцию. Общая сумма сделки по договору составляет ( ) рубля (-ей).

3. Условия предоставления бюджетных инвестиций

Бюджетные инвестиции предоставляются Застройщику на

осуществление работ по объекту капитального строительства (далее —

Объект), предельная стоимость, мощность и срок ввода в эксплуатацию которого приведены в титульном списке вновь начинаемого или переходящего объекта капитального строительства (приложение № 1, далее — титульный список) не ранее принятия уполномоченным органом Застройщика решения об увеличении его уставного капитала путем реализации дополнительного выпуска акций на сумму предоставляемых бюджетных инвестиций.

Использование предоставленных бюджетных инвестиций на цели, не соответствующие пункту 3.1. настоящего договора, не допускается. Бюджетные инвестиции перечисляются на лицевой счет для учета операций неучастника бюджетного процесса (далее — лицевой счет), открытый Застройщику в территориальном органе Федерального казначейства в порядке, установленном Федеральным казначейством, для целей, указанных в пункте 3.1. настоящего договора.

Списание средств, отраженных на лицевых счетах для учета операций неучастника бюджетного процесса, осуществляются в пределах суммы, необходимой для оплаты обязательств Застройщика, возникающих из контрактов и договоров, после проведения территориальными органами Федерального казначейства санкционирования операций в порядке, установленном Министерством финансов Российской Федерации, определяющем в том числе перечень документов, подлежащих представлению в территориальные органы Федерального казначейства Застройщиком для подтверждения возникновения денежных обязательств на основании контрактов и договоров.

Запрещается приобретение за счет полученных бюджетных средств иностранной валюты, за исключением операций, осуществляемых в соответствии с валютным законодательством Российской Федерации при закупке (поставке) высокотехнологичного импортного оборудования, сырья и комплектующих изделий, а также связанных с достижением целей предоставления бюджетных инвестиций, иных операций, определенных решениями Правительства Российской Федерации. Запрещается перечислять целевые средства, поступившие на лицевой счет, открытый в соответствии с пунктом 3.3. настоящего Договора:

— в виде авансовых платежей на счета, открытые организации, являющейся исполнителем (соисполнителем) контрактов, договоров, заключенных в рамках исполнения государственного контракта в кредитной организации, за исключением авансовых платежей по контрактам, договорам на приобретение коммунальных услуг, услуг связи, авиа — и железнодорожных билетов, билетов для проезда городским и пригородным транспортом, подписки на печатные издания, аренды в целях обеспечения деятельности Застройщика;

— в качестве взноса в уставный (складочный) капитал другой организации, если положениями нормативных правовых актов или договоров (соглашений), регулирующих порядок предоставления средств, не предусмотрена возможность их перечисления указанной организации;

— в целях размещения средств на депозитах, а также в иных финансовых инструментах, если федеральными законами не установлено иное;

— на счета, открытые Застройщику в кредитной организации, за исключением случаев оплаты:

обязательств организации в соответствии с валютным законодательством Российской Федерации;

труда с учетом начислений и социальных выплат, иных выплат в пользу работников, а также лицам, не состоящим в штате Застройщика, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации;

фактически выполненных Застройщиком работ, оказанных услуг, поставленных товаров, источником финансового обеспечения которых являются средства, при условии предоставления документов (в том числе копий платежных поручений, реестров платежных поручений), подтверждающих факт выполнения работ, оказания услуг, поставки товаров или факт оплаты Застройщиком указанных расходов, возмещения произведенных Застройщиком расходов (части расходов).

