Оценка стоимости имущества

Отчет об оценке имуществадвухкомнатной квартиры,
расположенной по адресу:
г. Киев, ул. Большая Васильковская (Красноармейская), д. 72

ВЫВОДЫ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ВВЕДЕНИЕ

1 ОБщИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 Определение принципов договоренности

1.2 Сертификация

1.3 Ответственность

1.4 Освобождение от ответственности

1.5 Дополнительная работа

1.6 Невидимые дефекты и повреждения

1.7 Прочие условия

2 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

2.1 Определение терминов

2.2 Выбор базы оценки

2.3 Краткий обзор методологических подходов оценки рыночной стоимости

2.4 Обоснование методологического подхода

2.5 Особенности определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

3 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4 Расчет рыночной стоимости объекта

ВЫВОДЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ФОТОВИЗУАЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ВЫВОДЫ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки: двухкомнатная квартира
Адрес объекта оценки: г. Киев, ул. Большая Васильковская (Красноармейская), д. 72
Заказчик: Маршак Самуил Яковлевич
Цель оценки: Для продажи
Исполнитель: ООО «Реал Эксперт»
Подходы к оценке: сравнительный подход
Вид определяемой стоимости: рыночная
Дата оценки: «01» января 2010 года
Курс НБУ: 8,0000 грн. за 100 $ США

Рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская, д. 72, на дату оценки составляет … гривен.

ВВЕДЕНИЕ

Настоящий отчет составлен на основании независимой оценки квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская (Красноармейская), д. 72.

Оцениваемая квартира принадлежит на праве частной собственности Маршаку Самуилу Яковлевичу. Право собственности подтверждается:

  • Свидетельством о праве на наследство по закону……..

Независимая оценка выполнена в соответствии с договором № 1 от «1» янаваря 2010г. между Маршаком Самуилом Яковлевичем (далее по тексту Заказчик) и ООО «Реал Эксперт» (далее по тексту Эксперт).

Цель независимой оценки – Для продажи

Вид стоимости имущества – рыночная.

Дата составления отчета: «01» января 2010 г.

Дата оценки – «01» января 2010 г.

В ходе выполнения данной работы Эксперт руководствовался следующими нормативными документами:

— Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» № 2658-ІІІ от 12.07.2001 г;

— Национальный стандарт № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением КМУ № 1440 от 10.09.2003 г.;

— Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 28.10.2004 года за №1442;

— «Методика оценки имущества”, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 г. № 1891.

В процессе оценки учитывались положения методик и стандартов, принятые в мировой практике оценки (Международные стандарты оценки (МСО)), с учетом опыта Эксперта по оценке имущества на территории Украины.

Исходными данными при оценке являлись следующие документы:

  • Свидетельством о праве на наследство по закону…

Копии выше перечисленных документов, а также фотофиксация объекта оценки прилагаются к настоящему Отчету.

1 ОБщИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Заказчик и Эксперт, именуемые вместе Стороны, считают обусловленным тот факт, что нижеприведенные Положения воплощают полное взаимопонимание Сторон. Эти Положения будут действительными для правопреемников, либо представителей Сторон, которые имеют отношение к данному Отчету об оценке имущества: квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская (Красноармейская), д. 72.

Стороны обязуются обеспечить конфиденциальность информации, полученной друг от друга, и всех выводов, содержащихся в этом Отчете.

Настоящий Отчет может использоваться лишь с целью, определенной во Введении, если он приведен в полном объеме. Термины, методические положения, исходные данные и расчеты являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

1.2Сертификация

Эксперт имеет следующие документы, подтверждающие его полномочия:

  • сертификат субъекта оценочной деятельности, выданный Фондом государственного имущества Украины;
  • свидетельство о регистрации в Государственном реестре оценщиков, выданное Фондом государственного имущества Украины;
  • сертификат оценщика, выданный Фондом государственного имущества Украины, Украинским товариществом оценщиков и Международным центром приватизации, инвестиций и менеджмента.

1.3Ответственность

Эксперт утверждает, что услуги по проведению оценки предоставлены в соответствии с профессиональным стандартом. Для выполнения заказа были привлечены специалисты, имеющие соответствующую квалификацию, что подтверждается сертификатами оценщиков.

Заказчик несет ответственность за точность и адекватность всей предоставленной Эксперту информации.

Заказчик единолично несет ответственность за все юридически значимые действия, принятые им в связи с данным отчетом. Отчет представляет собой лишь независимое суждение Эксперта и сам по себе не порождает никаких правовых действий относительно объекта оценки.

1.4Освобождение от ответственности

Заказчик обязан освободить от ответственности, не причинять вреда Эксперту и по заявлению Эксперта защищать последнего от расходов или обязательств, которые могут быть выдвинуты третьей стороной. Если иски возникнут от неправомочного использования результатов работы Эксперта и не будет установлено в судебном порядке, что они явились следствием обмана, халатности или умышленно неверного исполнения Экспертом своих обязанностей.

Эксперт не несет ответственность за достоверность титула и прав Заказчика на оцениваемый объект, в связи с тем, что он не проводил юридическую Экспертизу документов, подтверждающих право собственности на оцениваемое имущество.

1.5Дополнительная работа

В соответствии с Договором и настоящим Отчетом Эксперт не обязан выполнять дополнительную работу, давать официальные показания или присутствовать в суде по вопросам, связанным с оцениваемым объектом, если только нет предварительного, и не будет последующего соглашения на это.

