Изменения для застройщиков

Как мы знаем, в своё время возник спрос на строительство и инвестирование в строительство жилья, которое, будучи чрезвычайно востребованным в экономическом отношении, крайне слабо нормативно регулировалось разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой закон, затрагивающий сферу экономики, Закон № 214-ФЗ также неоднократно изменялся и дополнялся. Последние изменения были внесены Федеральным Законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступила в силу с 1 января 2017 года.

Большая часть изменений коснулась застройщиков, но есть изменения и в деятельности инвесторов (дольщиков). Разделим их на несколько частей и рассмотрим ниже.

Изменения, касающиеся застройщиков

Новая редакция Закона № 214-ФЗ вводит изменённые требования к застройщику на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган:

• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица;

• в отношении застройщика не принято решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

• деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;

• сведения о застройщике (в том числе о генеральном директоре) не внесены в реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с п. 28 и 29 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ;

• размер существующей у застройщика недоимки по налогам в бюджеты РФ за прошедший календарный год не превышает 25 % балансовой стоимости активов по данным финансовой отчётности за последний отчётный период;

• у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует неснятая (непогашенная) судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялись наказания в виде лишения права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации.

Эти изменения вводятся с 01.07.2017, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 01.01.2017.

1. Минимальный размер уставного капитала

Увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика. Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставный капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов. Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Понятно, что такой размер уставного капитала не мог обеспечивать интересы дольщиков в случае ликвидации или банкротства. Хорошо, если есть активы в собственности, а если нет и (или) все активы в аренде?

На стадии обсуждения законопроекта предлагались различные варианты определения уставного капитала. В итоге остановились на следующем: минимальный уставный капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади:

Минимальный размер уставного капитала (руб.)	Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м)
2 500 000
4 000 000
10 000 000	10 000
40 000 000	25 000
80 000 000	50 000
150 000 000	100 000
400 000 000	250 000
800 000 000	500 000
1 500 000 000	от 500 000

Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем минимальный размер, указанный в ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Если уставный капитал застройщика не соответствует установленному размеру, застройщик обязан заключить договоры с поручителями в соответствии со ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ.

Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставный капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об ООО и АО, то есть всё те же 10 000 руб.

Правила о том, что весь уставный капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель не ввёл. Следовательно, оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени должно амортизировать, может изнашиваться, терять цену и даже погибать (утрачиваться). Соответственно, гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Моё мнение прежнее: уставный капитал ― это цифры на бумаге, которые реально ничего не гарантируют.

В этой связи изменение минимального размера уставного капитала больше выглядит как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить чьи-то интересы.

1. Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации

Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.

Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома. Обязательно должна быть на сайте и форма договора долевого участия (ДДУ), который застройщик предлагает заключать гражданам.

Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям Закона № 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Размещение этих документов в сети Интернет должно способствовать прозрачности строительства.

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.

1. Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков

Новой редакцией Закона № 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.

Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как Закон № 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона РФ «О защите прав потребителей» к отношениям «застройщик / дольщик» на практике вызывало вопросы, в первую очередь ― о размере ответственности за просрочку.

Однако сам срок для устранения строительных недостатков теперь должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остаётся застройщик, а значит, возможен необоснованно большой срок для устранения небольшого дефекта.

5%-е ограничение изменения площади квартиры

Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе ― по площади. До рассматриваемых изменений в Закон № 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10 % от площади, предусмотренной ДДУ, не является существенным. Теперь чётко указан размер существенности ― 5 % от заявленной в ДДУ площади.

1. Счета эскроу, цена ДДУ

Множество споров на этапе законопроекта вызвали счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчётов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом. Суть эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счёт застройщика, а на специальный счёт в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства. Но ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, реализуется множество других статей расходов. Как будет на практике, непонятно.

С 01.01.2017 ст. 5 Закона № 214-ФЗ дополнена тем, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства. При этом если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, то цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади жилого помещения и общей приведённой площади жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с установленными понижающими коэффициентами.

1.5. Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект, целевое использование

Изменения коснулись ещё одного важного вопроса ― использования денежных средств одного объекта застройки на завершение ранее начатых. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к финансовой неустойчивости застройщика и в итоге ― к банкротству. Действовала лотерея: кто раньше пришёл к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала всем известные «пирамиды».

Новая редакция Закона № 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчётность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.

Кроме того, значительные изменения затронули перечень способов использования денежных средств участников долевого участия, зафиксированных в новой редакции ст. 18 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, существующий перечень направлений использования денежных средств дольщиков уточнён и расширен, что должно привести к снижению количества споров с контролирующими органами, ФНС.