4. Права и обязанности Сторон

Российская Федерация «Роскосмос»: Обязуется утверждать проектную документацию по Объекту в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Обязуется после подписания настоящего договора перечислить средства федерального бюджета в размере, установленном пунктом 2.3. настоящего договора, на лицевой счет Застройщика, указанный в пункте 3.3. настоящего договора. Датой перечисления денежных средств считается дата списания денежных средств с лицевого счета Госкорпорации «Роскосмос». Обязуется в течение 5-ти дней с даты перечисления денежных средств, указанных в пункте 2.3. настоящего договора, письменно информировать Застройщика и Росимущество об осуществлении платежа с указанием суммы перечисленных средств и реквизитов такого перечисления. Обязуется осуществлять контроль за целевым использованием Застройщиком выделенных бюджетных средств. Вправе проводить проверки соблюдения Застройщиком условий, установленных настоящим Договором, в том числе осуществлять контрольные мероприятия за осуществлением закупок товаров, работ, услуг в целях, определенных пунктом 3.1. настоящего Договора. Вправе устанавливать требования к содержанию и формам отчетности Застройщика по выполнению настоящего Договора, а также к порядку представления отчетности. Вправе участвовать в работе по вводу завершенного строительством (реконструкцией, техническим перевооружением) Объекта в эксплуатацию. Вправе направлять представителей Госкорпорации «Роскосмос» для участия в работе комиссий Застройщика по осуществлению закупок. Начать претензионную работу в отношении Застройщика при непредставлении отчетности по формам и в сроки, установленные настоящим Договором. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации. Российская Федерация : Обязуется представлять в Госкорпорацию «Роскосмос» сведения, необходимые для ведения реестродержателем лицевого счета Росимущества в системе ведения реестра акционеров Застройщика. Обязуется принять Акции в установленном порядке от имени Российской Федерации. В течение 10-ти дней с момента получения от реестродержателя уведомления о проведении в реестре акционеров операции по лицевому счету Застройщика — Росимущество обязуется письменно уведомить Госкорпорацию «Роскосмос» об исполнении Застройщиком обязательства по передаче акций в собственность Российской Федерации по настоящему договору с приложением соответствующего уведомления регистратора. Вправе в установленном порядке организовывать проведение инициативного аудита Застройщика с обязательным извещением Госкорпорации «Роскосмос» о результатах проведенного аудита.

4.3. Застройщик обязуется:

Организовать разработку проектной документации для выполнения работ и проведение инженерные изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, а также проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий без использования на эти цели бюджетных инвестиций.

Организовывать проведение проверки достоверности определения сметной стоимости Объекта без использования на эти цели бюджетных инвестиций, в порядке, установленном Положением о проведении проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета».

