Общая долевая собственность на земельный участок сельхозназначения

Если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, то такая сделка не требует нотариального удостоверения.

Карточка дела	Реквизиты судебного акта	Определение ВС РФ от 19.03.2019 № 304-КГ18-22555 по делу № А70-13041/2017
	Заявитель	ООО «Ресурс»
	Ответчик	Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области

Суть дела

Гражданину Р. в 1997 г. была предоставлена земельная доля размером 6,9 га из земель райспецземфонда сельхозугодия. Это подтверждает свидетельство на право собственности на землю. На основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности от 16.05.2008 гражданин Р. и иные собственники (10 собственников) путем объединения своих земельных долей выделили земельный участок в общую долевую собственность общей площадью 67,89 га.

Впоследствии гражданин Р. заключил с ООО «Ресурс» (далее — общество) договор купли-продажи доли в праве и обратились за государственной регистрацией перехода права и самого права общей долевой собственности (доля в праве 690/6789) за обществом. При этом они представили в качестве основания для перехода прав договор купли-продажи доли земельного участка.

Управление Росреестра по Тюменской области приостановило государственную регистрацию прав в отношении спорного земельного участка до 01.11.2017 на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ). Ведомство исходило из того, что договор купли-продажи нужно было удостоверить у нотариуса.

Тогда общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявления истца. По их мнению, у Управления Росреестра имелись основания для приостановления государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности (доля в праве 690/6789) за обществом.

Суды исходили из того, что по договору купли-продажи гражданин Р. продал обществу не земельную долю, а именно долю в праве общей долевой собственности. В таком случае в силу положений ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ сделка по отчуждению такой доли подлежала нотариальному удостоверению.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судебных инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом ВС РФ исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ) земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно положениям ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению земельных долей.

Правовая позиция об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, изложена в определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 26.09.2018 № 14-КГ18-14.

В силу п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, 13, 14 Закона № 101-ФЗ.

Положениями Закона № 101-ФЗ не предусмотрены какие-либо специальные правила оборота земельных долей, отличные от правил оборота долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Не установлены в Законе и специальные правила совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный путем выдела доли (долей) в праве общей собственности из земельных участков, переданных в долевую собственность при приватизации.

Таким образом, законодатель уравнивает правовой режим земельных долей и долей в праве общей собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

ВС РФ резюмировал, что в рассматриваемом случае земельная доля — это доля в праве общей собственности на любые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного использования (кроме садовых, огородных, дачных земельных участков, участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества), независимо от произведенного в силу приватизации выдела земельного массива из первоначальных земель сельскохозяйственного предприятия.

Категория земель и целевое назначение конкретного земельного участка не изменяются после его выдела из приватизированного имущества сельхозпредприятия, оборот таких участков регулируется положениями Закона № 101-ФЗ. Доли в праве общей долевой собственности на конкретный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участков, на которые не распространяется действие названного закона, по своей правовой природе являются земельными долями.

Разрешая спор, суды не учли, что ни ГК РФ, ни иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие Закона № 101-ФЗ. Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм, если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, то такие сделки не требуют нотариального удостоверения.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Порядок принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержден приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 № 931.

Порядком установлено, что основанием для принятия на учет недвижимого имущества в качестве бесхозяйного органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является заявление органа местного самоуправления, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект не имеет собственника, а также документы, содержащие описание объекта.

К документам, подтверждающим, что объект недвижимого имущества не имеет собственника или его собственник не известен, относятся выданные органами учёта государственного и муниципального имущества документы о том, что данный объект не учтён в реестрах федерального имущества, государственного имущества субъекта Российской Федерации и муниципального имущества, а также документы, выданные соответствующими государственными органами (организациями), осуществлявшими регистрацию прав на недвижимость до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и до начала деятельности учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающие, что права на данные объекты недвижимого имущества ими не были зарегистрированы.

