Неотделимое имущество

Какие вложения нужно амортизировать

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть, связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы совершаются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям статьи 260 НК РФ (письмо Минфина России от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578).

Неотделимые улучшения – это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. В бухгалтерском и в налоговом учете такие затраты арендатор отражает в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Порядок амортизации в бухгалтерском и налоговом учете

В бухгалтерском учете начислять амортизацию на неотделимое улучшение нужно исходя из срока договора аренды (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете действует иной порядок. Амортизировать неотделимое улучшение арендатор вправе в течение срока действия договора аренды. При этом ежемесячную сумму амортизации рассчитывают исходя из всего срока службы того имущества, которое улучшил арендатор. Определить этот срок можно по Классификации основных средств (утв. постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1). Такое правило установлено в пункте 1 статьи 258 Налогового кодекса.

Отметим, что амортизацию по неотделимым улучшениям арендатор может начислять только в течение срока того договора, во время действия которого эти улучшения были произведены (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Допустим, в дальнейшем на аренду того же имущества стороны заключили новый договор. Тогда арендатор не может продолжать начисление амортизации по неотделимым улучшениям, несмотря на то, что он по-прежнему будет ими пользоваться (см. письма Минфина России от 8 октября 2008 г. № 03-03-06/2/140, от 2 марта 2007 г. № 03-03-06/1/143).

Амортизацию начисляют, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором капитальные вложения в виде неотделимых улучшений были введены в эксплуатацию, до окончания срока действия договора аренды. После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Что делать с недоамортизированной частью

Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды (в том числе при досрочном его расторжении) не были учтены в целях главы 25 НК РФ, не могут быть отражены в составе расходов при исчислении налога на прибыль организаций. Это следует из писем Минфина России от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578, от 3 августа 2012 г. № 03-03-06/1/384, от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158.

К тому же, недоамортизированная часть стоимости капитальных вложений признается имуществом, безвозмездно переданным арендодателю. А стоимость такого имущества налогооблагаемую прибыль не уменьшает (п. 16 ст. 270 НК РФ).

ПРИМЕР. АМОРТИЗАЦИЯ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ ОС В НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ

ООО «Актив» в январе арендовало здание. В этом же месяце с согласия арендодателя здание оборудовано эскалатором. Это улучшение является неотделимым. Затраты организации составили 360 000 руб. (без НДС).

Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, причем он эту сумму не возмещает. Срок аренды здания составляет 12 месяцев – с января по декабрь включительно.

Бухгалтер ООО «Актив» определил, что фирма может амортизировать эскалатор с февраля по декабрь включительно. Срок полезного использования эскалатора такой же, как и у здания, – 432 месяца (десятая амортизационная группа). Амортизацию начисляют линейным методом (п. 3 ст. 259 НК РФ).

Месячная норма амортизации составила 0,2315% (1 : 432 мес. × 100%).

Сумма ежемесячной амортизации равна 833,4 руб. (360 000 руб. × 0,2315%).

Сумма амортизации, которую арендатор сможет списать за все время аренды, составляет 9167,4 руб. (833,4 руб. × 11 мес.).

Разницу между суммой, потраченной на эскалатор, и начисленной амортизацией – 350 832,6 руб. (360 000 руб. – 9167,4 руб.) – ООО «Актив» при расчете налога на прибыль учесть не может.

Если договор аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, и арендодатель против этого не возражает, то по нормам гражданского законодательства такой договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Если договор аренды пролонгирован, то и амортизировать неотделимые улучшения арендатор вправе продолжить, и делать начисления до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. Ведь именно до этого момента договор, заключенный на неопределенный срок, считается действующим (п. 1 ст. 258 НК РФ, п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ). На это указал Минфин России в письме от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578.

Читайте также «Амортизация неотделимых улучшений после пролонгации договора»

Срок службы имущества обычно больше срока, на который фирма получает его в аренду. К тому же многие фирмы заключают договоры аренды менее чем на один год. Это позволяет им не регистрировать договор.

В таком случае нужно выбирать. Либо заключать договор аренды на длительный срок и регистрировать его: тогда у фирмы появится возможность списать на налоговые расходы большую часть неотделимых улучшений. Либо продолжать работу по краткосрочному договору и смириться с тем, что расходы по улучшению уменьшат налог на прибыль только частично.