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6

Роман Янковский — преподаватель юрфака МГУ им М.В. Ломоносова, партнер юридической фирмы «Зарцын, Янковский и партнеры» написал книгу «Закон стартапа» при поддержке ФРИИ. Книга — первый «ликбез» для тех, кто принял решение сделать свой стартап. В книге просто, понятно и с примерами и рассказывается как выбрать ИП или ООО, что такое оферта, опционы, налоги, term sheet и due diligence.
Скачать бесплатно ее можно здесь — законстартапа.рф. Мы публикуем главы, которые помогут разобраться в сложных вопросах юридических отношений между инвестором и предпринимателем.
Глава 9. Венчурные сделки
Венчурные сделки – это инвестиционные сделки стартапа, каждая из которых представляет собой цепочку взаимосвязанных соглашений с участием инвестора, стартапа и третьих лиц. Сначала это соглашение о намерениях (term sheet), затем – об инвестировании в капитал, потом – об управлении компанией (корпоративный договор, или shareholders’ agreement). Если стартап «выстрелит», то последует еще одно соглашение – о продаже инвестором своей доли.
Впрочем, не-юристам не столь важно, какие именно договоры заключаются: их может быть больше или меньше, одни могут заключаться по российскому праву, другие – по зарубежному. Независимо от типа и количества договоров, все соглашения с инвестором касаются четырех основных вопросов:
1) переговоры и выход на сделку;
2) покупка доли и ее корректировка;
3) продажа доли (выход);
4) разрешение потенциальных конфликтов.
Посмотрим, как эти вопросы регулируются в юридических документах по сделкам.
Важно понимать, что венчурные сделки – очень непростая тема. Не все инструменты, которые есть у иностранных юристов, применимы в России, а те, что применимы, зачастую сопровождаются неустранимыми рисками и не позволяют гарантировать права инвестора или стартапа. Поэтому участники сделки зачастую прибегают к сложным, редким и дорогим договорным инструментам, нехарактерным для «обычных» (невенчурных) сделок аналогичного размера. Также активно используется иностранное, в первую очередь – английское, право (поэтому основные термины даны с переводом).
Переговоры и выход на сделку
Начнем со стадии, когда стартап нашел будущего инвестора и ведет переговоры об инвестициях. Уже в это время стороны несут затраты. Во-первых, это расходы на due diligence (DD, предварительную проверку стартапа). Во-вторых, будущие партнеры тратят свое время, отказываются от других предложений и раскрывают друг другу информацию о бизнесе. Поэтому на данном этапе уже заключаются первые обязывающие соглашения.
Например, стороны могут заключить соглашение о ведении переговоров (ст. 434.1 Гражданского кодекса). При наличии такого соглашения утаивание важной информации, равно как и внезапное прекращение переговоров, станет заведомо недобросовестным поведением, а значит, пострадавший будет вправе взыскать понесенные убытки. Можно установить и дополнительные фиксированные штрафы, в том числе за срыв переговоров, отказ от предварительно согласованных условий или затягивание согласования сделки.
Важно отличать соглашение о ведении переговоров от договоренностей об условиях будущей сделки (соглашения о намерениях, или term sheet). Соглашение о переговорах содержит только условия о переговорах (как стороны обмениваются информацией, как можно выйти из переговоров и т. п.). Соглашение о намерениях нужно заключать отдельно, в установленной форме (используя конструкцию «предварительного договора» или «договора под условием»), иначе в российском праве оно не будет иметь юридической силы.
Ваня хочет купить склад, если получит от банка кредит. Он заключил с известным девелопером «понятийное соглашение» в свободной форме о том, что в случае одобрения кредита тот продаст ему один из своих складов.
Банк одобрил кредит, но девелопер отказался продавать склад, сославшись на то, что в сложившейся обстановке предпочитает сдавать его в аренду. Ваня не сможет заставить его продать склад, ведь в соглашении о намерениях не были указаны ни конкретный объект, ни условия его продажи.
На этапе предварительной проверки стартапа со всеми участниками переговоров обычно подписывается соглашение о неразглашении конфиденциальной информации (non-disclosure agreement, NDA). По российскому праву привлечь контрагента к ответственности за нарушение NDA очень сложно, поскольку требуется доказать связь между разглашением и последовавшими убытками. Однако это совершенно не означает, что NDA не нужно заключать – в конце концов, это показатель серьезности намерений сторон.
После оформления всех предварительных договоренностей следует предварительная проверка, в рамках которой инвестор обратит внимание:
· на квалификацию и адекватность команды стартапа;
· перспективы технологии на рынке;
· финансовые вопросы и бизнес-план;
· юридические вопросы.
К юридическим вопросам, в частности, относятся следующие: зарегистрирована ли интеллектуальная собственность стартапа, насколько законно она ему досталась, как устроено управление стартапом, как велась отчетность в стартапе и т. д.
Маша привлекает своего первого инвестора – Фонд развития интернет-инициатив (ФРИИ). В рамках due diligence юристы фонда обнаружили, что Маша собирается разводиться со своим супругом, но пока еще не оформила все бумаги. Пока развод не оформлен и в отсутствие брачного договора, доля Маши в стартапе будет считаться совместно нажитым (то есть общим) имуществом супругов. Следовательно, если ФРИИ вложит деньги в стартап, бывший муж Маши (разведенный с нею к тому времени) сможет потребовать половину доли. Это сильно усложнит жизнь и стартапу, и инвестору.
Юристы ФРИИ порекомендовали Маше уладить все формальности с разводом и заключить с бывшим супругом соглашение о разделе имущества. Инвестиции были отложены.
Проверка может быть долгой и дорогой, поэтому ее часто упрощают, перекладывая риски «недопроверки» на основателей стартапа. Речь идет о заверениях об обстоятельствах, имеющих значение для сторон (warranties & representations). В России они регулируются ст. 431.2 Гражданского кодекса. В договоре предприниматель заверяет инвестора в том, что зарегистрировал компанию по всем правилам, вел необходимую отчетность, легально получил интеллектуальную собственность и т. д. – словом, в том, что у стартапа нет скрытых дефектов.
Заверения об обстоятельствах – это, по сути, утверждения о фактах, правдивость которых сторона гарантирует. Включение таких условий в договор позволяет сэкономить на due diligence: ведь если предпринимателю нечего скрывать, то он ничего и не теряет, подписываясь под заверениями о своей честности. Таким образом, заверения в договоре выгодны обеим сторонам, несмотря на то что предприниматель формально берет на себя дополнительные обязательства.