Эксперт не берет на себя ответственность за возобновление этой работы в случае каких-либо изменений, произошедших после даты, на которую подготовлен настоящий отчет.

1.6Невидимые дефекты и повреждения

Эксперт не берет на себя ответственность за состояние конструкций, которые невозможно увидеть во время обычного обследования, либо с помощью изучения планов и спецификаций, так как Эксперт не производил техническую экспертизу оцениваемых объектов.

1.7Прочие условия

Экспертный вывод основывается на том, что предоставленная Заказчиком и полученная от других независимых источников информация была правдивой и не подвергалась независимой проверке. Эксперт не гарантирует и не берет на себя ответственность в какой-либо форме за достоверность этой информации.

Эксперт не имеет, и не будет иметь в будущем никаких имущественных и других интересов в отношении оцениваемого объекта.

В процессе определения стоимости оцениваемого имущества, оно предполагается свободным от каких то ни было прав удержания или долговых обязательств под залог имущества, если иное не оговорено специально.

В случае наличия в квартире перепланировки стоимость, определенная в рамках данного отчета, считается справедливой при условии наличия всех документов, необходимых для узаконивания этой перепланировки.

2 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

Ниже приводятся толкования наиболее важных терминов, использованных в настоящем Отчете, которые по тем или иным причинам могут быть понятыми неоднозначно.

  • База оценки — комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использования ее результатов.
  • Методические подходы — общие способы определения стоимости имущества, которые базируются на принципах оценки.
  • Метод оценки — способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход.
  • Оценочные процедуры — действия (этапы), выполнения которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку.
  • Принципы оценки — положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, которые отображают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества.
  • Объекты оценки — имущество и имущественные права, которые подлежат оценке; объекты оценки классифицируют по разным признакам, в частности, объекты оценки в материальной и нематериальной форме, в форме целостного имущественного комплекса.
  • Недвижимое имущество (недвижимость) — земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, здания, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.
  • Здания — земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.
  • Помещения — часть внутреннего объема здания, ограниченные строительными элементами, с возможностью входа и выхода.
  • Встроенные помещения — помещения, которые являются частью внутреннего объема здания.
  • Пристроенные помещения — помещения, которые пристроены к основному зданию и имеют с ним хотя бы одну общую стену.
  • Встроено-пристроенные помещения — помещения, часть внутреннего объема которых является частью внутреннего объема основного здания, а другая часть – пристроенной.
  • Сооружения — земельные улучшения, которые не принадлежат к зданиям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, тоннели, эстакады, мосты и т.п.).
  • Подобное имущество — имущество, которое по своим характеристикам и (или) свойствам подобно объекту оценки и имеет такую самую инвестиционную привлекательность.
  • Дата оценки — дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость.
  • Исходные данные — документы, в которых содержатся характеристики объекта оценки.
  • Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав — установление соответствия объекта оценки имеющимся исходным данным и информации о нем.
  • Стоимость — эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в вероятной сумме денег.
  • Рыночная стоимость — стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.
  • Ликвидационная стоимость — стоимость, которая может быть получена при условиях продажи объекта оценки в сроки значительно менее короткие, чем сроки экспозиции подобного имущества, на протяжении которого оно может быть продано по цене, равняющейся рыночной стоимости.
  • Срок экспозиции — срок, на протяжении которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью обеспечения его отчуждения по наивысшей цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательской способности и других факторов.
  • Подобное соглашение — гражданско-правовое соглашение, предметом которого является подобное имущество, и имеющее общие признаки с соглашением, для заключения которого проводится оценка.
  • Согласование — это процесс разрешения противоречий в показателях, полученных в процессе оценки, и получение наиболее вероятного значения рыночной стоимости объекта оценки.

2.2Выбор базы оценки

В соответствии с характером использования результатов оценки, а также учитывая особенности объекта оценки, выбирается база оценки (комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости).

В качестве базы оценки выбирается рыночная стоимость.

2.3Краткий обзор методологических подходов оценки рыночной стоимости

В отечественной практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости используются три подхода к оценке:

— затратный подход;

— доходный подход;

— сравнительный подход.

Применение того или иного подхода определяется фактическими обстоятельствами конкретной оценочной ситуации.

Затратный подход при оценке объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений (зданий, сооружений и передаточных устройств), предполагает оценку на основе расчета затрат, на приобретение земельного участка и затрат на воспроизводство улучшений в существующем виде в ценах на дату оценки. В соответствии с этим методом проводится суммирование затрат на возведение (создание) объекта недвижимости (определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта недвижимости) с последующей корректировкой стоимости на различные виды износа. Традиционной сферой применения затратного подхода есть оценка с целью страхования земельных улучшений (зданий), определения целесообразности нового строительства, обоснования варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Учитывая назначение оценки и то, что объект оценки является частью жилого дома, а не отдельно стоящим зданием, Эксперт посчитал нецелесообразным производить расчеты в рамках затратного подхода.

Доходный подход базируется на принципах наиболее эффективного использования и ожидания, согласно с которыми стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.

Сравнительный подход

Этот подход к оценке рыночной стоимости основан на сравнении цены недавних сделок с аналогичными объектами и сопоставлении их характеристик с объектом оценки. Все сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки.

