Продажа залогового имущества ломбардов

Документ показан в сокращенном демонстрационном режиме! Стоимость документа 450 тенге

Получить полный доступ к документу

Стань пользователем

Доступ к документу можно получить: Для зарегистрированных пользователей:

Для покупки документа sms доступом необходимо ознакомиться с условиями обслуживания
Я принимаю Условия обслуживания
Продолжить

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

Каков порядок реализации заложенного имущества ломбардом?
(К. Рахманов, аудитор РК, СIPA, 3 февраля 2017 г.)

ТОО осуществляет ломбардную деятельность на территории РК. В связи с осуществлением данного вида деятельности возникает вопрос касательно налогообложения по внесудебной реализации имущества в виде автотранспортных средств и ювелирных изделий. Согласно законодательству реализацию необходимо осуществлять через торги (аукционы) с уплатой сбора за аукцион в размере 3% к стоимости реализации имущества. Но на практике ломбарды практикуют внесудебную реализацию заложенного имущества путем «адресной продажи» т. е. имущество будет реализовываться не на торгах, а путем продажи его третьим лицам.

На основании вышеизложенного возникает ряд вопросов:

— Правомерно ли осуществлять ломбардом внесудебную реализацию заложенного имущества без торгов (аукционов)?

— Не возникает ли риск в том, что за счет таких реализаций заложенного имущества ломбарды обходят 3% сбора в соответствии с главой 66 Налогового кодекса?

— Каков порядок определения налоговой базы по НДС при реализации ломбардами невостребованных предметов залога?

Согласно пункту 1 статьи 319 Гражданского кодекса (Общая часть):

1. Реализация (продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законодательными актами не установлен иной порядок.

Следовательно, реализация ломбардами заложенного имущества должна осуществляться через публичные торги. Аукцион является формой проведения публичных торгов по статье 916 Гражданского кодекса (Особенная часть). По мнению консультанта, ломбард обязан продавать предметы залога через аукцион, данное обязательство возлагается на ломбард нормами Гражданского кодекса (Общая часть). У залогодателя есть право на получение остатка стоимости заложенного имущества при его продаже на торгах, ломбард имеет право на возмещение всех расходов и суммы займа с вознаграждениями и штрафными санкциями, а остаток суммы на торгах подлежит возврату залогодателю. Если не проводить публичные торги, это означает, что ломбард самостоятельно определяет стоимость реализуемого имущества без торгов, лишая залогодателя права на получение остатка денег после погашения всей задолженности ломбарду. Хотя на практике продажная стоимость заложенного имущества не всегда покрывает расходы ломбарда, тем не менее, порядок проведения торгов прописан в Гражданском кодексе и подлежит исполнению (пункт 6 статьи 319 Гражданского кодекса Общая часть).

В соответствии с пунктом 5 статьи 319 Гражданского кодекса (Общая часть):

Национальный банк Кыргызстана сообщает, что 25 июля состоится кредитный аукцион для целей рефинансирования банков, направленных на развитие регионов республики.

Параметры кредитного аукциона:

*В соответствии с пунктом 51-1 Положения «О порядке проведения Нацбанком кредитных аукционов для целей рефинансирования и поддержания ликвидности»:

Метод IV – аукцион по фиксированной ставке с софинансированием. При проведении аукциона по фиксированной процентной ставке с софинансированием удовлетворяются все заявки по ставке, установленной комитетом денежно-кредитного регулирования (КДКР), до полного исчерпания установленного объема кредитных ресурсов на данном аукционе. В случае если суммарный объем заявок превышает объем предложенных кредитных ресурсов на аукционе, то удовлетворение заявок осуществляется на пропорциональной основе с округлением до тысячного разряда. При этом в дополнение к кредитным средствам финансового регулятора банк обязуется за счет собственных средств предоставить кредитные ресурсы в национальной валюте на условиях, определенных КДКР (включая предельную номинальную процентную ставку для конечных заемщиков банка, отраслевую направленность кредита и пропорцию софинансирования за счет собственных средств банка) для соответствующего аукциона. Кредитные ресурсы банка за счет собственных средств должны быть выданы в сроки, установленные в пункте 68 положения.

