Объект оценки

• Рыночная стоимость
• Виды стоимости, отличные от рыночной
• Инвестиционная стоимость
• Ликвидационная стоимость
• Кадастровая стоимость
• Наши услуги
• Частые вопросы

Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно рассчитать.

Рыночная стоимость

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности):

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 7) содержит норму:

«В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.» То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Виды стоимости, отличные от рыночной

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной — это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях — период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) — либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Наши услуги

Наша компания успешно проводит независимую оценку стоимости имущества уже более 15-ти лет. За подробными консультациями по данному вопросу обращайтесь по нашему телефону в Москве: +7 495 726-86-74 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?
Ответ: Да, можно — для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости — они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

Чтобы ответить на этот вопрос, сначала нужно разобраться с тем, на каком основании проводится любая независимая оценка. В Законе Украины «Об оценке имущества…» сказано, что оценка имущества всех видов выполняется оценочной компанией исключительно на основании договора, заключенного в письменной форме.

Договор на проведение экспертной оценки

В указанном выше Законе описаны два возможных типа договоров на оценку: двухсторонний и трехсторонний. В первом типе договора фигурируют две стороны: заказчик и исполнитель (оценщик). Поскольку заказчиком проведения экспертной оценки может быть только определенный круг лиц (на этом мы остановимся подробнее ниже), в некоторых случаях не обойтись без заключения трехстороннего договора, где помимо заказчика и исполнителя фигурирует также «Плательщик». Ситуации, в которых необходимо заключение трехстороннего договора возникают довольно часто, когда заинтересованное в проведении оценки лицо не имеет право быть заказчиком оценки. В качестве примера можно привести проведение оценки недвижимости в коммунальной собственности с целью передачи ее в аренду. Как правило, заказчиком работы по определению стоимости выступает коммунальное предприятие (балансодержатель), а потенциальный арендатор в договоре значится как плательщик. Хотя бывает и так, что коммунальное предприятие уполномочивает заинтересованное лицо провести оценку, выдав ему доверенность на данное действие.

Нужно также отменить, что законодательно определены требования к договору на оценку в части его существенных условий. В частности, в договоре оценки обязательно должны быть отражены такие специфические данные:

• Название объекта оценки.
• Дата, на которую определяется стоимость.
• Вид стоимости (в большинстве случаев определяется рыночная стоимость).
• Цель, для которой проводится работа.

Кто может заказать проведение оценки

ЗУ «Об оценке…» говорит, что заказчиком проведения независимой оценки могут быть исключительно:

• владельцы имущества. Например, если необходимо провести оценку земли для продажи, то заказчиком такой оценки может быть только продавец, поскольку покупатель до сделки не имеет никакого отношения к имуществу.
• арендаторы, либо те, кто имеет право пользоваться имуществом. Если при этом с арендаторами всё понятно, то относительно лиц, которые пользуются объектом оценки на законных основаниях, приведем пару примеров. Первым примером может выступить оценка квартиры для продажи, когда между покупателем и продавцом заключен предварительный договор, заверенный у нотариуса (договор задатка). Если в соответствии с этим договором покупатель имеет право пользоваться квартирой еще до окончательного расчета по сделке, он также автоматически получает право быть заказчиком её оценки. Второй пример – оценка дома для оформления наследства. Наследник в данном случае имеет право быть заказчиком оценки еще до того, как он получит право собственности на этот дом.
• доверенные лица тех, кто имеет право быть заказчиком оценки. Наиболее часто в качестве доверенных лиц выступают арендаторы коммунального или государственного имущества, о чем мы упоминали выше. Также доверенными лицами, могут быть юристы (адвокаты) при проведении оценки для раздела имущества при разводе.

Имущество

В связи с тем, что понятие «имущество» является собирательным, необходимо правильно определять его содержание применительно к конкретным правоотношениям. В основном, под термином «имущество» в гражданском праве подразумевают: вещь или совокупность вещей, находящихся во владении у собственника; объединение имеющих денежную оценку, как вещей, так и имущественных прав; имущественные права и обязательства наследодателя, которые переходят к наследникам. Также под имуществом в широком смысле понимается совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, в том числе и исключительных прав.