Петя ведет свой стартап с 2006 года. В течение всего этого времени фирма показывала стабильный оборот, имела сотрудников, но ее ни разу не проверяла налоговая служба. В рамках инвестиционной сделки инвестор предложил Пете включить в договор заверение о том, что в стартапе не нарушалось трудовое и налоговое законодательство. Если Петя соврет и окажется, что стартап работал с нарушениями, он заплатит инвестору дополнительный штраф и компенсирует убытки (штраф по результатам проверки). Петя согласился, ведь он знает, что нарушений не было.
Условия сделки
Если принципиальное согласие на сделку получено, остается определиться с ее формой. Основные варианты – заем (как вариант – конвертируемый заем) или вложение в капитал компании. Каждый из вариантов потребует времени на оформление: составление и согласование договоров, регистрацию компаний и т. д. Все договоренности важно фиксировать документально, в идеале – в форме предварительных договоров.
Конечно, на ранних этапах инвестор предпочитает заем, поскольку это гарантирует возврат хотя бы какой-то суммы. Подобное финансирование не так уж и отличается от банковского кредита и регулируется относительно простым договором займа (гл. 42 Гражданского кодекса).
Тигран открыл свой стартап – сайт с детскими конструкторами, которые можно собирать в режиме онлайн, а потом заказывать результаты сборки по почте. Ему потребовались деньги на первоначальный запуск проекта. Местный предприниматель Эдуард предложил ему 1 млн ₽ на условиях долгосрочного целевого займа: в течение пяти лет Тигран может не возвращать эти деньги, если будет тратить их на нужды стартапа. Заем оформили на Тиграна, ставка составила 15% в год.
Предприниматель, наоборот, к займу не расположен. Ему выгоднее поделиться акциями (в случае с ООО – долей), ведь в этом случае он ничем не рискует. Такие инвестиции обычно оформляются увеличением уставного капитала фирмы с передачей «образовавшейся» доли инвестору.
Вова, Миша и Дима создали стартап в форме ООО (уставный капитал – 10 000 ₽). Позже они обратились за инвестициями в посевной фонд, который предложил им 5 млн ₽ за 20% фирмы.
Сделку оформили следующим образом. Фирма увеличивает свой уставный капитал до 12 500 ₽, используя формулу:
Фонд покупает долю номинальной стоимостью 2 500 ₽ за 5 млн ₽ несколькими траншами.
Компромиссным вариантом между займом и покупкой доли является конвертируемый заем. Это тот же самый денежный заем от инвестора, но, если в компанию придет следующий инвестор (что косвенно означает рост), по желанию инвестора-займодавца долг можно будет списать, конвертировав в акции. В результате у инвестора окажется доля в растущем стартапе. Если же в компанию никто не придет, инвестор-займодавец потребует вернуть долг.
Артур создал ООО «Моя оборона» в качестве единственного учредителя. Он договорился с другом Романом о конвертируемом займе в 3 млн ₽.
Роман перевел на счет ООО «Моя оборона» заем в размере 3 млн ₽. По условиям займа в течение трех лет эту сумму нужно будет либо конвертировать, либо вернуть.
Через два года в ООО «Моя оборона» пришел еще один инвестор – фонд, предложивший 5 млн ₽ за 15% компании. Артур согласился.
Роман оценил перспективы «Обороны» и решил конвертировать свой заем. Коэффициент конвертации определен оценкой «Обороны» инвестиционным фондом:
Денежный долг был списан в ходе конвертации (зачетом).
Конвертируемый заем перекладывает оценку на следующего инвестора. Почему это удобно?
· стороны легко договорятся, поскольку не требуется оценка;
· оценка не нужна – сделка сильно дешевеет;
· оценка происходит позже, поэтому вероятность неверной оценки снижается.
Сама конвертация займа в акции тоже выгодна для обеих сторон:
· инвестор получает больше, чем деньги, – он получит акции растущей компании;
· из компании не нужно «вытаскивать» деньги, для того чтобы вернуть заем.
Конвертируемый заем – взаимовыгодная сделка, очень удобная на ранних этапах. К сожалению, она все еще полноценно не работает по российскому праву – на практике доступны лишь эрзац-варианты, которые не полностью защищают стороны от недобросовестного поведения контрагента.
Инвестор прислал Наташе следующее предложение:
«Суперпредложение! Предлагаю тебе инвестиции. Я провожу аудит и оценку стоимости твоего бизнеса, затем мы подписываем опцион, по которому я получаю право на приобретение 25% от стартапа по текущей цене в течение года. Если за это время в проект придет инвестор, я реализую опцион».
Наташа отказалась. Как вы думаете, почему?..
Корректировка доли
Конвертируемый заем – не единственный способ отложить распределение долей на потом. И при обычной покупке доли инвестор может предусмотреть последующую корректировку в зависимости от достижения стартапом определенных показателей (Key Performance Indicators, KPI). Если показатели не выполняются, инвестор увеличивает долю или сокращает свои транши.
Установка KPI в договоре ранней стадии – рискованная затея: очень сложно определить показатели, реально показывающие рост. Поэтому инвесторы стараются привязать KPI к деньгам, а стартаперы, наоборот, – к посещаемости, регистрации и т. д.
Обычно коррекция работает только в пользу инвестора – такое условие называется ratchet (храповик). Цель та же – подкорректировать оценку постфактум и за счет этого увеличить долю инвестора. Обратное условие (снижение доли инвестора при хороших KPI) практически никогда не применяется.
По российскому праву несложно установить обусловленные транши в рамках договора займа, однако храповик – значительно сложнее. Его можно реализовать с помощью опциона на акции (ст. 429.2 Гражданского Кодекса) либо соответствующего условия в корпоративном договоре.
Выходы и тупики
Стартап – непубличная компания. Долю в нем не продать на бирже, как акции «Фейсбука» или «Эппл». Чтобы выйти из стартапа (продать долю) и фаундерам, и инвесторам нужно найти покупателя, заинтересованного в таком специфическом активе. Таковым может стать более крупный инвестор или крупная отраслевая компания.
Как показывает практика, рано или поздно из стартапа выходят все: сотрудникам надоедает сидеть на маленькой зарплате, фаундеры создают новые стартапы; всем им нужны «живые» деньги, а не пакет потенциальной ценой в миллионы. Что касается инвесторов, то они и подавно не будут заходить в стартап без перспективы выхода из него. Инвестиционные фонды стремятся к максимальной разнице между ценой входа и выхода, чтобы увеличить свою доходность для вкладчиков.
В чем проблема «обычной» продажи доли в стартапе третьему лицу? Дело в том, что с точки зрения математики корпоративное управление – это огромное поле игр с ненулевой суммой. Проще говоря, в определенных ситуациях интересы участников могут завести всю компанию в тупик (deadlock), когда разнонаправленные интересы участников не позволяют принять какое-либо решение в принципе.
