Об ипотечных ценных бумагах

Антонина Тер-Аствацатурова

К 2024 году рынок «агентских» ипотечных ценных бумаг в России достигнет 6–7 трлн рублей и станет вторым классом после ОФЗ по примеру американского рынка Agency MBS (Mortgage Backed Securities), прогнозируют в компании ДОМ.РФ. Разбираемся в том, что собой представляет этот тип инструментов, чем ипотечные облигации принципиально отличаются от других видов структурированных бондов, что происходит на рынке ИЦБ в России последние годы, стоит ли частному инвестору включать ипотечные бумаги в свой портфель и с какими рисками это может быть связано.

ЧИТАЙТЕ В СТАТЬЕ:

✔ Что такое ипотечные облигации?

✔ Какие ИЦБ бывают?

✔ Что происходит на рынке ипотечных облигаций?

✔ ИЦБ для физиков?

✔ Чем рискует инвестор?

✔ Сколько можно заработать на ИЦБ?

© При использовании материалов сайта и цитировании — ссылка с URL-адресом обязательна

Что такое ипотечные облигации?

Ипотечные облигации (или ИЦБ — ипотечные ценные бумаги) — это облигации, которые обеспечены ипотечными кредитами. Денежный поток (купонный доход и выплата номинала) по таким бумагам формируется из поступлений по ипотечным кредитам, которые лежат в обеспечении облигаций.

В основе выпуска ИЦБ лежит механизм секьюритизации (от англ. securities — ценные бумаги). Это форма привлечения капитала путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, которые генерируют стабильные денежные потоки.

В качестве обеспечения может выступать, например, портфель ипотечных кредитов, автокредитов, кредитов МСП, лизинговые активы, факторинговые, коммунальные платежи, коммерческая недвижимость, генерирующая стабильный рентный доход и так далее.

Но самым распространенным активом для секьюритизации во всем мире традиционно является ипотечный кредитный портфель банка. Именно ипотечная секьюритизация получила наибольшее развитие и на российском рынке.

ДЛЯ ЧЕГО БАНКАМ СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ?

Банки выпускают ипотечные облигации, чтобы финансировать выдачу новых ипотечных кредитов своим заемщикам.

В упрощенном виде структура сделки по выпуску ипотечных облигаций выглядит следующим образом: банк выдает ипотечные кредиты, накапливает пул кредитов и продает этот портфель кредитов специально созданному ипотечному агенту (специализированной компании, которая по Закону об ипотечных ценных бумагах создается для приобретения требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных, а также для выпуска облигаций с ипотечным покрытием).

Ипотечный агент выпускает облигации, обеспеченные портфелем кредитов, на сумму, равную размеру этого портфеля. Облигации продаются инвесторам, и банк-оригинатор (первичный кредитор) возвращает свои деньги, которые использует для финансирования новой ипотеки. Процентные платежи по ипотечным облигациям инвесторам выплачиваются из платежей по кредитам, которые вносят в банк ипотечные заемщики.

Секьюритизация ипотеки впервые была проведена в США в 70-е годы прошлого века. Сейчас именно в Штатах существует самый большой рынок секьюритизации.

В России первые секьюритизации кредитных портфелей состоялись в начале нулевых годов. Правда, до 2006 года это были исключительно сделки трансграничной секьюритизации, когда выпуски осуществлялись в иностранной валюте через офшорные SPV.

Только в конце 2006 года банк «Совфинтрейд» провел первую сделку по секьюритизации ипотечных кредитов внутри страны.

В чем особенность ИЦБ?

По словам Алексея Пудовкина, директора по взаимодействию с инвесторами «ДОМ.РФ», ипотечные облигации имеют ряд особенностей:

  • более высокая доходность по сравнению другими облигациями с сопоставимым уровнем кредитного риска;
  • высокое кредитное качество благодаря наличию обеспечения в виде реальных активов – жилых квартир, которые имеют реальную стоимость;
  • своя законодательная база (выпуск ИЦБ регулируется также отдельным Федеральным законом об ИЦБ (152-ФЗ)).

