Налогообложение зпиф недвижимости

Минимизация налогообложения недвижимости с использованием ЗПИФН

Мы предлагаем собственникам сдаваемой в аренду недвижимости, специальную услугу — создание ЗПИФН (Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости)

В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 156–ФЗ от 29.11.01 «Об инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, так и имущество, полученное в процессе такого управления.

Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией. Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя паи ЗПИФН и внеся денежные средства или иное имущество (объекты недвижимости, ценные бумаги и др.)

Имущество паевого инвестиционного фонда обособлено от имущества Управляющей компании фонда и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности.

Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия, либо прекращения деятельности фонда в любое время, удобное владельцам паев.

Все условия работы ЗПИФН определяются в Правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР).

Вам могут быть интересны: Услуги по регистрации недвижимости для крупных правообладателей.

ЗПИФ сданной в аренду недвижимости (рентные фонды)

Фонды, получающие доход в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости, именуются рентными фондами. Отличие таких ПИФов от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости. Однако перед принятием решения о формировании ЗПИФН, собственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов, перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от аренды имущества, взамен получив существенные налоговые преференции.

Структура ЗПИФН:

ЦБ РФ

Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий регулирование рынка ценных бумаг. Осуществляет регистрацию Правил доверительного управления фондом.

Пайщики ЗПИФН (Владельцы паев фонда)

Полностью контролируют деятельность фонда, путем принятия решений на общем собрании пайщиков.

Управляющая компания ЗПИФН

Обеспечивает функционирование всей инфраструктуры фонда.

Специализированный депозитарий

Юридическое лицо, осуществляющее учет имущества ЗПИФ недвижимости и контролирующее соблюдение Управляющей компанией, Правил Фонда и норм действующего законодательства РФ.

Регистратор ЗПИФН

Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий ведение реестра владельцев паев Фонда, в соответствии с требованиями Правил ведения реестра владельцев инвестиционных паев инвестиционных фондов и Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Оценщик

Выполняет ежегодную обязательную оценку имущества Фонда, а так же оценку при приобретении в фонд или продаже из фонда, объектов недвижимости и иного имущества.

Аудитор

Проводит ежегодную проверку правильности ведения Управляющей компанией бухгалтерского учета и составления отчетности Фонда.

Вас может заинтересовать услуга: Подготовка правового заключения по вопросам налогообложения.

Особенности нахождения недвижимости в составе ЗПИФН

Налогообложение ЗПИФН

В соответствии с НК РФ, плательщиками налогов в России являются физические и юридические лица. Паевой инвестиционный фонд является имущественным комплексом без образования юридического лица и в связи с этим, освобожден от уплаты налога на прибыль в размере 24% от денежных средств, поступающих в качестве арендных платежей. Кроме того, до момента погашения паев при закрытии фонда, или выплаты промежуточного инвестиционного дохода, внутри фонда может происходить неограниченное количество сделок, не облагаемых налогом на прибыль.

Объекты недвижимости вносятся в ЗПИФН в обмен на инвестиционные паи Фонда без уплаты НДС.

Все сделки по покупке–продаже паев, а также выплата пайщику денежной компенсации при погашении паев ЗПИФН совершаются без НДС

Уплата НДС по сделкам с имуществом ЗПИФН

Управляющая ЗПИФН компания, уплачивает НДС в бюджет по сделкам с имуществом фонда, а незачтенный НДС относит на себестоимость.

Ликвидность

Недвижимость, переданная в ЗПИФН, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности продаж паев на вторичном биржевом рынке, или с помощью внебиржевого обращения паев. Паи ЗПИФН могут выступать в качестве обеспечения при получении их владельцем кредита в банке.

Наличие прав собственности

При внесении недвижимости в фонд владелец получает статус единоличного пайщика этого фонда, т.е. все 100% имущества, которое были передано в ЗПИФН, будут принадлежать также Владельцу. При этом Владелец сохранит полный контроль над имуществом. Документами, подтверждающими право собственности на паи фонда, является Выписка из реестра с указанием количества принадлежащих пайщику инвестиционных паев.

Читайте также: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками

Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее, чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может быть изъято, на него не может быть наложено взыскание по обязательством пайщика.