В случае отказа собственника от права собственности на объект к документам прилагается его заявление об отказе.

Принятие объекта на учёт осуществляется путём внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). Плата за принятие на учёт объектов недвижимого имущества в качестве бесхозяйного с органов местного самоуправления не взимается.

В случае если сведения об объекте недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, принятие на учет такого объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного осуществляется одновременно с его постановкой на государственный кадастровый учет.

До внесения в ЕГРН записей о принятии на учет бесхозяйного объекта осуществляется правовая экспертиза представленных документов с целью установления отсутствия оснований для отказа в принятии на учет или приостановления принятия на учёт.

После принятия на учёт объекта недвижимого имущества органу местного самоуправления направляется уведомление о принятии на учёт объекта недвижимого имущества по установленной форме, которая должна содержать следующие сведения: наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав; кадастровый номер объекта недвижимого имущества; адрес (местоположение), наименование и назначение объекта недвижимого имущества; номер, указанный в графе «Номер регистрации» Единого государственного реестра прав; дата внесения записи в ЕГРН.

С учёта в качестве бесхозяйного объект недвижимого имущества снимается с момента государственной регистрации права собственности на данный объект.

Государственная регистрация права муниципальной собственности на бесхозяйный объект осуществляется по истечении года со дня принятия на учёт этого объекта недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда.

Независимо от даты принятия на учет объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного также может быть осуществлена государственная регистрация права собственности лица, которое ранее было неизвестно, на основании чего объект недвижимого имущества и был принят на учет.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником, либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента государственной регистрации права собственности на него.

Заместитель начальника Северского отдела Д.В. Авдеев

Планируемый к покупке земельный участок может обладать рядом недостатков и ограничений правового, градостроительного и иного характера. Такие ограничения и недостатки могут не позволить покупателю использовать участок в соответствии с его планами либо вовсе поставить под угрозу приобретенный титул собственности. На что обратить внимание при приобретении земельного участка и как его проверить, читайте в материале.

Процедуру проверки земельного участка перед покупкой можно разделить на несколько этапов:

• проверка кадастрового статуса;

• проверка имущественного (правового) статуса;

• проверка градостроительного статуса;

• выявление обременений;

• проверка участка на предмет наличия судебных споров и проверка продавца на надежность;

• иные действия.

Этап первый: проверка кадастрового статуса

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе (выписка из ЕГРН). Сведения из ЕГРН являются общедоступными. Стоит отметить, что наиболее полной и актуальной информацией обладает выписка на бумажном носителе. Заказать выписку можно в онлайн-сервисах на официальном сайте Росреестра, на портале госуслуг, в отделении Росреестра либо в МФЦ.

Перед покупкой участка прежде всего необходимо обратить внимание на следующие сведения:

• кадастровый номер земельного участка;

• адрес;

• площадь и описание местоположения участка;

• сведения о кадастровой стоимости;

• информацию о категории земельного участка и его виде разрешенного использования, а также сведения о зонах с особыми условиями использования земельного участка.

Адрес и кадастровый номер необходимы в целях идентификации объекта и получения в дальнейшем дополнительной документации. Кадастровая стоимость позволит рассчитать размер подлежащего оплате ежегодно налога.

Описание местоположения границ представляет собой координаты поворотных точек границ земельных участков, что позволяет с точностью определить местоположение участка на местности. Несмотря на то что законодательством пока не введен запрет на распоряжение «некоординированными» участками, приобретение такого участка чревато определенными рисками (например, возможными наложениями границ соседних участков).

В графе «площадь» часто приводится информация с погрешностью (например, 3500 +/– 100 кв. м). Такая погрешность может быть вызвана тем, что кадастровые работы были произведены с невысокой точностью и требуется проведение процедуры уточнения границ, в результате чего площадь земельного участка может измениться в пределах указанной погрешности.

