Недействительная сделка

В нормах гражданского кодекса, закрепляющих общие положения о сделках, большое внимание уделяется вопросам их недействительности.

Недействительная сделка — это всякая сделка, не соответствующая требованиям закона.

Поскольку закон (в том числе и подзаконные акты) требует, чтобы в сделке была выражена подлинная воля ее участников в требуемой в подлежащих случаях форме, а также чтобы ее участники обладали дееспособностью, то нарушение одного из перечисленных условий влечет недействительность сделки.

Момент, с которого сделка считается недействительной

Большое практическое значение имеет вопрос о моменте, с которого сделка считается недействительной. Ст. 167 ч. 1 ГК РФ устанавливает, что сделка, признанная недействительной, считается таковой со времени ее совершения. Однако иногда из содержания сделки следует, что она может быть прекращена лишь на будущее время. Например, нельзя признать недействительной сделку по аренде помещения с момента ее совершения, так как это помещение уже находилось в пользовании. В таком случае сделка будет прекращена на будущее время (ст. 167 ч. 1 ГК РФ).

Новый ГК РФ устанавливает сроки исковой давности по недействительным сделкам. Исковая давность по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. А вот иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (ст. 179 п. 1 ч. 1 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Виды недействительных сделок

Оспоримая сделка — это сделка, являющаяся недействительной в силу признания её таковой судом.

Недействительные сделки могут быть либо оспоримыми, либо ничтожными. Как видно из ее названия, оспоримая сделка может быть оспорена. Таковой ее может признать суд по основаниям, установленным ГК РФ.

Ничтожная сделка — это сделка, являющаяся недействительной независимо от признания её таковой судом.

Ничтожная сделка недействительна в силу указания закона. Она считается ничтожной независимо от ее признания таковой.

Относительно недействительными являются сделки, недействительность которых поставлена в зависимость от решения суда, арбитражного суда о признании их недействительными по требованию заинтересованных лиц (граждан либо предприятий и организаций). До момента заявления такого требования в суде или арбитраже и до признания судом (арбитражем) сделки недействительной она считается действительной. К числу относительно недействительных относятся, например, сделки, совершенные под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178 — 179 ч. 1 ГК РФ).

Обычно недействительная сделка дефектна полностью, в целом. Однако встречаются сделки, которые порочны лишь частично.

В тех случаях, когда исполнение по недействительной сделке не было произведено, все исчерпывается признанием ее недействительной. Иное положение складывается при полном или частичном исполнении такой сделки. Здесь возможны имущественные последствия. Во-первых, согласно ст. 167 ч. 1 ГК РФ по недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (так называемая двусторонняя реституция). Таким образом, устанавливается общее правило о применении к сделкам, признанным недействительными, двусторонней реституции. При этом если окажется невозможным возвратить полученное в натуре (например, в случае уничтожения вещи), то стороны обязаны возместить его стоимость в деньгах; иные последствия должны оговариваться в законе. Во-вторых, к участнику сделки может быть применена так называемая односторонняя реституция, при которой только в отношении одного участника сделки восстанавливается положение, существовавшее до ее исполнения, а второй права на это не имеет, и все то, что было от него получено во исполнение сделки, взыскивается в доход государства. В-третьих, по некоторым сделкам вообще запрещено восстановление сторон в прежнее положение, а все полученное ими по сделке подлежит изъятию в доход государства.

Юридические составы ничтожных сделок

1. Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Недействительной является любая сделка, противоречащая закону. Вместе с тем ст. 169 ч. 1 ГК РФ выделяет особый вид противозаконных сделок — сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности. Следовательно, названные сделки характеризуются не только объективным признаком — тем, что они противоречат основам правопорядка и нравственности, но и субъективным — совершаются заведомо, т. е. с умыслом.

Ст. 169 ч. 1 ГК РФ предусматривает различные последствия такой сделки в зависимости от того, был ли умысел при ее совершении у обеих сторон или только у одной из них, а также от того, была ли сделка исполнена одной или обеими сторонами.

При наличии умысла у обеих сторон реституция не допускается, причем:

• в случае исполнения сделки обеими сторонами в доход государства взыскивается все полученное ими по сделке;
• при исполнении сделки одной из сторон с другой стороны взыскивается в доход государства все полученное ею и все, причитающееся с нее первой стороне в возмещение полученного. Такие последствия наступают при наличии умысла у обеих сторон.