Но по моему (и не только моему) мнению, некоторые формулировки, скорее всего, станут поводом для многочисленных судебных споров, потому так как допускают двоякое толкование:

Поступающие средства могут расходоваться на строительство одного или нескольких домов, а также:

• возведение объектов социальной инфраструктуры;

• возмещение затрат на оплату арендных платежей (дополнительно к ранее признаваемых целевыми расходам на приобретение земельного участка, на котором ведётся строительство, в собственность или в аренду);

• на уплату целевых кредитов и процентов по таким кредитам;

• затрат, связанных с государственной регистрацией ДДУ и др. (ч. 1 ст. 18 Закона).

1.6. Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)

Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям Закона № 214-ФЗ. Важным является то, что сведения, содержащиеся в ЕРЗ, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти.

1.7. Компенсационный фонд

Ну и наконец, в Законе № 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счёт обязательных взносов застройщиков, ― застройщики будут отчислять в фонд 1 % от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года. Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.

Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счёт? Очевидно, что государство, следуя общей политике СРО хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства. Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по бизнесу. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда актуально, а шаги законодателя в этом направлении верные.

Изменения по инвесторам (дольщикам)

1. Запрет на односторонний отказ от ДДУ

Теперь при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него ― нужно участвовать вплоть до сдачи объекта, что является логичным и защищает права застройщика. Иное возможно только в судебном порядке, это право теперь нужно доказать.

1. Ответственность за просрочку передачи квартиры

Немало споров вызывает и новая редакция ст. 6 Закона № 214-ФЗ ― об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. Формулировка двояка и неконкретна: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приёма-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.

Заключение

Определённые шаги и предпосылки для стандартизации отношений сторон по ДДУ сделаны. Теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка ― покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование, осталось ещё много «белых пятен».

Заключение договора долевого участия (ДДУ) по ФЗ 214 – самый надежный и защищенный способ приобретения недвижимости в новостройке. Почему и в чем преимущества покупки квартиры по ФЗ 214?

· Информационная открытость

214-ФЗ требует от застройщика и строительного объекта информационной открытости. Клиент всегда может ознакомиться с учредительными документами, свидетельством о государственной регистрации, финансовыми и другими бумагами. Также девелопер предоставляет комплект документов на строящийся объект.

· Надежность

Строительство по 214 ФЗ – это гарант надежности застройщика и для дольщиков, и для государства. Приобретая недвижимость, клиент может быть уверен, что получит именно то, за что заплатил, и в оговоренные сроки. Кроме того, работа по 214-ФЗ дает строительным компаниям преимущество при получении кредитов.

· Наличие разрешительных документов

По 214-ФЗ девелопер может начать строительство, только при наличии разрешительных документов: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектная документация, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Участник долевого строительства на момент заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) может быть уверен в том, что компанией-застройщиком соблюдены все основные процедуры. Это практически сводит на «нет» риски покупки квартиры в новостройке, которая никогда не будет построена.

· Законность сделки

Двойные продажи квартир по ДДУ исключены, так как договор долевого участия по 214 ФЗ подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Эта процедура включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки по покупке квартиры.

· Сроки строительства

214-ФЗ накладывает на застройщика финансовую ответственность за сроки сдачи объекта недвижимости. В случае нарушения сроков строительства, девелопер должен сообщить об этом дольщику не позднее, чем за два месяца до истечения определенного ранее срока и уплатить неустойку согласно договору. Инвестор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и требовать возврата денег.

· Качество строительства

По 214-ФЗ девелопер обязан производить строительство в соответствии с условиями ДДУ или требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Участник долевого строительства вправе требовать устранения недостатков за счет застройщика или возмещения своих расходов на их устранение, либо уменьшения стоимости договора долевого участия. Согласно ФЗ 214 на объект долевого строительства устанавливается гарантия 5 лет.

Купить квартиру в новостройке по 214-ФЗ в соответствии с условиями ДДУ – это значит свести к минимуму все возможные риски, которым подвергнуты сделки по приобретению недвижимости. Девелопер проекта Близкое – компания ПетроСтиль – надежный застройщик, работающий по 214-ФЗ, предлагает своим клиентам правовую схему покупки квартиры, таунхауса или коттеджа в пригороде Санкт-Петербурга (СПб), при которой соблюдаются все положения федерального закона, защищающего права дольщиков.