К зонам с особыми условиями использования можно отнести водоохранную зону, прибрежную защитную полосу, зону охраны инженерных объектов (газо-, тепло-, электроснабжения) и др. Подробный анализ зон с особыми условиями использования и накладываемых ими ограничений на использование земельных участков рассмотрим далее в статье.

Анализ вида разрешенного использования и категории земельного участка также рассмотрим далее.

Этап второй: проверка правового статуса

В выписке из ЕГРН указываются также следующие сведения о правах, ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости:

• сведения о лице, за которым зарегистрировано право на земельный участок;

• сведения о документах — основаниях возникновения права;

• информация об обременениях земельного участка правового характера. К таким обременениям относятся, например, аренда, сервитут, залог.

Анализ вышеприведенной информации позволит сделать вывод о том, является ли продавец лицом, уполномоченным совершать сделку по отчуждению объекта недвижимости.

Стоит также запросить у продавца документы — основания возникновения права. Такими документами могут являться свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве, приватизации государственного имущества, акты судебных инстанций и др. Рекомендуется проводить правовую экспертизу указанных документов с целью оценки их юридической чистоты и определения вероятности их оспаривания.

Обременения следуют судьбе вещи, соответственно, имеющиеся обременения требуют более глубокого анализа, для которого нужно запросить у продавца документы — основания таких обременений (например, договор аренды, залога). Более того, в некоторых случаях может потребоваться согласие лица, в пользу которого обременен земельный участок (например, залогодержателя).

В настоящее время наравне с получением выписки из ЕГРН существует возможность также заказать выписку о переходе прав в отношении земельного участка. При ее анализе может выясниться, к примеру, что участок являлся предметом сделок более десяти раз за год, что определенно должно насторожить покупателя.

Этап третий: проверка градостроительного статуса земельного участка

Перед покупкой необходимо также проанализировать следующую градостроительную документацию применительно к земельному участку:

• генеральный план;

• правила землепользования и застройки;

• проект планировки и/или межевания территории;

• иную документацию, в зависимости от конкретной ситуации (градостроительный план, схему территориального планирования, проект организации и застройки территории или генеральный план СНТ).

Генеральный план является документом территориального планирования. В первую очередь генеральный план определяет границы населенного пункта.

Правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) являются документом функционального зонирования. Градостроительными регламентами в составе ПЗЗ определяются допустимые виды разрешенного использования земельных участков, а также иные параметры разрешенного строительства: предельные размеры земельного участка, максимальная высота объектов капитального строительства, коэффициент застройки территории, минимальное количество машино-мест, минимальный процент озеленения и др.

В правилах землепользования и застройки может содержаться также иная информация (границы зон с особыми условиями использования территории, границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия и т.д.).

Проектом планировки и проектом межевания территории определяются территории общего пользования, не подлежащие приватизации, определяются границы зон, подлежащих размещению объектов капитального строительства, параметры таких объектов и иная информация. Однако в отличие от генерального плана и правил землепользования и застройки проект планировки и проект межевания территории не подлежат в обязательном порядке утверждению.

Стоит также отметить, что в генеральном плане, проекте планировки и проекте межевания территории может содержаться информация о планируемом размещении в границах участков объектов федерального/регионального/местного значения. Такие участки не могут быть переданы в аренду и не подлежат приватизации.

Необходимо сопоставить информацию из ЕГРН и градостроительной документации, поскольку на практике в них нередко выявляются противоречия. Особую оценку стоит дать допустимым видам разрешенного использования земельного участка, установленным ПЗЗ, в целях определения возможности его планируемого использования.

В ряде случаев (допустим, при реализации масштабного инвестиционного проекта) необходимо учитывать также иную документацию территориального планирования (например, схему территориального планирования, фактически определяющую дальнейший вектор развития территории), а также специальную документацию (например, генеральный план в СНТ, при расположении участка в его границах).