Если же умысел был лишь у одной из сторон, то все полученное невиновной стороной с виновной взыскивается в доход государства, а все то, что было получено с невиновной стороны, ей возвращается. При исполнении сделки только одной из сторон применяется односторонняя реституция. Здесь возможны два варианта. Если сделка была исполнена невиновной стороной, все исполненное ей возвращается, а с виновной стороны в доход государства взыскивается все то, что с нее причиталось в возмещение исполненного. Если же сделка была исполнена только виновной стороной, то невиновная сторона обязана внести в доход государства все полученное ею. Разумеется, невиновная сторона освобождается от обязанности исполнить сделку.

2. Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным.

Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным в установленном порядке недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия (ст. 171 ч. 1 ГК РФ). Поскольку такое лицо признано недееспособным, совершаемые им сделки считаются недействительными.

Должна быть признана недействительной сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами (ст. 176 ч. 1 ГК РФ).

3. Сделки, совершенные лицами, не достигшими 14 лет.

Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ч. 1 ГК РФ). По общему правилу такие сделки подлежат признанию недействительными. Однако несовершеннолетние в возрасте до 14 лет вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Кроме того, они имеют право вносить в кредитные учреждения вклады и в установленном порядке распоряжаться ими (ст. 28 ч. 1 ГК РФ). Последствием совершения сделок лицами, не достигшими 14 лет, является двусторонняя реституция.

4. Мнимые и притворные сделки.

Мнимая сделка — это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создавать соответствующие её правовые последствия, ничтожна.

Мнимой называется сделка, которая совершается для вида, для создания у окружающих мнения, будто сделка совершена. Между тем в действительности участники мнимой сделки вовсе не собираются установить между собой юридические отношения, изменить их или прекратить. Например, стороны совершают сделку купли-продажи имущества, предварительно договорившись между собою, что она не должна создавать права и обязанности. Мнимая сделка во всех случаях совершается без намерения породить юридические последствия (ст. 170 ч. 1 ГК РФ).

Притворная сделка — это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

В отличие от мнимых притворные сделки содержат волеизъявление, направленное на достижение юридических последствий, но не тех, которые вытекают из этой сделки. Участники притворной сделки совершают ее с целью прикрыть другую сделку, которую они в действительности хотели совершить, но не желали показать. Притворная сделка во всех случаях признается недействительной. При установлении наличия притворной сделки применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду (ст. 170 ч. 1 ГК РФ).

Обычно притворная сделка совершается с целью прикрыть другую недействительную сделку. Например, таковой является сделка по продаже гражданином части ведомственной жилой площади организации , оформленная сделкой обмена жилой площади.

Следует иметь в виду, что прикрываемая сделка может быть действительной, соответствующей требованиям закона.

Юридические составы оспоримых сделок

1. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности.

Недействительность сделки юридического лица, противоречащей его целям (ст. 173 ч. 1 ГК РФ). Цели и задачи юридического лица определяются его уставом, положением о нем или общим положением об организациях данного вида.

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, ограниченными в его учредительных документах либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица. При этом следует доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Поскольку ст. 173 ч. 1 ГК РФ не предусматривает последствия совершения таких сделок, к ним применяются общие положения
ст. 167 ч. 1 ГК РФ, т. е. двусторонняя или соответственно односторонняя реституция.

2. Сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.

Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ч. 1 ГК РФ). Такую сделку суд может признать недействительной, если она совершена без согласия родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Однако следует учитывать, что подростки частично дееспособны и могут самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки; кроме того, они вправе самостоятельно распоряжаться своими заработанными деньгами или стипендией.

Недействительность сделок с пороками воли

Помимо названных видов недействительных сделок гражданское законодательство закрепляет ряд норм, признающих недействительными сделки с пороками воли, т. е. такие, которые не выражают подлинной воли их участников. К числу таких сделок относятся сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, или сделки, совершенные под влиянием стечения тяжелых обстоятельств.

3. Сделки, совершенные под влиянием заблуждения.

Под заблуждением понимается неправильное представление о существе заключенной сделки или ее части. Ст. 178 ч. 1 ГК РФ допускает возможность признания сделки недействительной в связи не со всяким заблуждением, а лишь с заблуждением, имеющим существенное значение. Существенное заблуждение может относиться не только к объекту сделки, но и к ее роду, сторонам. Существенным следует признать заблуждение, если суд или арбитражный суд установит, что при его отсутствии сделка не была бы совершена. Например, налицо существенное заблуждение по сделке, если у сторон не было правильного представления о предмете поставки.