Читайте в бераторе

Если арендодатель возмещает расходы арендатора, учет неотделимых улучшений будет другим

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Подключить бератор

Вопрос: Может ли арендодатель возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений до окончания договора аренды, если они были произведены с его согласия? Когда должна происходить передача неотделимых улучшений помещения от арендатора к арендодателю? Можно ли передать неотделимые улучшения без возврата арендованного помещения?

Ответ: Арендодатель может возместить стоимость неотделимых улучшений до окончания срока договора аренды, если они были произведены с его согласия, при соблюдении определенных условий. Неотделимые улучшение передаются от арендатора к арендодателю вместе с объектом аренды после окончания срока договора аренды. Неотделимые улучшения арендованного помещения могут быть переданы арендатору только совместно с объектом аренды.

Неотделимые улучшения имущества — улучшения, обладающие следующими признаками <*>:

1) прочно связаны с объектом аренды;

2) не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда;

3) влекут за собой изменение стоимости самого имущества.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды <*>.

Диспозитивный характер нормы п. 2 ст. 594 ГК позволяет участникам договора аренды предусмотреть возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений и в период действия договора аренды, не дожидаясь его окончания. Как правило, на практике это реализуется путем зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет уплаты арендных платежей либо предоставлением арендатором льготной ставки арендной платы на определенный период.

С правовой точки зрения в п. 2 и 3 ст. 594 ГК речь идет не о передаче неотделимых улучшений, а о возмещении их стоимости. Произведенные неотделимые улучшения арендатор использует в составе полученного арендованного имущества, ведь они и производятся арендатором для того, чтобы улучшить пользование данным имуществом. Возвращаются неотделимые улучшения одновременно и в составе арендуемого имущества. Смысл в передаче неотделимых улучшений без возврата указанного имущества отсутствует, поскольку их невозможно отделить.

При осуществлении арендатором неотделимых улучшений имущество возвращается арендодателю вместе с произведенными улучшениями. В зависимости от наличия согласия арендодателя на производство таких улучшений решается вопрос о возмещении расходов арендатора <*>.

Между обществами заключен договор Аренды, согласно которому предметом аренды является часть здания. За время аренды Арендатор произвел неотделимые улучшения (с согласия Арендодателя) в виде пристроя второго этажа. Арендатор в учете отразил «корпус» и «ремонтно-строительные работы».

В связи с прекращением договора аренды неотделимые улучшения передаются Арендодателю, при этом стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Учитывая что в акте приема – передачи стороны поименовали неотделимые улучшения как «корпус» и «ремонтно-строительные работы», есть ли у Арендодателя какие- либо налоговые риски?

Ответ:

Согласно представленному запросу Арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества в виде пристроя второго этажа.

Исчерпывающего понятия «неотделимые улучшения» законодательством не установлено.

В то же время, исходя из обычаев делового оборота, под неотделимыми улучшениями принято понимать улучшения, которые неотделимы без вреда для арендованного имущества (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ).

У арендодателя передача неотделимых улучшений должна подтверждаться документами, составленными арендатором. Унифицированной формы акта приема-передачи неотделимых улучшений не установлено. Данный акт может быть составлен в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов, предусмотренных пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

По нашему мнению, в акте целесообразно указать перечень конкретных улучшений, произведенных арендатором, и их стоимость. В случае если неотделимые улучшения производились силами сторонней организации-подрядчика, к акту следует приложить копии первичных документов подрядчика на произведенные работы (например, КС-2, КС-3), оформленных на арендатора. Данные копии позволят подтвердить размер капитальных вложений. Документом, являющимся обоснованием расходов в налоговом учете, будет являться акт приема-передачи.

В случае если неотделимые улучшения производятся силами арендатора, в качестве подтверждающих документов помимо акта приема-передачи могут выступать смета, накладные на приобретение материалов, т.е. документы, фактически подтверждающие размер понесенных арендатором расходов.

По мнению Минфина, исходя из того, что неотделимые улучшения производит арендатор, а собственником в конечном итоге все равно становится арендодатель, передача неотделимых улучшений арендатором арендодателю по окончании договора аренды (вместе с арендованным объектом основных средств) — это передача права собственности на возмездной или безвозмездной основе (пункт 1 статьи 39 НК РФ), то есть, реализация для целей обложения НДС согласно пункту 1 статьи 146 НК РФ.

