Оценщик движимого и недвижимого имущества

Оценка движимого и недвижимости имущества

Отправной точкой для возникновения оценки в современной России явился 1998 год, когда вышел Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В сферу услуг ООО «Независимая экспертиза» оценочная деятельность входит с 2000 года.

Оценка имущества – это профессиональная деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объектами оценки, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», являются:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица;
• вещные права;
• права требований;
• работы, услуги, информация.

Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

Независимость оценщика подразумевает, что юридическое лицо и оценщики, оказывающие оценочные услуги не имеют имущественного интереса в объекте оценки, размер денежного вознаграждения за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

На сегодняшний день организация Независимая экспертиза оказывает основные виды оценочных услуг.

Понятие оценочной деятельности подразумевает, в большинстве случаев, оценку рыночной стоимости недвижимости, которая может быть использована в различных целях, в том числе:

• при ипотечном кредитовании (для ипотеки);
• при проведении переговоров о цене сделки купли-продажи;
• для разрешения имущественных споров;
• для определения размера возмещения при изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости;
• для определения величины арендной платы;
• при обращении в суд (для оплаты государственной пошлины);
• при вступлении в наследство (оценка для нотариуса);
• для программы «Молодая семья» и других социальных программ;
• для органов социальной защиты и опеки &>52; при взносе в уставный капитал предприятия.

Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых.

Максимальное число операций с недвижимостью происходят в области купли-продажи. Также нередки имущественные споры физических и юридических лиц по поводу стоимости имущества. Чтобы получить объективную стоимость имущества, целесообразно провести независимую оценку, которая позволит соблюсти интересы всех участвующих сторон и не допустить конфликта интересов. В случае судебного разбирательства независимая оценка является обязательной.

ООО «Независимая экспертиза» оказывает профессиональные услуги в области независимой оценки недвижимого имущества:

Коммерческой недвижимости, т.е. любых объектов, которые используются для извлечения прибыли: офисной, торговой, производственной, складской (зданий, строений, сооружений, передаточных устройств, объектов вспомогательного назначения различных отраслей промышленности).

Жилой недвижимости, т.е. объектов, которые предназначены для постоянного или временного проживания (жилых домов, коттеджей, квартир, комнат, загородной, гостиничной недвижимости).

Земельных участков различного назначения.

Также ООО «Независимая экспертиза» оказывает профессиональные услуги в области независимой оценки движимого имущества:

• транспортных средств различных видов;
• технологического оборудования (серийного и специального);
• вычислительной и офисной техники.

Организация Независимая экспертиза оказывает профессиональные услуги по оценке в процессе пересмотра кадастровой стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в Российской Федерации осуществляется кадастровый учет недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и земельных участков) в государственном кадастре недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости зачастую оказывается значительно выше их рыночной стоимости, что приводит к ощутимому увеличению налога на недвижимость. Вызвано это тем, что в процессе массовой оценки кадастровой стоимости могут быть не учтены индивидуальные особенности каждого конкретного объекта недвижимого имущества.

Для снижения налога на объекты недвижимости можно провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, тем самым снизив налоговую базу.

По сложившейся на текущий момент практике по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости существует два способа, которые позволяют уменьшить налоговую базу за чет снижения кадастровой стоимости в досудебном или судебном порядке.

Досудебный порядок: в территориальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы и работают при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по Красноярскому краю).

Судебный порядок: в случае несогласия с решением комиссии по обжалованию кадастровой стоимости, можно оспорить его через суд.

В обоих случаях необходим Отчет «Об оценке рыночной стоимости недвижимости» и положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, составившие Отчет.

Закон регламентирует возможность проведения индивидуальной оценки недвижимости и установку полученной в «Отчете об оценке» рыночной стоимости как кадастровой.

Ждем Вашего звонка и заранее благодарим за оказанное доверие.

г. Минусинск, ул. Ленина, 71, тел. факс. 8(39132) 2-54-62, тел. 8-902-468-41-21

Отчет об оценке ООО «Независимая экспертиза» имеет статус официального документа.

PAGE \* MERGEFORMAT3

Введение

Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. В любом обществе, достигшем определенной стадии своего развития, возникает необходимость урегулирования отношений, возникающих как между членами общества, так и между его членами и государством. Такое урегулирование осуществляется посредством создания специальных норм, называемых правовыми. Наличие правовой нормы позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений. Действующее законодательство, регулирующее отношения с недвижимостью, характеризуется большим количеством нормативных актов и законов.

Правовая среда функционирования объекта недвижимости формируется системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Правовое понятие недвижимости является наиболее важным. Можно не иметь представления об экономическом содержании недвижимости и в то же время быть активным участником отношений, связанных с нею: владеть недвижимостью, покупать и продавать ее, наследовать и т.д. Эти возможности становятся реальными благодаря наличию соответствующих правовых норм.

Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости.

1. Оценка недвижимости, ее цели, задачи и назначение

1.1 Назначение оценки недвижимости

По мере становления рыночных отношений, мы по-новому начинаем понимать ценность объектов материального и нематериального мира. В условиях неопределенной рыночной среды измерение стоимости имущества приобретает намного более сложный характер, чем этот процесс имел место в командно-административной системе.

