Нецелевое использование средств дольщиков ответственность

Разъяснения по вопросу целевого использования денежных средств участников долевого строительства

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) установлены требования относительно целевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве.

Законодатель установил правило о целевом использовании застройщиком денежных средств, полученных по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства. Это сделано в целях защиты долевых инвестиций граждан от их нецелевого использования застройщиком.

Если у застройщика окажется недостаточно средств для завершения строительства, может возникнуть проблема отсутствия финансирования строительства и, как следствие, проблема «долгостроя».

Чтобы этого не происходило, законодатель четко обозначил цели, на которые застройщик может расходовать полученные от участников долевого строительства денежные средства:

1. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества в соответствии с проектной документацией.

2. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на возмещение затрат на приобретение права собственности или права аренды на застраиваемый земельный участок. Если застройке подлежит участок, предоставленный из государственной или муниципальной собственности, то долевые инвестиции граждан допустимо направить на возмещение затрат застройщика на победу в соответствующем земельном аукционе.

3. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на подготовку проектной документации, а также проведение инженерных изысканий.

Под инженерными изысканиями законодатель понимает процесс «изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования»

К основным видам инженерных изысканий относятся следующие виды:

— инженерно-геодезические изыскания;

— инженерно-геологические изыскания;

— инженерно-гидрометеорологические изыскания;

— инженерно-экологические изыскания;

— инженерно-геотехнические изыскания.

К специальным видам инженерных изысканий относятся:

— геотехнические исследования;

— обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений,

их строительных конструкций;

— поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;

— локальный мониторинг компонентов окружающей среды;

— разведка грунтовых строительных материалов;

— локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

Денежные средства долевых инвесторов также могут расходоваться на оплату услуг по государственной экспертизе проектной документации.

4. Застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к инженерным сетям. Такие расходы правомерны в отношении строительных работ, осуществление которых предусмотрено проектной документацией. Допустимы расходы на строительство инженерных сетей в пределах земельного участка, отведенного под строительство.

5. Застройщик вправе, за счет средств долевых инвесторов, возмещать затраты в связи с внесением платы за подключение (присоединение) к инженерным сетям.

Плата рассчитывается на основании заранее утвержденных тарифов.

6. Если застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома в рамках процедуры развития застроенных территорий, то застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, в целях исполнения своих обязательств по договору развития застроенных территорий.

За счет средств долевых инвесторов, можно финансировать расходы на переселение жителей с застроенной территории, подлежащей развитию.

7. Если строительство многоквартирного дома осуществляется в рамках процедуры комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, застройщик вправе расходовать средства, полученные от долевых инвесторов, на финансирование затрат по подготовке планировочной документации, а также затрат на обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве, а также не соответствующие заключенному в соответствии с указанным законом договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства.

В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению в соответствии с частью 2 статьи 18 Закона о долевом строительстве.

Сумма оплаты услуг застройщика должна быть указана в договоре участия в долевом строительстве, в противном случае такие расходы застройщик должен производить до окончания строительства объекта из иных источников финансирования.

Цели на которые подлежат использованию денежные средства участников долевого строительства должны соответствовать определенным главам сводного сметного расчета.

В случае нарушения застройщиком требований, установленных частями 1 и 2 статьи 18 о целевом использовании денежных средств участника долевого строительства, такой участник вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке.

В случае досрочного расторжения договора участия в долевом строительстве по этому основанию застройщик должен возвратить полученные от участника долевого строительства денежные средства, а также начисленные проценты за период пользования этими средствами.

В настоящее время каких-либо иных санкций в отношении застройщика за нарушение правил о целевом использовании денежных средств участников долевого строительства действующим законодательством РФ не предусмотрено.

О фактах нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства можно узнать на сайте Управления, из информации о результатах плановых проверок застройщиков.

В 2013 году Управлением проведены 29 плановых проверок соблюдения застройщиками, осуществляющими строительство объектов с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и иных нормативно-правовых актов в области долевого строительства, в том числе соблюдения застройщиками порядка целевого использования средств, установленного статьей 18 Закона о долевом строительстве.

Плановые проверки проведены в соответствии с ежегодным планом проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год, утвержденным приказом Управления государственного строительного надзора Свердловской области от 26.10.2012 № 4205-А «Об утверждении ежегодного плана проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год»

В рамках плановых проверок, выявлены факты нецелевого использования денежных средств граждан при строительстве объектов недвижимости допущенные застройщиками.

Застройщикам направлены предписания об устранении нарушений положений статьи 18 Закона о долевом строительстве.