О передаче неотделимых улучшений на безвозмездной основе можно говорить в случае, если такие улучшения производятся без согласия арендодателя либо с согласия арендодателя, но не возмещаются им (письма Минфина России от 31.12.2009 N 03-07-11/341, от 05.11.2009 N 03-07-11/282, от 29.08.2008 N 03-07-11/290).

Арендодатель сможет принять к вычету «входной» НДС, предъявленный ему арендатором, по неотделимым улучшениям только в том случае, если он производит возмещение этих улучшений.

По безвозмездно полученным неотделимым улучшениям арендодатель не сможет принять к вычету «входной» НДС: поскольку при безвозмездной передаче товаров (работ, услуг) передающая сторона не предъявляет получателю товаров (работ, услуг) к уплате суммы НДС (письма Минфина России от 25.04.2011 N 03-07-14/39, от 21.03.2006 N 03-04-11/60).

Пунктом 19 Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 г. № 1137, установлено, что в книге покупок не регистрируются счета-фактуры, полученные при безвозмездной передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг), включая основные средства и нематериальные активы.

В представленном к запросу акте приема-передачи нет указания наименования расходов, произведенных Арендатором, соответственно, невозможно определить, являются ли произведенные расходы неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

По нашему мнению, налоговых рисков при получении неотделимых улучшений, произведенных Арендатором и не возмещаемых Арендодателем, у Общества не возникает.

Согласно подпункту 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем.

12 июля 2019, 14:35

На примерах из судебной практики показано, что право на возмещение неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо реализовывать в пределах срока исковой давности после прекращения договора аренды, в рамках которого они производились, независимо от наличия между сторонами последующего договора аренды.

Фактор времени имеет большое значение и оказывает влияние на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений, т.к. правом придается юридическая значимость истечению того или иного отрезка времени.

Установление законодателем сроков является важным средством повышения эффективности гражданско-правового регулирования, обеспечения стабильности гражданского оборота, повышения дисциплины участников гражданских правоотношений, стимулирования их к своевременной, инициативной реализации прав и обязанностей.

Исковая давность традиционно относится к гражданско-правовым срокам защиты субъективных прав участников гражданского оборота.

СПРАВОЧНО

Согласно ст. 196 ГК исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 200 ГК).

В соответствии с п. 15, 16 Постановления № 29 заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом, не является основанием для применения судом исковой давности, поскольку такое заявление может быть сделано только стороной в споре. Суд при установлении факта пропуска срока исковой давности не вправе применить исковую давность самостоятельно, без заявления об этом стороны в споре, сделанного до вынесения судом решения. Поскольку ГК не устанавливает определенной формы заявления стороны о применении исковой давности, судам следует исходить из того, что такое заявление может быть сделано как в письменной, так и в устной форме непосредственно в ходе судебного разбирательства (фиксируется в протоколе судебного заседания).

Арендные отношения связаны с временным владением и (или) пользованием арендуемым имуществом. При продолжительных сроках арендных отношений арендаторами зачастую вносятся в объект аренды улучшения, что ведет к возникновению вопроса о порядке их возврата либо компенсации арендатору при прекращении договора аренды.

Если в отношении отделимых улучшений, как правило, не возникает правовых споров, т.к. произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК), то в отношении неотделимых улучшений при прекращении договора аренды часто возникают споры, требующие судебного разрешения.

В силу п. 1 ст. 621 ГК по договору аренды капстроения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капстроение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место.

СПРАВОЧНО

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 581 ГК).

Согласно п. 2, 3 ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

В соответствии с содержанием приведенной нормы право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора после прекращения договора аренды, в период срока действия которого такие улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя.

Указанное положение также отражено в п. 40 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», согласно которому стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества может быть возмещена арендатору только после прекращения договора аренды.

При этом п. 2 ст. 594 ГК является диспозитивной нормой, поскольку позволяет сторонам в договоре аренды урегулировать вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений, в т.ч. об ограничении размера таких улучшений, по усмотрению сторон.

При заявлении в суд иска о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: факт прекращения договора аренды, фактическое наличие произведенных арендатором за счет собственных средств неотделимых улучшений в объекте аренды и их размер, получение согласия арендодателя на производство указанных улучшений.

Улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики. Определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений.

Отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта. Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда, кроме того, влекут изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды.

При наличии длящихся арендных отношений, когда между теми же сторонами договоры аренды заключаются на новый срок, следует учитывать, что право на возмещение неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо реализовывать в пределах срока исковой давности после прекращения договора аренды, в рамках которого они производились, независимо от наличия между сторонами последующего договора аренды.

В таком случае заявление о применении исковой давности со стороны ответчика, если при рассмотрении дела суд придет к выводу о пропуске исковой давности, будет основанием для отказа в иске.

Судебная практика.

Экономический суд рассмотрел иск ЧУП к областному унитарному производственному предприятию (далее – ОУПП) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. В обоснование заявленных требований истец ссылался на длительные арендные отношения, в частности, договоры аренды от 17.03.2004, от 03.03.2005, от 10.03.2010. Истец указывал, что 19.05.2016 ОУПП в связи с прекращением договора аренды от 10.03.2010 приняты арендуемые помещения с неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором в период действия договоров аренды. В 2004 году истец осуществил реконструкцию арендуемого по договору аренды от 17.03.2004 объекта недвижимого имущества.

Истцом предъявлена к взысканию часть стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 10 000,00 руб., которые были произведены им в арендуемых помещениях в 2004 году. После окончания срока договора аренды от 17.03.2004 сторонами были подписаны договоры от 03.03.2005, от 10.03.2010. Между арендодателем и арендатором 19.05.2016 были подписаны передаточные акты к договору от 10.03.2010, по которым объект аренды был возвращен арендодателю.

На основании п. 2 ст. 594 ГК истец обосновывал свое право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора аренды от 10.03.2010, когда между сторонами полностью прекратились арендные отношения.

Ответчик в отзыве и в судебном заседании ходатайствовал о применении исковой давности, поскольку с момента прекращения договора аренды от 17.03.2004, в рамках которого истцом заявлено требование, истек срок исковой давности для требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений.

При рассмотрении дела судом был сделан вывод, что поскольку п. 2 ст. 594 ГК связывает возникновение права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений с момента прекращения договора аренды, а истец основанием заявленной к взысканию части неотделимых улучшений указал договор аренды от 17.03.2004, то с момента прекращения срока его действия истец мог требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Судом не был принят в качестве состоятельного довод истца о том, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений у арендатора возникает с момента прекращения длящихся арендных правоотношений с учетом последующих договоров аренды и окончательного возврата арендуемого имущества арендодателю, т.е. с 19.05.2016. Приведенный истцом довод не основан на буквальном толковании п. 2 ст. 594 ГК.

Поскольку на момент обращения истца с иском прошло более 3 лет с момента прекращения договора аренды от 17.03.2004, который указан истцом в качестве основания для взыскания части стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества, суд пришел к выводу об истечении срока исковой давности, в связи с чем в удовлетворении иска было отказано.

Решение суда обжаловалось в апелляционном и кассационном порядках и было оставлено без изменения вышестоящими судебными инстанциями.

Судебная практика.

Иностранное общество с ограниченной ответственностью (далее – ИООО) обратилось с иском к ОАО о взыскании стоимости неотделимых улучшений АЗС. В обоснование заявленного требования истец указывал, что непрерывно в период с 25.04.1997 по 31.12.2015 арендовал АЗС у грузового автомобильного парка (позднее реорганизовано в ОАО) на основании договоров аренды от 25.04.1997, от 26.04.2006, от 01.03.2010, от 31.12.2013. Истцом в августе – ноябре 1997 г. (в период действия договора от 25.04.1997) с согласия арендодателя была проведена реконструкция арендуемой АЗС. Реконструированная АЗС была принята в эксплуатацию. Общая стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом при реконструкции арендованного объекта, как обосновывал истец, должна быть возмещена ответчиком в связи с прекращением договорных арендных отношений.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнениях к отзыву с требованием истца не согласился, считал заявленное требование незаконным и не подлежащим удовлетворению и обосновывал, что произведенные истцом неотделимые улучшения не были переданы ответчику, вследствие чего конструкции навеса над топливораздаточными колонками и фонари между навесом и павильоном не могли быть зарегистрированы ответчиком в установленном порядке и не были включены в состав отчуждаемого имущества по договору купли-продажи, заключенному между ответчиком и ООО. Топливораздаточные колонки не являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества и в настоящее время демонтированы истцом. Кроме этого, ответчик обосновывал, что истцом пропущен 3-летний срок исковой давности для предъявления требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений, предусмотренный ст. 197 ГК. Обязательства ответчика по возмещению неотделимых улучшений основаны на заключенном между сторонами договоре аренды от 25.04.1997, в течение срока действия которого истцом в ноябре 1997 г. была произведена реконструкция АЗС. Срок действия указанного договора окончен 25.04.2006, соответственно, срок исковой давности истек 25.04.2009. Заключенные сторонами в последующем договоры аренды, по мнению ответчика, являются самостоятельными договорами, прием и возврат имущества по которым осуществлялся в соответствии с актами приема-передачи. Ответчик ходатайствовал о применении срока исковой давности по настоящему делу.

