Договор субаренды

Ситуация, когда организация снимает жилье, не слишком стандартная. Чаще всего это происходит, если ей нужно куда-то поселить своих сотрудников. Так, договор аренды квартиры между юридическими лицами заключается в большинстве случаев, чтобы обеспечить помещением для проживания работников компании. Далее рассмотрим, что собой представляет данное соглашение, как его оформить и заключить.

Сущность договора аренды

Итак, что же такое соглашение об аренде квартиры в целом. Это такая разновидность договора аренды, в соответствии с которым владелец предоставляет свое жилое помещение другому лицу (как юридическому, так и физическому). А оно, в свою очередь, обязуется вносить арендные платежи ежемесячно в установленные письменным соглашением сроки.

Как было сказано выше, компания может использовать снятую недвижимость для проживания там граждан: как своих работников, так и третьих лиц. Арендовать квартиру с другими целями (например, для ведения там деятельности) не разрешается.

Обратите внимание! В качестве объекта аренды может выступать как жилое помещение в целом, так и его часть (изолированная комната).

Разумеется, после заключения сделки об аренде, к нанимателю переходит право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (лифтом, например) наравне со всеми жильцами. Кстати, обычно в договоре прописывается запрет на перепланировку помещения, если арендодатель не выразил свое согласие на это в письменном виде.

Алгоритм действий

Для правильного заключения договора аренды между организациями следует придерживаться рекомендуемого порядка.

1. Подготовить и проверить все документы. Арендодатель обязан предоставить справку о том, что данное помещение действительно является его собственностью. Без этого непонятно, имеет ли он вообще право сдавать жилье. Очевидно, что подобное полномочие есть лишь у владельца или у нанимателя, если ему разрешена субаренда. Какие еще документы стоит принести:

• технический и кадастровый паспорт;
• выписку из реестра;
• поэтажный план и экспликацию;
• завещание, договор купли-продажи или дарения – иными словами, то, на основании чего компания стала владеть недвижимостью;
• пакет учредительных документов юридического лица (ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, устав и пр.);

Если одну из сторон представляет третье лицо, на него обязательно должна быть оформлена нотариальная доверенность. При заключении договора обязательно предварительно надо найти в Интернете или скачать на нашем сайте его образец, чтобы увидеть все важные реквизиты и пункты, имеющие первоочередное значение.

Здесь можно скачать образец договора аренды квартиры между юридическими лицами

1. Принять жилое помещение в пользование. Это происходит после того, как стороны составили акт приема-передачи. Указанный документ имеет очень важное значение. Он отражает актуальное состояние квартиры и содержит список предметов, в ней расположенных. К данному акту следует отнестись серьезно, поскольку арендатор обязуется вернуть жилое помещение в таком виде, в котором он ее принял, вместе со всем находящимся так имуществом. Поэтому все недостатки квартиры следует описать в акте подробно.

Обратите внимание! Если, например, в помещении была установлена газовая колонка, а арендатор решил поменять ее на электрическую, сделав это без уведомления второй стороны, то после окончания периода действия договора ему придется вернуть все к первоначальному состоянию. Если арендодатель согласен на произошедшие изменения, то это оформляется в дополнительном соглашении.

1. Договориться о сроках аренды. Соглашения делятся на три вида: более 5 лет, от 1 до 5 лет, менее года. Иногда период, на который заключается договор, не указывается. В таком случае соглашение признается действующим бессрочно. Расторгнуть его можно в любой момент, однако предварительно за 3 месяца необходимо уведомить вторую сторону.
2. Зарегистрировать договор. Если соглашение является краткосрочным, и период его действия не превышает 12 месяцев, то ничего, кроме непосредственно подписания, не требуется. Если договор оформлен на срок больше 1 года, то его нужно зарегистрировать в территориальных отделениях Росреестра. Когда представитель компании относит туда документы, среди них должны быть:

• бумаги, подтверждающие право собственности;
• уставные документы юридического лица;
• квитанция об оплате госпошлины. В прошлом году ее размер составлял 22 тысячи рублей. Однако если ходатайство подается обеими сторонами, то и платят они ее в равных долях.

Обратите внимание! Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора в Росреестре, сделать это придется через суд. Кстати, обратить внимание нужно и на то, что заключенным он будет считаться только после того, как пройдет указанную процедуру регистрации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Окончание срока действия соглашения об аренде

Прекращение арендных отношений не менее важно, чем их начало. В целом, стороны просто могут отказаться от продления договора, когда его действие закончилось. Рассмотрим все три возможных варианта:

• период, на который была заключена сделка, завершился, а стороны не изъявили желание продлить ее действие. Квартира возвращается своему владельцу в состоянии, указанном в акте приема-передачи;
• стороны продлевают действие договора, для чего оформляется факультативное соглашение в виде приложения. В нем можно указать какие-либо изменения, например, о повышении арендной платы;
• если договор не имел установленного периода действия, то его расторжение оформляется дополнительным соглашением.