— Ипотечные облигации отличаются от других типов облигаций главным — наличием реального обеспечения в виде жилых квартир, — подчеркивает Равиль Юсипов, заместитель гендиректора — руководитель управления фондовых операций УК ТФГ (сегодня это самый крупный инвестор в ИЦБ среди российских управляющих компаний. — Ред.). — Если заемщик не будет платить, квартиру можно изъять, продать и деньги направить на погашение купонов и тела ИЦБ. Вы как инвестор не зависите от кредитного риска эмитента или банка. Сам эмитент ИЦБ — это техническое безрисковое SPV, а купоны и погашения номинала вам платят заемщики ипотечных кредитов — обычные люди, для которых самой большой ценностью после семьи и родных является собственное жилье. Как известно, в России поведенческая формула ипотечного заемщика простая: плата по ипотеке и ее досрочное погашение — это высший приоритет в семейном бюджете.

Какие ИЦБ бывают?

Ипотечные облигации могут быть многотраншевыми (или структурированными) — когда один пул кредитов обеспечивает сразу несколько выпусков/траншей облигаций, и так называемые агентские облигации типа pass through — когда один пул кредитов обеспечивает только один выпуск облигаций. На рынке существует также практика выпуска балансовых ИЦБ (covered bonds), когда банк выпускает старший долг, дополнительно обеспеченный пулом ипотечных кредитов. Такой тип ИЦБ не относится к секьюритизации, так как в этом случае не соблюдается принцип true sale — продажи актива с баланса оригинатора.

При многотраншевой секьюритизации структурированные облигации выпускаются в виде нескольких траншей (как правило, старшего и младшего). Это позволяет перераспределять риски между траншами и удовлетворять требования различных групп инвесторов. Обычно держатели облигаций старших траншей имеют приоритетное право получать выплаты от эмитента по сравнению с держателями облигаций младших траншей. В российских выпусках облигации младшего транша, как правило, выкупает на себя оригинатор (банк, который предоставляет ипотечный пул).

В случае потерь и недостаточности выплат по всем траншам убытки в первую очередь абсорбируются младшими траншами. Потери отражаются на старших траншах лишь в случае превышения суммы убытков над номиналом младших траншей.

Основной объем ипотечных облигаций, выпускаемых сегодня на российском рынке, относится ко второму типу — pass through. Это ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ» (ранее — АО «АИЖК»). Наблюдательный совет ДОМ.РФ одобрил изменение стратегии, которая предусматривала переход на выпуск агентских ипотечных облигаций в рамках Фабрики ИЦБ ДОМ.РФ, в 2016 году.

Источник: ДОМ.РФ

Прототипом российских ИЦБ ДОМ.РФ можно считать агентские ипотечные облигации, выпускаемые американскими ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac.

— В мировой практике именно агентская модель ИЦБ считается классической, — говорит Алексей Пудовкин. — Многотраншевая секьюритизация на несколько порядков уступает рынку агентских ИЦБ. Многотраншевые, структурированные выпуски отличает существенно более сложная структура выпуска, необходимость оценивать всех контрагентов в сделке (до 10 участников), более сложная и трудоемкая процедура оценки кредитного качества ипотечных кредитов, обеспечивающих выпуск облигаций, и оценки стоимости самих облигаций. Каждый выпуск таких бумаг уникален и требует отдельного подхода.

— ДОМ.РФ имеет мандат на развитие рынка ипотечных облигаций и мы видим высокий потенциал в масштабировании ИЦБ ДОМ.РФ, — говорит представитель агентства. — Такой механизм удобнее и банкам (они могут изначально выдавать ипотеку, соответствующую требованиям и критериям ДОМ.РФ, и получать рыночное фондирование для ипотечных кредитов, что позволяет им выдавать больше ипотеки по более низким ставкам), и инвесторам (все бумаги типовые, не различаются по кредитному качеству, а вся инфраструктура сделки — в периметре ДОМ.РФ, то есть государства).