Заблуждение в мотивах сделки обычно не имеет юридического значения. Например, профсоюзная организация предприятия, полагая, что предстоящее спортивное состязание вызовет интерес у работников, закупает определенное число билетов для посещения стадиона. Однако оно не вызвало ожидаемого интереса. По этому мотиву нельзя признать сделку купли-продажи билетов недействительной. Напротив, если мотивы включены в самое содержание сделки, то заблуждение в мотивах сделки приобретает юридическое значение.

Сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, может быть признана недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Последствием признания такой сделки недействительной будет применение двусторонней реституции, а при невозможности возвратить полученное в натуре соответствующая сторона должна возместить его стоимость в деньгах. Вместе с тем сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе получить от другой стороны возмещение расходов, утраты или повреждения своего имущества, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Напротив, если вина другой стороны не будет доказана, то сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне расходы, утрату или повреждение ее имущества.

4. Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамерного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Под обманом в сделке понимается намеренное, с выгодой для себя введение другой стороны в заблуждение, под влиянием которого она совершает сделку. Следовательно, если при наличии заблуждения стороны не имеют правильного представления о существе сделки, то при обмане одна сторона намеренно вводит в заблуждение другую, обычно посредством сообщения вымышленных сведений о каких-либо обстоятельствах, связанных с данной сделкой.

Насилие в сделке характеризуется применением к стороне физического принуждения, под влиянием которого она вступает в явно невыгодную для себя сделку. Такая сделка совершается не по своей воле, а из стремления избавиться от физического, морального страдания. Разумеется, сделка, совершенная под влиянием насилия (например, побоев), признается недействительной.

Угроза представляет собой такое воздействие на психику, при котором участник сделки совершает сделку исключительно под влиянием страха перед имущественным или неимущественным вредом. Необязательно, чтобы угроза исходила от другого участника сделки, она может исходить и от постороннего лица. Сделка будет считаться совершенной под влиянием угрозы лишь в том случае, если угроза считается противоправной. Поэтому угроза кредитора обратиться с иском в суд, если должник не выполняет своей обязанности по договору, не может служить основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, имеет значение реальность угрозы, т. е. возможность привести ее в исполнение.

В отличие от насилия, при угрозе участники сделки воздействуют посредством применения не физического, а психического принуждения.

Как свидетельствует судебная практика, сделки, совершенные под влиянием насилия или угрозы, встречаются весьма редко.

Одной из разновидностей сделки с пороками воли является сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Представитель должен выражать действительную волю представляемого. Если представитель намеренно искажает ее с целью нанесения ему ущерба посредством совершения сделки с контрагентом, выгодной представителю, контрагенту или им обоим, то такая сделка может быть оспорена с последующим признанием ее недействительной.

Если лицо под влиянием стечения тяжелых обстоятельств вынуждено совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, такая сделка может быть признана недействительной. Сделка считается совершенной под влиянием стечения тяжелых обстоятельств при наличии двух условий. Первое — стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего и второе — крайне невыгодные условия сделки. Такие сделки могут быть признаны недействительными по иску потерпевшего либо по иску государственной или общественной организации.

В случае признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, потерпевшему другая сторона возвращает все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость в деньгах. Одновременно имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход государства. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Вместе с тем потерпевший вправе взыскать с другой стороны понесенные им расходы, утрату или повреждение его имущества.

Последствия недействительных сделок:

• двусторонняя реституция;
• односторонняя реституция;
• возмещение реального ущерба;
• недопущение реституции.

(Признание и отказ в признании недействительности сделки. Последствия признания сделки недействительной)

Бывает, что стороны заключают сделку, которая не соответствует закону, нарушает его требования или нарушает права и интересы стороны сделки или третьих лиц. В подобных случаях лицо, чье право нарушено, может потребовать признания такой сделки недействительной и применения последствий недействительности.

Недействительные сделки не порождают правового результата и не влекут за собой никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны непосредственно с недействительностью.

Сделка может быть недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1 ст.166 ГК РФ). Такое разграничение имеет значение при определении способа защиты. При ничтожности достаточно заявить требование о применении последствий сделки недействительной. При оспоримости следует оспаривать саму сделку.

Ничтожные сделки

В законе указаны случаи, когда сделка считается ничтожной. Так, сделка является ничтожной в силу прямого указания закона. Например, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ). В силу закона ничтожно соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (п. 2 ст. 391 ГК РФ) и т.д. При этом, если сделка нарушает закон или иной правовой акт, это еще не значит, что она ничтожна.

