ГК ст 606
66 от 20.02.2012
Российская Федерация
Новгородская область
Боровичский район
СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ЁГОЛЬСКОГО
СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ
Р Е Ш Е Н И Е
от 20.02.2012 № 66
д. Ёгла
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В АРЕНДУ
МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА
Совет депутатов Ёгольского сельского поселения
РЕШИЛ:
1. Утвердить прилагаемое Положение о предоставлении в аренду муниципального имущества Администрации Ёгольского сельского поселения.
2. Опубликовать решение в газете «Красная искра».
Глава сельского поселения Е.М. Трофимов
Утверждено
решением
Совета депутатов Ёгольского сельского поселения
от 20.02.2012 N 66
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ В АРЕНДУ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА
ЁГОЛЬСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ
1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции», Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 N 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса», Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью сельского поселения.
1.2. Положение о предоставлении в аренду объектов муниципальной собственности сельского поселения (далее — аренда) определяет основные принципы, порядок и единые правила учета и передачи в аренду объектов муниципальной собственности сельского поселения (движимое и недвижимое имущество), обязательные для исполнения всеми расположенными на территории поселения предприятиями, учреждениями и организациями независимо от их организационно-правовых форм, индивидуальными предпринимателями, а также органами и должностными лицами местного самоуправления и гражданами.
1.3. К муниципальной собственности, сдаваемой в аренду, относятся: здания; сооружения; оборудование; транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (далее — имущество).
1.4. Аренда имущества служит для решения вопросов местного значения, в том числе как способ содействия развитию малого предпринимательства и источник пополнения доходной части районного бюджета.
1.5. Арендодателем (ссудодателем) имущества является:
в случае если объектом является имущество поселения
Арендатором может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, претендующие на заключение договора и соответствующие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
1.6. Передача объектов в аренду не влечет за собой передачи права собственности на них. Действия по распоряжению объектами, находящимися в муниципальной собственности, совершенные другими лицами, являются незаконными.
1.7. Решение о сроке передачи в аренду имущества принимает арендодатель, срок аренды, превышающий 5 лет — согласовывается с Советом депутатов Ёгольского сельского поселения
Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.
1.7. Учет и контроль за использованием арендованного имущества производятся арендодателем.
2. Основания и порядок предоставления имущества в аренду
2.1. Способом передачи муниципального имущества в аренду является проведение торгов (конкурса или аукциона) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
2.2. В случае если объектом торгов является имущество казны, организатором конкурсов или аукционов является комитет.
2.3. В случае если объектом торгов является имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за предприятиями, а также имущество, закрепленное на праве оперативного управления за учреждениями, которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, организатором конкурсов или аукционов является обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления (муниципальное унитарное предприятие, учреждение).
2.4. Порядок и правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договора аренды и перечень видов имущества, в отношении которого заключение договора может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, установлен Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 N 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».
2.5. Документом, регламентирующим взаимоотношения сторон при сдаче в аренду имущества, является договор аренды. Примерная форма договора аренды утверждается комитетом.
2.6. Договор аренды предусматривает права и обязанности сторон, состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, срок аренды, размер арендной платы, а также распределение обязанностей сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества.
Срок аренды может быть ограничен в случаях, установленных законом. Договоры аренды имущества, включенного в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во временное владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, заключаются на срок не менее 5 лет. Срок аренды, превышающий 5 лет, согласовывается с Советом депутатов Ёгольского сельского поселения
Размер арендной платы, обязанности арендатора по содержанию арендованного имущества, его целевому использованию, заключению отдельного договора аренды земельного участка (в случае если это требуется), договора на пользование услугами коммунальных служб, охранного обязательства с государственным органом охраны памятников (в случае если это требуется), страхование арендатором имущества (в случае если это имущество казны) являются существенными условиями договора аренды, и при недостижении между сторонами соглашения хотя бы по одному из названных условий договор считается незаключенным.
2.7. Ответственность сторон определяется заключенным договором и законодательством Российской Федерации.
2.8. Споры, связанные с исполнением, изменением и расторжением договора, разрешаются сторонами в суде в установленном законодательством порядке.
2.9. В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения имущества.
С заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган может обратиться одна из сторон, определенная договором аренды.