2.4Обоснование методологического подхода

Объект оценки не относится к классу доходной недвижимости, следовательно, значение стоимости, полученное в рамках применения доходного подхода, будет отражать рыночную стоимость объекта оценки со значительным количеством допущений. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Учитывая, что вторичный рынок жилой недвижимости в достаточной мере развит, оценка объекта проведена при помощи сравнительного подхода.

2.5Особенности определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Процедура применения сравнительного подхода в данной работе предусматривает следующие этапы:

— поиск информации для получения данных о сделках (предложении к продаже) объектов-аналогов;

— выявление подходящих объектов сравнения по техническим параметрам и месторасположению;

— сравнение рассматриваемого объекта с аналогами, оценка различий между ними;

— расчет стоимости единичного показателя для объектов-аналогов;

— расчет стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость (Ср), определяемая в рамках сравнительного подхода, рассчитывается по формуле:

Определение значения стоимости приведенного единичного показателя объекта-аналога (Спр.ед.п.), производится по формуле:

Расчет обобщающего корректирующего коэффициента (Кок) производится по формуле:

Кок = Кмр × Капр × Кэт × Котд × Кторг

(3)

где Кмр — коэффициент, учитывающий отличия месторасположения объекта-аналога;
Капр — коэффициент, учитывающий отличия в архитектурно-планировочном решении, выбранного объекта – аналога;
Кэт — коэффициент, учитывающий отличия в расположении внутри дома, выбранного объекта – аналога (этажность);
Котд — коэффициент, учитывающий различия в уровне отделки объекта – аналога;
Кторг — коэффициент, который учитывает разницу между ценой предложения и ожидаемой ценой продажи с учетом ликвидности объекта (определяется экспертным путем на основании консультаций у специалистов — риэлтеров).

Эти коэффициенты определяются экспертным путем на основании сопоставления характеристик оцениваемого объекта недвижимости и подобранных в качестве сравнения объектов-аналогов. При этом производится анализ продаж объектов недвижимости, сравниваются их характеристиками по основным ценообразующим показателям, и производится сопоставление цен между этими объектами (метод попарных продаж).

3 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки –двухкомнатнаяквартира в доме №72, по улице Большой Васильковской, г. Киев. Общая площадь квартиры – 70,0 кв.м., жилая – 50,0 кв.м.

Квартира расположена в центральной части Голосеевского района Киев. Вокруг жилого дома, в котором находится объект оценки, расположены многоквартирные жилые дома. Ближайшая станция метрополитена «Республиканский стадион» находится на расстоянии около 2 минут пешего хода, на таком же расстоянии находится ул. Большая Васильковская (Красноармейская) – магистраль общегородского значения, по которой проходит большое количество маршрутов общественного транспорта.

Жилой дом, в котором находится оцениваемая квартира, девятиэтажный, панельный, с лифтом и относится к периоду застройки 60-70-х годов прошлого столетия.

Конструктивные основные элементы жилого дома:

— фундаменты – железобетонные;

— стены – панельные;

— межэтажные перекрытия – железобетонные;

Жилой дом подключен к инженерным системам: канализации, водоснабжения (в т.ч. горячего), электроснабжения, центрального отопления и газоснабжения.

Стены комнат оцениваемой квартиры оклеены обоями, на стенах санитарного узла и кухни – керамическая плитка. На полу комнат, коридора и кухни – линолеум, в сан. узле – плитка. Внутренние двери – деревянные, заполнение оконных проемов – деревянные рамы двухстворчатой конструкции.

Общее состояние объекта оценки можно охарактеризовать как удовлетворительное. Наглядным дополнением к характеристике объекта оценки может служить фото фиксация, приведенная в Приложении к настоящему Отчету.

4 Расчет рыночной стоимости объекта

Экспертом был проведен анализ информации о предложениях к продаже квартир в Киеве, в многоэтажных домах центральной части Голосеевского района Киева. При проведении анализа были использованы данные, полученные в Киевских агентствах недвижимости, а также информация из частных объявлений в киевских газетах и журналах («Авизо», «Мир квартир», «Столичная недвижимость» и др.). Изучив предложения квартир на вторичном рынке недвижимости, были выбраны объекты, аналогичные объекту оценки по типу и месторасположению.

Учитывая то обстоятельство, что данные о проведенных сделках (продажах), как правило, являются конфиденциальной информацией, в расчете используются цены предложений. При этом к полученной стоимости оцениваемого объекта применяется корректирующий коэффициент торга (Кторг).

В качестве объектов-аналогов Экспертом выбраны предлагающиеся к продаже квартиры, представленные в табл. 1, где сведены основные сравнительные характеристики.

Таблица №1. Сравнение характеристик объектов-аналогов

Характеристика

Объекты сравнения

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Адрес

Количество комнат

Этажность, материал стен

Общее описание физического состояния и уровня отделки квартиры

Площадь: общая, м2

жилая, м2

Цена, $

Источник информации

Так как, стоимость объектов-аналогов в периодических изданиях о продаже недвижимости приведена в долларах США, расчет оценочной стоимости объекта оценки (Ср) произведен в долларах США. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом сведен в табл. 2.

Таблица №2. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Показатель

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Месторасположение

Стоимость единичного показателя выбранного объекта-аналога, Сед. п., $/кв.м.

