Корректировка на этажность

— включает все актуальные ежеквартально и ежемесячно обновляемые рыночные коэффициенты, скидки, поправки, ставки.

Значения корректировок рассчитаны на основе рынка недвижимости РФ.

Могут быть использованы для достоверной рыночной оценки, в исследовании рынка недвижимости, для подготовки отчетов об оценке, для выполнения контрольных, курсовых и дипломных работ, государственными и частными организациями и лицами в ценообразовании и расчете ставок аренды недвижимости, кредитными учреждениями при оценке залогового обеспечения.

Наши преимущества – рыночное соответствие, актуальность, оперативность, доступность по цене!

Перечень корректировок стоимости недвижимости СтатРиелт:

Скидка на торг недвижимости март 2016, Скидка на уторгование март 2016, Корректировка рыночной стоимости 2016 март, Корректировка стоимости недвижимости 2016, Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости март 2016, Корректировка рыночной стоимости недвижимости, Корректировка рыночной стоимости коммерческой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости жилой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости квартир, Корректировка рыночной стоимости жилых домов, Корректировка рыночной стоимости производственной складской недвижимости, Корректировка рыночной стоимости торговой и офисной недвижимости, Корректировка рыночной стоимости земельных участков, Корректировка на Разрешенное использование земельного участка, корректировка на местоположение земельного участка, корректировка на целевое назначение категорию земельного участка, корректировка на площадь земельного участка, корректировка на площадь здания, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь офисного помещения, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь квартиры, корректировка на площадь кухни, Корректировка на наличие мебели техники оборудования в стоимости недвижимости, Сроки продажи недвижимости жилой офисной торговой складской, Сроки ликвидности недвижимости, Корректировка на назначение использование зданий помещений, Программа для оценки стоимости простая недорогая, Программа оценки недвижимости простая недорогая, Переход на вторичный рынок — скидка, Корректировка на Износ отделки и инженерных коммуникаций квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Износ квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Класс качества отделки квартир и жилых домов, Корректировка на Тип и количество санузлов квартиры, Корректировка на санузлы квартиры, Корректировка на Балкон, корректировка на лоджию, Корректировка стоимости на Балкон, корректировка стоимости квартиры на лоджию, Корректировка на Изолированность жилых комнат квартиры, Корректировка на Коммуникации квартиры, корректировка на Общую площадь квартиры, Корректировка на Высоту потолков квартиры, Корректировка на Долевую общую собственность квартиры, Корректировка на Вид из окон квартиры, Корректировка на панорамный вид, корректировка на выход на улицу, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Лифт, Корректировка на Мусоропровод, Корректировка на Охрану дома и придомовой территории, Корректировка на Благоустройство придомовой территории, Корректировка на Транспортную доступность, Корректировка на близость к метро автобусным остановкам, Корректировка на близость к береговой линии, Корректировка на близость к центру, Корректировка на Местоположение квартир в посёлках городского типа, Корректировка на Местоположение квартир в малых городах, на Местоположение квартир в крупных и крупнейших городах, Корректировка на Красную линию зданий и помещений, Корректировка на Красную линию земельных участков, Скидка на торг коммерческой недвижимости, Скидка на торг жилой недвижимости, Скидка на торг земельных участков, Корректировка на Материал стен конструкцию жилого дома, Корректировка на Износ и техническое состояние жилого дома квартиры, Коридорный коэффициент, Коэффициент арендопригодной площади, Корректировка на Коммуникации земельных участков, Ценовые зоны рынка земельных участков крупнейших больших крупных и средних городов, Ценовые зоны рынка земельных участков сельских населённых пунктов, Ценовые зоны рынка земельных участков посёлков городского типа ПГТ, Ценовые зоны рынка земельных участков малых городов, Группы ценовых зон земельных участков городов и населенных пунктов, ценовое зонирование земельных участков поселений, Доля земли в цене комплекса недвижимости, Доля земли в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого комплекса недвижимости, Корректировка на Масштаб размер общую площадь земельных участков, Корректировка на Качество внутренней и наружной отделки, Корректировка на Встроенное пристроенное помещение отдельно стоящее здание, Территориальные коэффициенты земельных участков по области, Региональные коэффициенты земельных участков по области, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Этаж офисного помещения, Корректировка на Право аренды право собственности земельных участков, Корректировка на Класс качества складских и производственных зданий и помещений, Корректировка на Класс качества зданий и помещений, Корректировка на конструкцию зданий и помещений, Корректировка на Неотапливаемые отапливаемые складские и производственные здания и помещения, Корректировка на Физический износ, корректировка на общий износ, Эффективность арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь складских зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь офисных зданий и помещений, Прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости, Предпринимательская прибыль рыночная, Предпринимательская прибыль при оценке торговых зданий, Предпринимательская прибыль при оценке офисных зданий, Предпринимательская прибыль при оценке складских зданий, Предпринимательская прибыль при оценке производственных зданий, прибыль предпринимателя рыночная, прибыль предпринимателя при оценке торговых зданий, прибыль предпринимателя при оценке офисных зданий, прибыль предпринимателя при оценке складских зданий, прибыль предпринимателя при оценке производственных зданий, прибыль инвестора, прибыль инвестора средняя рыночная, прибыль застройщика средняя рыночная, прибыль девелопера средняя рыночная, доходность инвестиций рыночная, норма доходности инвестиций, норма прибыли застройщика, норма прибыли инвестора, Рентабельность активов по отраслям экономики, прибыльность активов по отраслям экономики, Операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью, операционные расходы при сдаче в аренду недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду офисной недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду торговой недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду складской недвижимости, Коэффициент капитализации коммерческой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации торговой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации офисной недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации складской недвижимости средний рыночный, ставка капитализации коммерческой недвижимости средняя рыночная, Территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков, Цены земельных участков городов и поселков области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Чувашской Республики, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Рязанской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Тульской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Кировской области, Территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Нижегородской области.

