Налог на построенный частный дом

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда. Чтобы оформить сделку купли-продажи, необходимо составить договор.

Важно! Продажа дома осуществляется только с продажей участка, на котором он построен. В договоре обязательно указываются паспортные данные Продавца и Покупателя; данные по дому и участку (кадастровые номера, площади, адреса, назначение и цена). на объекты недвижимости от Продавца к Покупателю. Гос.пошлина в такой сделке составит 4 тыс. (2 тыс. за дом и 2 тыс. за участок ИЖС/ЛПХ). Оплачивается пошлина Покупателем.

Если продаваемые дом и/или участок были приобретены Продавцом в период брака, необходимо нотариально заверенное согласие супруги/супруга на совершение сделки по отчуждению совместно нажитого имущества.

Регистрация перехода права собственности

Для регистрации перехода права собственности Продавцу и Покупателю необходимо обратиться с заявлением и предоставить пакет документов в Многофункциональный центр (МФЦ) или Кадастровую палату Росреестра.

Пакет необходимых для регистрации документов:

  • договор купли-продажи в трёх экземплярах (Продавцу, Покупателю и Управлению Росреестра);
  • акт приёма-передачи в трёх экземплярах (Продавцу, Покупателю и Управлению Росреестра);
  • паспорта заявителей;
  • квитанция об оплате гос.пошлины;
  • правоустанавливающие документы на участок и дом;
  • нотариально заверенное согласие супруги/супруга Продавца на совершение сделки по отчуждению (или нотариально заверенное заявление о том, что Продавец в браке не состоит).

Стандартный срок регистрации 7 рабочих дней (через МФЦ 9 рабочих дней). Приём документов подтверждается распиской.

Налогообложение

Уплата налога с продажи зависит от срока владения недвижимостью.

Если право собственности было оформлено до 1 января 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены.

Если недвижимость оформлена до 1 января 2016 года, но менее трех лет, то у Продавца возникает обязанность уплатить налог с полученного дохода. Доход в данном случае будет исчисляться как разница между продажной ценой (ценой в договоре) и затратами на приобретение (в т.ч. строительство) объекта.

Если объект был приобретен в результате безвозмездной сделки (например, по договору дарения), то расходов не будет и доходом считается вся сумма, полученная от продажи. Однако законодательством предусмотрено право на имущественный вычет в размере 1 млн.рублей один раз в год. Таким образом, 13% исчисляются из разницы между суммой сделки и вычетом.

Если цена недвижимости равна 1 млн. или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит. Но при этом декларацию подавать обязательно нужно (до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход).

Недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Т.е. налог платиться с суммы, которая больше. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам. Например, участком Вы владеете давно, и поэтому сделка по продаже участка налогом не облагается. А продажа дома подлежит налогообложению, т.к. дом новый. Из этого можно сделать вывод, что землю нужно продать дороже, а дом — дешевле.

И ещё один важный момент, в нашем законодательстве отсутствует такое понятия как единый объект недвижимости (земельный участок и дом), следовательно, право на вычет в размере 1 млн. рублей применяется в отношении каждого объекта.

Эксперты рассказали, что за хозпостройки можно считать недвижимостью и кому придется платить за них налог Читать в полной версии Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС

Владельцы загородных участков активно обсуждают расползшиеся по интернету слухи о том, что теплицы, как и другие хозпостройки, будут облагаться налогом, а за отсутствие регистрации таких объектов владельцам грозят штрафы.

Чтобы помочь дачникам разобраться в ситуации, приводим разъяснения ФНС и опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов.

За что платить налог

Хозяйственные постройки (а это все, кроме жилого дома и гаража), расположенные на загородных участках, могут как облагаться, так и не облагаться налогом, регистрироваться или не регистрироваться в Росреестре. Все зависит от самой постройки.

Регистрация прав собственности и налогообложение возможны только в отношении объектов, имеющих признаки недвижимости. Это значит, что теплица (как и любая другая хозпостройка) должна быть неразрывно связана с землей, то есть иметь капитальный фундамент, а ее перемещение без ущерба назначению невозможно. Если же конструкция сборно-разборная (какими часто и бывают теплицы) и фундамента у нее нет — она не является объектом недвижимости, регистрировать и платить за нее налог не нужно, объясняют в Федеральной налоговой службе.