Кроме того, информация о фактах нецелевого использования денежных средств участников строительства направлена в правоохранительные органы для решения вопроса о наличии основания для проведения доследственной проверки по признакам составов преступлений, предусмотренных статьями 159 (Мошенничество) и 160 (Присвоение или растрата) Уголовного кодекса Российской Федерации.

По заявлению Управления о фактах нецелевого использования СП ОАО «Североуральское управление строительства» ОМВД России по ГО «город Лесной» принято процессуальное решение о возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ.

В 1 квартале 2014 году предписания с требованием устранить нарушения статьи 18 Закона о долевом строительстве выданы 4 застройщикам.

Нецелевое использование денежных средств дольщиков: налоговые последствия

Г. Г. Лалаев

Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение» № 3/2016

Инспекция государственного строительного надзора выдала застройщику предписание о необходимости вернуть в кассу или на расчетный счет общества денежные средства дольщиков, использованные не по целевому назначению (для выдачи беспроцентного займа третьему лицу). Обязан ли застройщик отражать возвращенную сумму в составе внереализационных доходов?

На вопросы отвечает Г. Г. Лалаев, доцент Финансового университета при Правительстве РФ, советник государственной гражданской службы РФ 1-го класса.

Вопрос.

Уполномоченный орган (инспекция государственного строительного надзора) по результатам проверки организации, выполняющей функции застройщика многоквартирных жилых домов, выдал предписание, согласно которому организации необходимо обеспечить возврат (сделкой, носящей безвозмездный характер) в кассу или на расчетный счет общества денежных средств участников долевого строительства, использованных застройщиком не по целевому назначению (для выдачи беспроцентного займа третьему лицу), в размере 500 тыс. руб. и направить их на строительство жилого дома.

Застройщик выполнил данное требование – должник вернул на расчетный счет застройщика сумму займа в полном объеме.

Возникает ли у застройщика обязанность считать названную сумму использованной не по целевому назначению для налогообложения прибыли и, соответственно, отражать ее в составе внереализационных доходов? Если да, то вправе ли застройщик в момент возврата указанной суммы отразить ее во внереализационных расходах?

В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в частности, аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов. При этом застройщики обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Уполномоченным органом в рамках проведенной проверки установлен факт нецелевого использования застройщиком части денежных средств, полученных от участников долевого строительства. Указанная сумма подпадает под действие п. 14 ст. 250 НК РФ, согласно которому внереализационными доходами признаются суммы использованных не по целевому назначению целевых поступлений и целевого финансирования. Таким образом, в периоде предоставления денежных средств заемщику застройщик должен учесть указанную сумму в составе внереализационных доходов.

Факт последующего возврата денег на расчетный счет застройщика не является основанием для признания названной суммы в качестве внереализационных доходов, поскольку такая операция не приводит к возникновению экономической выгоды у налогоплательщика. Данная позиция отражена в Письме Минфина России от 17.09.2015 № 03-03-06/4/53367.

Вопрос.

Продолжим рассматривать описанную ситуацию. Возвращенные заемщиком денежные средства были в дальнейшем использованы застройщиком по целевому назначению для строительства многоквартирного жилого дома. Каким образом застройщик должен рассчитать размер оставшейся в его распоряжении экономии?

Выявление факта (фактов) нецелевого использования денежных средств и отражение соответствующих сумм в составе внереализационных доходов не влияет на порядок определения экономии застройщика. Она в любом случае представляет собой разницу между общим размером целевого финансирования и фактическими расходами на строительство. При этом указанная сумма (500 тыс. руб.) не исключается ни из общего размера целевого финансирования, ни из величины фактических расходов застройщика на строительство конкретного многоквартирного дома.

Вопрос.

Внесем некоторые изменения в описанную ситуацию. Предположим, что уполномоченный орган выявил два случая нецелевого расходования средств на общую сумму 2 млн 300 тыс. руб. Застройщик не согласился с таким мнением и обратился в арбитражный суд с заявлением о признании предписания недействительным. Суд частично удовлетворил заявленные застройщиком требования. В результате размер использованных не по целевому назначению денежных средств составил 700 тыс. руб.

В какой момент застройщик обязан признать эту сумму во внереализационных доходах?

В соответствии с пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ для доходов в виде имущества (в том числе денежных средств), указанных в упоминавшемся выше п. 14 ст. 250 НК РФ, датой получения дохода признается дата, когда получатель фактически использовал имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись. Таким образом, с момента, когда получатель средств фактически использовал их не по целевому назначению, эти средства признаются доходом налогоплательщика. В данном случае не имеют значения дата, указанная в предписании уполномоченного органа, либо момент вступления в силу решения арбитражного суда. Поэтому признать внереализационный доход в размере 700 тыс. руб. застройщик должен в периоде использования целевых средств с нарушением требований, установленных ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».