Коэффициент, учитывающий отличие в местоположении объекта-аналога, Кмр

Коэффициент, учитывающий различия в архитектурно — планировочном решении (тип, проект дома, планировка квартиры), Капр

Коэффициент, учитывающий отличия в этажности, Кэт

Коэффициент, учитывающий различия в физическом состоянии объектов, уровень внутренней отделки, Котд

Корректировка на торг, Кторг

Обобщающий корректирующий коэффициент, Кок

Приведенная стоимость единичного показателя с учетом корректировок (С пр. ед. п.), $/кв.м

В результате проведенных расчетов выполнена корректировка стоимости единичных показателей объектов-аналогов к оцениваемому объекту. Так как полученные выше результаты расчетов различаются по своим значениям более чем на 5%, оценочная стоимость единичного показателя объекта оценки принята Экспертом как среднее медианное значение:

Поскольку при применении сравнительного подхода были использованы текущие рыночные цены, которые сложились на рынке недвижимости Киева, полученное значение оценочной стоимости объекта оценки, по мнению Эксперта, объективно отображает его рыночную стоимость.

Таким образом, на дату оценки, рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская, д. 72, на дату оценки составляет … гривен.

Олег Ивченко 20 мая 2020 105 Жилая недвижимость,Коммерческая недвижимость

Каждый из нас хоть раз в жизни, но сталкивался с процедурой купли-продажи недвижимости. Поэтому многие знают, что такая процедура как оценка недвижимости является обязательным условием. Так как законодательная база постоянно развивается, меняются определенные нормы, то и особенности осуществления оценки также могут изменяться. Итак, что же необходимо знать сегодня об оценке недвижимости при продаже? Давайте разберем.

Всегда ли является экспертная оценка обязательным условием, и есть ли исключения?

Когда мы заключаем договор купли-продажи, необходимо определить рыночную стоимость имущества с целью вычисления точной суммы налога, которую надо будет обязательно заплатить. Именно поэтому и проводится оценка недвижимости. Но, как всегда, в любом правиле есть исключения. Так, если договор заключается между юридическими лицами, то оценка для продажи не осуществляется.

В течение какого периода времени Отчет о независимой оценке является действительным?

Это один из самых распространенных вопросов. Согласно украинскому законодательству оценка объекта недвижимости будет действительна в течение последующих 6 месяцев. Однако этот срок не догма. Когда ситуация на рынке недвижимости резко меняется, а это бывает как в периоды резкого улучшения инвестиционного климата, так и в периоды различных финансовых потрясений, рыночные цены на недвижимость меняются очень быстро и период в 6 месяцев слишком большой для правильного отображения реальных цен на рынке. Поэтому в договоре на оценку и в Отчете оценщики прописывают в ограничительных условиях гораздо меньшие сроки действия выводов о стоимости (от 1 до 3 месяцев).

Кто и кому платит за осуществление оценки объекта?

Услуга оплачивается исключительно заказчиком, который должен будет передать все необходимые документы и материалы специальному Субъекту оценочной деятельности – компании по оцениванию.

Кто может быть заказчиком?

Перечень тех, кто может быть заказчиком оценки, указан в Законе Украине «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине». Итак, это:

  1. Владельцы объектов оценки. В случае купли-продажи имущества, проведение оценки может заказать исключительно продавец, так как покупатель прямой связи с объектом оценки не имеет.
  2. Арендаторы или лица, которые на законных основаниях использовали имущество, имея при этом все необходимые документы. Например, арендаторы имеют право быть заказчиками на основании подписанного договора аренды.
  3. Лица, которые представляют интересы владельцев или арендаторов. Они также должны иметь все соответствующие документы.

Оплачивается ли оценка, если договор купли-продажи укладывается между родственниками?

Запомните, что в любом при укладывании договор купли-продажи, проводится оценка недвижимости. Но если вы хотите избежать этого, тогда оформите договор дарения. Ведь дарение облагается налогом по нулевой ставке. Кстати, у нас в блоге вы можете более подробно узнать, что стоит знать о дарении недвижимости в Украине.

Какие документы регулируют оценочную деятельность?

Процедура оценивания регулируется Законом «Об оценке имущества, имущественных прав и оценочной деятельности в Украине”. Фонд государственного имущества Украины выдает оценщикам специальные сертификаты, которые дают им право осуществлять оценку. В любой момент вы можете проверить наличие такого документа у определенного оценщика. Для этого необходимо будет зайти в реестр, который размещен в открытом доступе на сайте Фонда госимущества.

Кроме того, в 2018 году запущена электронная база отчетов, где теперь размещаются все результаты отчетов об оценке имущества физических лиц. С помощью этого нововведения Фонд имеет прямой доступ к результатам оценки. Он утверждает все отчеты, и если будут сомнения по поводу занижения стоимости недвижимости, документ может быть не зарегистрирован в единой базе и стать недействительным.

Стоимость недвижимости в договоре и та, которую определил оценщик: какая взаимосвязь?