на Разрешенное использование земельного участка

на Оборудование, мебель и технику — наличие / отсутствие в коммерческих зданиях, помещениях — корректировки — поправки

на Мебель, технику — наличие / отсутствие — корректировки — поправки

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости

Скидка на торг недвижимости на 01.01.2016 года

Сроки продажи (ликвидность) наиболее типичных видов недвижимости (демо-версия)

на Назначение (использование*) зданий помещений – корректировки — поправки

Программа для оценки стоимости

Переход на вторичный рынок — скидка, корректировка

на Износ отделки и инженерных коммуникаций квартиры, индивидуального жилого дома

на Класс качества отделки и инженерных коммуникаций квартир и жилых домов

на Тип и количество санузлов квартиры

на Площадь кухни квартиры

на Балкон, лоджию в квартире

на Изолированность жилых комнат квартиры

на Коммуникации квартиры на

на Общую площадь квартиры

на Высоту потолков квартиры на

на Долевую собственность квартиры

на Вид из окон квартиры

на Этаж расположения квартиры

на Лифт, Мусоропровод

на Охрану дома и придомовой территории

на Благоустройство придомовой территории

на Транспортную доступность

на Местоположение квартир в посёлках городского типа

на Местоположение квартир в малых городах

на Местоположение квартир в крупных и крупнейших городах

на «Красную линию» зданий и помещений — корректировки

на «Красную линию» земельных участков — корректировки

Скидка на торг при продаже коммерческой недвижимости

Коэффициент Скидки на торг — отношение цен сделок к ценам предложений жилой недвижимости

Скидки на торг жилой недвижимости

Скидка на торг при продаже земельных участков

на Материал стен (конструкцию) многоквартирного жилого здания

на Износ (техническое состояние) многоквартирного жилого дома, в котором находится квартира

Коридорный коэффициент, Коэффициент арендопригодной площади

на Коммуникации земельных участков — поправки — корректировки

Ценовые зоны рынка земельных участков сельских населённых пунктов

Ценовые зоны рынка земельных участков посёлков городского типа

Группы ценовых зон земельных участков — Деление населенных пунктов по численности населения