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. ДОГОВОРЫ

	А.А. ШКАДОВ, старший юрисконсульт «ФБК-Право», Е.Н. ШКАДОВА, ведущий юрисконсульт «ФБК-Право»

Зачастую, приобретая то или иное имущество по договору купли-продажи (например, автомобиль), компания даже не подозревает, что оно является предметом залога. Что делать, если залогодержатель требует от вас как от добросовестного покупателя исполнения договора о залоге? Как обезопасить себя от подобного развития событий уже в момент оформления договора? В этом материале мы дадим советы, как избежать покупки заложенного имущества. Также мы объясним, как новый собственник таких ценностей сможет отстоять свои интересы в суде.

алеко не каждый покупатель и в отношении не каждого предмета договора может позволить себе тщательную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Что нужно сделать, чтобы быть уверенным в отсутствии обременения купленных ценностей правами третьих лиц?

Причины судебных споров по заложенному имуществу — в недобросовестности продавцов

Чаще всего подобные ситуации возникают при недобросовестном поведении продавца (залогодателя). Воспользовавшись тем, что заложенное имущество оставлено в его распоряжении, он передает предмет залога в собственность третьему лицу. При этом он не ставит в известность ни покупателя о наличии залога, ни залогодержателя о своем намерении распорядиться заложенным имуществом.

В результате добросовестный приобретатель имущества, не располагая при покупке сведениями о подобном обременении, рано или поздно становится «заложником» судебного спора между продавцом (залогодателем) и залогодержателем. Он будет вынужден защищать свой имущественный интерес в суде. С чем же может столкнуться покупатель таких ценностей?

Начнем с того, что заложенное имущество вовсе не выбывает из гражданского оборота. Залогодатель, передавая имущество в залог, не лишается права собственности на него и, следовательно, не утрачивает права распоряжения им по своему усмотрению. Действующее законодательство напрямую позволяет залогодателю это делать при условии получения согласия залогодержателя на распоряжение имуществом (ст. 346 ГК РФ). При этом для движимого и недвижимого имущества различий не делается.

В принципе договором залога подобная обязанность залогодателя может быть исключена. Однако на практике, как правило, стороны договора данным правом не пользуются. Таким образом, заложенное имущество вполне может выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи.

Как избежать покупки заложенного имущества

Как известно, в законе нет императивного требования о ведении компаниями книги учета или специальных записей о залоге. Тем не менее в отношении отдельных объектов можно выявить обременение иным путем.

Перед покупкой недвижимости осведомитесь о ней в ЕГРП

Так, залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 339 ГК РФ). Из него сведения могут быть получены любым заинтересованным лицом, в том числе потенциальным покупателем, по его письменному заявлению. В отношении акций сведения о залоге в обязательном порядке вносятся в реестр владельцев именных ценных бумаг (постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27 «Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг»).

Выписка из реестра поможет приобретателю доказать свою добросовестность в суде

Таким образом, приобретение вышеуказанных объектов должно быть предварено самостоятельной проверкой или требованием о предоставлении актуальной выписки из соответствующего реестра. Проведение данных мероприятий и получение подтверждающих документов имеет существенное значение для случаев, когда покупателю в дальнейшем все же придется доказывать свою добросовестность (например, если впоследствии окажется, что приобретенное имущество находилось в залоге).

Что же касается движимого имущества, в том числе транспорта, оборудования и проч., то здесь придется положиться на честность продавца. Если договор купли-продажи уже заключен и исполнен, а впоследствии выяснилось обременение купленных ценностей залогом, то залогодержатель вправе потребовать:

• признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);
• досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, то обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 351 ГК РФ).

Не всегда можно признать сделки купли-продажи недвижимого имущества оспоримыми

До сих пор идет оживленная дискуссия по поводу характера недействительности сделки купли-продажи заложенного имущества. Ряд юристов утверждают, что такие сделки оспоримы, основываясь на ст. 174 ГК РФ и ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(*1). По мнению других, они ничтожны как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ)(*2). Однако отметим, что для покупателя заложенного имущества практические последствия в обоих случаях будут одинаковыми.

Требование о признании договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества недействительной сделкой и применении соответствующих последствий будет бесспорно удовлетворено. В отношении же сделок с движимостью ситуация неоднозначная. Ряд судов отказывают в удовлетворении подобных требований залогодержателя (постановления ФАС ПО от 04.09.2007 N А12-345/06-С52; ФАС ЦО от 19.02.2007 N А36-676/2006).

Двусторонняя реституция не всегда желательна для покупателя, цель которого — приобрести имущество

Для покупателя признание договора купли-продажи недействительным будет означать возврат купленного имущества и уплаченных за него денег. На первый взгляд, в такой ситуации имущественные интересы покупателя не страдают — в порядке двусторонней реституции он получает уплаченную за имущество сумму. Однако при более внимательном рассмотрении ясно, что для покупателя первоначальной целью совершения сделки являлось именно приобретение вещи. Поэтому возврат полученного имущества будет для него нежелательным.

В случае неправомерного отчуждения продавцом-залогодателем заложенного имущества интересы залогодержателя защищаются п. 1 ст. 351 ГК РФ. Он может потребовать от залогодателя досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и получить это исполнение. При таком развитии событий имущественный интерес покупателя не пострадает.

Даже добросовестный приобретатель может лишиться своего имущества по закону

Иногда «недобросовестность» залогодателя проявляется не только в отчуждении предмета залога в пользу третьего лица без согласия залогодержателя, но и в неисполнении обеспеченного залогом обязательства. В этой ситуации залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога. Ничего не подозревающий приобретатель имущества становится «без вины виноватым» (ст. 353 ГК РФ). Причем, как отмечает ФАС Центрального округа, закон не устанавливает зависимости сохранения права залога от добросовестности либо недобросовестности нового собственника имущества либо его осведомленности об обременениях приобретаемого имущества залогом. В силу закона на место первоначального залогодателя становится новый собственник имущества. При этом сделка купли-продажи сохраняет свою действительность (постановление ФАС ЦО от 21.11.2005 N А35-1471/03-С5). Иными словами, для обращения взыскания на предмет залога залогодержателю не нужно доказывать недобросовестность нового собственника.

Как отстоять интересы новому собственнику заложенного имущества

Зачастую при предъявлении требований о взыскании к покупателю заложенного имущества ему ничего не остается, как пытаться защищать свои интересы в суде, ссылаясь на добросовестность приобретения. И действительно, на первый взгляд кажется, что при соблюдении условий ст. 302 ГК РФ о возмездном характере приобретения и выбытии вещи из владения прежнего владельца по его воле интересы нового собственника надежно защищены. Более того, в судебной практике можно найти подтверждение сказанному.

Раньше, если новый собственник признавался добросовестным, то прежний владелец заложенного имущества не мог его взыскать

Так, ФАС Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции, которым залогодержателю было отказано в обращении взыскания на заложенное имущество. Обосновано это было тем, что имущество было получено добросовестным приобретателем. Поэтому обращение взыскания на такое имущество уже невозможно (постановление ФАС МО от 02.03.2004 N КГ-А40/803-04).

ФАС Дальневосточного округа высказал аналогичную позицию, отказав залогодателю в обращении взыскания на заложенное имущество, приобретенное по возмездной сделке новым собственником. Дело в том, что последний не знал и не мог знать об отсутствии у залогодателя права на отчуждение предмета залога. Новый собственник был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ. Кассационный суд пришел к выводу о невозможности обращения взыскания в такой ситуации на заложенное имущество (постановление ФАС ДО от 07.06.2005 N Ф03-А16/05-1/193).

Другим любопытным обоснованием изложенной позиции стала ссылка ФАС Западно-Сибирского округа на недействительность договора купли-продажи заложенного имущества. Он был заключен без получения согласия залогодержателя. Следствием этого стал вывод об отсутствии правопреемства в отношении права собственности на заложенное имущество. Поэтому применить к нынешним владельцам спорного имущества положения ст. 353 ГК РФ о сохранении залога при пере-ходе прав к другому лицу нельзя (постановление ФАС ЗСО от 13.07.2006 N Ф04-4110/2006(24193-А70-8)).

Как видим, до недавних пор судебная практика исходила из приоритета интересов добросовестного приобретателя перед интересами залогодержателя.

Однако при более детальном рассмотрении очевидна невозможность применения нормы ст. 302 ГК РФ к отношениям между залогодержателем и новым собственником заложенной вещи.

Почему невозможно применение ст. 302 ГК РФ при рассмотрении споров об истребовании вещи у собственника?

Во-первых, в ст. 302 ГК РФ речь идет об истребовании собственником имущества у недобросовестного приобретателя. А в рассмотренной выше ситуации имеет место спор залогодержателя и собственника.

Во-вторых, интересы нового собственника могут быть защищены иными способами. Обращение же взыскания на заложенное имущество является, по сути, единственным механизмом защиты интересов залогодержателя. Такую позицию высказал Верховный Суд РФ в своем определении от 10.04.2007 N 11В07-12.

Добросовестный приобретатель не освобождается от обязанностей, перешедших к нему от залогодателя

Так, по мнению ВС РФ, переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога. Правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, которые позволяют освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено. Более того, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. Права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений — например, между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Такова позиция ВС РФ. Фактически он признал, что добросовестность приобретателя заложенного имущества — это еще не основание для освобождения его от обязанностей залогодателя. В результате был зафиксирован приоритет интересов залогодержателя над интересами добросовестного приобретателя заложенного имущества.

На основании ее анализа можно сделать следующий вывод. При возникновении судебного спора по инициативе залогодержателя, не получившего исполнения обеспеченного заложенным имуществом обязательства от продавца-залогодателя, приобретение этих ценностей вероятнее всего будет означать для покупателя утрату права собственности на них.

По нашему мнению, эта судебная практика выглядит более справедливой. Она не приводит к необоснованному ущемлению интересов залогодержателя, который сегодня может лишиться всяких способов обратить взыскание на заложенное имущество. А это, в свою очередь, существенно снижает эффективность такого способа обеспечения обязательств, как залог.

Действия покупателя заложенного имущества при оспаривании сделки

Что же в таком случае остается делать покупателю? Во-первых, как отметил ВС РФ, он может потребовать у продавца возмещения убытков. Речь идет о тех, которые были причинены при изъятии приобретенного имущества третьими лицами (в частности, залогодержателем) по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (ст. 461 ГК РФ).

В договоре купли-продажи нужно четко прописать условие о неустойке

Во-вторых, целесообразно в договоре купли-продажи предусмотреть жесткие штрафные санкции за передачу продавцом имущества с обременением. Как правило, в договоры включается положение о гарантиях продавца в отношении отчуждаемого имущества, в том числе об отсутствии обременений проданных ценностей. Ответственность продавца в виде высокой штрафной неустойки может быть следствием несоблюдения им указанных гарантий(*3).

Но в то же время оба предложенных варианта не позволяют соблюсти в полной мере имущественный интерес приобретателя. Ведь он так и не сможет «оставить» имущество в своей единоличной собственности. Однако указанные механизмы дадут покупателю возможность получить адекватную денежную компенсацию своих нарушенных интересов.

В-третьих, дабы все же попытаться сохранить за собой приобретенное имущество, покупатель может оспорить договор залога. Зачастую такой договор о залоге не выдерживает тщательной проверки, оставляя возможность для его успешного оспаривания как недействительной сделки или признания его незаключенным. Данное обстоятельство обусловлено большим количеством императивных норм, регулирующих залоговые отношения, и наличием существенных условий договора о залоге, которые в обязательном порядке должны отражаться в его содержании.

Покупатель заложенного имущества может признать договор залога незаключенным

Действующее законодательство позволяет оспаривать тот или иной договор любым заинтересованным лицам (п. 32 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Покупатель, желающий сохранить право собственности на приобретенное имущество, находящееся в залоге, может попытаться оспорить такой договор залога или признать его незаключенным по следующим основаниям:

Данный путь представляется для покупателя наиболее оптимальным, позволяя последнему «остаться при своем интересе». Однако предостерегаем, что этот путь меньше всего зависит только от поведения покупателя, поскольку качество оформления договора залога связано с добросовестностью его сторон — залогодателя и залогодержателя.

*1) См. подробнее: Бевзенко Р.С. Некоторые проблемы обращения взыскания на предмет залога, приобретенный третьим лицом // Правосудие в Поволжье. 2004. N 4.

*3) См. подробнее: Белобородова А.В. Как уменьшить размер договорной неустойки // Арбитражное правосудие в России. 2008. N 8. С. 40.

Сегодня в Правовую приемную нашей организации обратилась женщина с необычной просьбой помочь ей разобраться в возникшей ситуации. Несколько лет назад оформила ипотечный кредит на покупку 3-х комнатной квартиры. 4 года исправно платила, но сейчас не в состоянии рассчитываться по кредиту. Возник вопрос, а может ли она продать эту квартиру?

На каких основаниях допускается продажа заложенного имущества?

Продажа имущества, находящегося в залоге, допускается по правилам ст.ст. 37, 38 Закона «Об ипотеке». Залогодатель также вправе подарить, обменять и совершать иные операции со своей собственностью при наличии согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Условия отчуждения недвижимости указываются в закладной – документе, который оформляется вместе с договором об ипотеке и подтверждает право залогодержателя (банка) на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой. Если квартира продается при наличии непогашенной задолженности по ипотечному кредиту и, соответственно, при сохраняющемся обременении (залог) на жилплощадь, ее новый покупатель становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным залогодателем.

Когда заемщику может быть отказано в продаже квартиры?

Залогодержатель вправе не давать согласие на продажу квартиры, если это может нарушить его интересы как кредитора. При продаже квартиры без согласования с банком наступают последствия, предусмотренные ст. 39 Закона «Об ипотеке», а именно, банк вправе по своему выбору потребовать:

— признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);

— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Если доказано, что новый покупатель в момент приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается без согласия банка, он несет в пределах стоимости квартиры ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником.

Какими способами можно продать заложенное имущество?

Достаточно распространены несколько вариантов продажи ипотечного жилья. Удобство использования того или иного из них зависит не только от позиции банка в этом вопросе, но и от других факторов: к какому типу недвижимости относится объект (первичное или вторичное жилье, дача и т. д.), степени готовности нового покупателя приобрести квартиру с обременением. В случае продажи квартиры, приобретенной в строящемся доме с использованием кредитных средств по договору долевого участия, наиболее удобным способом представляется досрочное погашение ипотечного кредита за счет средств нового покупателя, который должен внести с этой целью задаток. Об этом с заемщиком составляется нотариально заверенное соглашение. После исполнения долгового обязательства и снятия обременения с жилплощади в Росреестре продавец и покупатель там же переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли-продажи.

При продаже готового жилья новому покупателю удобнее обратиться в банк с заявлением о выкупе предмета залога. При наличии согласия банка у нотариуса оформляется предварительный договор купли-продажи. В этом договоре указывается, что сумма долга заемщика является задатком или авансом, оговариваются сроки уплаты покупателем долга заемщика банку и сроки погашения ипотеки, а также все существенные условия основного договора (что в цену договора входят расходы заемщика по погашению кредита, денежные средства, уплаченные банку в погашение долга заемщика, а также условие об использовании банковской ячейки при расчетах между сторонами на основании трехстороннего договора между банком, продавцом и покупателем). После этого заемщик должен взять у банка закладную с отметкой об исполнении обязательства и справку об отсутствии долга перед банком и обратиться в порядке ст.25 Закона «Об ипотеке» в Росреестр с требованием погасить регистрационную запись об ипотеке. Затем возможно оформить переход права собственности между заемщиком и новым покупателем по договору купли-продажи в общем порядке. После внесения соответствующей записи в ЕГРП получают доступ к ячейке банк (с целью получения средств на погашение ипотечного кредита) и заемщик (с целью получения остатка денег за проданную квартиру).

Еще одним распространенным способом продажи ипотечной квартиры является переуступка долгового обязательства, на что также требуется согласие банка. Оно должно быть отражено в соглашении о переводе долга по действующему кредитному договору. Для оформления такого соглашения заемщик обращается в банк с заявлением о переводе долга по кредитному договору и получает письменное согласие банка на продажу жилого помещения и на переход права собственности к покупателю. Новому покупателю в этом случае будет необходимо пройти стандартную процедуру оформления ипотечного займа. В соглашении о переводе долга предусматривается порядок внесения изменений в содержание закладной (при ее наличии) либо ее аннулирование и оформление новой закладной (ч.ч. 6, 7 ст.13 Закона «Об ипотеке»). В договор купли-продажи включается условие о наличии согласия банка, оно прикладывается к договору. После этого документы подаются на регистрацию в Росреестр.