Цена, фиксированная в договоре купли-продажи, может отличаться от той, которую установит оценщик. Интересно вот что. Это происходит по очень простой причине. Оценщик рассчитывает рыночную стоимость, то есть стоимость, которая может быть эквивалентом денег, которые переходят из рук в руки при соблюдении условий так называемой «честной сделки”, в числе которых — независимость друг от друга продавца и покупателя, полная осведомленность сторон об объекте купли-продажи, отсутствие дополнительных мотиваций и у покупателя, и у продавца. На практике все эти условия одновременно выполняются редко. Если стоимость в договоре будет ниже оценочной, то налог будет исчисляться от последней цены. Если же наоборот, то от той суммы, которая прописана в договоре. В любом случае размер налогообложения будет зависеть от большей стоимости. Почему же так? Дело в том, что осуществляется сравнение цен с целью выяснения дохода физического лица. Также оценка необходима для корректной оплаты налогов, но при этом никто не запрещает, чтобы стоимость недвижимости заранее была договорная.

Документы, которые необходимы при осуществлении оценки недвижимости

Если вам необходимо провести оценку жилой недвижимости, то готовьте следующие документы:

  1. договор, в котором подтверждается, что недвижимость, перешла к вам во владения;
  2. технический паспорт БТИ;
  3. ваш паспорт и идентификационный код.

Если же вы заказываете процедуру оценивания домовладения, то, кроме выше перечисленных, вам потребуются еще и такие документы как:

  1. договор аренды на землю или же свидетельство о вашем праве собственности на землю;
  2. техническая документация, в которой указана денежная оценка земельного участка (не обязательно);
  3. выписка из ГЗК (не обязательно).

Должность: директор, эксперт по оценке. Опыт работы 13 лет.
Эксперт по оценке бизнеса и нематериальных активов.
Специализация: Оценка недвижимого и движимого имущества, а также целостных имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав и нематериальных активов.

3 ПоделилисьРейтинг 4.5 на основе 105&nbsp ответов

Говоря простым языком, оценка недвижимости – это установление той цены за объект, за которую его можно продать в актуальных условиях рынка. Профессионалы используют для вычисления такой суммы один или сразу несколько методов оценки. Обратите внимание – на рынке недвижимости оценку предлагают в том числе частники-риэлторы. Такая оценка, если у риэлтора нет заодно квалификации эксперта, не будет принята банками или государственными органами. Будьте аккуратны в выборе подрядчика для оценки.

Методы оценки

На актуальную стоимость недвижимости влияет огромное количество факторов. Профессиональный оценщик будет учитывать все факторы и вычислять итоговую стоимость, опираясь на специальные поправочные коэффициенты. В отчете такие коэффициенты появляются или исчезают в зависимости от состояния недвижимости, возраста здания, его местонахождения и даже наличия вокруг объектов социальное инфраструктуры.

Кроме того, эксперты, в зависимости от задачи, могут использоваться несколько методов оценки. Стандарты для каждого метода разные, так же как и порядок действий. Вот краткая информация о каждом методе.

Сравнительный метод

С помощью этого метода стоит оценивать стоимость квартиры или дома перед куплей-продажей. Смысл – исследуются аналогичные предложения на рынке, затем применяются специальные коэффициенты. Примерно так действуют риэлторские компании, а некоторым отличием – профессиональный оценщик будет принимать во внимание совершенные свежие сделки на рынке недвижимости, агентство – те сделки, которые прошли через их организацию и дружественные компании.

Плюсы Минусы
Наиболее эффективный метод, в результате которого определяется максимально приближенная к реальности цена за объект недвижимости. Оценка стоимости объекта недвижимости будет эффективной, только если на рынке есть достаточная конкуренция. Метод не сработает, если среди предложений нет аналогичных по площади и возрасту здания. Но в реальности такое случается крайне редко.

Затратный метод

Метод используется чаще для отдельных домов и коммерческих зданий, чем для квартир на вторичном рынке. Смысл – эксперт отвечает на вопрос, сколько денег нужно потратить, чтобы возвести аналогичный объект недвижимости на аналогичном участке.

Используются те же или максимально приближенные по цене/качеству материалы, учитываются среднерыночные цены. В расчет берется даже стоимость оплаты труда рабочих, которые будут класть кирпич или проводить другие строительные или ремонтные работы.

Такой метод – максимально затратный во времени, так как анализируется огромный массив данных.

Доходный метод

Так называемая стоимостная оценка подходит для расчета доходов от объекта недвижимости. Метод непопулярный, так как используется слишком много косвенных коэффициентов.

Смысл – эксперт выясняет, сколько денег можно заработать от использования объекта, если использовать его эффективно. Считается возможная прибыль от аренды на протяжении нескольких лет. Вычитаются расходы в виде налогов, пошлин, оплаты коммунальных услуг и прочего. Определяются возможные расходы на восстановительный ремонт от естественного старения.

Минусы метода:

  • Невозможно знать реальную инфляцию;
  • Не учитывается возможное разрушение или повреждение объекта от арендаторов.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Чтобы оценить недвижимость, вам нужно предоставить эксперту не только доступ на объект, но и определенный список документов. Это нужно в том числе для проверки помещения на наличие перепланировки.

Какие именно нужны документы для оценки зависит от конкретного случая. Так, для экспертизы на установление стоимости квартиры для ипотечного займа будет требоваться один пакет бумаг. Исследование рыночной стоимости земельного дома с участком потребует других документов.

Уточняйте точный список у менеджеров перед заказом самой оценки. В нашей компании такая консультация по телефону бесплатная.

Когда проводится экспертиза

Есть несколько ситуаций, когда вам потребуется экспертная оценка недвижимости. Большая часть таких ситуаций связано с необходимостью предоставить объективное, аргументированное заключение о цене в государственные органы, суды, банки.