Налогообложение пайщиков при закрытии фонда или получении промежуточного инвестиционного дохода:

• 13% — для физических лиц;
• 24% — для юридических лиц;
• 30% — для нерезидентов–физических лиц;
• 20% — для нерезидентов–юридических лиц;
• 0% — для нерезидентов в случае предоставления документа, подтверждающего, что компания–нерезидент является резидентом страны, с которой заключено Соглашение или Конвенция об избежании двойного налогообложения.

Пример эффективности управления недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН

• Юридическое лицо владеет бизнес центром площадью 4000 м2.
• Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере 1 920 000 $.
• Рыночная стоимость здания — 2 500 $/м2 × 4000 м2 = 10 000 000 $.
• Балансовая стоимость здания — 1 500 $/м2 × 4000 м2 = 6 000 000 $.
• Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания — 200 000 $ в год.

Рассмотрены два случая управление зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда.

Разница в первый год деятельности фонда $		+ 260 800
	ООО	ЗПИФН
Валовый доход $	1 920 000	1 920 000
Расходы на управление недвижимостью $ в год	200 000	200 000
Расходы на ЗПИФН 2% в год	0	200 000
Доход до налогообложения, $ в год	1 720 000	1 520 000
Налог на имущество (2,2%),$ в год	132 000	132 000
Налог на прибыль (24%),$ в год	460 800	0
Чистый доход, $ в год	1 127 200	1 388 000

Дополнительно вы можете ознакомиться со статьей «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах», опубликованной в №1 за 2007 год. В статье размещены экспертные комментарии Управляющего партнера юридической фирмы «Prime legal LLC», Шабанова А.Г.

• В первом случае доход, который до налогообложения составлял 1 720 000 $, благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь 1 127 200 $
• В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил 1 388 000 $. Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно более 260 000 долларов. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается, благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Если статья была полезна для вас, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям, коллегам и знакомым.

Особенности исчисления и уплаты НДС и налога на имущество паевыми инвестиционными фондами (ПИФами)

Компания ГАРАНТ

Каковы особенности исчисления и уплаты НДС и налога на имущество паевыми инвестиционными фондами?

В соответствии с положениями Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее — Закон N 156-ФЗ) паевой инвестиционный фонд (ПИФ) представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом (ст. 10 Закона N 156-ФЗ).

В соответствии со ст. 11 Закона N 156-ФЗ учредитель доверительного управления передает имущество управляющей компании, чтобы включить его в состав ПИФа и объединить с имуществом иных учредителей доверительного управления.

Распоряжается имуществом ПИФа управляющая компания на основании договора доверительного управления. Ограничения деятельности управляющей компании установлены ст. 40 Закона N 156-ФЗ.

В доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом могут быть переданы денежные средства, а также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией, содержащейся в правилах доверительного управления соответствующим фондом, если возможность передачи такого имущества установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ст. 13 Закона N 156-ФЗ).

НДС

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализации предметов залога и передаче товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передаче имущественных прав.

Налогообложение ПИФа осуществляется по общим правилам с учетом особенностей, установленных ст. 174.1 НК РФ при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом. Согласно п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика, установленные главой 21 НК РФ.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

В ст. 1020 ГК РФ предусмотрено, что доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Указанное имущество, согласно ст. 1018 ГК РФ, отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Таким образом, оказание услуг по реализации недвижимого имущества, осуществляемое в рамках заключенного доверительным управляющим договора с третьим лицом в отношении имущества, переданного в доверительное управление, является объектом обложения НДС.

Доверительный управляющий при оказании услуг в рамках доверительного управления, облагаемых НДС, обязан исчислять и уплачивать НДС в общеустановленном порядке.

Согласно общему правилу, содержащемуся в п. 1 ст. 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

— день отгрузки товаров;

— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

В силу п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача прав собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к его отгрузке (дополнительно смотрите письмо ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как переход права собственности пройдет государственную регистрацию (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Так как права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, то независимо от фактической передачи недвижимости по акту приемки-передачи моментом определения налоговой базы по НДС должна являться наиболее ранняя из двух дат:

— день государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю;

— день оплаты, частичной оплаты, полученной в счет предстоящей продажи объекта недвижимости.

На основании п. 2 ст. 174.1 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить соответствующие счета-фактуры в порядке, установленном главой 21 НК РФ. При этом, учитывая положения п. 3 ст. 1012 ГК РФ, рекомендуется при заполнении счета-фактуры в строке «Продавец» делать пометку «Д.У.».

