Как построить нежилое здание

В настоящее время (с 01.09.2015г.) под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее строительство лицом либо за его счет.

Однако исключением из данного правила, являются следующие случаи:

1). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.

2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

При признании права собственности в судебном порядке необходимо учитывать правовые позиции Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в следующих разъяснениях:

а). «Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017г.;

б). «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016г.;

в). «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014г.;

г). «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г. (ред. от 04.03.2015);

д). Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»;

е). Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

ж). Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010г. N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

з). Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

— в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой;

— по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка;

— если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка;

— отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию;

— положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ);

— при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости;

— возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена;

— составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Таким образом, составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой;

— объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой;

— по смыслу ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет;

— рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки;

— одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.;

— к существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц;

— кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта;

— право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

— в случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа;

— в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено;

— несоответствие вида разрешенного использования (цели заключения договора) земельного участка фактически возведенному объекту является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку.

В Определении Верховного Суда РФ от 20.10.2016 года № 305-ЭС16-8051по делу №А40-30372/2013 указано следующее: «Суд первой инстанции, установив, что обществом не представлено доказательств принятия надлежащих мер к легализации спорного объекта и согласия собственника земельного участка, на котором он расположен, на его строительство, с учетом цели заключения договора аренды земли, не предусматривающего возведение объектов капитального строительства административного назначения, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований»;

— возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса;

— истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобретает право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута);

— исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком;

— на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется;

— действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 ГК РФ);

— договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается;

— в состав наследства застройщика, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, входит право требовать возмещения расходов на нее от правообладателя земельного участка в случае признания за правообладателем права собственности на самовольную постройку (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). Если самовольная постройка была осуществлена наследодателем на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения земельном участке, наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию, содержащему распоряжения в отношении остального имущества (помимо земельного участка) без указания конкретных объектов, стоимость постройки исходя из причитающейся им доли наследства.

Сотрудники ООО ГК «АВАЛЬ» окажут Вам квалифицированную помощь для признания судом права собственности на самовольную постройку.

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20

Разрешение на строительство — документ, без которого нельзя приступать к возведению или реконструкции любой капитальной постройки, будь это многоквартирный дом или ИЖС. Нарушение этого правила ведет к начислению штрафа или сносу постройки в будущем. Но что делать, когда человек не планирует проживать в новом объекте, а последний возводится для технических или коммерческих целей? В такой ситуации принцип оформления разрешительной документации отличается. Ниже рассмотрим, как получить разрешение на строительство нежилого здания, куда обращаться для получения документа и по какому алгоритму действовать.

Строительство нежилых зданий — общие положения

Оформление разрешения на строительство представляет собой комплекс мер, направленных на узаконивание будущей постройки. Застройщик передает проектную документацию уполномоченной структуре для проверки на факт соответствия действующим нормам. Результатом оказания услуги является выдача решения или отказ в услуге (должен быть обоснован с учетом законодательных норм). С момента получения разрешения у застройщика появляется право вести строительные (восстановительные) работы. Это касается всех объектов, в том числе нежилых помещений.

Но здесь имеются нюансы. До начала строительных работ важно задуматься о нюансах будущей постройки. Возможно, при возведении запланированного объекта можно избежать затрат времени и денег на проведение экспертизы. Кроме того, стоит учесть ряд дополнительных факторов, а именно:

  • Возможность создания названий для будущих объектов.
  • Необходимость возведения здания по этапам.
  • Сведения об объекте инженерной инфраструктуры, которая находится вокруг земельного надела.
  • Вероятность уменьшения объема санитарно-защитной зоны, а также сведения о ее наличии.

От решения упомянутых вопросов зависит процесс получения разрешения при строительстве (реконструкции) нежилого здания. Кроме того, сложность объекта напрямую влияет на продолжительность его строительства. В остальных случаях требования приблизительно аналогичны.

Где получить?

Вопросом выдачи разрешений на возведение нежилого объекта (для общего случая) занимаются органы исполнительной власти на местах. По правилам уполномоченные структуры выдают разрешение на строительство объекта или на возведение по этапам.

Список документов

Чтобы оформить разрешение на строительство нежилого здания (в том числе и других объектов), потребуются такой список документов:

  • Одобрение владельцев соседних участков на проведение восстановительных работ (при необходимости осуществления таких мероприятий).
  • Разрешение отклониться от граничных показателей по строительным (восстановительным) мероприятиям.
  • Заключение по госэкспертизе на проектную документацию (должно быть положительным). Проведение госэкспертизы обязательно в случаях, оговоренных на законодательном уровне.
  • Материалы из проекта. Как правило, для получения разрешения на возведение нежилого здания требуется пояснительная часть проектной документации. Важно дать информацию по принятым архитектурным решениям (иногда не требуется).
  • ГПЗУ.
  • Бумаги, подтверждающие права заявителя на ЗУ.