— Главный плюс агентских ИЦБ — наличие единой платформы, что дает возможность не анализировать юридическую структуру каждого выпуска отдельно, а также более простая структура гарантий (кредитного усиления) и выплат купонов и амортизаций по выпускам, — считает Равиль Юсипов. — Глобальных недостатков для частных инвесторов в агентских ИЦБ нет. Возможен системный риск в части накопления риска дефолтов на ДОМ.РФ, который принимает субординированный риск по всем выпускам, но низкое соотношение показателя кредит/залог (LTV) и уровня дефолтов практически сводят этот риск к нулю.

LTV по облигациям ИЦБ ДОМ. РФ составляет 43% — стоимость квартир, находящихся в обеспечении облигаций, в 2.5 раза превышает объем обязательств по выплате номинальной стоимости и процентов, уточнил Алексей Пудовкин.

Что происходит на рынке ИЦБ?

Последние пару лет рынок ИЦБ в России развивается рекордными темпами. В прошлом году он вырос на 300 млрд руб. И все это выпуски ИЦБ ДОМ. РФ, подчеркивает Пудовкин. По итогам 2019 года объем выпущенных ИЦБ ДОМ.РФ достиг 545 млрд руб. (это 80% всего рынка ипотечных облигаций).

— Можно сказать, что с развитием Фабрики ИЦБ рынок получил второе дыхание, — рассуждает Равиль Юсипов. До этого существовал рынок многотраншевых ИЦБ, который по сути был нишевым, предназначенным для профессиональных инвесторов. С появлением ИЦБ ДОМ.РФ появилась большая ликвидность и объемы первичного размещения с более простой юридической структурой.

— В этом году мы планируем разместить еще около 10 выпусков на 500 млрд рублей. В результате по итогам 2020 года рынок ИЦБ ДОМ.РФ достигнет 1 трлн рублей, обойдет сегмент муниципальных облигаций и станет третьим по размеру классом активов после ОФЗ и сектора корпоративного долга, — прогнозирует Алексей Пудовкин. — А к 2024 году он может достичь 6–7 трлн руб. и стать вторым классом после ОФЗ по примеру американского рынка Agency MBS.

Еще одно завоевание прошлого года — заметное увеличение объемов торгов на рынке агентских ИЦБ. По словам Алексея Пудовкина, во многом этому способствует рост рыночного спроса на облигации, вызванный ралли на рынке ОФЗ, и активность постоянных маркетмейкеров, которые выставляют узкие bid/ask спреды — на уровне 20–30 б.п.

ИЦБ для «физиков»?

Сейчас ключевыми инвесторами в ИЦБ в России являются банки и НПФ. Доля физлиц пока минимальная — около 1%.

Источник: ДОМ.РФ

— На мой взгляд, ипотечные облигации — хороший инструмент для физических лиц, — рассуждает Пудовкин. — Они хорошо знакомы с ипотекой как базовым активом и могут получать более высокую доходность по сравнению с ОФЗ при сопоставимом уровне кредитного риска. И это подтверждает структура инвесторов в ипотечные облигации в США: там на физлиц приходится 7%, еще 18% приходится на взаимные фонды и ETF, многими из которых владеют физлица. У всех крупнейших инвестиционных компаний США есть свой Agency MBS ETF — это о многом говорит.

— ИЦБ традиционно дают премию над ОФЗ в размере 120 б. п., при этом кредитный риск таких бумаг на уровне ОФЗ, — говорит Юсипов. — Для сравнения: эмитенты 1-го эшелона — квазисуверенные компании — дают премию на уровне 60–80 б. п. В этом плане ИЦБ уникальны — меньше риска с более высокой доходностью. Часто можно услышать мнение, что ИЦБ неликвидны, но это не так. Во-первых, ликвидность в ИЦБ в выпусках по программе Фабрики ИЦБ ДОМ.РФ значительно выше, чем в многотраншевых бумагах. ДОМ.РФ и некоторые крупные банки выступают маркетмейкерами по ним. Во-вторых, ИЦБ имеют особенность — постоянную амортизацию, и инвестор с заданной частотой получает не только купоны, но и часть тела (номинала) облигации. Кроме того, ИЦБ можно отнести к самым социально ориентированным инвестициям, что немаловажно для продвинутых инвесторов, которые думают и о моральных аспектах своих вложений; количество таких людей, к моей большой радости, растет.