Вещи — это предметы материального внешнего мира, находящиеся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. С этой точки зрения электрическая и тепловая энергия рассматриваются ГК в качестве вещей (см. ст. 539 — 548). Главным назначением вещей является удовлетворение потребностей субъектов гражданских прав.

Международный комитет по стандартам оценки признает следующие четыре типа имущества: недвижимое имущество, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы.

Имущество является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собственнику право на особые интересы или на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Сочетание прав, ассоциируемое с собственностью на недвижимое имущество, в некоторых государствах называют пучком прав. Понятие «пучка прав» уподобляет собственность на имущество пучку прутиков, каждый из которых представляет собой отличное от других отдельное право собственника имущества , например право пользования, продажи, сдачи в аренду, дарения или выбора осуществления всех или никакого из этих прав.

В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, «триаде» трех правомочий: владения, пользования, распоряжения.

• право владения: возможность удержания вещи в собственном владении (обладания вещью);
• право распоряжения: возможность изменять, отчуждать, обременять вещь залогом и т. д.;
• право пользования: возможность извлечения из вещи доходов и иных полезных свойств.

Недвижимость

Недвижимость включает в себя физический участок земли и прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно увидеть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в МСО они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия.

В соответствие со ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, титульным документом) отдельно от самой физической недвижимости. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием.

Бизнес

Особым видом недвижимости является предприятие. Согласно ГК Статья 132 «Предприятие»: 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно МСО бизнес представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью. Обычно «бизнесы» — это организации, ставящие своей целью извлечение прибыли и работающие для того, чтобы обеспечивать потребителей продуктами или услугами.

Активы

В терминологии бухгалтерского учета активы представляют собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением организации и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для организации. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым (материальным), так и неосязаемым (нематериальным).

Будущие экономические выгоды, воплощенные в некотором активе, могут поступать организации различными путями, например, актив может:

а) быть использован обособлено или в комбинации с другими активами для производства реализуемых организацией товаров и услуг;

б) быть обменен на другие активы;

в) использоваться для погашения обязательства; или

г) быть распределен между собственниками организации (МСФО, Принципы, п. 55).

Актив признается в балансе, когда существует вероятность получения организацией будущих экономических выгод, и когда актив может быть надежно измерен либо по затратам, либо по стоимости (МСФО, Принципы, п. 89).

Финансовые интересы

Финансовые интересы в имуществе проистекают как из правового разделения интересов собственности на бизнес или на недвижимое имущество (например, партнерства, объединения в синдикаты, корпорации, соаренды, совместные предприятия), так и из передачи по контракту опционного права покупки или продажи имущества (например, недвижимого имущества, акций или других финансовых инструментов) по установленной цене в пределах определенного периода, или проистекают из создания инвестиционных инструментов, обеспечиваемых пулами активов, относящихся к недвижимости.

Финансовые интересы представляют собой нематериальные активы и могут включать:

• права, неотъемлемые от права собственности на бизнес или имущество, т.е. права пользования, занятия, продажи, сдачи в аренду или управления;
• неотъемлемые права в рамках контракта, предоставляющего опцион на покупку или договора аренды, содержащего опцион на покупку, т.е. право исполнения или неисполнения;
• права, неотъемлемые от права собственности на выпуск ценных бумаг (т.е. права сохранения их у себя или передачи их другим лицам).

Движимое имущество

Движимое имущество включает в себя интересы в осязаемых и неосязаемых объектах, не являющихся недвижимостью. Предметы осязаемого движимого имущества не прикреплены к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения. Эти объекты могут быть материальными, такими как личные движимые вещи, или нематериальными, такими как долг или патент. Материальное движимое имущество представляет собой интересы в объектах, которые не присоединены или не прикреплены к недвижимости постоянно и вообще характеризуются возможностью перемещения. В некоторых странах объекты движимого имущества юридически признаются как движимость («персоналти») в отличие от «риэлти». К числу примеров движимого имущества относятся интересы: в идентифицируемых, переносных и осязаемых вещах, которые люди считают личными, например мебель, коллекционируемые вещи и приспособления. Собственность на текущие активы бизнеса, товарные запасы и материалы также считается движимым имуществом.

