Методика 404 определение физического износа

Д. В. Виноградов

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

  • устранимый и неустранимый физический износ;
  • устранимый и неустранимый функциональный износ;
  • внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 4 Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

  • экспертный (нормативный);
  • стоимостной;
  • метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%);

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

Решение:

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС .

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания Удельные веса конструктивных элементов, % Износ, % Удельный вес х процент износа
фундаменты 4 10 40
стены 43 15 645
перекрытия 11 20 220
кровля 7 10 70
полы 11 35 385
окна 6 40 240
отделочные покрытия 5 30 150
внутренние сантехнические и электротехнические устройства 10 50 500
прочие 3 25 75
Итого: 100 2325

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены – 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия – 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие – 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб. Износ, %
фундаменты 3 200 640 20
стены 4 000 1 200 20
перекрытия 800 160 35
прочие 8 000 2 800 35
Итого: 16 000 4 800 30

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

Пример 32. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. Действи-тельный возраст, лет Общая физи-ческая жизнь, лет Износ, % Износ, тыс. руб.
кровля 1 200 10 15 66,7 800
полы 400 5 10 50,0 200
окна 300 6 15 40,0 120
отделочные покрытия 900 1 10 10,0 90
Итого: 2800 4 800 1210

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

  • определение величины исправимого физического износа;
  • определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
  • определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

Решение:

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),

в т.ч.

143 400

устройство фундаментов 4 900
устройство наружных стен 50 000
устройство перекрытий 2 500
устройство кровли 2 500
устройство перегородок 32 500
устройство подвесных потолков 6 000
устройство полов 5 000
внутренняя и наружная отделка 6 000
система канализации 2 000
система электроснабжения 3 500
система отопления 13 500
вентиляция и кондиционирование 3 500
Косвенные издержки 10 000
Прибыль предпринимателя 21 500
Общая восстановительная стоимость 174 900

2. Определим величину исправимого физического износа:

Наименование элементов Восстановительная стоимость, тыс. руб. Затраты на ремонт, тыс. руб. Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб.
кровля 2 500 2 000 500
полы 5 000 1 000 4 000
Итого: 7 500 3 000 4 500

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. Действительный возраст, лет Общая физическая жизнь, лет Износ, % Износ, тыс. руб.
кровля 500 5 15 33,3% 167
полы 4 000 3 10 30,0% 1 200
отделка 6 000 5 5 60,0% 3 600
канализация 2 000 12 15 80,0% 1 600
система электро-снабжения 3 500 12 10 80,0% 2 800
система отопления 13 500 12 15 80,0% 10 800
вентиляция и кондициони-рование 3 500 12 15 80,0% 2 800
Итого: 33 000 33,3% 22 967

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Наименование показателя Сумма, тыс. руб.
восстановительная стоимость 174 900
восстановительная стоимость исправимого физического износа 3 000
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом 33 000
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом 174 900 – 3 000 –

– 33 000 = 138 900

действительный возраст 12
общая физическая жизнь 75
неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

тыс. руб.

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.

Методы расчета физического износа

При оценке износа используется следующая таблица:

Физический износ, %

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

Хорошее

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, которые не влияют на эксплуатацию объекта в целом и могут быть устранены в ходе текущего ремонта

Удовлетворительное

Объект в целом пригоден для эксплуатации, однако, требует ремонта уже на данной стадии эксплуатации

Неудовлетворительное

Эксплуатация объекта возможна лишь при условии проведения ремонта.

Аварийное

Состояние объекта аварийное. Выполнение им своих функций возможно лишь при проведении ремонтных работ или полной замены отдельных узлов и деталей.

Непригодное

Объект находится в непригодном к эксплуатации состоянии.

Эффективного срока жизни основан на допущении о достоверности определения оставшегося срока жизни объекта (Тост). Рассчитывается по формуле:

Тэфф = Тн — Тост,

где Тн — нормативный срок жизни.