Ценовые зоны рынка земельных участков малых городов

Ценовые зоны рынка земельных участков средних, больших, крупных и крупнейших городов

Доля цены земли в цене продажи комплекса недвижимости

на Масштаб, размер, общую площадь земельных участков населенных пунктов — Поправка корректировка

на Качество внутренней и наружной отделки — поправки — корректировки

Встроенное, пристроенное помещение / отдельно стоящее здание – поправки – корректировки

Цены земельных участков, территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков населенных пунктов Владимирской области

Цены земельных участков, территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков населенных пунктов Чувашской Республики

Цены земельных участков, территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков населенных пунктов Рязанской области

Цены земельных участков, территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков населенных пунктов Тульской области

Цены земельных участков, территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков населенных пунктов Кировской области

Цены земельных участков, территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков населенных пунктов Нижегородской области

на Этаж — Поправки — корректировки

Право аренды / право собственности земельных участков — Поправки — корректировки

на Класс качества складских и производственных зданий и помещений — поправки — корректировки

на Конструктивные отличия зданий и помещений — поправки — корректировки

Неотапливаемые / отапливаемые складские и производственные здания — поправки — корректировки

на «Физический износ» — поправки — корректировки

Эффективность арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений

Прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости

Операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью

Коэффициенты капитализации объектов коммерческой недвижимости

Рентабельность (прибыльность) активов и товаров по отраслям экономики России

Вся электронная библиотека >>>

Цены и ценообразование >>

Учебное пособие

Цены и ценообразование

Раздел: Экономика

Поправка на условия продажи (оптом и в розницу). В случае приобретения товара оптом фирма-поставщик обычно предоставляет значительные скидки для импортера. Поэтому если конкурентный материал относится к импортной сделке, где в качестве покупателя выступает оптовый торговец (например, крупное внешнеторговое объединение), а расчет цены ведется для контракта, который заключает импортер, приобретающий данный товар непосредственно для эксплуатации, а не для дальнейшей реализации на рынке (то есть относительно небольшое его количество), то необходимо сделать поправку на размер оптовой скидки к цене конкурентного материала (и, наоборот, в случае, если рассчитывается цена товара, закупаемого оптом, а имеется конкурентный материал на розничную цену).

Поправка на снижение издержек производства и рост производительности труда. При увеличении объема поставки, как правило, уменьшаются издержки производства и растет производительность труда у фирмы-поставщика. Импортер должен обязательно учитывать этот факт при расчете цены.

Проведение данной поправки осуществляется следующим образом:

• цена продукции раскладывается на составные части: А – доля в цене материальных затрат; В – доля в цене трудовых затрат; С – неизменная часть цены (прибыль, накладные расходы и т. д.);

• вводятся поправочные коэффициенты: член А будет включать поправочный коэффициент К1, который является частным от деления издержек производства поставщика при единичной закупке на издержки производства поставщика при большом объеме партии импортируемой продукции; член В будет включать поправочный коэффициент K2, который является частным от деления производительности труда рабочего (выпуска продукции) при единичной закупке на производительность труда при увеличении размера импортируемой партии.

Поправка на серийность. Объективной предпосылкой применения скидок на серийность является снижение издержек производства на единицу выпускаемой продукции у поставщика при повышении объема производства.

Данная поправка может применяться в двух случаях:

• если импортер увеличивает объем закупки продукции у фирмы производителя и вследствие этого данный товар становится серийной продукцией для этой фирмы;


• если имеется конкурентный материал-контракт, заключенный с поставщиком, для которого предмет контракта является серийной продукцией, а расчет цены ведется для импортной сделки, где в качестве поставщика выступает производитель, выпускающий аналогичную продукцию как единичную или мелкосерийную. Рассмотрим практическое применение данной поправки.

Цена единичной машины может быть представлена следующим образом:

Цед = С + И + Н ,

где С – стоимость проектирования и изготовления оснастки;

И – издержки производства;

Н – неизменная часть цены (прибыль, амортизация, накладные расходы).