«Но наличия одного только фундамента недостаточно для признания строения объектом капитального строительства, поскольку возведение фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального сооружения, — поясняет юрист Европейской Юридической Службы Павел Кокорев. — Такой фундамент может быть использован и при возведении временных сооружений. Так что объекты, которые возможно перемещать без разбора конструкции даже при наличии фундамента, под налогообложение не подпадают».

Есть и еще один нюанс. Если хозяйственная постройка капитальная и уже зарегистрирована в Росреестре, но ее площадь не превышает 50 кв. м, налог с нее тоже не взимается. Данная льгота применяется лишь для одного объекта малой площади. Таким образом, если у вас в собственности есть пять капитальных бань или сараев до 50 «квадратов» каждый, то за четыре из них придется платить налог. Льгота также имеет важное условие: освобождаемая от налога постройка не должна использоваться в предпринимательской деятельности.

Кого это коснется

Подавляющее количество теплиц на садовых участках не могут быть отнесены к объектам капитального строительства, отмечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Еремин. Исключение составляют теплицы, являющиеся объектами недвижимости, которые, как правило, возводятся для осуществлении предпринимательской деятельности, имеют фундамент и подключены к коммуникациям.

«Теплица с фундаментом — большая редкость, и у обычных дачников она практически не встречается, — подтверждает директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов. — Фундаментальные теплицы с автоматическим поливом, климат-контролем и прочим, скорее, можно увидеть в дорогих загородных поселках, и для людей, которые могут себе такое позволить, этот налог не является чем-то ощутимым».

Налоговая нагрузка относительно невелика. По подсчетам Архипова, например, за баню площадью порядка 30 кв. м надо платить около 1,2 тыс. руб. в год. «Только на бензин для поездок на дачу уходит намного больше», — отмечает он.

Масштабных изменений в правоприменительной практике не будет, поскольку изменения затрагивают интересы незначительного числа «самозанятых» садоводов, выращивающих рассаду и овощи для продажи, добавляет Андрей Еремин.

«В данном случае речь, по сути, идет о стремлении государства обеспечить поступление в бюджет платежей с объектов недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности», — поясняет юрист.

, как оформить теплицу в собственность, если она имеет все признаки недвижимости.

Что делать, если теплица снесена, а фундамент остался

В случае демонтажа теплицы, сведения о которой внесены в ЕГРН, необходимо предоставить в Росреестр документы для внесения записи о прекращении права собственности.

В качестве обоснования нужно предоставить акт обследования, в котором кадастровый инженер, осмотрев место нахождения капитальной теплицы, подтверждает, что ее больше не существует, поясняет Андрей Еремин.

По результатам рассмотрения заявления в ЕГРН вносятся записи о прекращении прав на сооружение. Соответственно, будет прекращено и начисление налога на демонтированную капитальную теплицу.

От способов финансирования и организации строительства зависит не только бухучет, но и налоги. Застройщик вправе выбрать разные варианты строительства многоквартирного дома – МКД.

Какие возникают налоговые последствия для каждого из вариантов строительства и какой из них застройщику выгоднее, читайте далее.

Вариант 1. Стройка на собственные деньги или в кредит

Застройщик за счет собственных и кредитных средств возводит дом для распродажи жилых и нежилых помещений. К жилым относятся помещения, которые предназначены для проживания людей. Все остальные площади в МКД нежилые (п. 1, 2 ст. 17 ЖК). Количество и площади жилых и нежилых помещений в МКД заранее фиксируются в проектно-сметной документации (письмо Минэкономразвития от 29.06.2017 № Д23и-3829).

Помещения в МКД для застройщика – это товар. Не важно, использует застройщик свои деньги или привлеченные средства, сам возводит дом или при помощи подрядчиков (письма Минфина от 17.02.2012 № 03-04-05/3-191, от 21.12.2012 № 03-11-06/2/148, от 20.12.2017 № 03-11-11/85174). При продаже недвижимости возникают доходы от реализации товара в виде квартир. Подробнее об особенностях налогового учета читайте ниже.

Налог на прибыль

Дата реализации недвижимости – это день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту (п. 3 ст. 271 НК). Доход от продажи помещений в МКД можно уменьшить на себестоимость создания такого имущества (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК). Но не все затраты застройщик вправе включить в себестоимость объекта в налоговом учете.