Физический износ Фи определяется по следующей формуле:

Фи = Тэфф/ Тн

Расчет физического износа (Фи) сводится к следующему:

Фи = (Псо -ПСt)/Псо,

ПСt = ПС — t*dПС,

t = М*Д*Ксм*Кви*Тс,

dПС = (ПСо — Кр*ПС + DПС)/Тр,

где

Псо — значение потребительских свойств в начале ремонтного цикла,

t — наработка после капитального ремонта,

М- число месяцев, отработанных после капитального ремонта,

Д — число рабочих дней в месяце,

Ксм- коэффициент сменности,

Кви — коэффициент внутрисменного использования,

Тс — продолжительность смены.

6. Метод поэлементного расчета.

При расчете износа методом поэлементного расчета необходимо представить объект в виде нескольких основных элементов. Износ определяется по каждому элементу отдельно и учитывается с учетом доли в стоимости всего объекта. Схема расчета износа описывается формулой:

Fip = fi*(ci/cS)*(Ti/TS),

где fi — фактический физический износ i-го элемента, ci -себестоимость i-го элемента, cS — себестоимость объекта в целом, Ti — нормативный срок службы i-го элемента, TS — нормативный срок службы объекта в целом.

Уменьшение ценности капитальных благ может быть связано не только с потерей ими потребительских качеств. В подобных случаях говорят о моральном износе.

Под моральным износом понимается уменьшение стоимости оборудования и иных основных фондов до окончания срока службы вследствие сниже­ния затрат на их воспроизводство, по мере того как новые виды ос­новных фондов начинают производиться дешевле, имеют более высокую производительность и технически более совершенны. Поэтому применение морально устаревших машин и оборудования становится экономически невыгодным в результате их низкой производительности и высокой стоимости.

Время наступления морального износа и его степень обусловлены влиянием множества факторов. Прежде всего, это особенности и масштабы производства. Машины и оборудование, применение которых становится невыгодным в одних условиях производства, могут с успехом применяться в других. В этом случае можно говорить о частичном моральном износе оборудования. Потери от частичного морального износа могут быть устранены в результате модернизации и реконструкции оборудования, а также использования его для выполнения работ, где оно остается экономически эффективным.

Потери от полного морального износа устраняются только заменой устаревших машин и оборудования новыми, более совершенными и экономически выгодными. Иногда совершенствование действующего оборудования и машин является бо­лее эффективным, чем его замена. Поэтому более рациональный путь снижения морального износа — модернизация машин и оборудования.

Выделяют две формы морального износа.

Моральный износ первого рода обусловлен ростом эффективности производства капитальных благ. Его вызывает появление аналогичных, но более дешёвых средств труда.

Величина морального износа первой формы (Им1) в процентах к полной первоначальной стоимости объекта (Зп) определяется по формуле:

Им1 = (Зп — Зв)*100 / Зп,

где Зв — восстановительная стоимость объекта.

Моральный износ второго рода — износ основных фондов вследствие создания нового более производительного и совершенного оборудования.

Моральный износ второй формы (Им2) определяется по формуле:

Им2= Зп — Зп/(Пр*Тн) — Зп1/(Пр*Тн1)*То*Пр1,

где Зп, Зп1 — первоначальная стоимость соответственно старого и нового оборудования,

Пр, Пр1 — годовая производительность соответственно старого и нового оборудования, выраженная в количестве изделий, изготовленных за год,

Тн, Тн1 — нормативный срок службы соответственно старого и нового оборудования, в годах,

То — остающийся срок службы старого оборудования в годах.

Моральный износ второго рода связан с появлением новых средств труда, выполняющих схожие функции, но более совершенных, производительных. В результате ценность старых капитальных благ уменьшается.

Обе формы морального износа являются следствием технического прогресса. С позиций национальной экономики это оправдано, и даже необходимо, ведь в итоге устаревшее оборудование заменяется более прогрессивным, а значит, повышается общая эффективность производства. Вместе с тем для конкретного предприятия данное положительное явление имеет и негативные черты: оно оборачивается ростом издержек.