— Ипотека в России — самый надежный тип кредитования для банковского сектора: доля просрочек по кредитам на срок 90+ на уровне 1.4%. Это надежнее, чем по любым другим группам кредитов, — говорит Алексей Пудовкин. — В случае ИЦБ ДОМ. РФ фактическая просрочка по кредитам на порядок ниже и составляет 0.16%, но инвесторы ее и вовсе не заметят, так как все просроченные кредиты выкупаются ДОМ. РФ (компания 100% принадлежит Росимуществу, имеет кредитные рейтинги на уровне обязательств Правительства РФ и особый юридический статус института развития).

Чем рискует инвестор?

В случае c ИЦБ ДОМ.РФ главный риск, который возникает у инвестора, — процентный. В структурированных (многотраншевых) выпусках к процентному риску добавляются кредитный риск и риск контрагентов по структуре сделки, добавляет Пудовкин:

— ИЦБ ДОМ.РФ оценивать проще ввиду отсутствия кредитного и инфраструктурного рисков — тут важно оценить только скорость досрочных погашений ипотечных кредитов (CPR). Чем быстрее они будут гаситься заемщиками, тем раньше инвестор получит номинал облигаций и тем короче будет срок, в течение которого он получает доходность по ИЦБ.

ЧТО ТАКОЕ CPR?

Согласно российскому законодательству, заемщик может в любое время полностью или частично погасить ипотечный кредит без каких-либо санкций со стороны банка. Именно эта возможность досрочного погашения — в сочетании с относительно низкими транзакционными издержками и общепринятой практикой выдачи ипотеки с фиксированной ставкой — делает поведение ипотечных заемщиков ключевым фактором неопределенности с точки зрения ценообразования ипотечных ценных бумаг. Риск досрочного погашения влияет на дюрацию облигаций.

В 2010–2016 годах значение годового коэффициента досрочного погашения (Conditional Prepayment Rate — CPR) в рамках всей системы держалось в диапазоне 12–17%, посчитали аналитики «ВТБ Капитал». В 2017–2018 годах оно превысило 20%. Это было связано с увеличением объемов ипотечного кредитования и снижением процентных ставок, что давало заемщикам возможность рефинансировать относительно дорогие ипотечные кредиты. В течение 2018 года показатель досрочного погашения продолжил расти, и в 4-м квартале 2018 года значение CPR достигло почти 26%.

Согласно прогнозам «ВТБ Капитал», к первому кварталу 2020 года CPR снизится до 15–17%, после чего начнет постепенно восстанавливаться и к концу 2024 г. достигнет 18–22%.

— За кредитный риск можно не переживать, там все надежно, — соглашается Равиль Юсипов. — Зато с процентным риском все немного сложнее. Для расчета доходности вы должны иметь следующую информацию: цена, размер номинала, ставка купона, периодичность купона, уровень досрочного погашения (СPR) и уровень дефолтов (CDR). Потом через формулу расчета внутренней нормы доходности (IRR) вы сможете рассчитать доходность вложений. Полученный IRR и будет целевой доходностью. Очень важны показатели CPR и CDR, которые формируют амортизацию номинала, то есть частичное погашение (возврат). Для простоты расчета сегодня примите CPR за 20% и CDR за 1% на 2020 год и 15% и 1% соответственно на 2021-й и дальше.

По словам Пудовкина, ДОМ.РФ реализовал в публичном доступе инструменты оценки ИЦБ: на сайте агентства есть калькулятор ИЦБ, с помощью которого можно рассчитать доходность в зависимости от разных предпосылок и принять инвестиционное решение. Кроме того, калькулятор ИЦБ есть на сайте Московской биржи и в системе Bloomberg.