  • Популярнейшая ситуация – отчет оценщика нужен при получении кредита на жилье. Ипотечный займ без оценки эксперта не выдаст ни один банк, работающий по закону.
  • Оценка квартиры нужна для страховки;
  • Рыночная стоимость квартиры или долга нужна для вычисления налога или суммы госпошлины при получении наследства;
  • Экспертный отчет предоставляется в суд на гражданские процессы о разделе имущества – например, при разводе;
  • Нужна квалифицированная оценка кредита под залог недвижимости.

Если вы планируете продать недвижимость и хотите обратиться за оценкой стоимости вашего объекта, то лучше заказать профессиональную экспертизу от квалифицированного специалиста. В отличие от агентств недвижимости, оценщик учитывает всю информацию о сделках на рынке, а не только закрытые договора в отдельной компании или объединении.

Основные факторы, влияющие на цену недвижимости

Есть несколько факторов, напрямую влияющих на итоговую рыночную стоимость дома или квартиры.

  • Месторасположение. Если окна квартиры выходят на шумную магистраль, применяется понижающий коэффициент. Если во двор или на зеленую зону – повышающий. Также и стоимость дома будет расти, если он расположен ближе к лесу. Если же окна коттеджа выходят на шоссе – цена будет ниже.
  • Социальная инфраструктура. Оценщик учитывает, есть ли в шаговой доступности важные объекты городской инфраструктуры. Положительно на стоимости квартиры скажется поликлиника и детский сад в паре кварталов. Если же рядом много промышленных производств, а до школы нужно ехать полчаса – цена будет низкой.
  • Транспорт. На итоговую сумму в экспертном заключении влияет транспортная доступность. Особенно актуально это для частных домов – наличие заасфальтированной дороги повышает ценник. В крупных городах наличие метро в шаговой доступности также влияет на сумму за объект.
  • Если речь идет о квартире, то чем меньше площадь объекта, тем, как правило, выше стоимость квадрата жилья. Но все зависит от класса недвижимости – это утверждение не сработает в случае с элитной квартирой.
  • Эксперт оценивает состояние квартиры или дома – если нужен ремонт, стоимость будет на несколько десятков процентов ниже, чем цена за аналогичный объект с качественной отделкой. В расчет берется не только состояние самой квартиры, но и состояние подъезда, а также благоустройство дворовой территории.
  • Общая ситуация на рынке. Оценка квартиры проводится в соответствии с актуальными тенденциями на рынке жилья. Если экономика переживает спад, то спрос на жилье падает, и цена недвижимости будет ниже.

Помните, что в России проводить квалифицированную оценку могут только лицензированные оценщики.

Как проводится оценка

Оценка имущества проводится в несколько этапов. Будьте внимательны – если что-то осталось непонятным, обращайтесь к нашим менеджерам за консультацией – это бесплатно.

  • Главный из этапов оценки – постановка задания эксперту. Созвонитесь с менеджером, расскажите о вашей ситуации. Нужно указать цель оценки. Обратите внимание, оценка дома и оценка дома с участком – это разные виды оценки. Уточните также, для какой организации делается оценка – для суда, для банка. Все это влияет на итоговый ценник за экспертизу.
  • Встречайтесь с оценщиком на объекте. Передайте документы, подпишите договор. Эксперт сделает фотографии, внимательно осмотрит квартиру или дом.
  • Этап анализа проходит без вашего участия. Эксперт найдет аналогичные предложения на рынке, узнает, реальные ли они. Проведет исследования уже закрытых сделок, посмотрит на историю продаж в районе и в доме.
  • Подготовка отчета – специалист добавит в документ все наблюдения, аргументированно укажет стоимость объекта недвижимости. Экспертные отчеты нашей компании принимают любые государственные органы и банки.

Кто проводит оценку

Оценку недвижимости может проводить только квалифицированный эксперт-оценщик – тогда отчет будет принят в банке или в государственных органах. Если агентство недвижимости предлагает вам провести оценку объекта, уточните, есть ли у них государственная лицензия на такую деятельность, или под «оценкой» подразумевается субъективное мнение об относительной стоимости недвижимости.

Отличительные признаки профессиональной оценочной компании:

  • Есть свидетельство об участии в СРО – это некоммерческое профессиональное объединение, которое регулирует действия оценщиков;
  • Есть страхование гражданской ответственности самого эксперта;
  • Эксперт заключает договор и не скрывает реквизиты организации. В договоре ясно прописано, что заказывается услуга по оценке недвижимости. Нет расплывчатых формулировок вроде «информационных» или «маркетинговых» услуг.
  • Компания заботится о репутации, есть положительные отзывы реальных клиентов.

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Готовый отчет оценщика выглядит как стопка листов формата А4 – около 20-30 страниц. Каждая пронумерована, все подшиты в одну папку. На каждом листе подпись.

Основная часть – заключительная, в ней указывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отчете также должны быть данные заказчика и исполнителя. В приложения – фотографии объекта.

Обратите внимание – к примеру, если заказывался отчет для получения ипотеки и предоставления документов в банк, в заключительной части должна быть указана как рыночная, так и ликвидная стоимость. Подробнее о видах стоимости читайте в разделе ниже.

Данные в отчете прописываются в соответствии с ГОСТами и требованиями нормативных документов. Указываются площадь, характеристики объекта, этажность, планировка и другие данные. Эксперт дополняет отчет данным о состоянии объекта, информацией о близости объекта к социальной инфраструктуре и о состоянии придомовой территории.

