Методика 404 определение физического износа
Д. В. Виноградов
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):
- устранимый и неустранимый физический износ;
- устранимый и неустранимый функциональный износ;
- внешний износ.
Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Рис. 4 Классификация износа объектов недвижимости
Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
- экспертный (нормативный);
- стоимостной;
- метод расчета срока жизни здания.
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания определяется следующим образом:
Fф – физический износ здания, (%);
Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%);
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;
n – количество конструктивных элементов в здании
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.
Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:
Решение:
1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС .
2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:
Наименование элементов здания | Удельные веса конструктивных элементов, % | Износ, % | Удельный вес х процент износа |
фундаменты | 4 | 10 | 40 |
стены | 43 | 15 | 645 |
перекрытия | 11 | 20 | 220 |
кровля | 7 | 10 | 70 |
полы | 11 | 35 | 385 |
окна | 6 | 40 | 240 |
отделочные покрытия | 5 | 30 | 150 |
внутренние сантехнические и электротехнические устройства | 10 | 50 | 500 |
прочие | 3 | 25 | 75 |
Итого: | 100 | — | 2325 |
Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%
Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.
Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены – 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия – 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие – 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.
Решение:
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:
Наименование элементов здания | Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. | Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб. | Износ, % |
фундаменты | 3 200 | 640 | 20 |
стены | 4 000 | 1 200 | 20 |
перекрытия | 800 | 160 | 35 |
прочие | 8 000 | 2 800 | 35 |
Итого: | 16 000 | 4 800 | 30 |
Таким образом, физический износ здания составляет 30%
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):
Пример 32. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.
Решение:
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:
Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действи-тельный возраст, лет | Общая физи-ческая жизнь, лет | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
кровля | 1 200 | 10 | 15 | 66,7 | 800 |
полы | 400 | 5 | 10 | 50,0 | 200 |
окна | 300 | 6 | 15 | 40,0 | 120 |
отделочные покрытия | 900 | 1 | 10 | 10,0 | 90 |
Итого: | 2800 | 4 800 | — | — | 1210 |
Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.
Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:
- определение величины исправимого физического износа;
- определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
- определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.
Решение:
1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:
Наименование элементов здания | Восстановительная стоимость, тыс. руб. |
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),
в т.ч. |
143 400 |
устройство фундаментов | 4 900 |
устройство наружных стен | 50 000 |
устройство перекрытий | 2 500 |
устройство кровли | 2 500 |
устройство перегородок | 32 500 |
устройство подвесных потолков | 6 000 |
устройство полов | 5 000 |
внутренняя и наружная отделка | 6 000 |
система канализации | 2 000 |
система электроснабжения | 3 500 |
система отопления | 13 500 |
вентиляция и кондиционирование | 3 500 |
Косвенные издержки | 10 000 |
Прибыль предпринимателя | 21 500 |
Общая восстановительная стоимость | 174 900 |
2. Определим величину исправимого физического износа:
Наименование элементов | Восстановительная стоимость, тыс. руб. | Затраты на ремонт, тыс. руб. | Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб. |
кровля | 2 500 | 2 000 | 500 |
полы | 5 000 | 1 000 | 4 000 |
Итого: | 7 500 | 3 000 | 4 500 |
Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.
2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:
Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действительный возраст, лет | Общая физическая жизнь, лет | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
кровля | 500 | 5 | 15 | 33,3% | 167 |
полы | 4 000 | 3 | 10 | 30,0% | 1 200 |
отделка | 6 000 | 5 | 5 | 60,0% | 3 600 |
канализация | 2 000 | 12 | 15 | 80,0% | 1 600 |
система электро-снабжения | 3 500 | 12 | 10 | 80,0% | 2 800 |
система отопления | 13 500 | 12 | 15 | 80,0% | 10 800 |
вентиляция и кондициони-рование | 3 500 | 12 | 15 | 80,0% | 2 800 |
Итого: | 33 000 | — | — | 33,3% | 22 967 |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.
3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:
Наименование показателя | Сумма, тыс. руб. |
восстановительная стоимость | 174 900 |
восстановительная стоимость исправимого физического износа | 3 000 |
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом | 33 000 |
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом | 174 900 – 3 000 –
– 33 000 = 138 900 |
действительный возраст | 12 |
общая физическая жизнь | 75 |
неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900 |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.
3. Определим величину совокупного физического износа здания:
тыс. руб.
Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.