— Если неправильно рассчитать доходность при вычислении IRR денежного потока, то можно получить несправедливую расчетную цену ИЦБ, — предупреждает Юсипов. — Но этот риск никогда не приведет к убытку и потере капитала. Более того, сейчас в ликвидных выпусках ИА ДОМ.РФ маркетмейкеры ставят узкий bid/offer спред, что значительно минимизирует ошибку несправедливой цены. Всегда можно попросить помощи у своего брокера или посмотреть лист рассылки котировок от ДОМ.РФ, на который можно свободно подписаться.

Источники: ДОМ.РФ, Cbonds. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией). *Наиболее ликвидные выпуски. **Плавающая ставка.

ИЦБ: правила инвестиций

— Первое и самое главное правило инвестиций в ИЦБ — покупать только старшие транши, — советует Юсипов. — В случае Фабрики ИЦБ все выпуски имеют статус обособленного старшего транша с одним субординированным кредитным усилением в виде поручительства ДОМ.РФ. В многотраншевых ИЦБ всегда есть старший выпуск, обычно он обозначается цифрой 1 или буквой А, и младший транш — транш 2 или Б.

Второе правило — наличие минимальной теоретической подготовки по финансам. Чтобы разобраться в ИЦБ, придется изучить такой раздел финансов, как текущая стоимость денежного потока (NPV). Там нет ничего сложного, но с цифрами все же надо дружить.

Поэтому первые шаги на рынке ИЦБ представитель УК ТФГ рекомендует все же начинать с облигаций ДОМ.РФ. В торговых терминалах они обычно обозначаются как ИАДОМРФ.

Сколько можно заработать на ИЦБ?

Премия по ИЦБ ДОМ.РФ к ОФЗ составляет примерно 110–130 б.п., подсчитал Пудовкин.

— В абсолютном выражении на данный момент это 6.7–6.8%. Но при оценке очень важно понимать, что данная доходность соответствует ожидаемому темпу досрочных погашений, который может меняться на протяжении жизни бумаги, — уточнил он.

— Если мы рассматриваем стратегию buy&hold, тогда это расчетная доходность к погашению исходя из текущий цены, ставки купона и уровня CPR и CDR. Ориентиром может служить доходность к погашению ОФЗ соответствующей дюрации +1.2% годовых. Если же инвестор играет в активную игру и готов делать ставки на «наклон кривой», тут все будет зависит от траектории и скорости движении ставок, тайминга и правильного расчета. В этом случае выигрыш может быть и выше, — резюмировал Юсипов.

НАВЕРХ

✔ Что такое дюрация и для чего она нужна?

✔ Стоит ли инвестировать в недвижимость сегодня?

Ипотечная облигация (ипотечная ценная бумага, ИЦБ) — это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами его клиентов по ипотечным кредитам.

Упрощенно такая облигация формируется следующим образом: банк выдает клиентам ипотечные кредиты, которые объединяются в общий пул (ипотечное покрытие), после чего права на получение платежей из этого пула структурируются, и под них выпускается ценная бумага. Таким образом, держатель данной бумаги получает доходность, обеспеченную ипотечными платежами. Эта ценная бумага называется ипотечной облигацией, а процесс перепродажи долга в виде ценных бумаг получил название секьюритизация.

Максимально доступно объясняем, что такое облигации и как на них заработать

Для банка выпуск ИЦБ позволяет зафиксировать доход, который формируется за счет разницы между получаемой ставкой по ипотеке и выплачиваемым купоном по облигации. При этом вырученные от продажи облигаций деньги могут быть снова использованы для выдачи новых кредитов. Таким образом, кредитная организация может увеличить оборачиваемость активов и повысить уровень прибыли.

Для инвестора ипотечная облигация представляет долгосрочный инструмент для вложения средств, надежность которого обеспечена недвижимостью. Даже если заемщик перестанет платить ипотеку, банк может реализовать его квартиру на торгах и выполнить свои обязательства перед инвесторами. При этом доходность по таким бумагам, как правило, несколько выше, чем по выпускам с сопоставимым кредитным качеством.