Довольно распространены мнимые и притворные сделки, которые также являются ничтожными (ст. 170 ГК РФ). Мнимая сделка совершается для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимой может быть не только та сделка, которая фактически не исполнялась, но и та, которая была исполнена лишь формально. Например, когда заключается договор купли-продажи имущества, а контроль над ним сохраняет продавец, чтобы избежать обращения взыскания.

К притворным сделкам относятся такие, которые фактически совершены на иных условиях. Наиболее часто встречается пример, когда договор совершается на крупную сумму, а стороны прописывают меньшую. Кроме того, притворной может быть и такая сделка, которая прикрывает сделку, фактически совершенную другими лицами.

Кроме того, в большинстве случаев ничтожной признается сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п.2 ст.168 ГК РФ). Под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Но к такой сделке могут применяться и другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Например, сделки о залоге или уступке требований, неразделимо связанные с личностью кредитора – алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и т.д. (п.1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ).

Оспоримые сделки

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу считается оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Таких сделок большинство. Закон может прямо указывать случаи, когда сделка считается оспоримой. Например, сделка совершенная лицом с превышением своих полномочий, если полномочия более ограничены договором или учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности или в законе, когда другая сторона знала или заведомо должна была знать об этом (ст.174 ГК РФ). Или сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), или некоторые устные договоренности между юридическими лицами (например, о неустойке) и т.д.

Если сделка заключена с целью причинить вред другому лицу, направлена на злоупотребление правом или совершена в обход закона с противоправной целью, она может быть признана недействительной, как нарушающая требования закона (ст.ст.10, 168 ГК РФ, постановление ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

В целом спорные сделки, которые не причислены законом к ничтожным, являются оспоримыми. При этом оспоримая сделка по общему правилу может быть признана недействительной, только если она нарушает права и охраняемые интересы лица, которое оспаривает сделку, например, повлекла для него неблагоприятные последствия.

Исключения

Принцип добросовестности, действующий в гражданских правоотношениях, не позволяет ссылаться на недействительность сделки, если сторона договора действует недобросовестно. Так, сторона не может оспорить сделку по основанию, известному этой стороне в момент исполнения сделки, если из ее поведения видно желание сохранить договор (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд либо возражение ответчика) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно. В частности, если поведение такого лица после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Это правило должно применяться, как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам. Например, постановлением Президиума ВАС РФ от 13.12.2011 № 10473/11 было отказано в удовлетворении встречного иска о признании договора ничтожным из-за несоблюдения простой письменной формы. Выяснив обстоятельства дела, суд квалифицировал обращение с таким иском как злоупотребление правом.

При этом суд имеет право самостоятельно установить ничтожность сделки. В этом случае ссылка стороны спора на недействительность сделки и добросовестность его поведения не имеет значения. А вопрос о применении последствий недействительности обсуждается сторонами в процессе.

Правила о недействительности сделки не применяются в следующих случаях:

• если у контрагента нет лицензии, необходимой для исполнения обязательств по сделке. В такой ситуации следует отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (п.3 ст.451 ГК РФ). Но законом может быть установлено, что в определенных обстоятельствах такая сделка все-таки признается недействительной;
• если нарушено преимущественное право покупки. Тогда обладатель права должен заявить требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя;
• когда третье лицо изъяло у покупателя товар. Покупатель может потребовать от продавца возврата уплаченной суммы и возмещения убытков с момента вступления в силу решения суда по иску об изъятии.

Последствия признания сделки недействительной

По общему правилу последствием признания сделки недействительной является обязанность сторон вернуть друг другу все полученное по сделке. Даже если стороны предоставили друг другу равноценное исполнение, они все равно должны взаимно возвратить все полученное по сделке, иными словами, совершить двустороннюю реституцию (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.08.2012 № А82-5901/2011).

Если же произвести двустороннюю реституцию невозможно, например, когда одна сторона выполнила работы или предоставила услуги, а другая не предоставила исполнение, она должна возместить стоимость полученного (п.2 ст.167 ГК РФ). Кроме того, потерпевшая сторона может потребовать возврата неосновательного обогащения. (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.01.2014 по делу №А79-1526/2013). Данное правило действует, как дополнительное последствие недействительности сделки (п.1 ст. 1103 ГК РФ, определение ВАС РФ от 7.12.2009 №ВАС-15405/09).

Вместо возврата полученного по недействительной сделке, такое обязательство можно прекратить предоставлением отступного (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 409 ГК РФ» (приложение) от 21.12.2005 №102).

Статья подготовлена по заказу
юридической компании «Эра права»

предыдущая следующая

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Рисует Илья Алексеев

Поделитесь с друзьями