2.10. Заключение договоров аренды муниципального имущества казны, а также имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления:
2.10.1. На основании протокола торгов с победителем торгов;
2.10.2. Заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение данных договоров аренды возможно на срок не более чем предусмотренный действующим законодательством;
2.10.3. Заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества казны и имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено без проведения конкурсов или аукционов только в случаях, предусмотренных законодательством.
2.11. Для заключения договора в соответствии с пп. пп. 2.10.2, 2.10.3 заинтересованные в предоставлении в аренду муниципального имущества лица обращаются в комитет (если имущество казны) или балансодержателю (если имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения) с заявлением, где указываются целевое назначение и характеристика имущества, срок аренды.
2.12. К заявлению прилагаются следующие документы:
копии учредительных документов, свидетельства о государственной регистрации юридического лица или свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя;
копии свидетельства о постановке на учет налогоплательщика в налоговом органе;
копия выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
для индивидуальных предпринимателей и физических лиц — копия паспорта (1 страница и страница с регистрацией по месту жительства);
документы, подтверждающие полномочия лица на подписание договоров аренды от имени юридического лица (арендатора);
заявление субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
справка, подтверждающая, что заявитель не осуществляет деятельность, приносящую доход (некоммерческим организациям, не осуществляющим деятельность, приносящую доход, и физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями).
2.13. На основании поступившего заявления комиссия обязана в течение 15 дней со дня поступления документов в полном объеме принять одно из следующих решений:
назначить проведение торгов на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности сельского поселения
заключить договор аренды без проведения торгов, в случаях, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции», предоставить имущество в аренду с целевым назначением;
отказать в предоставлении имущества в аренду.
2.14. О принятом решении заявитель письменно или устно извещается в 15-дневный срок.
2.15. В случае проведения торгов на право заключения договора аренды решение о предоставлении имущества в аренду принимается по результатам торгов и оформляется приказом комитета.
2.16. В случае предоставления в аренду муниципального имущества по результатам торгов договор аренды заключается в срок, предусмотренный аукционной (конкурсной) документацией; без проведения торгов — договор аренды заключается не позднее 10 дней с момента принятия решения о передаче имущества в аренду.
2.17. Заявитель вправе отозвать свое заявление в любой момент до проведения торгов либо до заключения договора аренды (в случае передачи имущества без проведения торгов).
2.18. После подписания договора аренды арендодатель передает арендатору имущество по приемопередаточному акту, который является неотъемлемой частью договора.
2.19. Арендатор обязан в течение 10 дней с момента подписания договора заключить с соответствующими организациями договоры по оплате (возмещению):
коммунальные услуги (теплоэнергия, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроэнергия газ) оплачиваются арендатором по прямым договорам или в соответствии с предъявленными счетами пропорционально площади (объему) арендуемых помещений или на основании показаний приборов учета на внутренних инженерных сетях тепло-, водо- игазо- электроснабжения, обеспечивающих конкретного арендатора (установка приборов учета осуществляется при наличии технической возможности за счет средств арендатора);
междугородные телефонные переговоры оплачиваются арендатором в соответствии с собственным лицевым счетом;
абонентная плата за пользование охранной сигнализацией, слаботочными сетями (радио, телефонные номера, закрепленные за арендатором) возмещается арендатором в соответствии с предъявленными счетами;
расходы по содержанию мест общего пользования (лестницы, лестничные клетки, лифтовые шахты, коридоры, холлы, туалеты, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами основных служебных помещений и обслуживающее более одного арендатора, другие места общего пользования), содержанию охраны и персонала, обеспечивающего общее обслуживание зданий, строений, прилегающей территории, несет арендатор — пропорционально площади арендуемых помещений в соответствии с предъявленными обслуживающей организацией счетами (далее — долевое возмещение расходов);
ремонт крыши, кровли, фасада здания, строения, оконных и дверных заполнений, инженерных коммуникаций, вентиляции и слаботочных сетей, благоустройство территории выполняется силами обслуживающей организации в соответствии с ежегодной сметой, утвержденной собственниками имущества — долевым возмещением расходов арендатором согласно счетам, подтвержденным соответствующими бухгалтерскими документами;
ремонт (текущий и капитальный) инженерных систем в пределах арендуемых помещений выполняется силами и за счет средств арендатора.