Минусом для инвестора является неопределенность будущих потоков платежей по облигации. Заемщики могут досрочно гасить свою задолженность по ипотеке, что приведет к незапланированному досрочному погашению части номинала ценной бумаги (амортизации). Таким образом, инвестор подвергается риску реинвестирования амортизированной суммы. Это может привести к росту транзакционных издержек, а также уменьшению доходности в случае снижения процентных ставок.

Виды ипотечных облигаций

Ипотечные облигации могут быть однотраншевыми (агентские) и многотраншевыми. В отдельную категорию можно выделить балансовые ИЦБ.

Однотраншевые ИЦБ — один пул кредитов обеспечивает только один выпуск облигаций. Классическая схема размещения ипотечных облигаций.

Многотраншевые (структурированные) ИЦБ — один пул кредитов обеспечивает несколько выпусков облигаций. Бумаги этого вида часто выпускаются в виде нескольких траншей, как правило старшего и младшего. Владельцы старшего транша имеют приоритетное право на получение выплат по сравнению с держателями младших траншей. Это значит, что чем младше транш, тем выше риск и сопутствующая доходность. В случае убытков (дефолтов по ипотечным кредитам) в первую очередь страдают держатели младших траншей.

Балансовые ИЦБ — обычные облигации банка, которые дополнительно обеспечены пулом ипотечных кредитов. При этом ипотечные кредиты остаются на балансе банка, а инвестору стоит учитывать не только кредитный риск пула ипотечных кредитов, но и кредитный риск самого эмитента.

На рынке также существует ипотечный сертификат участия, который не стоит путать с ипотечной облигацией. Этот инструмент похож по сути на пай в ПИФе с тем отличием, что управляющая компания управляет не портфелем ценных бумаг, а портфелем выданных ипотечных кредитов. Получив предложение вложить средства в ипотечный сертификат участия, инвестору следует понимать, что это другой инструмент со своими особенностями.

Ипотечные облигации в России

Несмотря на то, что впервые ипотечные облигации появились в РФ 16 лет назад, российский рынок ИЦБ до сих пор находится в стадии становления. Это связано как с несовершенством регулирования и рыночной инфраструктуры, так и с осторожным отношением инвесторов к специфическому инструменту.

В последние годы рынок ИЦБ значительно ускорил рост, главным образом, за счет выпусков государственного банка ДОМ.РФ (прежде АИЖК —Агентство ипотечного жилищного кредитования). По состоянию на 31.12.2019 г. в обращении (не погашены) находятся 137 выпусков ипотечных облигаций на общую сумму 555,7 млрд руб., из которых 436 млрд руб. (78,5%) — с поручительством ДОМ.РФ. Весь объем первичного размещения в 2019 г. был представлен выпусками ипотечных облигаций, секъюритизированных ДОМ.РФ.

Дочернее подразделение банка ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» (ИА ДОМ.РФ) является крупнейшим агентом по выпуску ипотечных облигаций. Компания приобретает у коммерческих банков (банков-оригинаторов) права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и обменивает их на облигации с ипотечным покрытием. Выпущенные облигации банки могут как оставить на своем балансе, так и продать сторонним инвесторам.

Поручителем по ценным бумагам выступает материнская компания АО «ДОМ.РФ», 100% которой принадлежит государству через Росимущество. Это позволяет рассматривать данные облигации в качестве высоконадежных квазигосударственных бумаг. При этом премия по доходности к сопоставимым ОФЗ в среднем составляет 1,1–1,3%.

По выпускам облигаций ИА ДОМ.РФ, представленным на Московской бирже, действуют маркетмейкеры, поддерживающие более-менее приемлемый размер спреда. Это позволяет даже при невысокой ликвидности рассмотреть данные бумаги к покупке частным инвесторам.

Ипотечные бумаги других эмитентов из-за низкой ликвидности пока практически не доступны для частных инвесторов на Московской бирже. Кроме того, если бумаги ДОМ.РФ достаточно стандартизованы, то среди других выпусков встречаются сложные структурированные инструменты, для оценки которых требуется достаточная квалификация.