При рассмотрении дела судом оценен в качестве несостоятельного довод истца о том, что топливораздаточные колонки, находившиеся в составе АЗС, относятся к неотделимым улучшениям, с учетом того, что истцом они были демонтированы с территории АЗС. Согласно заключениям внесудебной экспертизы по строительно-техническим исследованиям находящиеся на объекте АЗС топливораздаточные колонки являются отделимым улучшением и могут быть демонтированы без причинения вреда арендованному объекту. При этом навес, устроенный над топливораздаточными колонками, специалистами отнесен к неотделимым улучшениям, поскольку отделение колонн навеса и конструкции в целом без нанесения вреда арендованному объекту и указанным конструкциям в процессе демонтажа невозможно, как и его дальнейшее использование по своему прямому функциональному назначению без его модернизации.

Судом оценен в качестве несостоятельного и довод истца о том, что без топливораздаточных колонок как основного технологического оборудования АЗС, являющегося средством измерения количества выдаваемого топлива, использование АЗС невозможно, т.к. в рассматриваемом случае оценке подлежит не использование АЗС без топливораздаточных колонок в общем понятии, а без конкретных топливораздаточных колонок как оборудования, установленного на АЗС в 1997 году. При этом согласно акту приемки объекта в эксплуатацию от 01.12.1997 составной частью АЗС колонки не являются.

В отношении доводов ответчика об отсутствии оснований для отнесения к неотделимым улучшениям крытого навеса суд согласился с позицией истца об отнесении указанного сооружения как единой конструкции к неотделимым улучшениям в процессе реконструкции.

Поскольку улучшения арендованного имущества произведены истцом в период действия договора аренды от 25.04.1997, то после прекращения указанного договора у истца возникло право требования с ответчика возмещения стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Соответственно, несостоятельным выступает довод истца о том, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникло лишь после прекращения действия договора аренды от 31.12.2013 (прекращение длящихся арендных правоотношений) и фактической передачи арендованного имущества в натуре.

Договор аренды от 25.04.1997 являлся срочным, после истечения срока его действия сторонами 25.04.2006 был оформлен и подписан акт возврата арендованного имущества. При заключении сторонами нового договора аренды от 26.04.2006 сроком действия с 26.04.2006 по 01.03.2010 также оформлялись акты приема-передачи арендованного имущества. С учетом указанных обстоятельств договор аренды от 26.04.2006, заключенный сторонами после прекращения срока действия договора аренды от 25.04.1997, как и другие договоры аренды, являлся новым (самостоятельным) договорным арендным обязательством сторон, а не продолжением договорных обязательственных отношений, установленных договором аренды от 25.04.1997.

Вопрос о дальнейших арендных отношениях (по окончании договора, в рамках которого было получено согласие арендодателя на улучшение арендуемого имущества и произведены такие улучшения) и фактическое освобождение помещения арендатором не влияют на момент возникновения права требования.

По этой же причине не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что подписанные сторонами акты о передаче арендованного объекта при заключении новых договоров аренды носили исключительно формальный характер и не соответствовали фактическим обстоятельствам, т.к. арендуемый объект при заключении договора аренды в новых редакциях фактически в натуре истцом ответчику не возвращался.