При серийном производстве стоимость проектирования будет распространяться на всю партию, а издержки производства за счет роста производительности труда и экономии сырья будут снижаться.

Таким образом, цена оборудования с поправкой на серийность может быть представлена следующим образом:

где: n – число машин в серии;

М – доля стоимости материалов в издержках производства;

Р – доля затрат на рабочую силу в издержках производства;

К1 – коэффициент, учитывающий изменение средней стоимости затрат на материалы за счет серийности заказа;

K2 – коэффициент, учитывающий снижение трудовых затрат за счет серийности заказа.

Скидка с цены за счет серийности заказа может достигать 10%.

Поправка на комплектацию. При расчете цен на комплектное оборудование, закупаемое у фирмы – генерального поставщика, можно вводить обоснованную поправку на комплектацию в зависимости от числа и происхождения фирм-субпоставщиков, объема и суммы поставок по контракту.

Данная поправка определяется следующим образом: из цены, имеющейся в конкурентном материале, вычитаются цены тех комплектующих изделий, которые импортер рассчитывает получить иным путем (например, от отечественного производителя) либо в которых он не нуждается.

Если в комплекте поставки товара по конкретному материалу отсутствуют какие-либо изделия, а импортер желает, чтобы они были поставлены, то цены этих изделий прибавляют к цене конкурентного материала.

Кроме вышеперечисленных поправок приведение по количественному признаку включает также введение специальных скидок продавцов за большие закупки их товаров. Продавцы заинтересованы в расширении продаж и предоставляют покупателям дополнительные скидки за большие объемы заказов. Размеры снижения цен и дополнительных скидок зависят от конъюнктуры рынка, видов товаров и объема заказов. Их величины определяются на основании знания специфики производства и опыта коммерческой работы с данной фирмой-поставщиком.

Поправки на валюту предстоящей сделки. Расчеты цен, выполняемые в ходе работы над импортным контрактом, проводятся следующим образом:

1. Цены товара по конкурентным материалам в иностранной валюте пересчитываются на единицу измерения товара в соответствии с исходными условиями рассчитываемой цены.

2. Затем цены товаров по конкурентным предложениям, контрактам и другим материалам в иностранной валюте переводятся в рубли по курсу Центрального банка России на дату расчета или, что будет правильнее, на даты конкурентных материалов с учетом изменения курса этих валют к рублю за период от дат конкурентных материалов до даты проведения расчета цены.

Часто расчет внешнеторговых цен ведется в инвалютных рублях для того, чтобы было проще пересчитывать цены предложений и контрактов в различные валюты будущих сделок. Пересчет ведется по курсу рубля к валюте конкурентного материала на момент его действия.

Этим моментом для различных видов конкурентного материала будет:

• для коммерческого предложения – дата предложения, продленная на указанный в нем срок поставки товара;

• для контрактов с фиксированной ценой – дата поставки;

• для контрактов со скользящей ценой – дата подписания.

Курс пересчета валюты цены в валюту платежа равен текущему рыночному курсу на день платежа или предшествующий.

На товары, импортируемые из развитых капиталистических стран, цены устанавливаются в местной валюте страны-поставщика, а из развивающихся стран – в валюте третьей страны. При импорте из стран, валюта которых имеет тенденцию к росту (Германия, Швейцария, Япония), выгоднее фиксировать цены в американских долларах, а платить – в национальной валюте этих стран.

Импортер заинтересован в том, чтобы цена в пересчете на национальную валюту была как можно ниже, экспортер же делает все возможное, чтобы оставить ее на более высоком уровне. Следовательно, импортер предпочтет ту валюту, курс которой, по его мнению, со дня подписания контракта до момента платежа будет падать.

Поправка на срок предстоящей сделки. Внесение подобных поправок происходит в целях учета изменения цен, инфляции, изменения курса валют и т. д. в тех случаях, когда не хватает современных конкурентных материалов и привлекаются аналоги за предыдущие годы.