Интеллектуальная собственность

Особым объектом права является интеллектуальная собственность гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания). Эти права на результаты творческой деятельности человека и средств индивидуализации регулируются специальным законодательством. Объекты интеллектуальной собственности могут использоваться третьими лицами только с согласия правообладателя. К объектам интеллектуальной собственности относятся результаты духовного творчества людей и поэтому они непосредственно не связаны с правом собственности на материальный объект, в котором выражены.

Результаты интеллектуальной деятельности, как и приравненные к ним в правовом режиме средства индивидуализации товаров и их изготовителей, относятся к категории нематериальных объектов. Духовная природа таких объектов обусловливает основные особенности правового регулирования отношений, связанных с использованием и защитой исключительных прав. К этим отношениям неприменимы нормы о праве собственности, относящиеся к вещным правам.

Частным случаем интеллектуальной собственности является промышленная собственность. К ней относится изобретения, полезные модели, промышленные образцы, фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания. Имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на промышленной собственности, регулируются патентным законом России от 23 сентября 1992 года и Законом «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров» от 23 сентября 1992 года. Результаты интеллектуальной деятельности, как блага нематериальные, могут рассматриваться в качестве определённого вида информационных ресурсов.

Таким образом, информацию можно назвать новым объектом гражданского права (ст. 139 ГК РФ). В широком смысле под информацией понимается совокупность определенных сведений и данных об окружающем мире. Однако гражданско-правовому регулированию подлежит не всякая инфор­мация, а лишь та, которая обладает действительной или потенциаль­ной коммерческой ценностью в силу неизвестности ее третьим лицам и отсутствия свободного доступа к ней на законных основаниях и владелец которой принимает меры к сохранению ее конфиденциаль­ности. Таким образом, Гражданский кодекс предусматривает защиту заинтересованных лиц от разглашения принадлежащей им информа­ции без соответствующего разрешения.

Описание профессии

Оценщик — это специалист, способный определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов.

По данным специалистов профессия «Оценщик» входит в число 30 самых прибыльных и перспективных в мире и занимает седьмую строчку рейтинга.

Об этих специалистах даже сочиняют пословицы: «На оценщице женитесь, никогда не разоритесь, лучше всех она считает, с ней убытка не бывает».

При проведении реструктуризации либо признании несостоятельности предприятия, купле-продаже (выделении доли) бизнеса, обеспечении банковского кредита (залог имущества), оформлении прав на интеллектуальную собственность, при работе на рынке ценных бумаг, осуществлении инвестиционной деятельности, заключении страховых договоров, аресте имущества, возмещении причиненного ущерба и многого другого не обойтись без услуг квалифицированного оценщика.

Эта профессия имеет в России глубокие корни, она возникла еще во времена Екатерины Великой. А в 1893 году император Александр III впервые подписал «Закон об оценке». После революции 1917 года в связи с отменой частной собственности необходимость в оценочной деятельности отпала, и исчезли представители этой профессии. Ее возобновление приходится на 1993 год, когда возникли вновь различные виды собственности и рынок ее купли-продажи. В то же время создано Российское общество оценщиков. В 1997 года эта специальность официально признана в масштабах государства.

Личные качества

Специалист по оценке должен быть восприимчив к новой информации и легко обучаем. Он должен уметь анализировать, структурировать и сопоставлять данные, выделяя главное, обладать навыками поиска и получения различной информации, уметь ясно и лаконично излагать свои мысли.

Одним из его основных качеств является также умение принять обоснованное решение в условиях жестких временных рамок и недостатка информации. Поэтому из личных качеств, прежде всего, стоит отметить работоспособность и ответственность. Любому оценщику так или иначе требуются знания финансовых и юридических тонкостей. Но главное – он должен любить свою профессию и стремиться к постоянному самосовершенствованию.