Арендные отношения в рамках договора от 25.04.1997 сохранялись у сторон до 25.04.2006. С этого момента истец вправе был обратиться с требованием о возмещении понесенных им затрат, т.к. дальнейшие арендные отношения стороны развивали в рамках договоров аренды, которые заключались сторонами в последующем. В связи с этим вопрос о том, в какой период произошло фактическое освобождение помещений, в данном случае не влияет на момент возникновения права требования стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Требование о возмещении понесенных истцом затрат по неотделимым улучшениям арендованного имущества могло быть предъявлено истцом в рамках общего 3-летнего срока исковой давности после окончания срока действия договора от 25.04.1997, а именно 25.04.2006. Как следует из материалов дела, истец направил исковое заявление в экономический суд 09.04.2018, т.е. по истечении 3-летнего срока исковой давности, установленного ст. 197 ГК.

Действия ответчика по признанию обязанности возместить произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества согласно письму от 19.04.2010 осуществлены в период действия договора аренды от 01.03.2010 и не влияют на прерывание (перерыв) течения срока исковой давности, т.к. такие действия обязанного лица, принимая во внимание содержание ст. 204 ГК, должны иметь место в период течения срока исковой давности, а не после его истечения.

С учетом изложенного судом был сделан вывод, что срок обращения истцом в суд для защиты нарушенного права истек, судом по заявлению ответчика применена исковая давность, в связи с чем в удовлетворении иска было отказано.

Решение суда обжаловалось в суд апелляционной инстанции и было оставлено без изменения.

Судебная практика.

Антикризисный управляющий обратился в экономический суд с иском от имени ЧУП к ОАО о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. В обоснование заявленного требования истец указывал, что начиная с 14.03.2007 по 31.03.2016 на основании договоров аренды от 14.03.2007, от 01.02.2008, от 01.02.2013 арендовал у ответчика капстроение. Истцом в период действия договоров аренды от 14.03.2007, от 01.02.2008 был проведен ремонт арендуемого объекта недвижимости, арендатором осуществлены значительные вложения в объект недвижимости, осуществлены его улучшения. Как указывал истец, с письменного согласия арендодателя арендатором была произведена замена покрытия полов, установлены подвесные потолки, произведены иные улучшения.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнениях к отзыву с требованием истца не согласился, считает заявленное требование незаконным и не подлежащим удовлетворению. Ответчик обосновывал, что сумма произведенных истцом улучшений не подтверждена соответствующими документами. В договорах аренды от 14.03.2007 и от 01.02.2008 сторонами было установлено обязательное условие возмещения арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений – письменное согласие, в котором арендодатель обязался возместить указанные затраты. В письменных согласованиях ответчика на осуществление истцом ремонтных работ в арендуемом здании отсутствуют обязательства арендодателя по возмещению указанных затрат. Кроме того, ответчик аргументировал, что истцом пропущен 3-летний срок исковой давности для предъявления требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений, предусмотренный ст. 197 ГК. Обязательства ответчика по возмещению неотделимых улучшений основаны на заключенных между сторонами договорах аренды от 14.03.2007, от 01.02.2008, в течение срока действия которых истцом были произведены указанные в исковом заявлении работы. Срок исковой давности для предъявления требований по возмещению стоимости произведенных неотделимых улучшений, по мнению ответчика, истек. В связи с указанным обстоятельством ответчик ходатайствовал о применении срока исковой давности по настоящему делу.

Суд при оценке доводов сторон исходя из буквального толкования п. 2 ст. 594 ГК сделал вывод, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения договора аренды.

Поскольку улучшения арендованного имущества произведены истцом в период действия договоров аренды от 14.03.2007 и от 01.02.2008, то после прекращения каждого из указанных договоров у истца возникло право требования с ответчика возмещения стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений по указанным договорам.

Вопрос о дальнейших арендных отношениях (по окончании договора, в рамках которого было получено согласие арендодателя на улучшение арендуемого имущества и произведены такие улучшения) и фактическое освобождение помещения арендатором не влияют на момент возникновения права требования.

Арендные отношения в рамках договора от 14.03.2007 сохранялись у сторон до 31.01.2008, после указанной даты арендатор вправе был обратиться с требованием к арендодателю о возмещении стоимости произведенных им неотделимых улучшений по договору от 14.03.2007, поскольку дальнейшие арендные отношения стороны осуществляли в рамках договоров аренды, которые заключались сторонами в последующем.

Договор аренды от 01.02.2008 действовал до 31.01.2013, соответственно, после указанной даты у истца возникло право требования возмещения произведенных им в рамках данного договора неотделимых улучшений арендованного имущества.

