Расторжение договора при банкротстве

Особенности процедуры банкротства арендатора

При сдаче в аренду офиса или любого другого рабочего помещения арендодатель может обанкротиться. Что делать в данной ситуации, к кому обращаться? Как правило, арендаторы в любом случае требуют вернуть деньги, которые им должны арендосниматели. Однако, согласно статьям Гражданского кодекса российской Федерации №102 и №617, можно защитить права арендатора и обратиться для этого в суд.

Расторжение договора аренды в судебном порядке при банкротстве арендатора

Любой договор об аренде можно расторгнуть, обратившись к сотрудникам суда. Условия досрочной отмены договора о снятии офисного помещения арендатор должен:

• пользоваться существующим имуществом, нарушая действующий договор или многократно нарушать условия договора;
• портить имущество много раз;
• не вносить плату по аренде несколько раз;
• не осуществлять работы, которые касаются капитального ремонта, если они были предусмотрены ранее подписанным договором.

Все нюансы для арендаторов можно выяснить в статье №619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если данному лицу потребуется, в одностороннем порядке досрочно расторгнуть его, ему необходимо использовать положения статьи №620 ГК РФ. Арендатор имеет полное право расторгнуть договор в следующих случаях:

• когда арендосниматель не может в полной мере использоваться имуществом, хотя данное условие прописано в договоре;
• если имущество имеет какие-либо недостатки, которые не предусмотрены подписанным договором;
• в случае если оборудование находится в неисправном состоянии;
• если арендодателем не выполняется капитальный ремонт в установленные сроки;
• когда имущество арендатора не отвечает нормам и требованиям эксплуатации.

Типы банкротства арендаторов помещений

Согласно законодательству Российской Федерации, различают несколько видов банкротства арендаторов и арендодателей помещений:

1. реальное – наступает вследствие того, что организация не в состоянии восстановить собственную финансовую устойчивость за отведенное кредиторами или судом время (наступает в результате катастрофических потерь финансового капитала);
2. техническое – как правило, оно не приводит к полному юридическому обанкрочиванию предприятия;
3. умышленное – инициируется руководителями фирмы (в данном случае арендаторами) преднамеренно для того, чтобы юридическое лицо избавило себя от ответственности за некомпетентное управление финансовыми потоками;
4. фиктивное – преследуется уголовным кодексом нашей страны.

Негативные стороны банкротства арендаторов

Банкротство арендатора имеет немало негативных сторон. Во-первых, оно крайне опасно для арендодателя потерей части собственного капитала. Во-вторых, сотрудники офиса или любого другого помещения рискуют ухудшением своего материального положения и возможностью вообще потерять заработную плату. В-третьих, в результате ликвидации фирмы может сократиться часть рабочих мест. В-четвертых, она чаще всего приводит к уменьшению количества потенциальных и постоянных клиентов.

Реалии нашей страны таковы, что зачастую банкротство арендатора приводит к криминальному переделу собственности. Бывает, что арендодатели попросту не желают подавать заявление в суд для законного разбирательства и пытаются разобраться с арендаторами нелегальными методами. За это предусмотрена уголовная ответственность.

Какие существуют признаки, по которым можно понять, что пришло время приступить к банкротству арендатора?

Специалисты рекомендуют начинать инициацию ликвидации собственной фирмы самостоятельно, чтобы исключить дальнейшее давление арендодателей. Согласно Федеральному закону Российской Федерации №127, существует несколько основных признаков банкротства:

• задолженность за аренду офисного или любого другого помещения должна составлять больше 300 тысяч рублей;
• организация, офис которой сдается арендодателем, должен налоговым органам большую сумму денег (с учетом процентов);
• ее сотрудники не получают заработную плату больше трех месяцев;
• имуществу арендодателей был причинен существенный ущерб, а фирма или физическое лицо не может его возместить в связи с финансовой несостоятельностью.

Сама процедура ликвидации юридических и физических лиц также осуществляется согласно статье №127 ФЗ РФ. Оптимальный вариант – когда сам арендатор подает заявление в суд. Для этого крайне желательно нанять профессиональных юристов, чтобы получить минимальный ущерб от обанкрочивания. Кстати, наше юридическое агентство всегда самостоятельно выбирает финансового управляющего, который занимается продажей имущества должника. Благодаря этому оно продается за оптимальную цену в максимально сжатые сроки.

Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от финансовой ситуации и способности арендатора найти варианты решения сложившейся проблемы. Оптимально, если физическое или юридическое лицо договорится с теми, кто ему должен, заключить мирное соглашение. К слову, специалистам нашей компании неоднократно удавалось завершить процесс именно заключением мирного договора.

Список обеспечительных мер

Согласно статье №139 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечительными мерами по иску об объявлении арендатора банкротом могут быть следующими:

• арест на финансовые средства физического или юридического лица (арест накладывается также на те деньги, которые поступают на банковский счет обанкротившегося человека или предприятие);
• запрет на совершение действий, которые касаются предмета спора;
• передача помещения истцам или прочим лицам;
• иные меры, которые будут приняты Арбитражным судом.

Что делать, когда банкротом оказался арендодатель?

Пункт первый статьи №617 Гражданского кодекса РФ указывает, что, когда обанкротился арендодатель, не предусмотрено срочное расторжение договора аренда. Конечно, арендатору придется платить в любом случае за наем помещений, однако изменять ее условия финансовый управляющий или новый арендодатель не имеет никакого законного права. Желательно не уклоняться от оплаты, а иначе сам арендатор подвергается угрозе быть признанным банкротом.

Случаи, при которых арендатор является банкротом

Согласно все тому же Федеральному закону №127, индивидуальный предприниматель, снимающий помещение, считается неплатежеспособным в следующих случаях:

• когда он не способен платить по своим денежным обязательствам;
• если предприниматель не исполняет больше 10% денежных обязательств за один месяц;
• долги индивидуального предпринимателя превышают общую стоимость всего его имущества;
• сумма финансовых обязательств ИП превышает 500 тысяч рублей;
• когда он может расплатиться с одним или несколькими кредиторами, а со всеми остальными – нет.

Кроме того, инициировать банкротство могут налоговые органы, если должник не выплачивает пени государству. Инициаторами процедуры могут также стать сотрудники фирмы индивидуального предпринимателя. При этом для успешного решения спора не обойтись без профессиональной помощи.

Профессионалы в банкротстве арендаторов с многолетним опытом работы

Многолетний опыт работы в сфере ликвидации предприятий и признании банкротами физических лиц позволяет нашим квалифицированным юристам решать подобные споры в максимально сжатые сроки. Благодаря профильному образованию, они могут разобраться с делом о банкротстве с максимальной выгодой для заявителя, будь то арендодатель или арендатор.

Стоимость наших услуг обсуждается с каждым клиентом в индивидуальном порядке при личной встрече. Изначально вы можете пройти бесплатную консультацию, которая наверняка вам поможет составить алгоритм последующих действий. Помимо этого, мы можем помочь оценить текущее финансовое состояние индивидуального предпринимателя или физического лица, которое должно арендодателю финансовые средства.

Оптимальный вариант – заключение мирного соглашения. Как правило, большинство арендодателей согласно пойти на уступки и выделить арендатору время на выплату долгов. Мирное соглашение позволяет фирме и дальше заниматься коммерческой деятельностью, а значит, регулярно получать прибыль, что поможет ей со временем расплатиться с долгами. В обратном случае – все имущество арендатора поступает на торги и распродается на аукционе. Чтобы этого не случилось, желательно оперативно обратиться к профессиональному адвокату.

16 декабря Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС18-10926(4) по спору о расторжении 22 договоров аренды земельных участков между государственным органом и арендатором, впоследствии ставшим банкротом, по требованию арендодателя.

Госоргану не удалось расторгнуть договоры аренды с арендатором-банкротом в судах трех инстанций

В январе и августе 2014 г. Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы (арендодатель) и ОАО «Ивановская домостроительная компания» (арендатор) заключили 22 договора аренды земельных участков на срок до 18 февраля 2020 г. для строительства многоквартирных домов и ряда объектов инфраструктуры.

В июле 2015 г. суд возбудил процедуру банкротства в отношении общества, которое спустя два года признали банкротом. Впоследствии арендодатель обратился в суд с заявлением о расторжении договоров аренды и об обязании должника возвратить земельные участки. В обоснование своих требований Управление сослалось на то, что строительство на земельных участках никогда не велось, должник не уплачивал арендную плату с 30 июля 2015 г. Кроме того, заявитель указал, что общество добровольно не исполнило судебные решения о взыскании текущей задолженности по арендной плате.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требования заявителя, его определение устояло в апелляции и кассации. Суды исходили из того, что право аренды является оборотоспособным активом должника, поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий 5 лет. Следовательно, этот актив вошел в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника. Суды также сочли, что расторжение договоров повлечет за собой предпочтительное погашение требований арендодателя к должнику, что нарушит права и законные интересы других кредиторов. Кроме того, суды заключили, что действия арендодателя, направленные на прекращение арендных отношений, не отвечают принципу добросовестности.

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

ВС встал на защиту интересов арендодателя

Изучив материалы дела № А17-4841/2015, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила о возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Суд отметил, что нижестоящие инстанции не обосновали свои выводы какими-либо специальными нормами или договорными условиями, которые устанавливали бы запрет на расторжение спорных договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством.

«В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами. Вопреки выводам судов, возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ», – отметил Верховный Суд.

Он добавил, что сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

ВС также не согласился с выводом нижестоящих инстанций о том, что сам факт предъявления арендодателем требования о расторжении сделок, чьи интересы ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, свидетельствует о злоупотреблении им правом. Он подчеркнул, что в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. Так, в рассматриваемом случае это, с одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, и, с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов (к числу последних могут относиться граждане – участники строительства, имеющие к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений).

«Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должника, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление», – отметил ВС.

В рассматриваемом деле, как пояснил Суд, нижестоящие инстанции не ссылались на такие обстоятельства. Они также не проверили доводы Управления, которое, наоборот, утверждало о своем добросовестном поведении. Ведь для строительства на спорных земельных участках денежные средства населения не привлекались, само строительство объектов на них не велось. Кроме того, кредиторы – юрлица, вложившие свои средства в строительство, не принимали никаких мер к погашению текущей задолженности по арендной плате (в том числе за свой счет), если полагали, что последующая реализация права аренды на торгах покроет издержки на выплату текущего долга по арендной плате и хотя бы частично – реестровые требования.

В этой связи Верховный Суд вернул дело на рассмотрение в суд первой инстанции, которому предстоит проверить аргументы арендодателя об отсутствии оснований для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества, а также оценить доводы и возражения участников спора относительно допустимости прекращения договорных отношений.

Эксперты неоднозначно оценили позицию ВС

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев положительно оценил выводы Суда. «Нижестоящие суды слишком далеко зашли в развитии так называемого “банкротного права”, они совершенно несправедливо решили, будто прекращение договора аренды будет преимущественным удовлетворением требований арендодателя», – отметил он.

По словам эксперта, в рассматриваемом деле следует учесть, что аренда – это не купля-продажа, по итогам которой, если покупатель стал банкротом, а продавец не получил покупной цены, последнему остается включиться в реестр требований кредиторов, а купленный товар, будучи собственностью банкрота, подлежит включению в конкурсную массу. «При защите интересов кредиторов банкрота не стоит все-таки забывать, что речь идет о возврате имущества, не принадлежащего должнику, а находящегося у него только лишь во временном владении и пользовании, причем это владение и пользование обусловлены внесением им арендной платы. При отсутствии арендных платежей арендодатель всегда вправе потребовать прекращения аренды (за исключением, разве что аренды земельного участка под зданием или сооружением, принадлежащим арендатору участка, так как в этом случае у последнего всегда будет исключительно право на получение этого участка в аренду). В рассматриваемом же случае земля предоставлялась под застройку, однако она так и не была осуществлена», – пояснил Александр Латыев.

Он добавил, что расторжение спорных договоров было связано именно с просрочкой внесения текущих арендных платежей за пользование землей после подачи заявления о банкротстве арендатора. «Текущие платежи в принципе остаются в том же режиме, что и обычные требования, безотносительно к банкротству. Отказывать в расторжении договора здесь в связи с преимущественным удовлетворением как минимум странно, ведь текущие требования и без того удовлетворяются преимущественно», – полагает Александр Латыев.

По словам эксперта, если допустить, что договор аренды не был бы расторгнут, а арендные права были бы проданы (как этого хотели иные кредиторы и с чем соглашались нижестоящие суды), то не стоит забывать про разъяснение п. 29 Постановления Пленума ВС РФ о перемене лиц в обязательствах № 54 от 21 декабря 2017 г. «Согласно ему приобретатель этих прав должен был бы стать солидарным должником по ранее накопившейся задолженности по арендным платежам, что весьма существенно снизило бы стоимость этих прав, а арендодателя, возможно, только порадовало бы. Правда, для этого ему пришлось бы дождаться проведения этих торгов», – отметил он.

Александр Латыев также указал на преждевременный характер выводов некоторых юристов о том, что комментируемое определение доказывает, что владение арендатора – вовсе никакое не вещное право: «В сущности, Верховный Суд не сказал ничего нового: аренда может быть прекращена при невнесении арендной платы – фактор банкротства и потенциальной реализации арендных прав на торгах здесь абсолютно ни при чем».

Партнер и руководитель практики «Арбитражное, налоговое и банкротное право» КА г. Москвы № 5 Вячеслав Голенев указал на скупость и неокончательный характер определения и неясность его мотивировки. «Банкротный состав Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в очередной раз попытался найти выход из сложившейся ситуации путем развития права и выработки новой позиции. Но такая попытка не совсем удалась», – полагает эксперт.

В обоснование своего тезиса адвокат пояснил, что Верховному Суду следовало бы основательно поразмыслить над тем, почему в рассматриваемом деле право аренды является нужным или ненужным (в связи с большим количеством расходов) активом должника, проанализировать правовую природу договора аренды. «Такое рассуждение, кроме вывода об “отсутствии норм о запрете расторжения”, в определении не приводится, – отметил он. – Если бы это был любой другой договор (не арендный), с правом одностороннего расторжения, не требующий обязательного судебного расторжения, то после такого расторжения контрагентом должника (при наличии ценного имущества или прав для конкурсной массы) управляющий должника пошел бы в суд оспаривать такое расторжение как недействительное».

При этом Вячеслав Голенев отметил, что более обоснованной с буквальной точки зрения является ссылка нижестоящих судов на ст. 22 ЗК РФ и п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства от 24 марта 2005 г. № 11, так как они позволяют включить земельные участки в конкурсную массу.

В то же время адвокат счел, что Судебная коллегия верно квалифицировала как существенное нарушение должником условий договора аренды: «В этой связи ВС РФ привел довод о том, что возврат арендованной вещи не приведет ни к увеличению долга, ни к прекращению обязательства по его погашению. Но конкурсная масса в этом случае утрачивает право, которое могло быть реализовано на торгах, выручка от которого пошла бы на пропорциональное погашение требований всех кредиторов».

Вячеслав Голенев также согласился с выводом ВС РФ о том, что нижестоящими судами не обоснован вывод о злоупотреблении правом. «Действительно, своим поведением публичный собственник не нарушил каких-либо требований к добросовестности. Собственник может пользоваться без ограничения во времени своим правом на расторжение арендного договора, вопрос заключается лишь в наличии нарушений со стороны арендатора и в каком состоянии находится последний», – отметил он.

Таким образом, эксперт назвал определение в целом все же справедливым. «В данной конкретной ситуации, наверное, есть смысл расторжения договора аренды – если долг по аренде и расходы по участку были очень высокими (и потенциальная продажа права аренды с торгов не окупила бы их и не позволила бы расплатиться с кредиторами), и, действительно, как верно подмечает Судебная коллегия, для строительства на участках по анализируемым договорам денежные средства населения не привлекались, строительство на этих участках не велось, а кредиторы – юридические лица, вложившие свои средства в строительство, не принимали никаких мер к погашению текущей задолженности по арендной плате», – заключил Вячеслав Голенев.

Тем не менее он отметил, что излишняя акцентуация статуса публичного собственника может привести на практике к более «высокому» положению кредитора или контрагента должника в лице публичного субъекта (госоргана): «Так можно дойти и до того, что публичный собственник сможет расторгать (и забирать из конкурсной массы активы без конкурса) спорные договоры, а частный – нет». Адвокат добавил, что в делах о банкротстве застройщиков эта позиция может стать «ядерной» – вместо возможного спасения дольщиков в виде возможной достройки объекта государство сможет забрать земельный участок. «Хорошо, что в рассматриваемом деле ВС РФ сделал оговорку насчет того, что деньги населения не собирались. Это будет концом призрачным надеждам обманутых людей. Поэтому такое определение не должно быть практикообразующим во избежание его неправильного истолкования судами», – подытожил Вячеслав Голенев.

Когда право аренды нельзя включить в конкурсную массу – критерии ВС

Экономколлегия ВС рассказала, в каком случае иск о расторжении договора аренды с банкротящимся должником нельзя рассматривать в рамках дела о несостоятельности. Для этого надо ответить на вопрос о том, могут ли права арендатора в принципе войти в конкурсную массу.

В 2008 году сельскохозяйственное предприятие «Красноуфимский аграрный колледж» (далее – предприятие) арендовало у Департамента лесного хозяйства Свердловской области (далее – департамент) лесной участок.

Спустя два года предприятие обанкротилось (№ А60-20087/2010) и в отношении него открыли конкурсное производство. А в 2015 году департамент обратился с отдельным иском в суд о расторжении договора аренды (№ А60-37449/2015), мотивируя его тем, что предприятие не платит арендные платежи.

Три инстанции оставили иск департамента без рассмотрения. Требование возникло из обязательственных отношений имущественного характера (договор аренды), иск подан после открытия конкурсного производства, а значит, его надо рассматривать в рамках банкротного дела, рассудили они. Это нужно для соблюдения баланса интересов кредиторов.

С этим не согласилась Коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС): Денис Капкаев, Ирина Букина и Иван Разумов.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов,

– сразу говорится в недавно опубликованном определении ВС.

Однако в случае предприятия его имущественные права по договору аренды не могут быть использованы в качестве актива для удовлетворения требований кредиторов. А все потому, что в договоре контрагенты определили, что передавать права и обязанности по нему арендатор может только с согласия арендодателя. И такого одобрения получено не было.

«Поскольку требование о расторжении договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве у судов не имелось», – резюмируется в определении КЭС. И в итоге спор отправился в первую инстанцию для рассмотрения по существу.

Мнение юристов

КЭС подтвердила условия, при которых такой актив, как право аренды, не может быть включен в конкурсную массу, комментирует определение Олег Пермяков, старший юрист Goltsblat BLP. Первое из них – арендатор не получил от арендодателя разрешения на передачу прав и обязанностей. Второе – требование арендодателя о расторжении договора не затрагивает права кредиторов.

Мотивировка КЭС может быть истолкована судами как призывающая в каждом конкретном споре о расторжении договора исследовать вопрос о том, возможно ли включить права должника в конкурсную массу исходя из возможности передачи его прав другому лицу без согласия кредитора, указывает Юлия Карпова, руководитель судебной практики “Инфралекс”. В таком случае наличие в договоре положения о возможности передать права должника любому лицу без согласия его контрагента будет свидетельствовать о возможности пополнить конкурсную массу должника, добавляет она, и, следовательно, о необходимости рассматривать спор о расторжении договора в деле о банкротстве.

Александр Федорков, юрист Nektorov, Saveliev & Partners, в целом такой подход КЭС считает справедливым. ВС встал на защиту арендодателя, говорит он: «Поскольку он имеет законный интерес быть уверенным в том, что вместо арендатора, с которым договор аренды был заключен изначально, не окажется неизвестный ему контрагент».

А вот Олег Пермяков считает такой вывод – о невозможности включить в конкурсную массу права по договору аренды, где арендодатель не выдал разрешения на перевод прав и обязанностей, – спорным. «У нас на практике довольно часто встречаются ситуации, когда право аренды земельного участка представляет собой существенный актив должника-банкрота: например, аренда лесного участка в целях добычи древесины или аренда земли в центральной части крупного населенного пункта и пр.», – рассказывает Пермяков. И, по его мнению, лишение должника-банкрота такого актива (а соответственно, и возможности его реализовать на торгах) не отвечает целям законодательства о банкротстве.

Банкротство арендодателя — не повод собирать чемоданы

Специалистам Адвокатского бюро удалось предотвратить выселение из квартиры-художественной студии молодого дизайнера, на котором настаивала новая администрация арендодателя.

Несколько лет назад между нашей доверительницей и арендодателем был заключён договор инвестирования, согласно которому за счёт последней был произведён масштабный и дорогостоящий ремонт. Стороны также договорились, что по окончании ремонта между ними будет заключён договор безвозмездного пользования квартирой сроком на три года — до декабря 2019 года.

Однако банкротство арендодателя, как это нередко бывает, стала отправной точкой в пересмотре отношений с арендатором: новой администрацией арендодателя решено было «освободить актив от обременения» любой ценой. Поскольку сделать это нужно было быстро, помимо инициирования череды судебных разбирательств, молодой женщине постоянно поступали угрозы от необременённых познаниями о порядочности людей крепкого телосложения.

И только после вмешательства специалистов Адвокатского бюро ситуацию удалось полностью развернуть: нашей доверительнице была предоставлена не просто всесторонняя правовая поддержка, но также полноценная физическая защита, включая постоянное дежурство в спорном объекте.

Вступив в уже начавшееся судебное разбирательство о выселении, специалисты Бюро — Наталья Бокова и Диана Полетаева — полностью изменили линию защиты. Новая позиция была выстроена на основе переквалификации правоотношений между сторонами спора, которым истец-арендодатель и суд давали неверную оценку.

Специалисты, в частности, ссылались на следующие доводы:

1. Сторонам не требовалось заключения договора безвозмездного пользования, поскольку договор инвестирования на деле представлял собой стандартный договор аренды (найма), содержавший все существенные условия, установленные законом (объект аренды был индивидуализирован на достаточном уровне; арендная плата была согласована как в общей сумме, так в отношении порядка её внесения; срок аренды также был определён и не превышал срок, императивно установленный законодателем для договоров подобного рода (п. 1 ст. 683 ГК РФ)). В качестве арендной платы в данном договоре выступали вложения арендатора в виде произведенного с согласия арендодателя ремонта. Отсутствие государственной регистрации договора не порочило его, поскольку ещё в 2011 году Пленум ВАС РФ № 73 в п. 14 своего постановления разъяснил, что в подобных случаях стороны должны считаться связанными обязательствами между собой даже в отсутствие государственной регистрации. И данное разъяснение уже воспринято не только судебным правоприменителем, но и законодателем. То есть между сторонами в настоящее время имеется заключённый в полном соответствии с ГК РФ и ЖК РФ договор аренды (найма), срок которого не истёк.
2. Отношения сторон договора аренды (найма) не прекращаются, если при банкротстве применяется механизм замещения активов. Действующим законодательством не предусмотрено такого основания для расторжения или автоматического прекращения действия договора аренды (найма), как банкротство арендодателя с процедурой замещения активов. Случаи прекращения обязательств в связи с банкротством прямо установлены законом и для случаев аренды (найма) подобное последствие не предусмотрено. Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» лицо, проходящее такую процедуру банкротства как замещение активов, не просто не ликвидируется, а становится единственным акционером нового акционерного общества и продолжает свою деятельность, получив активы банкрота.

Специалисты также обратили внимание суда, что преимущественному применению к анализируемым правоотношениям подлежат нормы ГК РФ, определяющие порядок перехода права аренды при смене собственника. И этими нормами императивно установлено правило о следовании арендных отношений за имуществом. Потому переход права собственности на занимаемое по договору аренды (найма) жилое помещение не становится основанием для расторжения или изменения такого договора. Новый собственник просто становится арендодателем по действующему договору.

Юридически-точная правовая позиция была подкреплена доказательствами, достоверно подтверждавшими, что акции арендодателя-банкрота ушли его же реальным бенефициарам. То есть банкротство было лишь «сменой обёртки» и предлогом для «очистки актива». Специалистам Бюро удалось доказать, что права и обязанности по договору перешли к новому акционеру арендодателя-банкрота согласно п. 1 ст. 617 и ст. 675 ГК РФ.

Суд полностью согласился с позицией специалистов Бюро о наличии между сторонами заключенного в полном соответствии с законом и действующего до декабря 2019 года договора аренды, вся арендная плата по которому уже оплачена, а одна из сторон просто поменялась в результате замещения активов.

Требования истца были признаны незаконными и необоснованными, противоправные попытки выселения удалось прекратить.

Дело представляет большой интерес для практикующих юристов не только тем, что является фактически «пошаговой» инструкцией по переквалификации любого сходного инвестиционного договора в договор аренды, но также наличием аргументированной позиции о том, что такая процедура как замещение активов — не всегда законный способ «очистки» банкрота от долгов.