Не секрет, что подавляющее число вологжан покупают квартиры не на вторичном рынке недвижимости, а приобретают жилье на этапе строительства на основании договоров, заключенных с застройщиками. В связи с этим у многих жителей области закономерно возникает множество вопросов. На актуальные вопросы ответит начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Александра Валентиновна Мануйлова.
Вопрос: Скажите пожалуйста каким документом оформляются отношения между застройщиком и лицом, желающим приобрести жилье на этапе строительства?
Ответ: В соответствии с требованиями действующего законодательства между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве (именно так он называется в законе).
Вопрос: Нужно ли регистрировать договор участия в долевом строительстве?
Ответ: Конечно, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
И только с момента такой регистрации договор считается заключенным, следовательно, возникают все права и обязанности, в том числе, право требовать от застройщика передачи квартиры после завершения строительства.
Кроме того, такая регистрация позволит избежать заключения сразу нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры.
Также обращаем внимание, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве подлежат передаче от участника долевого строительства застройщику исключительно после государственной регистрации договора в Росреестре.
Вопрос: На что необходимо обратить внимание при подписании договора участия в долевом строительстве. Каковы его существенные условия?
Ответ: Внимательно перечитайте условия договора, который подписываете. Договор должен содержать следующие условия:
— определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией (в том числе, план такой квартиры,
— срок передачи застройщиком квартиры,
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты,
— гарантийный срок на объект долевого строительства,
— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор считается незаключенным.
Вопрос: Ранее для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве требовалось наличие договора страхования ответственности застройщика перед участником долевого строительства. Сохранилось ли данное требование в настоящее время?
Ответ: Согласно Федеральному закону от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», сформирован Компенсационный фонда для защиты участников долевого строительства. Теперь застройщики будут направлять в него обязательные взносы с каждого заключаемого договора участия в долевом строительстве. Таким образом, взносы в Компенсационный фонд фактически заменили собой договоры страхования ответственности застройщика перед дольщиком.
Это правило действительно для тех компаний-застройщиков, которые обращаются за регистрацией первого договора участия в долевом строительстве после 27 октября 2017 года. С учетом изложенного, теперь перед тем как сдать первый договор участия в долевом строительстве застройщик обязан перечислить в Компенсационный фонд 1,2% от цены договора. В случае банкротства застройщика взносы будут направлены на завершение строительства дома.
Предполагается, что это спасет кредиторов от статуса «обманутые дольщики». Если взнос не уплачен, это станет причиной для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а в дальнейшем отказа в регистрации такого договора.
Кстати срок регистрации договора — не более 5 рабочих дней.
Вопрос: Возможна ли передача обязательств по договору участия в долевом строительстве другому лицу и как это сделать?
Ответ: Иногда возникают ситуации, когда еще на этапе возведения объекта недвижимости имеется необходимость продажи или дарения еще не существующей квартиры или помещения – тогда участник долевого строительства заключает договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Для регистрации указанного договора необходимо представить:
— заявления сторон договора;
— договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
— справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве дольщиком застройщику, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.
Важно знать, что уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же многоквартирный дом уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи квартиры, участник долевого строительства после подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности на квартиру может отчуждать ее путем заключения договора купли-продажи, дарения и т.д.
Вопрос: На какие еще моменты важно обратить внимание перед заключением договора участия в долевом строительстве?
Ответ: Застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Последняя включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства.
Обращаем внимание, что застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, должен обеспечить доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в интернете официального сайта.
На официальном сайте в отношении каждого многоквартирного дома, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства, должна быть размещена вся информация, в том числе:
— разрешение на строительство;
— проектная документация,
— проектная декларация;
— проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком;
— выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств;
— заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.
Вопрос: Возможно ли расторжение заключенного договора участия в долевом строительстве?
Ответ: Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно по обоюдному согласию сторон до его исполнения сторонами.
Застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в следующих случаях:
— при просрочке участником долевого строительства очередного платежа более чем на 2 месяца, если цена договора уплачивается единовременным внесением денежных средств;
— при систематическом нарушении срока внесения платежей, если цена договора уплачивается на протяжении определенного временного промежутка.
Участник долевого строительства может отказаться от исполнения договора в следующих случаях если:
— застройщик не передал объект долевого строительства в течение 2-х месяцев после того, как установленный ДДУ срок подошел к концу;
— застройщик не смог или не захотел исполнить своей обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок или по соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению соответствующих затрат участника долевого строительства на устранение недостатков при наличии отступлений от положений ДДУ (обязательных градостроительных или технических требований);
— есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
— законодательством или положениями договора установлены соответствующие основания.
Если договориться о расторжении договора участия в долевом строительстве мирным путем не получается, одна из сторон договора за защитой нарушенных прав обращается в суд.

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

< Предыдущая