Поэтому знакомство с рынком ипотечных облигаций можно начинать с выпусков ДОМ.РФ. Список всех выпусков ИА ДОМ.РФ можно увидеть на соответствующей странице официального сайта. На этом же сайте можно найти эмиссионные документы и другую информацию об ипотечных облигациях.

Купон по российским ИЦБ в большинстве случаев выплачивается на ежеквартальной основе. При этом график купонных выплат и амортизации можно отслеживать на специальных ресурсах: например, rusbonds.ru или cbonds.ru.

Срок до погашения по ИЦБ достаточно долгий, что обусловлено длительностью среднего ипотечного кредита. В то же время фактическое погашение ИЦБ обычно происходит раньше за счет досрочного гашения кредитов.

Для оценки дюрации по ИЦБ аналитики часто используют показатель коэффициента досрочных погашений ипотечных кредитов (Conditional Prepayment Rate, CPR). Чем выше коэффициент для конкретного выпуска, тем короче ожидаемая дюрация.

Дюрация. Что это такое и почему она важна

Обычно в условиях снижения ставок по кредитам CPR растет, так как заемщики рефинансируют уже полученные кредиты по более дешевым ставкам. И наоборот, в условиях роста ипотечных ставок CPR может снижаться.

Другим специфическим показателем является скорость выхода закладных в дефолт (Constant Default Rate, CDR) — отношение суммы основной задолженности по закладным, ставшими дефолтными в течение года, к общей сумме задолженности на начало периода. По облигациям ИА ДОМ.РФ ипотечный агент принимает на себя обязательство выкупа просроченных кредитов.

На основании CPR, CDR аналитиками рассчитываются прогнозируемые денежные потоки по амортизации номинала. Учитывая сложности расчета, проще всего оценить доходность и справедливую цену облигации, используя специализированные инструменты. На сайте ИА ДОМ.РФ есть специальный калькулятор ИЦБ, который позволяет инвесторам оценить ожидаемую доходность интересующих выпусков. Также ожидаемая доходность для некоторых выпусков рассчитывается на сайте Московской биржи, где можно увидеть полный список допущенных к торгам ипотечных облигаций.

Ипотечные облигации в РФ представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке. С учетом темпов роста рынка можно предположить, что на горизонте ближайших лет существенно вырастут количество ИЦБ и их ликвидность. Это может поставить рассматриваемые инструменты на один уровень по привлекательности с муниципальными и, возможно, даже корпоративными выпусками.

БКС Брокер

Документ показан в сокращенном демонстрационном режиме! Стоимость документа 150 тенге

Получить полный доступ к документу

Стань пользователем

Доступ к документу можно получить: Для зарегистрированных пользователей:

Для покупки документа sms доступом необходимо ознакомиться с условиями обслуживания
Я принимаю Условия обслуживания
Продолжить

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки

Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ
Об ипотечных ценных бумагах
(с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.04.2020 г.)

Принят Государственной Думой 14 октября 2003 года

Одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 года

Глава 1. Общие положения

(статьи 1 — 6)

Глава 2. Эмиссия и обращение облигации с ипотечным покрытием

(статьи 7 — 2)

Глава 3. Выдача и обращение ипотечных сертификатов участия

(статьи 17 — 31)

Глава 4. Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие

(статьи 32 — 36)

Глава 5. Раскрытие информации об ипотечных ценных бумагах

(статьи 37 — 41)

Глава 6. Полномочия Банка России на рынке ипотечных ценных бумаг

(статьи 42 — 46)

Глава 7. Заключительные положения

(статья 47)

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Сфера регулирования

Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки

Статья 2. Основные понятия

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия;

облигация с ипотечным покрытием — облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия;

ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом;

ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным статьей 8 настоящего Федерального закона требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — права требования участника долевого строительства), и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим Федеральным законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;

жилищная облигация с ипотечным покрытием — облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.