Если собрать рассмотренный список документов, оформить разрешение на строительство нежилого здания нетрудно. Кроме того, платить за предоставление услуги не требуется — она выдается бесплатно. Что касается оформления рассмотренных бумаг, здесь возможны определенные расходы, которые определяются в индивидуальном порядке (с учетом типа объекта, месторасположения участка, региона, площади и прочих факторов). Кроме того, привлечение к работе специальных компаний позволяет ускорить процесс оформления.

Как получить разрешение на строительство нежилого здания?

Оформление разрешения проходит по идентичным принципам почти для всех регионов России. Разница только в учреждениях, в которые обращается заявитель для решения поставленной задачи. Так, применительно к Московской области ситуация имеет следующий вид:

  • Минстрой России по МО изготавливает ГПЗУ надела, на которой будет возведена постройка. Работа ведется с учетом планировочного проекта.
  • Минстрой МО выполняет работы по утверждению плана.
  • Создание проекта, необходимого для разработки проекта и последующего оформления разрешения.
  • Оформление разрешительной документации.

Главной трудностью в случае с нежилым объектом является согласование территории, где будет располагаться сооружение. Это касается ситуации, когда возведение торговой точки или офиса планируется на территории, которая находится в собственности муниципального образования. В таком случае для получения разрешения на восстановление или строительство нежилого здания придется идти в администрацию и согласовывать вопрос с ней.

Возведение коммерческого объекта в городе возможно в том случае, если готовое здание не нарушает экологических норм и не вредит окружающей обстановке. Трудности возникают в ситуации, когда на небольшом удалении от новой постройки находится здание, имеющее историческую ценность.

Склад

Если задача — строительство склада, как отдельного объекта, без получения разрешения на нежилое здание не обойтись. Застройщик должен владеть участком земли, где планируются мероприятия, или пользоваться ЗУ на базе арендного соглашения. При оформлении разрешительной документации требуется учесть следующие нюансы:

  • Выполнение санитарных норм.
  • Составление проектной документации, соответствующей нормам действующего законодательства.
  • Отсутствие опасности для окружающей среды и архитектуры.
  • Обоснование размещения складского помещения именно в том месте, где запланировано ведение работ.

Гараж и баня

В случае с гаражом ситуация обстоит по иному. Перед тем как получать разрешение на строительство, важно разобраться с пакетом бумаг, которые имеются в наличии. Если ЗУ, где планируется возведение объекта, принадлежит застройщику (физлицу), оформлять разрешение не нужно. Это актуально для ситуации, когда человек планирует использование гаража для личных целей, то есть без ведения коммерческой деятельности. Кроме того, в оформлении разрешительной документации нет необходимости, если человек устанавливает временные сооружения (пристройки). Если речь идет о сооружении с фундаментом, это капитальный объект, и получение разрешения обязательно.

Разрешительная документация не требуется и при строительстве бани. Здесь действует то же правило, что рассмотрено выше. Обращаться в уполномоченные органы не нужно, если речь идет о возведении пристройки. В случае, когда сооружение имеет фундамент и является независимой постройкой, придется тратить время на сбор документов.

Сроки и цены

После передачи списка документов, необходимых для получения разрешения на строительство нежилого здания, у ответственных органов имеется до 10 суток на предоставлении решения. При этом документация выдается в срок до 10 лет. Как отмечалось, за оформление разрешения деньги не берутся, а вот за прохождение госэкспертизы придется заплатить до 20% от цены объекта. Что касается ГПЗУ, его оформление бесплатно, а вот за архитектурный проект здания придется заплатить. Здесь стоимость услуг зависит от компании, которая берется за выполнение работы. В среднем цена составляет от 200 до 300 долларов за «квадрат».

Отклонение от допустимых параметров

Бывают ситуации, когда характеристики нового объекта отличаются от действующих требований регламента и установленных на законодательном уровне параметров. Такое возможно, как правило, при отличии параметров ЗУ или сооружения от действующих стандартов. В такой ситуации застройщик направляет заявление Комиссии по застройке и пользованию землей. Она в течение нескольких месяцев изучает поступившие бумаги, после чего принимает решение о возможности выдачи такого разрешения. Если ответ положительный, уполномоченный орган готовит соответствующее разрешение.

Итоги

Зная, как получить разрешение на строительство нежилого здания, удается избежать проволочек по времени, быстрее собрать список документов и решить бюрократические процедуры. Кроме того, в некоторых случаях оформление разрешительной документации на такие объекты и вовсе не требуется.