2.20. В случае сдачи в аренду объекта недвижимости арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования данным имуществом передаются права на земельный участок, на котором расположен данный объект и необходимый для его использования. Арендатор обязан в месячный срок с момента заключения договора аренды имущества оформить право пользования (аренды) земельным участком путем заключения соответствующего договора.
2.21. Арендатор вправе сдать арендуемое имущество или его часть в субаренду только с письменного разрешения арендодателя.
2.22. Передача арендатором своих прав в залог возможна только с письменного разрешения комитета.
2.23. При сдаче в аренду недвижимого имущества базовые ставки арендной платы за один квадратный метр площади определяются Администрацией сельского поселения
2.24. Размер арендной платы не включает налог на добавленную стоимость, который начисляется и перечисляется арендатором в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.25. Арендные платежи вносятся арендатором независимо от факта пользования арендованным имуществом.
2.26. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя путем уменьшения суммы арендной платы за пользование имуществом.
2.27. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
2.28. Возврат арендованного имущества арендодателю производится по приемо-передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора.».
3. Методика определения арендной платы
Для определения арендной платы в соответствии с методикой используются следующие исходные данные:
3.1. Базовая ставка арендной платы (В) в рублях за 1 кв. метр общей площади в год устанавливаемая постановлением Администрации сельского поселения.
3.2. Общая площадь здания (помещения), определяемая по данным технического паспорта (кв. м).
3.3. Корректировочные коэффициенты:
Кб — коэффициент степени благоустройства (централизованное отопление, освещение):
благоустроенные — 1,5;
неблагоустроенные — 1,0;
складские — 0,5;
полуподвал — 0,6;
1-й этаж — 1,2;
2-й этаж и выше — 1,0;
мансарда (чердак) — 0,6;
отдельно стоящее здание целиком — 1,1.
3.4. Порядок расчета арендной платы за нежилые помещения для различных групп пользователей. Расчет осуществляется следующим образом:
3.4.1. Годовая арендная плата (Ап г.) определяется как сумма арендной платы за основную и вспомогательную площади:
Ап г. = Ап осн. + Ап всп.
3.4.2. Плата за основную площадь (Ап осн.) определяется путем умножения этой площади (Sосн.) на конкретный размер арендной платы за ее 1 кв. м (Сап.), определенный в соответствии с настоящей методикой:
Ап осн. = Sосн. x Сап.
При этом для основных площадей, арендуемых бюджетными организациями, общественными объединениями ветеранов войны и инвалидов (кроме осуществляющих предпринимательскую деятельность), иными общественными объединениями (кроме осуществляющих предпринимательскую деятельность), физическими лицами, занимающимися предпринимательской деятельностью, он (Сап.) устанавливается на уровне базовой ставки (В), для остальных групп пользователей он определяется путем корректировки базовой ставки (В) по методике, установленной настоящей методикой.
3.4.3. Плата за вспомогательную площадь (Ап всп.) определяется путем умножения этой площади на размер арендной платы за 1 кв. м основных площадей (Сап.) и понижающий коэффициент 0,5:
Ап всп. = S x Сап. x 0,5
3.4.4. Конкретный размер арендной платы за 1 кв. м (Сап.) определяется путем умножения базовой ставки (В) на коэффициенты Кб , Кэ:
Сап. = В x Кб x Кр x Кд x Кэ, где:
Кб — коэффициент степени благоустройства;
Кэ — коэффициент, учитывающий этаж.
3.5. Ставки арендной платы за недвижимое муниципальное имущество при сдаче его в аренду в виде основных средств:
|
Первоначальная балансовая |
Годовая ставка в процентах |
|
до 1,0 |
|
|
от 1,1 до 2,0 |
|
|
от 2,1 до 6,0 |
|
|
от 6,1 до 10,0 |
|
|
Свыше 10,0 |
3.6. Ставки арендной платы за движимое муниципальное имущество:
|
Первоначальная балансовая |
Годовая ставка в процентах |
|
до 100 |
20 — 50 |
|
от 101 до 500 |
10 — 20 |
|
от 501 до 800 |
5 — 10 |
|
свыше 800 |
2 — 5 |
3.7. Арендная плата устанавливается в размере амортизационных отчислений на арендуемое муниципальное имущество для:
организаций, у которых удельный вес оказываемых жилищно-коммунальных услуг составляет не менее 70 % от общего годового объема реализации работ (услуг);
организаций, объемы выполняемых строительных и ремонтных работ у которых на объектах бюджетной сферы составляют не менее 50 % от общего годового объема реализации работ (услуг).