Образование (Что надо знать?)

Не следует забывать, что получение официального экономического диплома — только первый шаг на пути к овладению оценочным мастерством. Самостоятельно выполнять проекты по оценке молодые специалисты смогут только через 1-2 года непрерывной работы.

Продолжительность этого срока в основном зависит от двух составляющих: желания обучаться специалиста и уровня организации, в которой он получает первоначальный опыт работы.

Достаточно многие оценочные компании ориентированы, в первую очередь, на увеличение своих доходов, что отрицательно сказывается на качестве оказываемых ими услуг.

В таких организациях оценщику выдается некий шаблон, устанавливаются минимальные сроки выполнения работы, а время и условия для профессионального роста не предусматриваются.

В подобной ситуации, к сожалению, очень высока вероятность того, что молодой специалист станет не оценщиком, а «калькулятором», машинально реализующим некий утвержденный алгоритм. Превратиться в него можно достаточно быстро, а вот переучиться — очень сложно.

Естественно, многое зависит от каждого конкретного человека, но практика показывает, что наибольшие шансы на адаптацию и освоение данной профессии имеют экономисты, а также те специалисты, которые хорошо разбираются в оцениваемых объектах. Например, оценкой недвижимости успешно смогут заниматься строители или работники земельных служб; оценкой воздушных судов — авиаторы и так далее.

Место работы и карьера

Большая часть рабочего времени оценщика проходит в дороге, в контактах с клиентами. Работают оценщики в страховых компаниях и государственных организациях, реально открытие собственного дела.

Портрет оценщика в цифрах
Знания и компетенции оценщика любого уровня должны соответствовать определенным требованиям. Также ему очень важно иметь безупречную профессиональную репутацию, поскольку в процессе оценки нередко приходится узнавать конфиденциальную информацию. А такие сведения клиент может сообщить оценщику, если будет полностью доверять ему.

Работа оценщика в ломбарде
Оценщик ювелирных изделий крупного киевского ломбарда анонимно рассказала, почему эта работа для одиноких, что сдают сотрудники министерств и как вести себя при вооружённом ограблении.

Родственные профессии:

, Агент по продаже недвижимости (Риэлтор), Аналитик, Аудитор, Банкир, Налоговый инспектор, Риэлтор, Экономист, Юрист

Где учиться?

Вузы по специальности	Специальность	Формы обучения	Стоимость за год (рубли)	Проходной балл (2018 г.)
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	105 000 55 000
	Землеустройство и кадастры	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (25 мест) 147 000 55 000
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (15 мест) 101 210 42 000	от 201
Институт сервиса и отраслевого управления	Землеустройство и кадастры	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (40 мест) 212 500 68 900
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	83 200 46 500
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	126 200 52 000
Уральский институт экономики, управления и права	Экономика	Очная (4 года) Очно-заочная (5 лет) Заочная (5 лет)	70 000 55 000 49 000	от 105
Ленинградский государственный университет имени А. С. Пушкина (Екатеринбургский филиал)	Экономика	Заочная (5 лет)
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (34 места) 126 200 60 000	от 244
	Землеустройство и кадастры	Заочная (5 лет)	60 000
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	118 940 35 000
	Землеустройство и кадастры	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (13 мест) 107 930 40 000
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	77 700 55 000
	Землеустройство и кадастры	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (20 мест) 159 580 54 600
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (10 мест) 136 000 58 000	от 239
	Землеустройство и кадастры	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (15 мест) 177 000 52 000	от 170
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	126 200 45 000	от 125
Институт экономики и управления	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	108 000 52 400
Высшая школа экономики и управления	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (10 мест) 126 900 55 200
Архитектурно-строительный институт	Землеустройство и кадастры	Очная (4 года)	бесплатно (20 мест) 178 900	от 175
Гуманитарный университет
Факультет бизнеса и управления	Экономика	Очная (4 года) Очно-заочная (5 лет) Заочная (5 лет)	бесплатно (8 мест) 96 660 70 620 47 700
Финансово-экономический институт	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (13 мест) 172 783 103 670	от 246
Экономический факультет	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (5 мест) 120 400 49 500	от 243
Институт экономики отраслей, бизнеса и администрирования	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (5 мест) 120 400 49 500	от 231
	Землеустройство и кадастры	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (12 мест) 177 000 49 800
	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	126 200 49 800
Высшая школа экономики и менеджмента	Экономика	Очная (4 года) Заочная (5 лет)	бесплатно (20 мест) 168 000 70 000	от 259

Колледжи и техникумы по специальности	Специальность	Прием на базе 9 классов		Прием на базе 11 классов		Стоимость за год (рубли)
		очная	заочная	очная	заочная
	Земельно-имущественные отношения	2 г 10	3 г 10	1 г 10	2 г 06	50 491 (очно) 38 000 (заочно)
	Земельно-имущественные отношения	2 г 10	3 г 10	1 г 10	2 г 10	бесплатно (25 мест — 9 кл. очно 20 мест — 9 кл. заочно) 70 000 — 9 кл. 70 000 — 11 кл. 36 000 (заочно 11 кл.)
	Страховое дело (по отраслям)	2 г 10				бесплатно (25 мест)
	Земельно-имущественные отношения	3 г 10				бесплатно (15 мест) 70 000
	Страховое дело (по отраслям)	2 г 10		1 г 10		53 000 64 000
	Страховое дело (по отраслям)	2 г 10				39 000
	Земельно-имущественные отношения	2 г 10			2 г. 10	48 900 49 500
Уральский колледж недвижимости и управления	Страховое дело в недвижимости	210	310	110	210	договорная
Уральский колледж недвижимости и управления	Земельно-имущественные отношения	210	310	110	210	договорная
	Земельно-имущественные отношения	2 г 10		1 г 10	2 г 04	бесплатно (25+25 мест) 40 000 44 700 28 400
	Земельно-имущественные отношения	2 г 10		1 г 10		бесплатно (25 мест) 46 000

Стоимость недвижимости, как и любого иного товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимости.

Потребительная стоимость объекта оценки обусловлена присущими ему совокупностью естественных свойств, способных удовлетворять потребности текущего или потенциального пользователя.

Меновая стоимость объекта недвижимости – это стоимость объекта, возникающая в процессе обмена объектов недвижимости на деньги или другие товары. Формой проявления меновой стоимости является цена, по которой объект недвижимости был отчужден. При этом цена в денежном выражении выражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные ее виды могут быть объединены или, наоборот, разделены на две основные группы (сх.1):

1. стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

2. стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость недвижимости

Стоимость в обмене

Стоимость в пользовании

Схема 1. Виды стоимости, определяемые при оценке

Согласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли N 255 от 20 июля 2007 г. при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• инвестиционная стоимость

• кадастровая стоимость.

Рыночная и ликвидационная стоимости относятся к стоимости в обмене, так как в конечном итоге позволяют Заказчику оценки понять по какой цене он сможет продать объект оценки.

Соответственно инвестиционная и кадастровая стоимости относятся к стоимостям в пользовании, так как имеют своей целью дать информацию Заказчику об оценке доходов, возможных к получению от инвестиций или об инвентаризационной (кадастровой) стоимости какого-либо объекта (сх.2).

Стоимость недвижимости

Стоимость в обмене

Стоимость в пользовании

Рыночная

Ликвидационная

Инвестиционная

Кадастровая

Схема 2. Виды стоимости, определяемые с помощью оценки

В зависимости от пожеланий заказчика, а также более конкретных ситуаций и целей использования оцениваемой недвижимости в рамках расчета и обоснования рыночной стоимости могут быть определены следующие ее разновидности:

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

• специальная стоимость (залоговая, стоимость аренды, страховая и т.д.);

• стоимость замещения объекта оценки;

• стоимость воспроизводства объекта оценки;

• стоимость объекта оценки при существующем использовании.

Согласно этому же стандарту под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом у каждой из сторон нет принуждения к её совершению.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана покупать объект оценки;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

— при изъятии имущества для государственных нужд;

— при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

— при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

— при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

— при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

— при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Вместе с тем на практике по желанию Заказчика могут быть рассчитаны следующие разновидности рыночной стоимости:

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

• специальная стоимость (залоговая, стоимость аренды, страховая и т.д.);

• стоимость замещения объекта оценки;

• стоимость воспроизводства объекта оценки;

• стоимость объекта оценки при существующем использовании.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Это относится, как правило, к специализированным объектам, не имеющим обращение на рынке и которые могут быть проданы ограниченному кругу покупателей (электрические сети, военная техника для утилизации и т.д.).

Следующей разновидностью рыночной стоимости является специальная стоимость.

Под специальной стоимостью понимается стоимость объекта оценки, для определения которой оговариваются условия ее определения, не включенные в понятие рыночной стоимости.

Разновидностями специальной стоимости являются:

• залоговая стоимость;

• рыночная стоимость аренды;

• страховая стоимость.

Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже данного объекта в случае неплатежеспособности заемщика. По сложившейся практике в РФ залоговая стоимость, как правило на 30%, ниже рыночной стоимости.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

При этом типичными условиями считаются:

• на дату объект оценки не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка и соответственно арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

• период экспозиции объекта аренды достаточен для того, чтобы информация стала известной потенциальным арендаторам;

• предлагаемая арендная стоимость соответствует типичным рыночным условиям, величине и динамике арендных ставок.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости или сама недвижимость в целом, рассчитанная в соответствии с методиками, применяемыми в сфере государственного и частного страхования.

Специфическим моментом расчета страховой стоимости является то, что в основе ее расчета лежит принцип замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом накопленного износа. Этот принцип означает оценке подлежат затраты, необходимые для приведения объекта недвижимости в состояние, имевшееся до наступления страхового случая.

По этой причине, а также по ряду иных причин такие виды стоимости как стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта оценки имеют особое значение.

Стоимость замещения – это величина затрат на создание объекта, функционально аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки с учетом износа объекта оценки, но из современных материалов.

Стоимость воспроизводства – это величина затрат в действующих рыночных ценах, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

Следующей разновидностью рыночной стоимости является стоимость при существующем использовании.

Стоимость при существующем использовании – это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект оценки останется действующим и будет функционировать в неизменной среде.

Наиболее типичной ситуацией, при которой определяется этот вид стоимости – передача объекта недвижимости (оценки) в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

Второй разновидностью стоимости в обмене является ликвидационная стоимость, представляющую собой денежную сумму в виде разницы между доходами от продажи объекта оценки и расходами, связанными с проведением продажи этого объекта, в том числе предпродажная подготовка, предпродажные мероприятия, предусмотренные законом, и непосредственно расходы, связанные с продажей (оплата помещений, объявлений, услуг посредников и т.д.).

С этой точки зрения ликвидационную стоимость можно рассматривать как разновидность рыночной. Однако согласно ФСО ликвидационная стоимость имеет следующее определение.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Это означает, что ликвидационная стоимость в отличие от рыночной учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Второй вид стоимостей, которые могут быть определены при проведении оценки, стоимости, относящиеся к стоимостям в пользовании. Говоря иными словами, это виды стоимостей, не предполагающих обмена, то есть продажи.

Такими стоимостями являются:

• инвестиционная;

• кадастровая.

Под инвестиционной стоимостью согласно ФСО понимается стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Под кадастровой стоимостью объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Специфика кадастровой стоимости заключается в том, что ее величина устанавливается на основании методик и нормативов, утвержденных соответствующими государственными органами. Поэтому в отдельных источниках кадастровая стоимость именуется нормативной стоимостью. Причина применения такой оценки – массовость объектов оценки. Разновидностями кадастровой стоимости являются инвентаризационная и балансовая стоимости. Как правило, кадастровая стоимость и ее разновидности используются для целей учета и налогообложения.