В ООО «Добрая душа» по решению суда был дисквалифицирован директор. Для назначения нового требуется большинство голосов, но у обоих участников ООО (и у Васи, и у Пети) по 50%. В такой ситации директор не может быть назначен до тех пор, пока Вася и Петя не сойдутся на единой кандидатуре.
Можно лишь заранее, при входе инвестора в стартап, предусмотреть выход из подобных ситуаций в корпоративном договоре. Конечно, кое-что урегулировано законом (выдавливание миноритариев в Законе об акционерных обществах, преимущественные права в ООО, исключение недобросовестных участников), однако законные инструменты работают не всегда.
Для дополнительного урегулирования вопросов продажи долей, голосования на собраниях и тому подобного существуют соглашения между участниками юридического лица – корпоративные договоры (shareholders’ agreements). В России они появились сравнительно недавно, в 2008 г. С тех пор благодаря ФРИИ и другим лоббистам перечень допустимых условий корпоративных договоров был сильно расширен. Сейчас в корпоративном договоре теоретически можно прописать все, что угодно. Вопрос в том, поймет ли суд запутанные формулировки договоров с финансовыми терминами и формулами.
Если стартап работает как акционерное общество, то помимо корпоративного договора могут использоваться специальные привилегированные акции. С юридической точки зрения владение специальными акциями, которые гарантируют права акционеров, является более надежным, нежели участие в корпоративном договоре. Впрочем, в конечном счете все упирается в наличие или отсутствие правильной судебной практики.
Условия о продаже долей
Начнем с права, которое предусмотрено законом, а в корпоративных договорах лишь конкретизируется – преимущественное право покупки доли. Например, если в ООО один из участников хочет продать свою долю кому-то «снаружи», он должен сначала обратиться с тем же предложением к остальным участникам общества. В корпоративном договоре можно конкретизировать очередность исполнения преимущественного права или установить особенности его реализации.
Стандартными в «венчурных» корпоративных договорах являются условия о принудительной продаже (drag along) и о присоединении к сделкам (tag along).
Принудительная продажа позволяет крупному инвестору (например, отраслевой компании) выкупить доли у всех участников стартапа по равной цене. Таким образом, если основные участники стартапа решили продать свои доли крупному игроку, мелкие (миноритарии) не смогут ставить им палки в колеса.
Крупная отраслевая компания «Интегратор» положила глаз на маленькое ООО «Программа». Чтобы выкупить «Программу» полностью, «Интегратору» нужно заручиться стопроцентным согласием всех членов ООО. Но Андрей с 5% долей требует дополнительную премию, угрожая в противном случае голосовать против слияния. Жаль, что с Андреем не заключено соглашение drag along, принуждающее его к продаже доли по воле остальных участников!
Право на присоединение к сделке, напротив, позволяет миноритариям продавать доли вместе с крупными участниками. Это выгодно в первую очередь инвесторам ранних стадий, чьи небольшие доли недостаточно ликвидны.
Ответственность
По общему правилу нарушение договора влечет за собой имущественную ответственность. В частности, согласно ст. 393 Гражданского кодекса, «должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства». Убытки – это реальный ущерб (фактически причиненный вред) + упущенная выгода (недополученная прибыль).
В инвестиционных сделках нарушение договоренностей чаще всего приводит не к реальному ущербу, а как раз к упущенной выгоде, доказать размер которой непросто. Поэтому в договорах обычно прописывают фиксированную неустойку (штраф). Тогда нарушитель платит пострадавшему установленную компенсацию независимо от наступления убытков или наличия вины.
Участник ООО «Программа» Анатолий нарушил корпоративный договор, неправильно проголосовав на общем собрании. В результате инвестор отказался от сделки, так как стоимость инвестиций оказалась для него слишком высокой.
В ходе последовавшего суда Анатолий заявил, что действовал в интересах компании, поскольку сделка нанесла бы ей ущерб: инвестор получил бы крупную долю за бесценок. Суд поддержал эту позицию, и другие участники остались ни с чем. Так Анатолий безнаказанно нарушил корпоративный договор.
А если бы за нарушение договора был предусмотрен фиксированный штраф (неустойка), Анатолий выплатил бы его автоматически, независимо от наличия вины.
Однако и здесь все не так просто. В частности, суд может снизить неустойку, если сочтет, что она «явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства» (ст. 333 Гражданского Кодекса). Поэтому большая фиксированная неустойка – это еще не стопроцентная защита от нарушения договора.
Другой момент: неустойка должна охватывать только действия сторон по договору. Если вмешались третьи силы, нельзя потребовать, чтобы сторона компенсировала это. Справедливо, но в то же время, если, например, налоговая предъявит возникшие по вине стартапера требования, то заставить его компенсировать их не получится, ведь формально требования подаст третья сторона.
Чтобы исправить эту проблему, с 2015 года. разрешается заключать соглашение о возмещении потерь (indemnity) по ст. 406.1 Гражданского Кодекса. Задача такого соглашения – взыскание долгов, возникших по вине третьих лиц (например, штрафы и пени за неуплату налогов и других платежей).
Инвестор Марина полностью выкупает стартап. Его учредитель, Марина, в соглашении с инвестором заверила его о соблюдении всех норм налогового законодательства за период, пока она находилась у руля. Чтобы подтвердить это, она вносит в соглашение пункт о полном возмещении всех потерь, возникших из-за будущих требований налоговых органов. Теперь, если из-за прошлых ошибок Марины инвестор понесет потери, она лично компенсирует их.
Специфика венчурного бизнеса такова, что проще сразу порвать отношения с нечестным партнером, чем наказывать его штрафами и неустойками. Поэтому в качестве штрафа может использоваться не денежная сумма, а обязанность выкупить долю. Принцип такой: стартапер обязуется в случае серьезного нарушения договора полностью выкупить долю инвестора. Такое условие называется штрафным опционом.
Штрафной опцион можно заключить как на акции, так и на доли в ООО, а в качестве условия указывать наступление каких-либо обстоятельств или просто желание участника договора. Разумеется, цена продажи акций по штрафному опциону устанавливается заранее, чтобы сторонам не пришлось торговаться из-за этого.
Инвестор купил долю в стартапе и назначил директором своего партнера Пашу. С основателем стартапа Федей заключили договор (штрафной опцион) о том, что, если Паша будет уволен, Федя обязуется выкупить долю инвестора за 125% от первоначальной цены.