Статья 606. Договор аренды
Комментарий к Ст. 606 ГК РФ:
1. Абзац первый коммент. ст. определяет понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. По нему «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». ГК использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем», в отличие от «имущественного найма», имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).
Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход — арендную плату.
Об особенностях правового регулирования договора аренды подробнее см. коммент. к ст. 625 ГК РФ.
2. Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление — арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК РФ).
Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, договор аренды относится к взаимным (синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в «чистом» виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями. Поэтому уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), т.е. в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК (п. 16 письма ВАС N 66).
Взаимный характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Поэтому арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК РФ), — п. 10 письма ВАС N 66.
Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в ГК сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК РФ), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.
3. По общему правилу объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и — в ограниченном виде — распоряжении переданным ему имуществом. Владение — это юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение — это определение юридической судьбы вещи.
С точки зрения хозяйственной цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом. Например, пользование линиями электропередач возможно без передачи их во владение арендатору. В литературе можно найти и другие примеры «голого» пользования: аренда сложных ЭВМ, железнодорожных путей или иных объектов инфраструктуры (ст. 50 УЖТ), спутников связи, музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время. Между тем в большинстве случаев передача вещи в пользование невозможна без ее передачи во владение арендатору.
4. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи (подробнее см. коммент. к ст. 615 ГК РФ). Одной из составляющих пользования является извлечение из вещи плодов, продукции и доходов (абз. 2 коммент. ст.). Обычно под плодами понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и т.п.). Продукция является результатом приложения к вещи человеческого труда. Наконец, доходы — это стоимостный эквивалент приращения вещи в результате ее использования, обычно в денежной форме (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 228 (автор комментария — А.А. Иванов)).
По общему правилу плоды, продукция и доходы становятся собственностью арендатора с момента их получения. Коммент. ст. не содержит исключений из этого правила (которые, для сравнения, можно найти в ст. 136 ГК РФ). Тем не менее это правило может быть изменено договором аренды. В договоре аренды может быть предусмотрено условие не только о том, что арендатор вправе передать часть плодов, продукции или доходов арендодателю (например, в качестве натуральной формы арендной платы), но и о том, что арендодатель приобретает часть плодов в собственность с момента их получения арендатором. Второе условие обосновывается ссылкой на ст. 223 ГК (приобретение права собственности на движимую вещь по договору), имеющую диспозитивный характер и, следовательно, допускающую возможность установления в договоре иного.
5. Вопрос о природе прав арендатора остается в цивилистике дискуссионным. Представляется, что арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права, которое в коммент. к ст. 216 ГК было определено как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц. В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать (подробнее см.: Рыбалов А.О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. N 2).
Обычно при обосновании противоположной точки зрения в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время (см. коммент. к ст. 610 ГК РФ), может исключить его вещно-правовой характер. Бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК РФ, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, данным в коммент. ст., — это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц.
Между арендодателем и арендатором продолжает существовать и обязательственное правоотношение (по поводу ремонта вещи, уплаты арендной платы), но оно не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование ею в своем интересе. В данном случае имеет место возникновение из договора аренды двух самостоятельных, параллельно существующих правоотношений с участием арендатора: обязательственного (права и обязанности по договору) и вещного (по поводу имущества).
6. Вещная природа права аренды должна выводиться из самой возможности арендатора пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц, а не из свойства следования права аренды (см. коммент. к ст. 617 ГК РФ) или предоставления арендатору вещно-правовых способов защиты (см. коммент. к ст. 305 ГК РФ). Указанные свойства являются результатом признания права аренды в качестве вещного и, строго говоря, не нуждались в дополнительном нормативном подтверждении (достаточно было бы сослаться на п. 3 и 4 ст. 216 ГК РФ). Использовать такой вещно-правовой иск, как истребование имущества из чужого незаконного владения, арендатор вправе только в том случае, если лишился владения спорной вещью; другими словами, вещь во всяком случае должна была побывать во владении арендатора и выбыть из него. Только при указанных условиях у арендатора имеются основания для виндикационного иска (п. 9 письма ВАС N 66).
Добавить комментарий