В связи с этим вопрос о том, в какой период произошло фактическое освобождение помещений, в рассматриваемом случае не влияет на момент возникновения права требования стоимости произведенных неотделимых улучшений.

В договорах аренды от 14.03.2007 и от 01.02.2008 сторонами было установлено, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в случае прекращения действия договора аренды, если эти улучшения были произведены с письменного согласия арендодателя, в котором арендодатель обязался возместить указанные затраты.

В имеющихся в материалах дела письменных согласованиях арендодателем тех либо иных улучшений арендованного имущества арендодатель не принимал на себя обязательства возместить указанные затраты (доказательства обратного истцом не представлено), что в силу согласованных сторонами договорных условий не дает право арендатору требовать от арендодателя взыскания стоимости неотделимых улучшений.

Требование о возмещении понесенных истцом затрат по неотделимым улучшениям арендованного имущества могло быть предъявлено истцом в рамках общего 3-летнего срока исковой давности после окончания срока действия договоров от 14.03.2007, от 01.02.2008 соответственно.

Ответчиком сделано заявление о применении срока исковой давности.

Право требования взыскания стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества основано истцом на заключенных между сторонами договорах аренды от 14.03.2007, от 01.02.2008. Срок действия договора аренды от 14.03.2007 истек 31.01.2008, в связи с чем срок исковой давности для предъявления требований по возмещению стоимости произведенных неотделимых улучшений истек 31.01.2011.

Договор от 01.02.2008 действовал до 31.01.2013, арендуемое имущество было возвращено в соответствии с актом приема-передачи. Следовательно, срок исковой давности для предъявления требований по возмещению стоимости произведенных неотделимых улучшений установлен до 31.01.2016.

Таким образом, истцом при подаче иска был пропущен срок исковой давности, который истек еще до открытия конкурсного производства в отношении истца. Поэтому доводы истца, что антикризисный управляющий на 30.05.2016 не имел возможности узнать о нарушении прав ЧУП со стороны ответчика, не влияют на вывод об истечении срока исковой давности.

В удовлетворении иска судом было отказано. Решение суда не обжаловалось сторонами и вступило в законную силу.

ВЫВОД

При наличии длящихся арендных отношений, когда между теми же сторонами договоры аренды заключаются на новый срок, следует учитывать, что право на возмещение неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо реализовывать в пределах срока исковой давности после прекращения договора аренды, в рамках которого они производились, независимо от наличия между сторонами последующего договора аренды.

судья экономического суда Гродненской области

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 11 июля 2019 г.

Воспроизведение, распространение, публичная демонстрация и другое подобное использование аналитических материалов, размещенных в информационно-правовой системе «Нормативка.by», допускается только с письменного согласия ОДО «Профигруп».

У этой статьи есть подпункты

  • Способы изменения имущества
  • Восполнение расходов на улучшение имущества
  • Оформление соглашения об изменении имущества

В процессе использования имущества (недвижимости) по договору аренды возникает необходимость переделать, усовершенствовать характеристики занимаемой площади, чтобы она удовлетворяла коммерческие или производственные запросы нанимателя. В результате чего появляются неотделимые улучшения арендованного имущества и возможные проблемы с выявлением права собственности.

В общем понимании, неотделимые улучшения квартиры или нежилой недвижимости и само имущество воспринимают, как неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), которую невозможно разделить без нарушения функциональных параметров. Получается, произведенные изменения арендованного имущества принадлежат его собственнику – арендодателю, но при этом арендатор может добиваться возвращения потраченных средств.

Взаимодействие участников договора аренды при передаче неотделимых улучшений арендодателю представлено в ст. 623 гл. 34 ГК РФ «Улучшение арендованного имущества». На основании п. 1 ст. 623 арендатор владеет отделимыми изменениями, а в п. 2 ст. 623 указано, что вложения арендатора с согласия арендодателя могут быть возвращены собственником, если иное не отмечено в договорных условиях.

Способы изменения имущества

Выяснением состава изменений занимаются заинтересованные участники договора или в спорных делах уполномоченные эксперты и судебные инстанции.

Отделимые улучшения – это изменения (строительные конструкции, предметы, оборудование), которые можно разобрать или вынести без повреждения имущества арендодателя.