Методы расчета физического износа
При оценке износа используется следующая таблица:
Физический износ, % |
Оценка технического состояния |
Общая характеристика технического состояния |
Хорошее |
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, которые не влияют на эксплуатацию объекта в целом и могут быть устранены в ходе текущего ремонта |
|
Удовлетворительное |
Объект в целом пригоден для эксплуатации, однако, требует ремонта уже на данной стадии эксплуатации |
|
Неудовлетворительное |
Эксплуатация объекта возможна лишь при условии проведения ремонта. |
|
Аварийное |
Состояние объекта аварийное. Выполнение им своих функций возможно лишь при проведении ремонтных работ или полной замены отдельных узлов и деталей. |
|
Непригодное |
Объект находится в непригодном к эксплуатации состоянии. |
Эффективного срока жизни основан на допущении о достоверности определения оставшегося срока жизни объекта (Тост). Рассчитывается по формуле:
Тэфф = Тн — Тост,
где Тн — нормативный срок жизни.
Физический износ Фи определяется по следующей формуле:
Фи = Тэфф/ Тн
Расчет физического износа (Фи) сводится к следующему:
Фи = (Псо -ПСt)/Псо,
ПСt = ПС — t*dПС,
t = М*Д*Ксм*Кви*Тс,
dПС = (ПСо — Кр*ПС + DПС)/Тр,
где
Псо — значение потребительских свойств в начале ремонтного цикла,
t — наработка после капитального ремонта,
М- число месяцев, отработанных после капитального ремонта,
Д — число рабочих дней в месяце,
Ксм- коэффициент сменности,
Кви — коэффициент внутрисменного использования,
Тс — продолжительность смены.
6. Метод поэлементного расчета.
При расчете износа методом поэлементного расчета необходимо представить объект в виде нескольких основных элементов. Износ определяется по каждому элементу отдельно и учитывается с учетом доли в стоимости всего объекта. Схема расчета износа описывается формулой:
Fip = fi*(ci/cS)*(Ti/TS),
где fi — фактический физический износ i-го элемента, ci -себестоимость i-го элемента, cS — себестоимость объекта в целом, Ti — нормативный срок службы i-го элемента, TS — нормативный срок службы объекта в целом.
Уменьшение ценности капитальных благ может быть связано не только с потерей ими потребительских качеств. В подобных случаях говорят о моральном износе.
Под моральным износом понимается уменьшение стоимости оборудования и иных основных фондов до окончания срока службы вследствие снижения затрат на их воспроизводство, по мере того как новые виды основных фондов начинают производиться дешевле, имеют более высокую производительность и технически более совершенны. Поэтому применение морально устаревших машин и оборудования становится экономически невыгодным в результате их низкой производительности и высокой стоимости.
Время наступления морального износа и его степень обусловлены влиянием множества факторов. Прежде всего, это особенности и масштабы производства. Машины и оборудование, применение которых становится невыгодным в одних условиях производства, могут с успехом применяться в других. В этом случае можно говорить о частичном моральном износе оборудования. Потери от частичного морального износа могут быть устранены в результате модернизации и реконструкции оборудования, а также использования его для выполнения работ, где оно остается экономически эффективным.
Потери от полного морального износа устраняются только заменой устаревших машин и оборудования новыми, более совершенными и экономически выгодными. Иногда совершенствование действующего оборудования и машин является более эффективным, чем его замена. Поэтому более рациональный путь снижения морального износа — модернизация машин и оборудования.
Выделяют две формы морального износа.
Моральный износ первого рода обусловлен ростом эффективности производства капитальных благ. Его вызывает появление аналогичных, но более дешёвых средств труда.
Величина морального износа первой формы (Им1) в процентах к полной первоначальной стоимости объекта (Зп) определяется по формуле:
Им1 = (Зп — Зв)*100 / Зп,
где Зв — восстановительная стоимость объекта.
Моральный износ второго рода — износ основных фондов вследствие создания нового более производительного и совершенного оборудования.
Моральный износ второй формы (Им2) определяется по формуле:
Им2= Зп — Зп/(Пр*Тн) — Зп1/(Пр*Тн1)*То*Пр1,
где Зп, Зп1 — первоначальная стоимость соответственно старого и нового оборудования,
Пр, Пр1 — годовая производительность соответственно старого и нового оборудования, выраженная в количестве изделий, изготовленных за год,
Тн, Тн1 — нормативный срок службы соответственно старого и нового оборудования, в годах,
То — остающийся срок службы старого оборудования в годах.
Моральный износ второго рода связан с появлением новых средств труда, выполняющих схожие функции, но более совершенных, производительных. В результате ценность старых капитальных благ уменьшается.
Обе формы морального износа являются следствием технического прогресса. С позиций национальной экономики это оправдано, и даже необходимо, ведь в итоге устаревшее оборудование заменяется более прогрессивным, а значит, повышается общая эффективность производства. Вместе с тем для конкретного предприятия данное положительное явление имеет и негативные черты: оно оборачивается ростом издержек.
Добавить комментарий