При заключении договора аренды квартиры между двумя организациями нужно понимать главную его особенность. Она состоит в том, что указанную жилплощадь можно использовать исключительно для проживания (своих сотрудников или посторонних людей). То есть разместить там офис или производственную площадку по закону не получится. Кроме того, необходимо соблюдать правила регистрации договора, если он заключен на срок, превышающий 1 год. Тогда сторонам следует обратиться в местное отделение Росреестра.

Стороны договора субаренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК, другими законами и иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Иными слова субаренда заключается в сдаче арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу (субарендатору).

К договору субаренды применяется общие нормы, регулирующие договор аренды (абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности.

Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.

При заключении договора субаренды изначальный арендатор становится субарендодателем, но по-прежнему остается полноправным участником основного договора аренды.

Поскольку в законодательстве не содержится норм, содержащих определение договора субаренды, но на основании ст. 615 ГК РФ можно сделать вывод о том, что договором субаренды является договор, согласно которому арендатор (субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору с согласия арендодателя имущество за плату во временное пользование на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды.

Сторонами в договоре субаренды следует считать субарендодателя (арендатора по первоначальному договору аренды) и субарендатора. Особенностью договора субаренды является то, что договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А23-3127/08Г-20-75). Таким образом, права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды, поскольку основной договор аренды по отношению к договору субаренды носит императивный характер

Согласно условиям договора субаренды субарендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату. Последний в свою очередь принимает имущество, обязуясь платить арендную плату и использовать имущество по назначению, содержать его должным образом и передать его обратно по истечению срока договора субаренды.

Чтобы субарендатор смог воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 615, ст. 606 ГК РФ при заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется получить от арендатора (субарендодателя) подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия (п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Формулировки ч. 2 ст. 615 и ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить следующие основные права и обязанности сторон договора аренды.

Права и обязанности субарендодателя:

— обязанность передать имущество субарендатору во временное владение и пользование или временное пользование;

— обязанность получить согласие арендатора на передачу имущества в субаренду в порядке ст.157.1 ГК РФ;

— право получать от субарендатора плату за пользование арендованным имуществом;

— право требовать от субарендатора получения имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности субарендатора:

— обязанность оплачивать временное пользование имуществом;

— обязанность возвратить имущество субарендодателю после окончания срока аренды;

— право требовать от субарендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;

— право на сдачу субарендованного имущества в субсубаренду с согласия собственника, если договором такая сдача не предусмотрена (Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А36-2906/2013, Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009)

— право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре субаренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров.

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

• потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

• потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Арендатору не требуется получения согласия залогодержателя на сдачу заложенного имущества в субаренду, так как его и залогодержателя не связывают договорные отношения. В случае залога недвижимости договорные отношения возникают между залогодержателем такого имущества и залогодателем, который в случае получения разрешения первого на сдачу заложенного имущества в аренду становится арендодателем.

В силу п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в договор об ипотеке может включаться условие, позволяющее залогодателю сдавать заложенное имущество в аренду только с согласия залогодержателя. Если такого условия в договоре об ипотеке нет, то залогодатель по умолчанию вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условии, что:

• срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
• имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Обременений заложенного имущества в части сдачи заложенного имущества в субаренду Законом об ипотеке не предусмотрено.

Более того, согласно п. 2 ст. 29 Закона об ипотеке залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. При этом по общему правилу плоды, продукция, доходы принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

В вашем случае законным основанием для получения дохода от сдачи в аренду заложенного имущества является полученное разрешение залогодержателя.

Залогодатель, получив такое разрешение, вправе заключать договор аренды, условиями которого может быть предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В связи с этим у арендатора не возникает обязанности получать соответствующее согласие у залогодержателя, к тому же между арендатором и залогодержателем отсутствуют какие-либо правоотношения.

Обратите внимание, что в соответствии со ст. 34 Закона об ипотеке залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоп­равданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

В случае грубого нарушения залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также, например, при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество.

Вопрос

Надо регистрировать договор субаренды нежилого помещения, заключенный на срок более 1 года, если договор аренды имущества передаваемого в субаренду зарегистрирован в органе регистрации и кадастра.

Ответ

Да, надо.

Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Когда требуется регистрация договора

«Последствия несоблюдения требования о регистрации договора

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий.*

Однако отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.

Такие разъяснения содержатся в пунктах 2–4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.

Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.

Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.

Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п. 59 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)). При этом сторона, которая фактически исполняла сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п. 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от государственной регистрации этой сделки, составляет три года (п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора».