Обеспечительный платеж при УСН доходы

Условия договора аренды определяют порядок учета обеспечительного платежа в расходах арендатора и доходах арендодателя, применяющих упрощенную систему налогообложения.

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Налоговый учет. Если в договоре прописано условие возврата обеспечительного платежа после истечения срока аренды, то у арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении базы по «упрощенному» налогу. Такой вывод можно сделать из положений Налогового кодекса (подп. 2 п. 1 ст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). 📌 Реклама Отключить

Бухгалтерский учет. Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.

ПРИМЕР

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

📌 Реклама Отключить

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 10 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 15 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»

— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

📌 Реклама Отключить

— 15 000 руб. — полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.

Обеспечительный платеж в учете арендатора

Налоговый учет. Вопрос налогового учета обеспечительного платежа является актуальным для арендатора, который применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом отметим, что арендатор не должен учитывать данную сумму и в составе доходов в момент возврата (письмо Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).

📌 Реклама Отключить

Если же согласно условиям договора между арендатором и арендодателем обеспечительный платеж в последующем будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то он будет отражен в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой за этот период (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа у арендатора также рассмотрим далее на примере.

ПРИМЕР

Согласно договорам аренды фирма на УСН перечисляет обеспечительные платежи арендодателю 1 в сумме 10 000 руб., арендодателю 2 — 15 000 руб.

При этом в договоре с арендодателем 1 указано, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного платежа фирме. А по договору с арендодателем 2 будет позднее произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы.

📌 Реклама Отключить

Расчеты с арендодателем 1:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

— 10 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа по окончании договора аренды.

Расчеты с арендодателем 2:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

— 15 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен его зачет в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 «Арендная плата»

— 15 000 руб. — учет обеспечительного платежа в составе арендной платы в качестве расхода на дату составления акта о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа.

Когда ИП на УСН (6%) учитывать в доходах обеспечительный платеж по договору аренды?

Здравствуйте!
На мой взгляд, пункты 4.1 и 4.2 не вполне согласуются между собой.
Если остановиться на пункте 4.1, то полученную оплату нужно включать в налоговые доходы в день поступления денежных средств.
Если же остановиться на пункте 4.2, то полученную сумму не нужно включать в доходы на основании пп 2 п 1 ст 251 НК.
«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации
в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018):
10. Денежные средства, поступившие налогоплательщику в качестве обеспечения исполнения обязательства, учитываются при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения, если они выполняют функцию аванса.
По результатам выездной налоговой проверки инспекция установила, что в связи с заключением договора аренды нежилых помещений хозяйственное общество, применяющее упрощенную систему налогообложения, получило от арендатора денежные средства, поименованные как «гарантийный платеж», но не отразило их в составе доходов в регистрах налогового учета. По мнению инспекции, на основании пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса, в момент поступления данной суммы на банковский счет налогоплательщик считается получившим доход и указанная сумма подлежала отражению в налоговой базе. В связи с этим решением инспекции обществу доначислена недоимка, пени и соответствующая сумма штрафа за неполную уплату налога по упрощенной системе.
Не согласившись с решением инспекции, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать решение недействительным.
Суд отказал в удовлетворении требования общества по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 41 Налогового кодекса возникновение облагаемого налогом дохода обусловлено фактом получение экономической выгоды, а также возможностью ее учета и оценки.
Момент признания доходов по упрощенной системе налогообложения установлен пунктом 1 статьи 346.17 Налогового кодекса, исходя из которого при исчислении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения учет доходов по упрощенной системе налогообложения производится не только в момент погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику, но и в момент поступления денежных средств на счета в банках налогоплательщика в порядке предварительной оплаты (аванс).
Следовательно, если денежные средства, поступившие налогоплательщику в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, выполняют функцию аванса (экономической выгоды будущих периодов), данные поступления должны учитываться при формировании налоговой базы.
По условиям заключенного обществом договора внесенный арендатором «гарантийный платеж» подлежал учету при осуществлении расчетов за последний период аренды либо за иной период, в котором арендатором будет допущена просрочка во внесении арендной платы. Таким образом, поступление данного платежа связано с экономической выгодой от исполнения договора аренды и, на основании пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса, данная сумма денежных средств подлежала включению в налоговую базу по факту ее поступления.
В другом деле суд удовлетворил требования налогоплательщика, не включившего в налоговую базу обеспечительный платеж, поступивший от арендатора.
Как указал суд, из условий договора невозможно сделать вывод о намерении сторон соотнести поступившие денежные средства с тем или иным периодом исполнения договора аренды в будущем. Напротив, согласно договору, поступившее обеспечение могло быть использовано только в случае причинения убытков имуществу арендодателя и, по общему правилу, подлежало возврату арендатору по окончании действия договора.
Принимая во внимание, что данные поступления носят возвратный характер, возможность их учета в качестве дохода не предусмотрена главой 26.2 Налогового кодекса, общество правомерно не включило полученные денежные средства в налоговую базу.
Я не увидела в договоре возврата залога или задатка в двойном размере в случае, когда арендодатель не выполняет свои обязательства, а это прописано в статье 381 ГК РФ. Поэтому вызывает сомнение ссылка на статьи 380 и 381 ГК РФ.
Я не увидела в договоре, что обеспечительный платеж засчитывается в качестве возмещения ущерба в случае порчи имущества. Если бы обеспечительный ущерб перечислялся для покрытия возможного ущерба, нанесенного имуществу, тогда включать в налоговую базу этот платеж нужно только на момент зачета в качестве возмещения ущерба.
Зато в договоре прямо прописано, что обеспечительный платеж учитывается в качестве оплаты за аренду.
Склоняюсь к тому, что нужно учитывать платеж в налоговых доходах на дату поступления денег.

Обеспечительный платеж в договоре аренды усн

Задаток по аренде

Допустим, фирма на УСН сдает в аренду помещения. В договоре аренды со съемщиком в качестве выполнения им обязательств предусмотрено перечисление задатка (обеспечительного платежа) (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Возникает вопрос, вправе ли «упрощенец» обеспечительный платеж арендатора не признавать доходом и не отражать при расчете «упрощенного» налога?
Как известно, компании на УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом такие фирмы не учитывают доходы, не принимаемые в расчет базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, ст. 250, 251 НК РФ). В частности, к ним относятся доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, сумма задатка (обеспечительного платежа) не является доходом и не учитывается при расчете налога при УСН. Отметим, что данной позиции придерживаются Минфин России и налоговики в своих разъяснениях (письма Минфина России от 24.07.2012 № 03-11-06/2/94, от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, УФНС России по г. Москве от 09.03.2005 № 18-08/3/1464).

ОАО «Актив» (арендодатель на УСН) заключило с ОАО «Пассив» (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком на 6 месяцев с 1 сентября. Согласно условиям договора обеспечительный платеж составляет 35 000 руб., ежемесячная арендная плата — 25 000 руб. При этом сумма обеспечительного платежа должна быть перечислена арендатором не позднее 5 сентября. Арендодатель вправе в течение срока действия договора использовать обеспечительный платеж на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или возвратить арендатору по окончании срока действия договора.
1 сентября на расчетный счет ОАО «Актив» поступила сумма арендной платы за сентябрь, а 3 сентября — сумма обеспечительного платежа. 30 октября ОАО «Пассив» направило соглашение о расторжении договора аренды от 29 октября № 2. ОАО «Актив», в свою очередь, полностью удержало полученный им обеспечительный платеж в качестве отступного за досрочное расторжение договора арендатором.
В книге учета доходов и расходов арендодатель отразит суммы следующим образом (см. с. 80).
Сумму задатка в книге учета доходов и расходов на момент поступления на расчетный счет (3 сентября) не отражают.

Обеспечительный платеж при УСН

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Когда обеспечительный платеж по договору аренды становится доходом

В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения.

Согласно п. 1 ст. 346.17 Кодекса датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Как правильно использовать обеспечительный платеж

  1. Установить сроки вступления договора в силу – компромиссное решение предусматривает начало отношений между сторонами по факту начисления материальных средств.
  2. Управлять финансами – арендное соглашение регламентирует погашение задолженности по оплате за счет гарантийной величины (путем компромиссного соглашения).
  3. Устранить спорных ситуаций – особый пункт указывает на возможность возвращения или изымания части обеспечительного платежа. Это происходит при наступлении ситуации, предусмотренной положениями оформленного документа (к примеру, поставки).
  1. Компенсаторная функция – денежная сумма выступает в роли компенсации «пострадавшей стороны», а не инструмента для наказания правонарушителя. Рассматриваемые средства покрывают только убытки, без учета фактических потерь.
  2. Способ передачи и хранения платежа – одна из сторон договора получает средства еще до возможного нарушения обязательств. Гражданский же кодекс не запрещает использовать гарантийную величину для коммерческой деятельности.
  3. Предмет обеспечения – платежи представляются в виде государственной валюты, получение которой не вызывает трудностей. Прочие разновидности гарантий требуют дополнительных телодвижений для удовлетворения собственных требований.

О порядке учета обеспечительного платежа (задатка) при УСН

Наша организация (УСН — доходы минус расходы, основной вид деятельности -оказание услуг салонами красоты) строит здание. Стройка на сегодняшний день на стадии внутренней подводки коммуникаций, введение в эксплуатацию планируется в 1 кв-ле 2016 года. Половину помещения планируем занимать сами, а другую половину желает арендовать медицинский центр, который хочет вперед, пока идет строительство, перечислить денежные средства (как задаток) в обеспечение заключения договора аренды. Можем ли мы воспользоваться п.2 ст.251 НК РФ (доходы, не учитываемые при определении налоговой базы . в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств), а уже позже (при введении объекта в эксплуатацию), в день заключения договора аренды помещения, включить всю сумму задатка, который будет уже считаться авансом, в доход?

В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСН.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

В рассматриваемой ситуации согласно договору аренды обеспечительный платеж может быть по соглашению сторон полностью зачтен в счет причитающейся арендной платы либо возвращен арендатору (при отсутствии задолженности по арендной плате). В связи с этим всю сумму полученного обеспечительного платежа можно рассматривать как предоплату по договору аренды

Предоставление имущества в аренду рассматривается как оказание услуг и является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1, 4 п. 1 ст. 148 Налогового кодекса РФ). Налоговая база определяется как установленная договором стоимость аренды без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

ПБУ 1. 0/9. 9, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1. То есть в момент признания санкций самой организацией либо в момент вступления в силу судебного решения, если такой зачет организация обязана произвести по решению суда. В соответствии с пунктом 1. ПБУ 1. 0/9. 9 штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров относятся к прочим расходам.

Учет зависит от того, какие условия указаны в договоре. Какова правовая природа обеспечительного платежа в договоре аренды, облагается ли он НДС и налогом на прибыль? По окончании срок действия договора аренды обеспечительный взнос любых платежей из обеспечительного взноса является незаконным. Этот подход к пониманию обеспечительного взноса по договору аренды можно. Учет зависит от того, какие условия указаны в договоре. Обращаем зачтен обеспечительный платеж (часть платежа) в счет оплаты аренды.

Обеспечительный платеж в договоре аренды: описание, особенности и образец

Учитывая сложившуюся практику, можно заключить следующее. Если согласно соглашению платеж исполняет в первую очередь функцию обеспечения, то на дату перечисления он не считается авансом. Соответственно, он не является объектом обложения. Его возвратный характер указывает на то, что его нельзя рассматривать как оплату в счет будущего предоставления услуг. Следовательно, собственник не может принимать к вычету сумму налога по нему. Также следует обратить внимание на то, что если пользователь не выполняет обязательства по соглашению, при зачете платежа в счет штрафных санкций владелец имущества не начисляет НДС.

Особенности отражения операций с полученной суммой будут зависеть от условий соглашения. Так, если стороны оговорили возврат платежа после окончания срока использования имущества, то у собственника доходы, принимаемые в расчет базы, не возникают. Соответствующий вывод вытекает из анализа положений НК (статьи 346.15 (п. 1.1), 251 (п. 1 подпункт 2)). Если в соответствии с соглашением, обеспечительный платеж подлежит зачету в счет суммы, установленной сторонами за пользование имуществом, то оба участника сделки обязаны составить акт. При этом собственник отражает полученные средства в составе доходов на дату оформления указанного документа.