Данные поправки имеют целью привести цены предложений, относящихся к разным датам, к их уровню на период расчета цены предстоящей сделки. Это приведение осуществляется путем сравнения цен предложений на сопоставимое оборудование за ряд лет с помощью индекса или другого аналогичного показателя. Данные индексы публикуются в официальной печати за границей. Для машин и оборудования чаще всего используются индексы промышленно развитых капиталистических стран.

Приведение цен осуществляется по формуле:

где Р1 – расчетная (приведенная) цена сделки;

Р0 – цена конкурентного материала;

J1 – предполагаемый индекс цен на срок предстоящей сделки;

J2 – индекс цен на дату конкурентного материала, то есть на предложенный инофирмой срок поставки;

КВАЛ – коэффициент, показывающий изменение курса валют за период от даты конкурентного материала до даты проведения импортной сделки.

Кроме этой поправки приведение к сроку предстоящей сделки должно включать также и поправку на инфляцию, которая применяется в тех случаях, когда в качестве конкурентного материала используется абсолютно идентичный контракт с тем же поставщиком, но заключенный несколько ранее.

Данная поправка вносится в виде коэффициента, который равен величине среднегодовых темпов инфляции в стране поставщика, возведенной в степень, равную количеству лет от предшествующей сделки до предполагаемой. Цена, указанная в конкурентном материале, умножается на этот коэффициент.

Поправки на условия платежа. Условия платежа играют важную роль при установлении цены на ввозимую продукцию. Цена предполагаемой импортной сделки может значительно колебаться в зависимости от различных условий платежа.

Приведение по условиям платежа проводится в следующих ситуациях:

• когда рассматриваемый контракт предполагает одни условия платежа, а конкурентные материалы, используемые при расчете цены, содержат иные платежные обязательства и необходимо скорректировать рассчитываемую цену соответствующим образом;

• когда импортер располагает несколькими коммерческими предложениями и ему необходимо выбрать поставщика с максимально выгодными условиями платежа. В данном случае цены, зафиксированные в предложениях фирм-производителей, приводятся к сопоставимому уровню путем корректировки на различные условия платежа;

• когда фирма-поставщик предлагает импортеру несколько вариантов осуществления платежей за приобретаемое оборудование и он должен выбрать самый эффективный из них.

Приведение цен по условиям платежа (по кредитным условиям) учитывает в цене те преимущества, которые получает импортер при покупке в кредит по сравнению с платежами за поставленный товар наличными (аккредитив, чек, инкассо). Поэтому методически целесообразно цены всех конкурентов, предоставивших кредиты покупателям, привести к платежам наличными.

Цена товара при платеже наличными ниже, чем при кредите, на величину банковского процента кредитуемой части цены и на скрытые в кредитной контрактной цене затраты продавца, которые он несет в связи с кредитом (его страхование и т. д.).

Влияние кредитных отношений на цену импортируемого товара проявляется следующим образом:

1. Если мы покупаем товар за наличные, то цена товара должна быть уменьшена на скрытую часть стоимости кредита, то есть на ту часть, которая остается неучтенной в процентах годовых, взимаемых поставщиком с импортера.

2. Если товар импортируется на условиях кредита, то цена товара должна быть увеличена на скрытую часть стоимости кредита. Скрытая часть кредита, которая включается поставщиком в контрактную цену, состоит из следующих элементов:

• дополнительные расходы фирмы-поставщика, связанные с получением кредита в банке и вытекающие из разницы между ставкой, уплаченной фирмой-поставщиком банку за пользование кредитом, и процентами, взимаемыми поставщиком с импортера;

• стоимость страхования кредита в государственной и частной страховых организациях;

• прочие расходы по получению кредита фирмой поставщиком.

Приведение цены по кредитным условиям осуществляется подсчетом коэффициентов кредитного влияния (Ккр), экономическая сущность которых состоит в том, что конкурентная цена (Цконк) умноженная на Ккр, соответствует уровню цены при расчетах наличными (Цнал):

Чем короче срок кредита, тем меньше разница между кредитными ставками банков и годовыми процентами по предоставленному коммерческому кредиту, тем ближе величина Ккр к единице.