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .
Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.

Примерная форма

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР
на строительство нежилого здания

г.________________	«__» ____________ ____ г.

Определения и их толкование

1. Определения и их толкование

1.1. Определения, применяемые в настоящем Договоре, имеют следующее значение:
1.1.1. Инвестиции — собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором. В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 9 подп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ).
1.1.2. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях реализации инвестиционного проекта.
1.1.3. Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
1.1.4. Результат инвестиционной деятельности — нежилое здание, создаваемое по адресу: ________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом и настоящим Договором (далее по тексту также — «Объект»). Объект предназначен для (функциональное назначение).
1.1.5. Подрядчик — юридическое лицо, которое выполняет работы по договору строительного подряда, заключаемому с Заказчиком, имеющее разрешение на производство соответствующих работ (свидетельство о допуске к работам).
1.1.6. Работы — весь объем строительных работ по возведению Объекта, подлежащий выполнению Заказчиком и Подрядчиком в соответствии с условиями настоящего Договора.
1.1.7. Земельный участок (строительная площадка) — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, выделенная для строительства Объекта в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, общей площадью ____________ кв.м, кадастровый N ____, находящаяся по адресу: ________________, принадлежащая Заказчику на праве собственности (или аренды), что подтверждается (реквизиты правоустанавливающих документов).
1.1.8. Проектно-сметная документация — исходно-разрешительная, техническая документация, разработанная проектная документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета.

1.1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности — сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.
1.1.10. Срок реализации инвестиционного проекта — срок с момента начала реализации инвестиционного проекта до момента передачи Объекта Инвестору.
1.1.11. Срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.
1.2. При заключении и исполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в части не утративших силу положений), Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», действующим законодательством Российской Федерации.