Этап четвертый: проверка градостроительных обременений и выявление зон с особыми условиями использования территории

Необходимо отметить следующие возможные ограничения для хозяйственной деятельности правообладателей планируемых к покупке земельных участков:

• санитарно-защитные зоны (СЗЗ). Устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Стоит отметить, что зачастую информация о СЗЗ отсутствует в ЕГРН. В этом случае, если поблизости земельного участка находятся, к примеру, промышленные предприятия, необходимо обратиться в органы Роспотребнадзора за получением информации о границах СЗЗ и накладываемых ею ограничениях на использование попадающих в нее земельных участков;

• охранные зоны. К указанным зонам можно отнести зоны газопроводов, тепловой сети, объектов электросетевого хозяйства, линий и сооружений связи, железнодорожных линий, гидроэнергетических и иных объектов;

• зоны охраны водных объектов. К таким зонам относятся водоохранная зона, прибрежная защитная полоса, береговая полоса, зоны защиты от водных объектов (подтопления и затопления), зоны санитарной охраны водных объектов;

• зоны санитарной охраны водных объектов;

• зоны охраняемых объектов (например, объектов Федеральной службы охраны РФ);

• зоны особо охраняемых территорий;

• зоны охраны объектов культурного наследия;

• иные зоны (округа санитарной охраны, приаэродромные зоны, рыбоохранные зоны, лесопарковые и зеленые зоны).

Стоит отметить, что указанные зоны являются установленными вне зависимости от факта наличия их в ЕГРН. Таким образом, информацию о наличии указанных зон нужно запрашивать в уполномоченных органах власти либо организациях, если есть основания предполагать, что такая зона может быть установлена.

Этап пятый: проверка участка на предмет наличия судебных споров и проверка продавца на надежность

На сегодняшний день есть немало интернет-сервисов, позволяющих осуществить поиск судебных актов по кадастровому номеру спорного земельного участка. Покупателю перед сделкой стоит проверить наличие споров в отношении планируемого к покупке земельного участка как по базам данных судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов. А в случае если в выписке из ЕГРН содержится информация о земельных участках, из которых образован планируемый к приобретению, стоит проверить также и эти земельные участки.

Продавца стоит проверить на предмет наличия исполнительных производств на официальном сайте ФССП России, на предмет производств по банкротным делам, а также осуществить поиск по уголовным, гражданским делам на сайтах судов общей юрисдикции.

Этап шестой: иные действия

При приобретении земельного участка стоит осуществить «вынос в натуру» координат поворотных точек его границ. Указанная информация позволит определить реальное положение границ земельного участка на местности. В результате может выясниться, что земельный участок накладывается частично на границы смежного земельного участка либо что на земельном участке установлены какие-либо посторонние строения (их части).

Также, в зависимости от ситуации, могут анализироваться другие документы. Например, межевой план, который в отличие от выписки из ЕГРН не относится к общедоступным сведениям, а может быть представлен только собственникам земельного участка. Межевой план может позволить определить законность процедуры формирования участка, согласования местоположения его границ и иные обстоятельства.

Стоит также обратить внимание, что на сегодняшний день ряд организаций предлагает услуги по психиатрической экспертизе продавца при продаже объектов недвижимости. Это связано с тем, что информация о психическом здоровье человека является закрытой и может быть не представлена покупателю. Однако при наличии весомых подозрений мы рекомендуем рассмотреть вопрос о проведении психиатрической экспертизы или присутствии врача на сделке. Подобные меры в случае оспаривания сделки продавцом или третьими лицами увеличат шансы на благоприятный исход дела для покупателя.