Прямые расходы компания списывает по мере реализации продукции, в стоимости которой они фигурируют (ст. 319 НК). Это значит, что единовременно признать в налоговой базе все расходы по стройке не получится. Надо дождаться реализации жилых и нежилых помещений МКД (п. 2 ст. 318 НК).

Конкретный состав прямых расходов строительная компания вправе установить для себя сама. Но состав прямых и косвенных расходов должен быть не произвольным, а экономически обоснованным. Например, прямые расходы – это зарплата работников, которые участвуют в процессе возведения МКД, стоимость стройматериалов. Косвенные – зарплата сотрудников администрации компании, в том числе бухгалтеров. А также текущие управленческие расходы, стоимость лицензий и разрешений.

Часто споры вызывают затраты на субподрядчиков. И налоговики, и судьи считают, что подрядные работы – это основа технологического процесса. А значит, расходы в данном случае прямые, а не косвенные (определения ВС от 28.04.2017 № 307-КГ17-3957 по делу № А26-12003/2015, от 13.09.2016 № 304-КГ16-11024 по делу № А27-10958/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А05-6581/2016).

Если продаете квартиры, офисы и подсобки отдельно, прямые расходы распределите пропорционально площади помещений. Выручку определяйте без этой пропорции, а по ценам договоров купли-продажи помещений.

НДС

При реализации жилых помещений принять к вычету входной НДС нельзя, а при реализации нежилых – можно. Поэтому застройщик должен вести раздельный учет (п. 4 ст. 170 НК). Четыре правила раздельного учета смотрите в шпаргалке. Организовать такой учет можно на дополнительных субсчетах к счету 19 «НДС по приобретенным ценностям».

Распределять входной НДС надо пропорционально либо площади помещений в МКД, либо выручке от реализации жилых и нежилых помещений. Первый вариант более безопасный и с ним согласны судьи (постановления Арбитражного суда Московского округа от 07.06.2016 по делу № А40-128100/2015). Второй вариант таит риски. Для расчета надо дождаться окончания строительства. Если стройка длится более трех лет, то вычеты по счетам-фактурам начального этапа окажутся за пределами трехлетнего срока для вычетов (п. 2 ст. 173 НК, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 по делу № А82-13959/2015). Как начислять налог, смотрите ниже.

Пример 1. Как заявить НДС к вычету, если компания строит жилые и нежилые помещения

Площадь МКД – 10 000 кв. м. Жилая площадь – 8000 кв. м. По учетной политике компании входной НДС ежеквартально распределяется исходя из проектного соотношения жилой и нежилой площади. Компания принимает к вычету НДС по мере подписания актов № КС-2.

В I квартале 2019 года входной НДС составил 1 990 000 руб. К возмещению компания предъявила 398 000 руб. (1 990 000 ₽ – (1 990 000 ₽ × (8000 кв. м : 10 000 кв. м))).

За время стройки общая сумма входного НДС составила 17 000 000 руб. Входной НДС, который предъявили к вычету из бюджета, — 3 400 000 руб. (17 000 000 ₽ – (17 000 000 ₽ × (8000 кв. м : 10 000 кв. м))).

Перед сдачей работ итоговый обмер жилой и нежилой площади показал, что фактическая величина жилой площади составила 7750 кв. м. Значит, компания вправе предъявить к вычету НДС в размере 3 825 000 руб. (17 000 000 ₽ – (17 000 000 ₽ × (7750 кв. м / 10 000 кв. м))). Компания вправе дополнительно получить из бюджета возмещение в размере 425 000 руб. (3 825 000 – 3 400 000).

Жилье. Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК). Передача покупателю доли в общем имуществе МКД при продаже квартир также в базу по налогу не включается (подп. 23 п. 3 ст. 149 НК).

НДС надо начислить на строительно-монтажные работы для собственных нужд. Но в случае со строительством МКД на продажу речь идет не о собственных нуждах компании. А значит, НДС платить не надо (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК).

Нежилые помещения. Если в МКД запланированы нежилые и производственные помещения, то с продажи таких объектов заплатить НДС надо. К объектам производственного назначения относятся офисные, торговые и другие подобные помещения, а также машино-места для коммерческого использования (письма Минфина от 27.02.2013 № 03-07-10/5670, ФНС от 16.07.2012 № ЕД-4-3/11645).