Сложности определения рыночной и других видов стоимостей повлекло за собой появление новой сферы профессиональных услуг — независимой оценки. В большинстве своем, приемы и методы оценки, применяемые российскими оценщиками, заимствованы из зарубежной практики. Оттуда же заимствованы и многие проблемы, связанные с регулированием оценочной деятельности. Так как оценка затрагивает многие имущественные интересы, права и обязанности участников делового оборота, данная деятельность регулируется нормами права. Российская нормативно-правовая база по оценочной деятельности, несмотря на свой достаточно лаконичный характер, воспринимается большинством оценщиков достаточно поверхностно. Многие оценщики считают, что недостаточно тщательное регулирование многих нормативных вопросов является дозволением для отступления от качественного и достоверного определения стоимости. Непонимание духа закона, который обусловлен экономическими и правовыми свойствами объектов оценки, неправильное применение норм права, относящихся к оценочной деятельности и правовой природы объектов оценки зачастую приводит к недостоверности отчетов оценщика и приводит к снижению репутации профессии в целом.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров и т. д. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости — сложный и трудоемкий процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость значительно различается.

1.2 Цели, задачи и принципы оценки недвижимости

Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости необходимо определить понятие самого объекта оценки, то есть недвижимости. При прочих равных условиях правильным определением любого понятия является то, которое закреплено в законе. Для определения недвижимости имеется конкретная правовая норма – статья 130 ГК РФ, положения которой сводятся к следующему: в качестве равнозначных используются понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Главным сущностным признаком признается неразрывная связь с землей, то есть объекты недвижимости не могут быть перемещены без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Иначе говоря, все объекты недвижимости (далее ОН) являются стационарными. Первичным ОН, по определению, признается земля, точнее – земельный участок, то есть фрагмент земной поверхности. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. Определение стоимостного эквивалента объектов недвижимости представляет собой главный вид экономической экспертизы и носит название оценки. Оценка недвижимости — это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: операции купли-продажи или сдача в аренду; акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей; привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; страхование объектов недвижимости; кредитование под залог объектов недвижимости; внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; ликвидация объектов недвижимости; исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому. Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости ОН, находящегося в собственности заказчика. Назначение оценки – оценка выполняется для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества. Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

2. Нормативно-правовая база оценки недвижимости

2.1 Общее положение

Регулирование проведение анализа и оценки стоимости земель и объектов недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуаций — служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного осуществления оценки и принятия решений на этом основании.

В данной области рассмотрения лежит в области изучения нормативных актов и законов, на основании которых, осуществляется оценочная деятельность в России. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации (принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года).

2.2 Нормативно-правовое регулирование сферы недвижимости

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

1. Законодательную базу РФ составляют:

• Конституция РФ (закон высшей юридической силы);
• конституционные законы;
• Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;
• федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

1. К основным характеристикам правовой среды относят:

• уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;
• уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;
• стабильность принципов фискальной и таможенной политики;
• нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;
• законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;
• уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;
• наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;
• уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.

1. Применительно к недвижимости Конституция РФ:

• гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;
• определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
• устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
• гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

1. Гражданский кодекс:

Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:

• определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты, гражданских прав;
• описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;
• нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах.

В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. ст. 130 — 132 ГК РФ).

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодательством установлены особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 — 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 — 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 — 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 — 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 — 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 — 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.

5. Земельный кодекс:

Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

6. Водный кодекс РФ:

Определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.

7. Лесной кодекс РФ:

Устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

• купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;
• сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им — гражданским законодательством;
• древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

8. Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

• возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
• пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• пользования общим имуществом собственников помещений;
• отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
• учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;
• переустройства и перепланировки жилых помещений;
• управления многоквартирными домами;
• создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
• предоставления коммунальных услуг;
• контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

9. Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области: создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды — в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

2.3 Юридическое понятие недвижимости

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированными документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Важное требование правового регулирования недвижимости — документальное оформление прав собственности. Собственник у недвижимости существует всегда. По отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать в наем и др. все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, т.е. быть юридически оформленными. В противном случае права и сделки с данным объектом будут считаться недействительными.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости.

Заключение

Недвижимое имущество — это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, управление которых подчинятся специальным правилам.
В законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений связанных с недвижимым имуществом.

Система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества. Все процессы на рынке недвижимости регламентированы многочисленными законодательными и нормативными документами.

Список использованных источников и литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 дек. 1993г.). — Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) ст. 130, 132, 138 от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005).

3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 22.08.2004) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – Справочно-правовая система «Консультант-Плюс».

6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности – Справочно-правовая система «Консультант-Плюс».

1. Литература

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / А.Н. Асаул. — СПб.: Питер, 2013. — 416 c.

3. Наназашвили, И.Х., Литовченко, В.А. Оценка недвижимости / И.Х.Наназашвили, В.А.Литовченко. Архитектура — Москва, 2012. — 200 c.

Зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г.

Регистрационный N 10040

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

Министр Г. Греф

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

III. Подходы к оценке

13. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

14. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

IV. Требования к проведению оценки

16. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).