Налог на зарубежную недвижимость

Налогом облагается только доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду. Если же вы не сдаете объект в аренду, то никаких налогов в РФ не платите.

Решение об уплате налогов принимается на основании того, резидентом какой страны вы являетесь. Если вы проживаете более 183 дней в году на территории того или иного государства, вы становитесь его налоговым резидентом.

Состоятельные люди приобретают недвижимость в Европе для нескольких целей:

• получить вид на жительство или гражданство по инвестиционной программе
• инвестировать средства
• обзавестись безопасным «запасным аэродромом»
• получать доход от сдачи объекта в аренду

По большому счету, налоговые органы России будет интересовать только последняя цель. Вам в любом случае придется платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) – либо в России, либо в зарубежной стране.

Какой налог платить?

В случае, когда вы как российский резидент получаете доход от сдачи в аренду объекта за рубежом, он облагается налогом по ставке НДФЛ 13%. Причем, скорее всего, вы столкнетесь с необходимостью платить двойной налог – и здесь, и там. Этого легко избежать, если зачесть уплаченный за границей налог при уплате НДФЛ в России. У большинства стран Европы с РФ заключен договор об избежании двойного налогообложения.

По сути, это всё, что вы должны российской налоговой службе. Недвижимость за пределами РФ не облагается налогом на имущество физических лиц. Если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это условие инвестиционных программ), то при ее продаже освобождаетесь от налогообложения в России.

Однако нужно помнить, что вы платите налоги за владение недвижимостью в той стране, где она находится. Их сумма различается в зависимости от государства, муниципалитета. Однако к российским налогам они отношения уже не имеют – это другая история.

Государственные миграционные программы, действующие во многих странах Европы и Карибских островов, позволяют не только купить недвижимость за рубежом, но и получить вид на жительство или гражданство. Благодаря этим статусам вы сможете проживать в приобретенном объекте неограниченный срок. Однако покупка недвижимости влечет за собой и налоговые обязательства. О них и пойдет речь в нашей статье.

Где можно оформить ВНЖ/гражданство за покупку недвижимости?

Этой теме недавно мы посвятили отдельную статью. Если вас интересует статус в Европе, то лучше всего приобрести:

• недвижимость на Кипре (дает возможность получить гражданство Кипра);
• недвижимость на Мальте (ПМЖ/гражданство Мальты);
• недвижимость в Испании (вид на жительство);
• недвижимость в Португалии (вид на жительство);
• недвижимость в Греции (вид на жительство)

Если же вы планируете получить экономическое гражданство Карибов, выбирайте:

• недвижимость Доминики;
• недвижимость Сент-Китс и Невис;
• недвижимость Антигуа и Барбуда;
• недвижимость Сент-Люсии;
• недвижимость Гренады

Статусы ВНЖ, ПМЖ или гражданства дают вам право проживать в соответствующей стране без ограничений или не проживать в ней вовсе.

Нужно ли платить налоги на недвижимость за рубежом?

Власти любого государства отвечают на этот вопрос однозначно: нужно. Однако прежде всего, нужно определить, налоговым резидентом какой страны вы являетесь. От этого и будут зависеть ваши налоговые обязательства. Резидентство наступает при проживании в стране более 183 дней в году. Это общее правило для большинства стран. То есть если вы живете за рубежом более указанного срока, то автоматически попадаете в налоговое поле страны. Список и суммы налогов вам рассчитывают в местном муниципалитете.

Если же вы купили недвижимость в Европе или на Карибах, но продолжаете жить в России более 183 дней в году, то обязаны платить налоги по российскому законодательству как налоговый резидент.

Какие налоги платит российский резидент – владелец зарубежной недвижимости?

В законодательстве РФ налоги за саму покупку недвижимости за рубежом не предусмотрены. Налоговые обязательства возникают, если вы получаете от дома, квартиры финансовую выгоду – сдаете в аренду.

Если владелец – физическое лицо

В этом случае вам нужно заплатить 13% налога НДФЛ от суммы дохода, который вы получили от сдачи зарубежной недвижимости в аренду. Зачастую этот доход подлежит налогообложению и в России, и за рубежом. При этом не столь важно, где именно вы будете платить этот налог. К примеру, если недвижимость находится в Испании, вы сделаете налоговую выплату в этой стране, а в налоговую службу РФ предоставите подтверждающий документ. Или наоборот – уплатите налог в России и отчитаетесь перед испанской налоговой.

Чтобы уберечь налогоплательщиков от двойного налогового бремени, страны заключают с Россией международные договоры об избежании двойного налогообложения. Они действуют между РФ и всеми перечисленными выше странами. Поэтому дважды платить один и тот же налог вас не заставят. Ознакомиться с условиями налогообложения вы можете в статье 232 Налогового кодекса РФ.

Также физлица в зарубежных странах могут платить налог на имущество, однако он действует далеко не везде. Например, на Кипре и в карибских странах его нет.

Если владелец – юридическое лицо

Однозначного ответа об объеме налогового бремени не существует. Она зависит от страны, где зарегистрирована компания, налогов на ее доходы от сдачи недвижимости в аренду. Отдельные страны (Кипр, государства Карибского моря) максимально упрощают для юрлиц налогообложение, поэтому вы сможете выгодно оптимизировать налоги. Как вариант зарегистрируйте компанию на Карибах, а владеть элитной недвижимостью и получать от нее доход вы можете в Европе. Налоговое законодательство карибских стран позволит вам минимизировать суммы налогов.

Российские законы позволяют признать зарубежную компанию, владеющую недвижимостью, в качестве контролируемой иностранной компании. В этом случае можно включить прибыль в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ. Ознакомьтесь с деталями в Федеральном законе № 376-ФЗ (от 24 ноября 2014 года) «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций)».

В целом налогообложение юридического лица в каждом отдельном случае нужно анализировать и рассматривать индивидуально.

Налоги при покупке недвижимости в ипотеку

Российский закон не запрещает вам приобретать недвижимость за рубежом с использованием кредитов, ипотечных займов. Однако если кредитная ставка будет ниже 9% годовых (а в Европе и на Карибах она может составлять 2-3%) или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, то вы заплатите налог на материальную выгоду. Он высчитывается с разницы между процентами.

В этом случае вы экономите на процентной ставке, то есть получаете доход. Налогообложение материальной выгоды составляет 35% НДФЛ. То есть если вы взяли за рубежом кредит на покупку недвижимости под 3% годовых, то налогообложению подлежат 9% – 3% = 6% вашей выгоды. С деталями можно ознакомиться в статье 212 Налогового кодекса РФ.

Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?

В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.

По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.

Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.

Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.

При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.