Таким образом, чтобы привести цены конкурентов, предоставивших кредиты покупателям, к платежу наличными, эти цены следует уменьшить на величину Ккр.

Общая формула для определения коэффициентов кредитного влияния следующая:

где Aн – доля очередного платежа в общей сумме контракта, предусмотренная его условиями;

в – средняя величина банковского процента для заемщиков, спрогнозиро-ванная на период кредита по предстоящему импортному контракту или действовавшая во время кредита, предоставленного конкурентами;

ан – разница в годах между датой приведения цены, которой является момент поставки товара, и датой очередного платежа;

В – доля кредитуемой части общей суммы контракта, то есть общей суммы за вычетом авансовых и других предшествующих платежей;

ам – льготный срок отсрочки начала погашения кредита от даты завершения поставки товара в годах;

Р – годовой процент, взимаемый с покупателя за предоставленный товарный кредит В.

Множитель Д рассчитывается по следующей формуле:

где t – время в годах на погашение кредита В.

Поправку на условия платежа вводят, если в конкурентном материале указана рассрочка платежа на срок более 12 месяцев.

Более длинные сроки платежа предполагают более высокую цену, немедленный платеж обусловливает некоторое снижение цены. Но вариант коммерческого предложения с более низкой ценой не всегда может быть предпочтительнее, особенно в условиях отсутствия наличности.

Если же импортер все же выбирает контракт с немедленной оплатой (а для российских импортеров иного сейчас и не предлагают, только предоплата), то в данном случае цена должна быть меньше, чем цена в предложении с более длинными сроками платежа, на сумму процентов, которые импортер должен уплатить за кредит, взятый им для осуществления немедленной оплаты.

Кредитные отношения при осуществлении внешнеторговых операций являются взаимными – как поставщик может кредитовать импортера (рассрочка), так и покупатель поставщика (аванс). Однако для российских импортеров в настоящее время данное утверждение не является правомочным, поскольку поставщики им не верят и поэтому кредиты и рассрочки не дают, предпочитая предоплату, а российским покупателям кредитовать зарубежных поставщиков нечем. Но учитывать данную поправку все-таки необходимо.

В зависимости от того, какой вид кредитных отношений мы имеем (рассрочку или аванс), определяется знак (плюс или минус) кредитной составляющей, размер которой зависит от величины предоставленной в кредит суммы, срока кредитования и процентной ставки.

Если импортер кредитует поставщика (предоставляет ему аванс), то авансовая цена должна быть ниже цены, которая была бы без аванса.

Поправка на аванс рассчитывается следующим образом:

где Кб – величина банковского процента при кредитовании для данной страны;

а1,…, аn – авансовые платежи в размерах от базисной цены;

1,…, n – сроки авансирования в месяцах.

Поправка на дополнительные условия контракта – это корректировка рассчитываемой цены импортного контракта на величину добавленных или недостающих составляющих контракта, которые входят в состав цены, по сравнению с конкурентным материалом. В группу таких составляющих можно отнести следующие элементы цены, не являющиеся основными:

• стоимость обучения специалистов, направляемых импортером на стажировку в фирму-поставщика;

• стоимость услуг посредника, если сделка проводится через него. В таком случае цена уменьшается или увеличивается на 3-5%, которые были выплачены в качестве комиссионного вознаграждения;

• стоимость дополнительных гарантий фирмы-поставщика. Если сроки гарантий, указанные в конкурентном материале, превышают обычную длительность гарантий по сделкам подобного рода, то в рассчитываемую цену вносятся поправки со знаком «минус». И наоборот, если в импортном контракте, цена которого рассчитывается, зафиксированы более длинные сроки гарантий, а конкурентный материал представляет информацию об обычных гарантиях, то в рассчитываемую импортную цену вносятся поправки со знаком «плюс».