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 174.1 НК РФ налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, на основании договора доверительного управления имуществом предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных продавцами этому лицу, в порядке, установленном главой 21 НК РФ (смотрите письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.2006 N 19-11/103876).

Согласно п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму исчисленного НДС на установленные данной статьей налоговые вычеты. Так, например, вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику продавцом при приобретении товаров (п. 2 ст. 171 НК РФ).

Порядок применения налоговых вычетов установлен нормами ст. 172 НК РФ.

На основании п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ вычетам подлежат суммы «входного» НДС при одновременном выполнении следующих условий:

— приобретенное имущество должно быть принято к учету на основании соответствующих первичных документов;

— приобретенное имущество должно предназначаться для использования в деятельности, облагаемой НДС;

— налогоплательщик должен получить от продавца надлежащим образом оформленный счет-фактуру.

Таким образом, вычет НДС может быть осуществлен в том налоговом периоде по НДС (квартале), в котором выполнены все перечисленные условия. Каких-либо особенностей в отношении вычета сумм НДС, предъявленных продавцом объекта недвижимости, нормами главы 21 НК РФ не предусмотрено.

Вместе с тем необходимо учитывать следующее. Нормы главы 21 НК РФ не определяют, что следует понимать под принятием на учет приобретенных товаров. В соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ используемые в НК РФ институты, понятия и термины иных отраслей законодательства РФ применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Порядок принятия на учет основных средств определен правилами бухгалтерского учета. Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (далее — Инструкция), утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации используется счет 01 «Основные средства».

В силу Инструкции для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Из положений Инструкции также следует, что формирование первоначальной стоимости объектов основных средств происходит на счете 08, а уже сформированная стоимость основных средств, оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 в дебет счета 01 «Основные средства».

Однако в письме от 16.07.2012 N 03-07-11/185 финансовое ведомство разъяснило, что суммы НДС, предъявленные по объектам недвижимости, приобретенным с целью их дальнейшей реконструкции и использования в деятельности, облагаемой НДС, принимаются к вычету в момент принятия на учет на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Суды в большинстве своем также подтверждают, что право налогоплательщика на вычет НДС возникает при принятии основных средств на учет на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 08.12.2008 N Ф04-6727/2008(15331-А67-42) (определением ВАС РФ от 03.03.2009 N 1795/09 в передаче дела для пересмотра в порядке надзора отказано) отмечается, что в соответствии с положениями ст.ст. 171, 172 НК РФ право на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных поставщиком основных средств, налогоплательщик-покупатель имеет в полном объеме с момента принятия таких средств на учет. При этом законодатель не связывает данное право с постановкой таких средств на бухгалтерский учет по какому-то конкретному счету.

В постановлении ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N А54-1904/2010СЗ суд указал, что согласно ст.ст. 171, 172 НК РФ основными условиями, определяющими право налогоплательщика на вычет сумм НДС, уплаченных при приобретении основных средств, являются их производственное назначение, фактическое наличие и принятие на учет. При этом налоговое законодательство не ставит право налогоплательщика на получение налоговых вычетов в зависимость от того, на каком счете учитывается приобретенное имущество.

Подобные выводы были сделаны также в постановлении ФАС Московского округа от 15.09.2011 N Ф05-9021/11, в постановлении ФАС Уральского округа от 24.08.2011 N Ф09-5226/11 по делу N А07-18288/2010 и других.

С учетом изложенного, вычет суммы НДС, предъявленной налогоплательщику при приобретении объекта недвижимости, производится в полном объеме после принятия на учет данного актива на основании соответствующих первичных документов при наличии счета-фактуры и при условии дальнейшего использования этого объекта в деятельности, облагаемой НДС.

В случае если управляющая компания ПИФа осуществляет иную деятельность, то необходимо осуществлять раздельный учет товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав, используемых при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления активами ПИФа и иной деятельности. Право на налоговый вычет сумм НДС, предъявленного продавцами при приобретении товаров (работ, услуг), используемых в операциях, осуществляемых в рамках доверительного управления активами ПИФа, возникает только при наличии такого раздельного учета в соответствии с п. 3 ст. 174.1 НК РФ.