Неотделимые улучшения – перемены, произведённые арендатором за собственный счёт, которые невозможно убрать без разрушения собственности наймодателя.

Изменения, которые улучшают уровень недвижимости, соответствуют таким критериями:

  • приводят к качественным преобразованиям, включая технические и эксплуатационные свойства;
  • расширяют функциональные показатели для использования;
  • повышают ликвидные активы и ценность объекта.

Неотделимые улучшения квартиры или другого арендованного имущества могут выполняться различными способами:

  • достройка, пристройка, увеличение площади, этажности помещений;
  • перепланировка, изменение конфигурации, перенос стен;
  • переустройство, прокладка новых инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода;
  • переоборудование, техническое переоснащение, установка кондиционеров, сигнализации.
  • модернизация, обновление старых конструкций;
  • реконструкция, восстановление функциональных характеристик.

Обычный ремонт никак не изменяет техническое состояние недвижимости, поэтому не становится причиной для возмещения издержек, если это не отмечено в договоре аренды или иных соглашениях.

Восполнение расходов на улучшение имущества

На основании п. 2 ст. 623 наниматель может претендовать на компенсацию арендодателем при соблюдении таких условий:

  • потратил собственные финансовые ресурсы;
  • получил предварительное разрешение наймодателя;
  • действовал в формате договора аренды, в котором предполагается возмещение издержек на
  • необходимые изменения.

На основании п. 3 ст. 623 затраты на неотделимые улучшения без согласия арендодателя не возмещаются собственником. Иногда арендодатели добавляют в договор положение, по которому изменения имущества, проделанные арендатором, безоговорочно принадлежат собственнику. Тогда возникшие расходы не возвращаются, даже при письменном уведомлении и согласии собственника.

Поэтому лучше перед началом действий по преобразованию недвижимости получить письменное согласие собственника, в котором будут согласованы все пункты возможных изменений, стоимость материалов и услуг. Даже если планируется передача произведенных изменений арендодателю безвозмездно, пригодится письменное согласие. Ведь собственник вправе потребовать возвращения недвижимости в неизменном виде, придётся тратить время и усилия на демонтаж и ремонт (ст. 622 ГК РФ).

В отдельных ситуациях расходы нанимателя на преобразование недвижимости должны учитываться и компенсироваться даже без согласия собственника. Например, если ремонт производится по причине значительных недостатков на основании ст. 612 ГК РФ, наниматель может получить восполнение расходов на ликвидацию обнаруженных дефектов. Но это положение не затрагивает неисправности имущества, которые были отмечены при оформлении договора аренды или были заранее понятны арендатору.

Помимо того, можно обойтись без согласия собственника в случаях, предусмотренных в ст. 616 ГК РФ. Арендодатель обязан устраивать капитальный ремонт в установленные сроки или при неотложных обстоятельствах. Иначе арендатор вправе самостоятельно выполнить капремонт и обратиться к собственнику для возмещения расходов.

В ст. 662 ГК РФ указано, что при эксплуатации арендованного предприятия арендатор имеет право просить о возмещении расходов независимо от позиции собственника. Разумеется, при этом издержки арендатора не должны выходить за разумные пределы относительно стоимости арендованного предприятия.

Оформление соглашения об изменении имущества

Образец согласия арендодателя на неотделимые улучшения в письменной форме не имеет строгих ограничений. Однако, можно назвать основные разделы:

  • во вступительной части предлагается внести неотделимые улучшения квартиры или другого арендованного имущества по конкретному адресу;
  • в описательной части приводится перечень предполагаемых действий, стоимость материалов и услуг, сроки проведения работ;
  • помимо этого можно предусмотреть платёжные документы для передачи неотделимых улучшений арендодателю, на основании которых будет рассчитана компенсация, и способы возмещения (денежный перевод, в счёт арендной платы и прочие);
  • в отдельном пункте можно выделить обоюдное согласие арендатора и собственника с предложенным планом и последующей компенсацией затрат, условия, как проверить и как передать неотделимые улучшения арендодателю;
  • в заключении следует указать полное наименование участников соглашения, реквизиты сторон.

Договор продажи неотделимых улучшений арендодателю противоречит общему смыслу, поскольку невозможно продать собственнику часть его имущества. Можно просто подготовить договор на выполнение работ отдельно от договора аренды.