Предмет Договора. Общие положения

2.1. По настоящему Договору Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, Заказчик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а Подрядчик обязуется выполнить работы по строительству Объекта в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.
2.2. По завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи Объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по настоящему Договору Заказчик передает Инвестору Объект в установленном законом порядке.
2.3. Инвестиции, полученные от Инвестора, должны направляться на выполнение строительных работ и контроль за выполнением работ.
2.4. Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по строительству Объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, условиями настоящего Договора.
2.5. Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику «под ключ» в срок до ____________ года.
2.6. Заказчик обязуется передать готовый Объект Инвестору в срок до ____________ года.
2.7. Право Подрядчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам ________________ от ____________ г.
2.8. Право Заказчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам ________________ от ____________ г.

Права и обязанности Сторон

3.1. Инвестор обязуется:
3.1.1. Обеспечивать финансирование строительных работ в соответствии с условиями настоящего Договора.
3.1.2. Предоставлять Заказчику платежные документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по Договору.
3.2. Заказчик обязуется:
3.2.1. Получить и оформить следующие исходные данные для проектирования Объекта: ________________ в срок не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).
3.2.2. Подготовить задание на проектирование в срок не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).
3.2.3. Осуществлять техническое сопровождение проектной стадии.
3.2.4. Оформить разрешительную документацию на строительство Объекта в сроки не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).
3.2.5. Подготовить земельный участок для производства работ в срок ____________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора.
3.2.6. Осуществлять проверку и приемку проектно-сметной документации.
3.2.7. Устранять выявленные недостатки в проектно-сметной документации не позднее ____________ с момента их обнаружения.
3.2.8. Передать земельный участок Подрядчику по акту приема-передачи земельного участка не позднее ____________ с момента окончания подготовки земельного участка к строительству.
3.2.9. Осуществлять управление строительством.
3.2.10. Участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования.
3.2.11. Осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве. Осуществлять контроль соответствия строительно-монтажных работ проектной документации и нормативным документам. В случае если Заказчиком в ходе приемки работ будут выявлены недостатки, последний излагает свои замечания в письменной форме и в ____-дневный срок передает их Подрядчику с указанием срока исправления. Оплата Инвестором за выполненную работу производится после устранения выявленных недостатков.
3.2.12. Осуществлять приемку, освидетельствование и оценку, в том числе промежуточных и скрытых, выполненных работ по актам.
3.2.13. Контролировать соответствие объемов и качества выполненных работ строительной документации.
3.2.14. Выполнять проверку актов выполненных работ не позднее ____________ с момента их получения от Подрядчика и контролировать внесение соответствующих изменений при выявленных в актах недостатках.
3.2.15. Обеспечивать и контролировать целевое использование денежных средств Инвестора Подрядчиком.
3.2.16. Вести учет объемов и стоимости принятых и оплаченных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных работ и затрат на устранение дефектов.
3.2.17. Осуществлять контроль безопасности проведения строительных работ.
3.2.18. Контролировать наличие и правильность ведения первичной исполнительной технической документации.
3.2.19. Осуществлять авторский и технический надзор за строительством Объекта.
3.2.20. Обеспечивать подготовку документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.
3.2.21. Принимать участие в работе рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.
3.2.22. Обеспечивать подготовку документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта.
3.2.23. Принимать участие в работе комиссии по приемке законченного строительством Объекта на правах технического Заказчика.