Поправки на уторговывание. Поправка на уторговывание – это скидка с первоначальной цены предложения, которая бывает, как правило, завышена. Она определяется субъективно исходя из практики работы с данной фирмой-поставщиком и на основе экспертных оценок и поэтому вносится в последнюю очередь.

Объективными факторами, влияющими на размеры скидок при уторговывании, являются: конъюнктура рынка товара; степень освоенности поставщиком производства импортируемого изделия; степень монополизации производства; финансовое положение фирмы-поставщика; отношения между продавцом и покупателем; экономическая и внутриполитическая обстановка в стране продавца.

Поправка на уторговывание вводится в том случае, если в качестве конкурентного материала используется ценовая информация, не являющаяся твердо установленной (цены коммерческих предложений).

Величина скидки зависит от наличия информации. Если соответствующей информации о работе данной фирмы нет, то поправка принимается в размере 10-15% от первоначальной цены, указанной в коммерческом предложении. Если в основе расчета лежит цена на оборудование, взятая из прейскуранта фирмы-поставщика, то скидка на уторговывание может превысить 50%. В среднем размер поправки на уторговывание колеблется в пределах 15-30% от первоначальной цены.

Поправки на разницу в технико-экономических параметрах. Технико-экономические сопоставление продукции функционально однородной, но предлагаемой разными фирмами-поставщиками, сводится к сопоставлению основных характеристик товара, цена которого рассчитывается, с характеристиками товаров ведущих в этой области производителей или с характеристиками товаров-конкурентов. Суммарная величина поправок на разницу в технико-экономических параметрах импортируемой продукции по сравнению с конкурентными материалами не должна превышать 30-40%.

Технико-экономические сопоставления могут производиться различными методами, основными из которых являются следующие: метод прямого сопоставления; параметрические методы и методы обоснования цен импортируемых товаров на основе оценки их конкурентоспособности.

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Перлин Дмитрий Камилевич, начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис»,
действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083)

При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.

Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.

1. Корректировка на торг

При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет 7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 7%.

2. Корректировка на дату продажи (предложения)

Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.

Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки.

3. Корректировка на условия сделки

При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки – на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

4. Корректировка на право собственности

На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.

Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки.

5. Корректировка на местоположение

Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.

Корректировка составляет до 15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает ее цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до квартиры, а именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).

6. Корректировка на этаж

При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира – на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах

Корректировка на этаж составляет 15% — на первый этаж и 10% — на последний.

7. Корректировка на класс качества отделки

Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%.

Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой.

При этом выделяют четыре вида отделки:

  1. без отделки – отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
  2. простая отделка – стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу – плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
  3. улучшенная отделка – стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу — плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
  4. высококачественная отделка – в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.

8. Корректировка на тип дома

При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%.

Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.

9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни.

При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.

Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни.

10. Корректировка на вид из окон

Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто – при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали – стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны – и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки.

11. Корректировка на наличие балкона/лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

12. Корректировка на санузел

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартиретолько один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки.

13. Корректировка на ликвидность доли в квартире

Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.

При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли.

Корректировки на ликвидность доли в квартире, как правило, составляет от 5 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поскольку данная характеристика может содержать в себе как рыночные, так и субъективные параметры, например, размер доли или отношения между собственниками. Поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также влияние совокупности других факторов.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу:

Антон Еремин, 22:04 12-11-16
Для меня, как начинающего оценщика, статья очень полезная. Однако, прошу вас дописать источники информации. Спасибо.

krossava, 19:28 26-11-15
А где взять такие корректировки для Белгородской области???

left_hand, 12:58 07-05-15
Ага, нашел, дата 2012-10-02, относительно свежая

left_hand, 12:54 07-05-15
Материал, конечно, полезный, только не известна дата публикации…

Лидия Пшенка, 15:11 29-04-15
Правильно я понимаю, что могу ссылаться на данную аналитику в своем отчете? Т.е. ссылаться можно на все что написано в интернете? Корректировка на вид их окон, например у Ескевича — до 5%. А вы предлагаете 10-15%%. Проблему шума решают пластиковые окна. А