Вариант 2. Объекты для города за свой счет

При стройке МКД чаще всего возникают дополнительные обязательства перед городом и муниципалитетом. Застройщику приходится возводить коммуникации к этому объекту, котельные, подъездные дороги для города (ст. 45, 48, 51 ГрК). Если застройщик согласится построить инфраструктуру, то власти утвердят проектную и градостроительную документацию без проблем и в короткие сроки.

Строительство «в нагрузку» невыгодно застройщику в плане финансовых затрат и налоговых ограничений. Если он возводит МКД на продажу и строит объекты как обременение, то у него есть три варианта учета расходов для налога на прибыль и входного НДС. Смотрите выше.

Вариант 3. Средства дольщиков

С 1 июля застройщик обязан применять счета эскроу при расчетах с дольщиками. Фактически дома теперь строят на деньги банка. А после реализации квартир застройщики получают доступ к деньгам дольщиков. До 1 июля 2019 года застройщик заранее получал финансирование под уже сформированный спрос.

Деньги дольщиков можно использовать только на строительство и содержание МКД. Планировка квартир и цена должны быть в соответствии с проектной документацией.

Варианты налогового учета при строительстве домов с обременением

Варианты

НДС

Налог на прибыль

Передать объекты инфраструктуры в госсобственность

Входной НДС по стройке данного объекта примите к вычету, если передаете объекты городу за деньги

Расходы на стройку обременений признайте в учете по мере продажи квартир в МКД

Получить право эксплуатировать обременения самостоятельно или передать их в аренду

Входной НДС примите к вычету, если организован раздельный учет по стройке МКД и дополнительных объектов

Затраты отразите как основное средство и признавайте в расходах только амортизацию

Пожертвовать объекты городу

С безвозмездной передачи объекта городу не начисляйте НДС (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК). Входящий НДС при строительстве данного объекта принять к вычету нельзя. Включите его в стоимость обременения (подп. 4 п. 2 ст. 170 НК)

Расходы на имущество, которое вы пожертвовали городу, не включайте в налоговую базу (п. 16 ст. 270 НК)

Средства дольщиков и недвижимость, которую построили за их счет, не облагаются налогом на прибыль (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК). Застройщики обязаны вести раздельный учет доходов и расходов в рамках целевого финансирования. Иначе полученные средства надо включить в доходы.

Финансовый результат определяется не по каждому дольщику отдельно, а в целом по дому. Это связано с тем, что обязательства застройщика считаются исполненными, когда он получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома в целом. Кроме того, он должен передать квартиры дольщикам по передаточным актам (ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Если застройщик часть площадей возводит за собственный счет для последующей продажи, то надо распределять затраты между дольщиками и застройщиком. Только так можно определить себестоимость площадей, которые собирается продавать застройщик.

Существует два варианта распределения затрат. Первый – исходя из соотношения площадей. Второй– исходя из соотношения затраченных сторонами финансов. Покажем на цифрах оба варианта ниже.

Пример 2. Как распределять затраты для расчета налоговой себестоимости квартир

Застройщик привлек средства дольщиков в размере 120 000 000 руб. Собственные средства — 90 000 000 руб. Фактическая стоимость строительства – 165 000 000 руб. Общая площадь – 10 000 кв. м. Из них 7500 кв. м — жилая площадь, 2500 кв. м — нежилая.

Застройщик получает деньги на строительство здания от дольщиков. Предварительное получение от них денег – это поступление инвестиционных взносов, а не аванс (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Такие платежи не признаются реализацией товаров, работ или услуг (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК). Аналогичное мнение высказал Верховный суд в определениях от 06.04.2017 № 308-КГ17-2206 по делу № А32-22883/2015, от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015).

Компания все же уплатит НДС, если на деньги дольщиков строит нежилые помещения производственного назначения. Речь идет о недвижимости для производства товаров, работ и услуг – офисы, магазины, пекарни и т. д. Если деньги дольщиков потратили на строительство таких помещений, у застройщика возникает обязанность начислить НДС (письма Минфина от 01.03.2018 № 03-07-07/12971, от 18.08.2017 № 03-07-07/53092).

Еще одна ситуация, в которой надо платить НДС со средств дольщиков: застройщик выступает одновременно как подрядчик (письмо Минфина от 01.06.2015 № 03-07-10/31550, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.07.2017 по делу № А56-58158/2016). Подробнее об уплате налога на добавленную стоимость с авансов при строительстве многоквартирного дома читайте в № 5, 2019, стр. 14.