При определении инвестиционного договора и формулировке такого понятия следует учитывать численность существующих вариантов его определения. Считается, что ключевым моментом в определении понятия может быть экономическая целесообразность (эффективность), то есть оптимальное соотношение интересов инвестора и государства на всех стадиях осуществления инвестиционных отношений.
В действующем законодательстве отсутствует определение понятия «инвестиционный договор», но им определены отдельные виды инвестиционных договоров: концессионные договора, соглашения о разделе продукции, договора о совместной инвестиционной деятельности и некоторые другие.
Согласно ст. 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор (соглашение).
Заключение договоров, выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, которые не противоречат законодательству Украины, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности.
Инвестирование и финансирование одной квартиры в объекте строительства несколькими инвесторами возможно исключительно при условии заключения между ними договора в письменной форме, в котором определяются доля каждого инвестора и порядок внесения им соответствующей инвестиции.
Вмешательство государственных органов и должностных лиц в реализацию договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности сверх своей компетенции не допускается.
Инвестиционный договор (соглашение) является правовой формой отношений между инвестором и другими участниками инвестиционной деятельности.
Договор должен соответствовать экономической сущности инвестирования, то есть закреплять факт вложения средств в объект инвестирования.
А именно инвестирования, в свою очередь, делится на:
1. Самоинвестирование, то есть инвестирование собственной предпринимательской деятельности. В этом случае инвестиционные отношения не имеют двустороннего обязательственного характера.
2. Инвестирование деятельности другого лица, в котором участвуют два субъекта инвестиционной деятельности — инвестор и субъект предпринимательской деятельности.
Термин «инвестиционный договор» в юридической литературе рассматривается в узком и широком смысле.
В узком смысле этот термин применяется по отношению соглашений между инвестором и участниками инвестиционного процесса по вложению и реализации инвестиций.
В широком смысле этот термин применяется в отношении договоров заключаемых между инвестором и другими участниками инвестиционной деятельности и направлены на реализацию любых видов и форм инвестиций с целью получения прибыли или достижения социального эффекта.
Согласно ч. 3 ст. 5 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» участниками инвестиционной деятельности могут быть граждане и юридические лица Украины, других государств, которые обеспечивают реализацию инвестиций как исполнители заказов или на основании поручения инвестора.
Инвестиционный договор (инвестиционное соглашение) можно рассматривать как основной правовой документ, регулирующий правоотношения между субъектами инвестиционной деятельности. Практически во всех случаях форма инвестиций имеет договорный характер, за исключением создания предприятия одним учредителем, а также создание структурных подразделений предприятия.
Инвестиционный договор (контракт) — это оформленное в надлежащей форме взаимное волеизъявление двух или более участников об установлении, изменение или прекращение прав и обязанностей, связанных с осуществлением вложения и реализации инвестиций в случаях, предусмотренных законодательством.
В юридической литературе инвестиционный договор определяется также как договор, одной из сторон которого является инвестор (юридическое или физическое лицо или государство), а другой — принимающая сторона инвестиции, — реципиент (физическое или юридическое лицо, как та, что существует, так и специально созданная инвестором, а также государство), который регулирует отношения по поводу долгосрочного вложения имущества, имущественных прав и других ценностей, имеющих рыночную стоимость (в определенном виде, форме и количества), в выбранный объект инвестирования (реальный, финансовый и интеллектуальный ), предусмотренных законодательством Украины с целью получения прибыли, имеют рисковый характер. Риск в инвестиционных договорах оговаривается следующими факторами: значительным разрывом во времени между заключением договора и достижением его цели, то есть реализацией; сам характер инвестирования предусматривает передачу ценностей и включение их в предпринимательский оборот, что также имеет определенную степень риска.
Инвестиционный договор большинством ученых-правоведов рассматривается как разновидность хозяйственно-правового договора, имеет специфический характер и цель. В научной юридической литературе нет единого толкования правовой природы инвестиционного договора. Существуют две основные концепции. Согласно первой инвестиционные договоры, особенно если одной из сторон является государство, относятся к категории административно-правовых актов; по второй — инвестиционные договоры имеют цивилистическую природу.
В судебной практике возникают проблемы отделения инвестиционных договоров от других договоров, регулирующих отношения в строительстве.
Обзор практики заключения инвестиционных договоров свидетельствует, что в понятие имущественные права на квартиру, как правило, включается право требования передачи квартиры в натуре после сдачи дома в эксплуатацию. Как альтернативный вариант может рассматриваться оформления в установленном порядке права собственности на квартиру в доме, который не сдан в эксплуатацию, как на недостроенное недвижимое имущество (ч.4 ст.331 ГКУ).
Определенные особенности имеет рассмотрение споров по инвестиционным контрактам в строительстве в случае банкротства одного из участников такого договора (подрядчик, застройщик). Эти особенности, прежде всего, определяются Законом Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом». Предметом рассмотрения в этом случае могут быть только подтвержденные документами требования по денежным обязательствам к должнику. Следовательно, требования о передаче в натуре квартир как объектов недвижимости могут при определенных условиях рассматриваться только за пределами процедур банкротства. В ликвидационную массу не включаются объекты жилищного фонда, в случае банкротства предприятия передаются в порядке, установленном законодательством, в коммунальную собственность соответствующих территориальных общин без дополнительных условий и финансируются в установленном порядке. Следует также учитывать, что в соответствии со ст.19 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» — инвестиции не могут быть безвозмездно национализированы, реквизированы или к ним не могут быть применены меры, равные по последствиям. На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что недостроенные оплаченные инвестором квартиры, имущественные права на которые уже переданы инвестору, не могут включаться в ликвидационную массу.
Одна из проблем в судебной практике заключается в том, что Гражданский кодекс Украины вообще не выделяет инвестиционные договора в отдельный вид договоров, а в Хозяйственном кодексе Украины рассматривается только инновационная деятельность как разновидность инвестиционной деятельности. При этом в статьях, касающихся капитального строительства, оба кодекса избегают применения понятий «инвестиция», «инвестирование».
Итак, из анализа норм Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины, Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» можно сделать вывод, что правоотношения по поводу заключения, исполнения и прекращения инвестиционных договоров должны регулироваться общими положения Гражданского кодекса Украины об обязательствах и договорах, с учетом положений Хозяйственного кодекса Украины и Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».