Сколько действительна оценка объекта недвижимости

Согласно закону, срок действия экспертного отчета – шесть месяцев, если договором и ситуацией не предусмотрено иное.

Но судя по отзывам клиентов некоторых банков, часть менеджеров игнорируют требования закона и устанавливают свои, более короткие сроки оценки. Если такое происходит, стоит обратиться с жалобой в Центробанк.

Виды стоимости объекта недвижимости

Есть несколько видов стоимости, которую может установить эксперт. Обычный гражданин чаще сталкивается с двумя видами – рыночной и ликвидной, которые требуются для получения ипотечного кредита. Но есть еще несколько видов стоимости, о которых полезно знать.

Кадастровая стоимость

Вычисление этой стоимости актуально при начислении налога на квартиру. Сумма кадастровой стоимости – это цена квартиры по мнению государства. Число может отличаться от реальной стоимости в 5-10 раз, но чаще расхождения балансируют на уровне 20-30%.

Кадастровая стоимость рассчитывается по кадастровой карте, на которой учитывается некий коэффициент престижности микрорайона. Есть еще много слагаемый, которые используют кадастровые инженеры. Сумма указана в государственном реестре недвижимости.

Если вы не согласны с суммой налога на имущество, придется оспаривать величину кадастровой стоимости через суды. Здесь и пригодится оценка.

Ликвидационная стоимость

Актуальная для ипотечного кредита. Эта сумма, за которую объект можно продать в короткий срок. Обычно на несколько десятков процентов ниже рыночной. Размер дисконта – 20-30% от рыночной стоимости. Объективные сроки такой оценки актуальны только на момент получения отчета.

Инвентаризационная стоимость

Устаревшее понятие, которое все еще используют в государственных органах. Ранее использовалось при вычислении суммы налога. Устанавливается в органах БТИ в момент регистрации объекта недвижимости. Оценка актуальна только на момент регистрации, затем стоимость устаревает.

Балансовая стоимость

Эта цифра нужна юридическим лицам. Показатель прописывается в документации на организацию и используется в бухгалтерских операциях. Определяется чаще всего по формуле «Цена покупки минус износ». Чем дольше компания держит объект на балансе, тем меньше становится стоимость.

Инвестиционная стоимость

Фактически это синоним доходного метода исследования цена объекта недвижимости. Означает, сколько стоит недвижимость в инвестиционном проекте с учетом доходности предприятия. Чаще всего цифра нужна для вычисления доли одного из нескольких владельцев компании.

Помните, что оценкой недвижимости может заниматься только лицензированная оценочная компания. Обращайтесь к профессионалам.

Глава 3. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ОПИСАНИЕ

3.1. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Информация необходимая для оценки

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

· темпы экономического роста;

· уровень инфляции;

· индекс деловой активности;

· инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

· изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

· уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

· стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

· доверие правительству;

· приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций.

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

· состояние и перспективы развития сегмента рынка;

· цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

· уровень эксплуатационных затрат;

· среднерыночный уровень занятости недвижимости;

· уровень возможных прочих доходов;

· налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

· укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

· сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

· индексы цен в строительстве;

· удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

· стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

· прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R-WAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.

В России разработаны программные продукты, например, программный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработан в 1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

· данные о юридическом положении объекта;

· данные о физических характеристиках объекта;

· данные о состоянии земельного участка;

· данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

· данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

· данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

· интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

· внутренняя документация;

· осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

· юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

· технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

· данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

· ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

· провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

· основные изменения, внесенные в проект;

· проводилась ли реконструкция;

· даты текущих и капитальных ремонтов;

· аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо:

· провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

· зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

· размеры земельного участка;

· форма земельного участка;

· рельеф и почвы;

· землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

· наименование объекта;

· год постройки;

· дату последнего капитального ремонта;

· общую площадь;

· полезную площадь;

· количество этажей;

· описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

· описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.

3.2. Источники информации, необходимой для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

(на примере московского рынка недвижимости)

А. Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости).

Технические и прочие документы.

· Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).

· Экспликация объекта недвижимости.

· Поэтажный план объекта недвижимости.

· Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости.

· Бизнес-план развития объекта недвижимости.

· Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.

Б. Общая информация.

Б.1. Общеэкономические источники.

· Эксперт РА, АК&М, Росбизнесконсалтинг, Финмаркет (рейтинги, обзоры, прогнозы).

· Компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала).

· Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант.

· Региональные печатные издания.

· Генеральные планы развития регионов, городов.

Б.2. Характеристика и сегментация рынка недвижимости.

Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах:

· Российской Гильдии Риэлторов;

· Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов;

· Российского Общества Оценщиков;

· Виртуального клуба риэлторов;

· Виртуального клуба оценщиков;

· Центра анализа рынков недвижимости;

· Информационного портала «Русская недвижимость»;

· Р.R.Е.S. – профессионального сервера недвижимости;

· Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника;

· Объединенного российского сервера недвижимости;

· RE:VIEW Недвижимость (Интернет-дайджест о рынке недвижимости).

Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость», интернет-журнал «Монолит», бюллетень RWау.

Обзоры управляющих компаний:

· NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В);

· АNGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости Аnghevelt-Research);

· СОLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимости);

· РЕNNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижимости).

В. Информационная база оценки недвижимости затратным подходом.

В.1. Оценка недвижимости с составлением сметы.

· СНиПы (строительные нормы и правила).

· ЕРЕРы (единые районные единичные расценки).

· СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы).

· ПВРы (показатели стоимости на виды работ).

· Проекты и сметы отраслевых институтов. В итоге получается: Локальные сметы – Объектные сметы – Сметы на монтаж оборудования – Сводный сметный расчет.

В.2. Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости.

· УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитальности здания и территориальные пояса застройки. Стоимость приведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года.

· УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года.

· УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий и сооружений). В ценах 1969 года.

· УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года.

· ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стоимость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или

· секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года.

· ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена сто-имость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены общеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому данное здание было построено. В ценах 1984 г.

· Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема – 1 куб. м. в ценах 1997 г.

В.3. Индексы стоимости строительства.

· 1969 г. – 1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства».

· 1984 г. (1991 г.; 1997 г.) – текущий момент: Сборники Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве).

В.4. Расчет физического износа.

· Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение.

· Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании).

· Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС).

В.5. Оценка земельного участка.

· Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки.

· Данные кадастровой оценки земельных участков – нормативная цена земли (Земельный кадастр).

· База данных бюллетеня RWaу.

Г. Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом.

Г.1. Данные о совершившихся сделках.

· Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлтеры намного охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам).

· Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (бюллетень РФФИ РФ «РЕФОРМА», региональные информационные бюллетени).

Г.2. Предложения на продажу.

· Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛ-ЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН.

· Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.

· Периодические издания: «Из Рук в Руки», бюллетень RWay и др.

· База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).

Г.3. Собственные базы данных оценщика.

При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости актуальны примерно полгода.

Д. Информационная база оценки недвижимости доходным подходом.

Д.1. Информация для расчета арендной ставки.

· Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ-МЦБН и др.

· Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA SAWYER.

· Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды.

· Периодические издания: «Из Рук в Руки», бюллетень RWay и др.

· База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).

Д.2. Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки.

· Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

Д.3. Информация для расчета эксплуатационных издержек.

· Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости.

· Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование).

· Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний).

Д.4. Информация для построения коэффициента капитализации.

· Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов.

· Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, Росбизнесконсалтинг, периодических изданий Ведомости, Коммерсант о размере доходности по государственным ценным бумагам.

· Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости.

Добавить в «Нужное»

Обновление: 20 октября 2017 г.

В отечественной практике взаимоотношений сторон гражданского оборота существенное значение отводится определению действительной стоимости тех или иных вещей или же прав требований. Среди всех возможных вариантов анализа наиболее часто встречается определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Данное обстоятельство обусловлено как повсеместной передачей таких вещей в залог, так и необходимостью уплаты имущественных налогов.

Принципы определения рыночной цены

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что рыночной стоимостью является максимально вероятная продажная цена имущества в условиях открытого рынка и конкуренции.

Согласно же ст. 5 указанного выше акта нормотворчества оценка рыночной стоимости может производиться в отношении недвижимых вещей.

Вне зависимости от предмета, показатели которого определяются специалистом, соответствующее исследование проводится на основании договора, который обязательно должен содержать следующие сведения:

  • цель оценки;
  • вид показателя, подлежащего расчету;
  • описание недвижимости, рыночная стоимость которой рассчитывается;
  • размер вознаграждения, выплачиваемого оценщику;
  • момент определения рыночной цены;
  • информация о страховании ответственности специалиста;
  • название СРО, в которой состоит эксперт;
  • перечень стандартов, которыми руководствуется исполнитель;
  • информация и обстоятельства наступления дополнительной ответственности оценщика;
  • если стороной соглашения является организация, от имени которой работает эксперт, то в договоре надо указать информацию о страховании ответственности такого юрлица.

Для признания законным отчета об определении рыночной стоимости в соглашении надо сделать отметку о независимости организации-оценщика.

Если исполнителем работ является предприятие, то в договоре необходимо указать поименный перечень тех экспертов, которые будут производить расчеты.

Указанные выше предписания применяются как к случаям определения цены недвижимых и движимых вещей, прав требования, так и при расчете рыночной стоимости акций, облигаций, векселей, иного имущества.

Оценка недвижимости

Частью 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ установлено, что требования к конкретной оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов.

Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия или оценке иного имущества.

Любые мероприятия по определению цены анализируемого здания, строения, помещения или земельного участка должны начинаться только после составления задания на оценку.

В процессе выполнения работ по определению стоимостных показателей недвижимости эксперт может руководствоваться:

  • сравнительным подходом;
  • доходным методом;
  • затратным способом.

Вне зависимости от применяемого алгоритма исследования задачей оценки может быть определение рыночной стоимости недвижимости или установление кадастровой, ликвидационной, инвестиционной цены.

Следует подчеркнуть, что каждый специалист самостоятельно определяет:

  • подход к выполнению работ;
  • применяемые методы;
  • объем проводимых исследований.

Экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия или физического лица заканчивается составлением отчета оценщика. Итоговый документ содержит указание на рыночную цену исследуемого объекта, а также может отражать стоимостной диапазон, в границах которого могут находиться искомые значения.

Кроме того, итоговый документ должен содержать формулу расчета рыночной стоимости. Облигации, акции, иное имущество и права, являющиеся предметом экспертизы, оцениваются по аналогичным правилам и принципам.