Полезные сервисы для проверки сведений

Интернет-источник	Наименование документа	Сведения
https://rosreestr.ru/ (официальный портал Росреестра)	Выписка из ЕГРН	Основные и дополнительные характеристики объекта недвижимости, ограничения/обременения
	Выписка о переходе прав	Информация об истории перехода прав на участок
https://pkk5.rosreestr.ru/ (официальный сервис Росреестра, публичная кадастровая карта)	—	Местоположение участка на местности, ряд основных сведений об объекте недвижимости
	Генеральный план Правила землепользования и застройки Проект планировки и межевания территории	Категория земельного участка, допустимые виды разрешенного использования, ограничения / зоны с особыми режимами использования
(специальные системы обеспечения градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге и Москве)	—	Охранные зоны, сведения об объектах землеустройства, картографические материалы, застроенные и подлежащие застройке земельные участки, иная полезная информация
(базы данных арбитражных судов и судов общей юрисдикции)	—	Сведения о наличии судебных споров в отношении продавцов и земельных участков
http://fssprus.ru/iss/iP (банк данных исполнительных производств)	—	Сведения о задолженностях продавца

В одном из прошлых номеров «ЭЖ» писала о том, какие проблемы могут возникнуть у собственника земельного участка с неустановленными границами (читайте в материале «Границы земельного участка не установлены. Какие риски это может повлечь и как их избежать?», «ЭЖ», 2017, № 06). В этом номере мы продолжим рассматривать проблему и расскажем о причинах появления таких объектов, а также о перспективах разрешения сложившейся ситуации.

Земельный участок может не иметь установленных границ по разным причинам. В некоторых случаях речь идет об участках, вовсе не учтенных в государственном кадастре недвижимости, а иногда — об учтенных ранее.

Если участок не прошел кадастровый учет

Законодательство выделяет несколько категорий земельных участков, и в настоящей статье будут рассмотрены две из них: неучтенные и ранее учтенные. К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, ЕГРН не содержит каких-либо сведений о них.

Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса РФ, федеральных законов от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — старый Закон о кадастре) и от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — старый Закон о госрегистрации). Причины для этого могли быть как необъективные — информация о государственном учете земельного участка по каким-либо причинам утрачена, так и объективные — земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до, ни после принятия старого Закона о кадастре.

В силу прямого указания п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 ЗК РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о госрегистрации недвижимости (до 1 января 2017 г. — старым Законом о кадастре).

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости государственный кадастровый учет земельного участка — это внесение в ЕГРН сведений о нем, которые подтверждают существование участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без проведения кадастрового учета оборот земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок.

Соответственно, в данном случае не будет иметь правового значения установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.

В качестве примера можно привести Определение Московского городского суда от 15.03.2016 № 4г-2095/2016. В этом деле суд установил, что земельный участок, право на который хотели оформить истцы, был предоставлен одному из них совхозом во временное пользование. Истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, когда такое право можно было реализовать, следовательно, по состоянию на 1998 г. он утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

При этом суд отметил, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород, никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение десяти лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный участок не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, по мнению суда, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка и признании права собственности на него отсутствуют.

Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2015 по делу № 33-41571/2015, в котором суд указал, что, если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии со старым Законом о кадастре, значит, они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений.

При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 06.12.2005 № 4-В05-42. В частности, Верховный суд РФ признал необоснованным вывод суда нижестоящей инстанции о том, что земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, признав его противоречащим ст. 130 ГК РФ и ст. 1 старого Закона о госрегистрации.

К сведению

Согласно п. 4 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу старого Закона о кадастре, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии со старым Законом о госрегистрации, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены

К другой категории земельных участков с неустановленными границами — ранее учтенных — можно отнести земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участков на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

В частности, это могут быть случаи (см. письмо Минэкономразвития России от 19.05.2014 № ОГ-Д23-3716):

• отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;

• когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

• когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Например, на практике местоположением земельного участка с неустановленными границами может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяет осуществлять в отношении него определенные виды кадастровой деятельности. Такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

Вместе с тем следует учитывать позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.06.2014 № 4890/14 по делу № А67-1041/2013, согласно которой является неверным вывод кадастровой палаты и нижестоящих судов о том, что разделу ранее учтенного земельного участка, поставленного на кадастровый учет без установления границ, препятствуют в совокупности требования п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ, ч. 3 ст. 25 старого Закона о кадастре.

Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка. В частности, согласно п. 39 Приложения № 7 приказа Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из ЕГРН, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН <…>» при оформлении выписки об основных характеристиках в целях подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Какой путь решения проблемы выбрал законодатель?

В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а раньше содержались в ГКН, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществующей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации является то обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ земельных участков.

Отсутствие необходимой и достоверной информации существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге и т.п.).

Попытка радикальным образом разрешить сложившуюся ситуацию была предпринята еще в 2013 г., когда Минэкономразвития России разработало проект федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (размещен на портале regulation.gov.ru под ID 00/04-3832/06-13/12-16-4). В этом проекте предлагалось провести массовые кадастровые работы для уточнения сведений о границах различных объектов недвижимости (подробнее читайте в материале «Правительство готовит массовое проведение кадастровых работ», «ЭЖ», 2013, № 33).

В законопроекте закреплялось понятие «комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ должна была стать карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ (элемента планировочной структуры населенного пункта).

Более того, по проекту предполагалось, что с 1 января 2018 г. будет запрещено любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать сведения о местоположении границ, установленных в соответствии с законодательством РФ.

Проект в Госдуму Правительство РФ так и не внесло. Такое решение могло быть обусловлено многими причинами: небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по массовому государственному кадастровому учету.

Какое решение проблемы с участками, не имеющими установленных границ, предложил новый Закон о госрегистрации недвижимости?

Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2016 № 39682-ВА/Д23и, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому, если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приостановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации недвижимости, пока заявитель не предоставит все необходимые, в том числе и для кадастрового учета, документы.

Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провести межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

Отметим, что в старом Законе о госрегистрации также была норма, направленная на ограничение оборота участков с неустановленными границами.

Цитируем документ

В государственной регистрации прав может быть отказано, если в ГКН в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 настоящего Федерального закона.

Абзац 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации

При этом в соответствии с п. 1 ст. 19 старого Закона о госрегистрации к случаям — исключениям из общего правила относились следующие:

• право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном старым Законом о госрегистрации порядке;

• земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

• подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

• права возникли в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

• земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;

• иные установленные законом случаи.

Как видим, перечень исключений достаточно широк, поэтому на практике сделки в отношении участков с неустановленными границами были весьма распространены.

Как будет формироваться практика по применению новых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.

К сведению

Отсутствие в ЕГРН (ранее — в ГКН) сведений о границах земельных участков не препятствует собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Эта правовая позиция сформулирована в Определении ВС РФ от 20.10.2015 № 14-КГ15-7, в котором Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 старого Закона о кадастре земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного закона, и земельные участки, в отношении которых кадастровый учет не проводился, но право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент образования этих участков. И тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством, не препятствует, по мнению ВС РФ, собственникам защитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

Судебное решение

Постановление АС Московского округа от 20.07.2016 № Ф05-9957/2016 по делу № А40-189908/15

В этом деле суд отклонил доводы Росреестра, отказавшего заявителю в регистрации права собственности на земельный участок, об отсутствии сведений о координатах характерных точек границ этого участка. Суд обратил внимание, что отметка в кадастровой выписке от 2015 г. о неустановлении границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (при наличии описания местоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах учтены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались. Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в данном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.

Постановление АС Московского округа от 20.02.2016 № Ф05-663/2016 по делу № А40-77214/2015

В этом споре Росреестр отказался регистрировать право собственности заявителя на приобретенный им земельный участок, указав на отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка. Получив в порядке межведомственного взаимодействия кадастровый паспорт земельного участка, Росреестр узнал, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Заявитель в свою очередь представил кадастровую выписку в качестве доказательства согласования границ земельного участка. Разрешая спор, суд указал, что кадастровая выписка является таким же источником о сведениях ГКН, как и кадастровый паспорт. Вместе с тем регистратор кадастровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, а сведения, содержащиеся в кадастровой выписке, оставил без внимания. Решение Росреестра признали незаконным.