Форма счета-фактуры и порядок его заполнения, формы и порядок ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж установлены постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (п. 8 ст. 169 НК РФ). Поскольку специальные положения для управляющих компаний ПИФа не установлены, они должны осуществлять их ведение в общем порядке.

По окончании налогового периода доверительный управляющий должен представлять в налоговый орган налоговую декларацию по НДС, форма и порядок заполнения которой утверждены приказом Минфина России от 15.10.2009 N 104н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения».

Налог на имущество

Пунктом 2 ст. 378 НК РФ определено, что имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит обложению налогом на имущество организаций у управляющей компании. Данная норма в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2010 N 308-ФЗ «О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» введена в действие с 1 января 2011 года.

На основании ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.ст. 378 и 378.1 НК РФ.

В соответствии со ст.ст. 10, 11 и 15 Закона N 156-ФЗ паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Состав активов паевого инвестиционного фонда должен содержаться в инвестиционной декларации. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Следовательно, в силу ст.ст. 374 и 378 НК РФ управляющая компания признается плательщиком налога на имущество организаций в отношении составляющего паевой инвестиционный фонд имущества, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ, учитываемого на отдельном балансе и переданного в доверительное управление.

Налоговая база по налогу на имущество организаций, при определении которой в соответствии со ст. 375 НК РФ учитывается остаточная стоимость основных средств, формируется для целей налогообложения по установленным правилам ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Минфин России в письме от 29.08.2011 N 03-05-05-01/69 разъяснил, что при определении налоговой базы в отношении имущества паевого инвестиционного фонда следует учитывать особенности формирования первоначальной и остаточной стоимости основных средств (движимого и недвижимого имущества) исходя из норм бухгалтерского учета.

В соответствии с Указаниями по отражению в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, утвержденными приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н, при организации бухгалтерского учета доверительный управляющий обеспечивает самостоятельный учет операций по каждому договору доверительного управления имуществом, обособленный от операций, связанных с имуществом доверительного управляющего. Отражение операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, формирование и учет доходов, расходов осуществляется в общеустановленном порядке.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств ПБУ 6/01», утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, в соответствии с которым основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).

Пунктом 9 ПБУ 6/01 установлено, что первоначальной стоимостью основных средств, внесенных в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации, признается их денежная оценка, согласованная учредителями (участниками) организации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.ст. 17 и 37 Закона N 156-ФЗ, если инвестиционная декларация паевого инвестиционного фонда предусматривает инвестирование в имущество, оценка его осуществляется оценщиком. Оценка недвижимого имущества должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Что касается формирования остаточной стоимости основных средств паевого инвестиционного фонда, то при начислении в общеустановленном порядке амортизации на основные средства, составляющие паевой инвестиционный фонд, срок полезного использования объекта основных средств на основании п. 17 ПБУ 6/01 определяется организацией самостоятельно при принятии объекта к бухгалтерскому учету в соответствии с п. 20 ПБУ 6/01.

Кроме того, согласно п. 14 ПБУ 6/01 изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств. При проведении переоценки основных средств следует руководствоваться п. 15 ПБУ 6/01, согласно которому организация может не чаще одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Шпилевая Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

Обложение налогом на имущество активов ПИФ

На основании п. 2 ст. 378 НК РФ имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит налогообложению у управляющей компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.
По общему правилу объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств (за некоторыми изъятиями: земельных участков и др. объектов природопользования и пр.) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Сейчас налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. В случае налогообложения имущества паевых инвестиционных фондов необходимо отметить, что управляющая компания утверждает учетную политику в отношении каждого ПИФа под ее управлением.

С 1 января 2014 года в отношение определенного круга объектов налоговая база исчисляется иначе. Согласно ст. 378.2. НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

Пунктом 7 указанной статьи установлено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:

• определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее — перечень);
• направляет перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества;
• размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учетом положений статьи 378.2 НК РФ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.

Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, не включенные в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период.

Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу в отношении имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 382 НК РФ, с учетом следующих особенностей:

• сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как одна четвертая кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку;
• в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества была определена в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение налогового (отчетного) периода и (или) указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в прежнем порядке.

Согласно ст. 380 НК РФ налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента. При этом в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

• для города федерального значения Москвы: в 2014 году — 1,5 процента, в 2015 году — 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента;
• для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году — 1,0 процента, в 2015 году — 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента.