Реконструкция аварийного дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Приложение 1 «Опасные производственные объекты» к Федеральному закону «О промышленной безопасности опасных производственных объектов»
(Р.Б. Касенов)Как указал суд, спорные объекты — забор и жилой дом, расположенные на земельном участке ответчика, находятся в охранной зоне и зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального нефтепровода, который в силу приложения N 1 к ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» относится к категории опасных производственных объектов. Спорные объекты были возведены без согласования с собственником магистрального нефтепровода, их сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы истца как организации, эксплуатирующей опасный производственный объект, создает угрозу безопасной эксплуатации нефтепровода, препятствует локализации и уменьшению последствий возможных аварий и катастроф, создает угрозу безопасности самих построек и находящимся около них граждан, в силу чего строения в пределах охранной зоны и зоны минимально допустимых расстояний подлежат сносу. Таким образом, суд удовлетворил требование общества о признании жилого дома самовольной постройкой, обязании устранить нарушения охранной зоны и зоны минимально допустимых расстояний магистрального нефтепровода.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с ч. 11 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции.

Этим же решением устанавливается срок не менее шести месяцев для подачи заявления собственником (-ами) на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

В том случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Собственнику (-ам) жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

При этом собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помощник Талдомского городского прокурора НН. Юрченко

Вернуться к списку статей по юриспруденции

    ПРИЗНАНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО (ЧАСТНОГО) ДОМА НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ
    Д.И. КОВТКОВ
    Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено и действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение от 28 января 2006 г. N 47).
    В п. 2 Положения от 28 января 2006 г. N 47 указано, что действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.
    Исходя из буквального толкования данного пункта, следует, что Положение от 28 января 2006 г. N 47 распространяется в том числе и на индивидуальные (частные) домовладения, находящиеся в собственности как граждан, так и юридических лиц.
    В соответствии с п. 5 Положения от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
    Согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.
    В этой статье мы рассмотрим правовые последствия признания индивидуального (частного) дома непригодным для проживания как для самих собственников — граждан, так и для органа местного самоуправления.
    В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
    В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
    Признание частных жилых домов непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии не только на основании Положения от 28 января 2006 г. N 47, но и на основании своего местного положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которым, как правило, также утверждаются состав и полномочия межведомственной комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых домов (помещений) для проживания в нем граждан.
    Межведомственная комиссия органа местного самоуправления после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии индивидуального жилого дома и условиях проживания в нем, вправе принять решение о том, что частный жилой дом непригоден либо пригоден для проживания. В случае признания частного жилого дома непригодным для проживания по причине технического состояния дома либо по иным основаниям, установленным Положением от 28 января 2006 г. N 47, у органа местного самоуправления возникают соответствующие обязанности, а у граждан — собственников частного дома возникают права, предусмотренные жилищным законодательством, и в первую очередь это право на предоставление жилого помещения по договору социального найма вне очереди в соответствии со ст. 57 ЖК РФ.
    Согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
    Казалось бы, все хорошо, орган местного самоуправления признает частный дом непригодным для проживания, и гражданину на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ предоставляется вне очереди жилое помещение по договору социального найма, причем исходя из нормы предоставления, так как частный жилой дом признан в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежит.
    Само понятие «вне очереди» также означает и то, что предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включение гражданина в какую-либо очередь, а право гражданина на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет <1>. Проще говоря, гражданину должно быть предоставлено жилое помещение практически сразу, его, как мы знаем, практически также не бывает.
    ———————————
    <1> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года: утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: СудебнаяПрактика.
    И возможно, все так и было бы, если бы не одно слово в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 — «вправе».
    Еще раз отметим, что согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан.
    Таким образом, исходя из буквального толкования и смысла п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 не следует обязанность органа местного самоуправления по принятию указанного в нем решения о признании частных жилых домов и/или помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан <2>.
    ———————————
    <2> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 июля 2009 г. по делу N А79-6259/2008 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: СудебнаяПрактика.
    Орган местного самоуправления почти всегда откажет в признании индивидуального (частного) дома непригодным для проживания, если этим могут быть нарушены интересы органа местного самоуправления в области жилищных прав и обязанностей или возникнут обязательства, которые придется выполнять своими силами и средствами за счет муниципального бюджета.
    В чем такие обязательства могут выражаться, мы покажем ниже.
    После признания жилого помещения и/или частного дома непригодным для проживания (далее — ветхим) у органа местного самоуправления и у гражданина возникает ряд прав и обязанностей, в том числе и взаимообусловленных.
    В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.
    Так, после признания дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции у гражданина согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ возникает право, а у органа местного самоуправления обязанность по принятию такого гражданина и его семьи на очередь внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма.
    Таким образом, официальное признание жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим реконструкции порождает у органа местного самоуправления обязанность принять гражданина и его семью на очередь вне очередного предоставления жилого помещения по договору социального найма и соответственно предоставить такое жилое помещение.
    Постановка гражданина собственника частного дома на жилищный учет по ст. 57 ЖК РФ и признание дома ветхим не лишают его права собственности на этот дом и не лишают права собственности либо иного вещного права на земельный участок, занятый домом и необходимый для его обслуживания.
    После предоставления гражданину жилого помещения в виде квартиры по договору социального найма во внеочередном порядке по основаниям п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ либо предоставления ему любой денежной субсидии по одной из федеральных либо региональных жилищных программ у гражданина как собственника ветхого жилого дома в соответствии с действующим жилищным и гражданским законодательством не возникает обязанности по передаче ветхого дома в муниципальную либо государственную собственность, а гражданин, соответственно, как собственник ветхого дома и земельного участка вправе распоряжаться ими по своему усмотрению либо оставить в своей собственности.
    Поскольку у гражданина дом, признанный ветхим, и земельный участок под ним органом местного самоуправления не изымаются, обязательства по сдаче такого дома и земельного участка под ним законодательством не предусмотрено, гражданин имеет право продать либо совершить иную гражданско-правовую сделку с ветхим домом и земельным участком.
    В свою очередь, у нового собственника после покупки непригодного для проживания частного дома также может возникнуть право на внеочередное предоставление жилого помещения от органа местного самоуправления в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, так как по Жилищному кодексу РФ не имеет значения, по чьей вине домовладение, в котором проживает семья собственника, пришло в состояние, непригодное для проживания, так же как и время получения свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение <3>.
    ———————————
    <3> Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 44-В09-41 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: СудебнаяПрактика.
    Такой «круговорот домовладения» от собственника к собственнику, как мы понимаем, конечно, не может устроить орган местного самоуправления.
    Единственным способом его прекратить является снос такого частного дома либо его изъятие вместе с земельным участком в муниципальную собственность в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства при условии компенсации рыночной стоимости.
    Однако при таком изъятии собственнику орган местного самоуправления обязан выплатить рыночную стоимость не только дома, но и земельного участка, что, естественно, не может устраивать орган местного самоуправления, тем более если учесть, что он еще в соответствии со ст. 57 ЖК РФ обязан предоставить жилое помещение по договору социального найма по нормам предоставления, при этом исходя из количества членов семьи, зарегистрированных в непригодном для проживания доме.
    Вот и получается, что собственник не только получает жилое помещение вне очереди от органа местного самоуправления, но и в его собственности остаются непригодный для проживания дом и земельный участок под ним, которыми он как собственник может распорядиться по своему усмотрению (продать, обменять, подарить и т.д.) либо у него его может изъять орган местного самоуправления по изложенной выше процедуре.
    Выкупать же данный дом и земельный участок под ним для органа местного самоуправления чаще просто невыгодно и нецелесообразно, так как такие земельные участки, как правило, небольшие по размеру и не представляют ни для органа местного самоуправления, ни для потенциального застройщика никакого экономического и коммерческого интереса.
    При этом, даже если при принятии решения орган местного самоуправления обяжет собственника снести непригодный для проживания частный дом, собственник этого может просто не сделать, во-первых, просто из-за отсутствия финансовых средств для этого, во-вторых, он — собственник, и обязать его снести (уничтожить) свою собственность в соответствии с гражданским и жилищным законодательством практически невозможно.
    На основании вышеизложенного у органа местного самоуправления фактически перед собственником непригодного для проживания дома возникают одни обязанности, в то время как у гражданина (собственника) практически одни права.
    В этом случае орган местного самоуправления, естественно, воспользуется тем, что в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 закреплено только его право, а не обязанность на принятие решения о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан, тем более что для этого есть немало законных оснований.
    В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
    Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
    В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
    Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
    Таким образом, ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ в императивной форме указывают на те расходы и усилия, которые должен нести и предпринимать собственник в отношении принадлежащего ему имущества, в том числе собственник частного дома. Тем самым законодатель четко определяет, что помимо наличия у собственника определенных прав на него возлагаются и вполне определенные обязанности (бремя) по содержанию принадлежащего ему жилого помещения либо жилого дома.
    Имущество, которое является предметом собственности и служит удовлетворению интересов собственника, само по себе нуждается в заботе о нем, поддержании его в пригодном состоянии, устранении различных угроз и опасностей, исходящих от тех или иных качеств вещей, и проч.
    Осуществление всех этих мер возлагается на собственника и рассматривается как естественное следствие права собственности.
    Юридически бремя собственности выражается, например, в обязанностях по текущему и капитальному ремонту имущества (дома, здания и т.д.), его страхованию, предъявлению для осмотра, регистрации.
    Юридическое бремя собственности возлагает на собственника обязанность изыскивать (находить, предусматривать) необходимые финансовые средства на своевременное производство текущего и капитального ремонта своего жилого дома либо жилого помещения, чтобы не допустить приведения жилого помещения, в котором постоянно проживают и находятся люди, в непригодное и угрожающее жизни людей состояние, при котором проживание в таком помещении будет просто опасно и невозможно.
    Из вышеизложенного следует, что на собственнике жилого дома (жилого помещения) в соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством лежит обязанность не только по надлежащему уходу за своим недвижимым имуществом (домом, зданием), его содержанию, своевременному текущему и капитальному ремонту, но и обязанность по изысканию необходимых для этого финансовых средств.
    Инициатива законодателя о возможности признания индивидуальных (частных) домов непригодными для проживания, которая в первую очередь направлена на возможность улучшения жилищных прав граждан, у которых на это нет собственных, в первую очередь финансовых, возможностей, к сожалению, на законодательном уровне остается только инициативой, не подкрепленной абсолютно ничем.

    Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Процедура признания жилого помещения непригодным для проживания или многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регламентирована Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение).

Обращаем Ваше внимание на то, что с 01.10.2011 вступило в силу постановление Правительства Санкт-Петербурга от 30.05.2011 № 679 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и нежилых зданий, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, аварийными», где полномочия по принятию решений о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции переданы Жилищному комитету (Городской межведомственной комиссии).

Для рассмотрения вопроса о признании всего многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции согласно п. 45 Положения заявитель представляет в Городскую межведомственную комиссию вместе с заявлением от всех зарегистрированных в указанном жилом помещении граждан, включая собственников, нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение (свидетельство о собственности или договор социального найма, ордер), технический паспорт на жилое помещение, а так же заключение специализированной организации, проводящей обследование несущих и ограждающих конструкций всего дома в целом, в том числе микологическое исследование.

В случае, если собственники и наниматели жилых помещений многоквартирного дома не располагают необходимым заключением специализированной организации, проводящей обследование многоквартирного дома на предмет технического состояния несущих и ограждающих конструкций, то им надлежит обратиться с заявлениями в жилищную организацию, на аналитическом учете которой находятся государственные дома, а именно в Санкт-Петербургское ГКУ «Жилищное агентство Курортного района Санкт-Петербурга» (далее — ГУЖА) с просьбой о содействии в проведении обследования многоквартирного дома с целью определения его технического состояния (Сестрорецк, ул. Токарева, д. 18, каб. 9, тел 437-07-74).

В случае, когда многоквартирный дом находится полностью в государственной собственности, указанные исследования специализированной организации оплачиваются за счет бюджета города.

В случае смешанной собственности жилых помещений (государственной и частной) для принятия решения о проведении обследования указанного многоквартирного дома специализированной организацией необходимо предварительное проведение собрания собственников многоквартирного дома, на котором, в том числе должен быть решен вопрос об источниках финансирования данных работ, так как оплата работ по обследованию будет осуществляться всеми собственниками жилого дома пропорционально площади жилых помещений, находящихся в их собственности.

Так же возможно рассмотреть на районной межведомственной комиссии вопрос о непригодности для проживания жилого помещения (квартиры). Для чего потребуется представить в районную межведомственную комиссию вместе с заявлением от всех совершеннолетних, зарегистрированных в указанном жилом помещении граждан, включая собственников, копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, технический паспорт на жилое помещение, а так же, в соответствии с рекомендациями Жилищного комитета, для принятия решения о дальнейшей эксплуатации данного жилого помещения и дальнейшем его использовании необходимо предоставить результаты микологической экспертизы и обследование строительных конструкций здания в целом специализированной организацией, порядок получения которой описан выше.

Когда дом находится в аварийном состоянии, у его жильцов возникают вопросы: куда обращаться, чтобы дом был признан непригодным для проживания, что они получат взамен своих квартир и т.д. Ответы на многие из них содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного суда РФ 29.04.2014, далее — Обзор).

Как отстаивать свои права, если дом не признают аварийным

Определить, является ли дом непригодным для проживания и что с ним делать (сносить или реконструировать), может только межведомственная комиссия (п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, далее — Положение). Она создается в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Поэтому, если вы считаете, что ваш дом находится в аварийном состоянии, нужно обратиться в такую комиссию с заявлением о проведении оценки помещения установленным требованиям, приложив к заявлению обосновывающие данный факт документы (например, заключение эксперта).

Если комиссия не реагирует на ваше заявление, нужно идти в суд с требованием признания незаконным ее бездействия и обязания составить заключение о состоянии дома (помещения). Обращаться в суд с требованием признания жилого помещения непригодным для проживания не имеет смысла. Суд на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ откажет в принятии такого искового заявления, поскольку решение данного вопроса находится не в его компетенции. Это прерогатива исключительно межведомственной комиссии.

А что делать, если комиссия провела обследование дома формально и признала его пригодным для проживания, а на самом деле жить в таком доме невозможно?

В Обзоре разъяснено, что в этом случае нужно обращаться в суд с иском о признании решения межведомственной комиссии незаконным. Суд проверяет, вынесено ли заключение компетентным составом межведомственной комиссии, привлекался ли к работе комиссии собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо, а также эксперты проектно-изыскательских ­­организаций.

Кроме того, суд выясняет, производилась ли оценка фактического состояния жилья на предмет его соответствия установленным требованиям, для чего в необходимых случаях назначаются экспертизы.

Если суд признает решение комиссии незаконным, он обяжет ее провести обследование жилого помещения (жилого дома) еще раз. При этом суд не вправе предрешать существо решения, которое должно быть принято. То есть на комиссию не может быть возложена обязанность, например, признать жилое помещение непригодным для проживания.

Дом сносят, а что взамен?

На что может рассчитывать собственник при сносе аварийного дома? Ответ на этот вопрос зависит от того, включен дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда или нет.

Если дом не включен в такую программу, при его сносе собственникам выплачивается выкупная цена за их помещения (ст. 32 ЖК РФ). Другая квартира им может быть предоставлена только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом ее стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Если жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственники жилых помещений в нем имеют право выбора: деньги (выкупная цена) или новая квартира (п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).

В Обзоре обращается внимание на то, что, если собственник выбрал в качестве компенсации вариант с новой квартирой, но предоставляемое ему жилье его не устраивает, выселить его в такую квартиру не могут. В такой ситуации собственнику выплачивается выкупная цена изы­маемых помещений.

Что входит в выкупную цену

Выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя:

  • рыночную стоимость жилого помещения;
  • убытки, причиненные собственнику его изъятием;
  • сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (п. 7 ст. 32 ЖК РФ).

В Обзоре Президиум Верховного суда РФ указал, что в выкупную цену также включается стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок под домом.

В состав убытков, причиненных собственнику изъятием у него жилых помещений, входят расходы, понесенные в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности.

Однако размер таких расходов не должен быть чрезмерным. В Обзоре Президиумом Верховного суда РФ приведен пример необоснованных требований о возмещении убытков, причиненных собственнику изъятием у него жилых помещений. Так, необоснованными будут требования о взыскании убытков, выразившихся в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, если решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты в доме коридорной системы.

На компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт могут рассчитывать только собственники, приватизировавшие помещения в многоквартирном доме, требующем капитального ремонта. Это следует из положений ст. 16 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Правила для соцнайма

Жилье может не находиться в собственности проживающих в нем лиц, а быть предоставлено им в бессрочное пользование на основании договора социального найма (ст. 60 ЖК РФ). Площадь жилья, предоставляемого на условиях соцнайма, рассчитывается исходя из норм, установленных органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями (ст. 50 ЖК РФ).

При сносе дома таким жильцам предоставляется другое жилье по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ).

А как будет определяться площадь нового жилья, если объектом найма в сносимом доме была комната в коммунальной квартире?

В Обзоре указано, что в этом случае необходимо учитывать:

  • общую площадь комнаты;
  • площадь вспомогательных помещений, которые находились при такой комнате и использовались исключительно для ее обслуживания (например, кладовая);
  • долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (­кухни, туалета, ванной и т.д.).

Новое жилье, предоставляе­мое по договору социального найма, должно находиться в границах того же населенного пункта, что и ранее занимаемое. Если предлагаемое для переселения жилое помещение не отвечает уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, или может привести к ухудшению жилищных условий переселяемых лиц, орган местного самоуправления не вправе требовать выселения граждан из занимаемых ими помещений в аварийном доме.

Конкретные сроки сноса многоквартирного дома и отселения проживающих в нем лиц определяет орган местного само­управления. Но что делать, если дальнейшее проживание в аварийном жилом помещении создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его семьи? В такой ситуации нужно обращаться в суд. Он вправе обязать орган местного самоуправления предоставить данным лицам другое благо­устроенное жилое помещение во внеочередном порядке.