Субаренда безвозмездное пользование

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66; (495) 776-13-39

Использование арендованного имущества не по назначению

Арендатор должен пользоваться полученным имуществом только так, как это предусмотрено договором аренды (ст. 615 ГК РФ). В частности, если арендатор по условиям договора получил помещение для размещения в нем склада готовой продукции, то для других целей это помещение использоваться не может. Нецелевое использование арендованного имущества может привести к неблагоприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды стороны четко обозначили, для каких именно целей имущество передается арендатору в пользование. Если договор аренды уже заключен, но назначение имущества им не определено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

В ряде случаев целевое назначение использования объекта аренды определено непосредственно в законе. Так, по договору проката имущество передается арендатору для использования в потребительских целях (п. 1 ст. 626 ГК РФ), например для удовлетворения бытовых нужд арендатора. Иное назначение имущества может быть предусмотрено договором или вытекать из существа самого обязательства.

Если арендатор будет использовать имущество вопреки его назначению, арендодатель сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Арендодатель может обратиться к арендатору и с другим требованием — об обязании использовать арендованное имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления. Именно так, к примеру, поступила администрация города Сургута, которая заставила ООО убрать игровые автоматы с земельного участка, предоставленного городом для размещения на нем кафе и магазина (Постановление ФАС ЗСО от 24.01.2008 N Ф04-158/2007 (180-А75-21), Определение ВАС РФ от 14.03.2008 N 2784/08).

Все плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Данное правило имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны не могут договориться о том, что все (или часть) полученное в результате использования объекта аренды будет принадлежать арендатору. Если данное условие все-таки будет включено в договор, то оно будет считаться недействительным (ст. ст. 168 и 180 ГК РФ). В то же время договором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю, допустим, в качестве платы за аренду.

Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

— сдавать арендованное имущество в субаренду;

— передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

— предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

— отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу все эти операции арендатор вправе осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Нередко возникает ситуация, когда лицо незаконно пользуется чужим имуществом. Например, договор аренды закончился, а арендатор имущество не возвращает и продолжает им пользоваться, не внося при этом арендную плату. Бывший арендодатель в данном случае может не только требовать возврата имущества, но может еще и взыскать с бывшего арендатора сумму неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).

Например, ФАС ВВО рассмотрел спор между городским рынком и предпринимателем, который торговал через павильон на этом рынке, но за место не платил. Суд посчитал, что предприниматель в результате «бесплатного» пользования торговым местом получил неосновательное обогащение, и взыскал с него эту сумму. Расчет суммы неосновательного обогащения суд произвел исходя из ставок арендной платы, действовавших на рынке (Постановление ФАС ВВО от 21.07.2008 N А82-3581/2007-38). Аналогичные решения принимают и другие суды (см. Постановления ФАС СЗО от 01.08.2008 N А21-1904/2007, ФАС МО от 26.06.2008 N КГ-А40/4522-08-1,2).

Источник: «ЭЖ-Юрист», 2009, N 8

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

• О признании договора аренды недвижимости недействительным.
• Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
• О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
• О взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
• О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

П. Лошкарев, директор ТОО «Восток-аудит»,

Аудитор РК, CIPA, DipIFR

МОЖНО ЛИ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР ПО АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЯ НА БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ ОСНОВЕ?

Можно ли заключить договор по аренде помещения на безвозмездной основе, с указанием нормативных документов и статей ?

Положения ГК. Договор аренды помещения на безвозмездной основе можно заключить на основании статьи 604 Гражданского кодекса, согласно которой по договору безвозмездного пользования имуществом одна сторона передает имущество в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть то же имущество в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Комментарии. Однако, безвозмездный характер договора аренды будет иметь налоговые последствия в виде доначисления КПН для арендатора, поскольку в соответствии со статьей 96 Налогового кодекса стоимость любого имущества, в том числе работ и услуг, полученного налогоплательщиком безвозмездно, является его доходом; в ограничении вычетов по КПН для арендодателя, поскольку в соответствии с пунктом 9 статьи 115 Налогового кодекса вычету не подлежит стоимость имущества, переданного налогоплательщиком на безвозмездной основе.

Здравствуйте, Андрей!

Основной вопрос — как сделать так, чтобы и нам было хорошо (мы готовы платить минимальные деньги, потому что есть договоренность с владельцем), и арендодателю было не накладно, и проверяющие органы были довольны. Какие есть варианты?

Действительно, от безвозмездности лучше отказаться.

Во-первых, безвозмездная передача прав облагается НДС (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ). Во-вторых, если они передают объект в безвозмездное пользование, то они не могут признаться у себя расходы на аренду этого объекта, так как он не удовлетворяет условиям ст.252 НК РФ (расход не направлен на получение дохода)

Поэтому можно выбрать некоторую минимальную цену. Если между вами нет взаимозависимости, то эта цена будет признана рыночной и будет применяться в целях налогообложения.

Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами
3. При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения (далее в настоящем разделе — цена, примененная в сделке), указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

Перенаем

Перенаем — это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В результате происходит замена арендатора в договоре аренды. Соответственно, при перенайме ответственным по договору перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности, — новый арендатор, а прежний с момента перехода прав и обязанностей по договору такую ответственность не несет.

Арендатор также имеет право передать свои права и обязанности путем внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Однако в этих случаях замены стороны договора не происходит — ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Обзор), отмечено, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

Таким образом, договор аренды относится к тем сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права, то есть арендатор является одновременно и кредитором, и должником. Следовательно, замена арендатора в договоре аренды должна производиться с соблюдением как правил об уступке требования, так и о переводе долга. Соответственно, права и обязанности по договору аренды могут быть переданы только с согласия арендодателя.

Как указано в п. 18 Обзора, по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя на перенаем может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности дополнительно получать такое согласие.

Если же такое условие в договоре аренды отсутствует, то согласие арендодателя может быть получено любым способом, главное, чтобы согласие было четко выражено и оформлено в письменном виде*(1).

Исключение составляют только договоры аренды земельных участков, для которых установлены следующие особенности перенайма.

Во-первых, по общему правилу, арендатор земельного участка (если он не является резидентом особой экономической зоны) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Однако договором аренды земельного участка может быть предусмотрена обязанность получать согласие арендодателя на перенаем.

Во-вторых, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если срок аренды составляет более чем 5 лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Исключения из этого правила, установленные федеральным законом, касаются, например, государственных и муниципальных учреждений, а также учреждений, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных им. Такие учреждения не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Необходимо учитывать, что в случае, если предметом договора аренды является здание или сооружение, расположенное на земельном участке, право пользования которым передается арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью (ст. 652 ГК РФ), для передачи прав и обязанностей по такому договору аренды в порядке перенайма необходимо получить согласие арендодателя, так как закон не исключает такой необходимости в отношении зданий и сооружений (см. постановление АС Дальневосточного округа от 07.12.2015 N Ф03-5198/15).

Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должно быть направлено в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Порядок взаиморасчетов, вопросы передачи предмета аренды при перенайме, платы за перенаем определяются по соглашению сторон.

_____________________________

*(1) В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013) в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен ее предмет. Если согласие (одобрение) дается в последующем, оно должно указывать на сделку, на совершение которой дано согласие. О согласии или об отказе в нем лицо, чье согласие запрошено, сообщает в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Если в безвозмездный договор аренды нежилого помещения внести условие, по которому арендатор должен будет платить деньги за помещение, то соглашение превратится в обычную аренду. Главное различие этих двух договоров проявляется в наличии или отсутствии арендной платы.

С целью устранения путаницы в Гражданском кодексе РФ стороны соглашения о безвозмездном пользовании принято называть ссудодателем и ссудополучателем вместо арендодателя и арендатора.

Договор ссуды используется как подтверждение законного нахождения в помещении не его собственника.

В зависимости от назначения нежилого помещения оно может быть использовано как склад, для размещения офиса, в нем может быть открыт магазин или ресторан — вариантов масса. Но если юридическое лицо использует какое-то помещение, то оно должно иметь на него документы.

Вот тут и пригодится договор безвозмездного пользования. Если помещение передается бесплатно, то стороны могут и не оформлять отношения между собой, однако они делают это для контролирующих органов.

Дополнительно в договоре можно закрепить обязанности ссудополучателя по содержанию помещения и обязать его взять на себя риски за возможные повреждения.

Интересную подборку судебной практики по договору безвозмездного пользования предлагает КонсультантПлюс. Доступ к системе КонсультантПлюс можно оформить на временной основе бесплатно.

Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Законодатель не запрещает сторонам заключать договор намерений аренды нежилого помещения. Речь идет о документе, в котором стороны договариваются об аренде помещения в будущем. Например, здание еще не сдано в эксплуатацию, но арендатору важно иметь в нем помещение на правах аренды.

В отличие от договора аренды, соглашение о намерениях регистрации не подлежит и становится действительным с момента его подписания. В нем необходимо указать идентификационные характеристики помещения, в том числе его адрес, площадь. Говорить о величине арендной платы не имеет смысла, так как ее размер будет указан в основном договоре.

Существенные условия договора безвозмездного пользования, образец для заполнения

Как и в случае с арендой недвижимости, в договоре безвозмездного пользования необходимо конкретизировать предмет сделки. Нужно указать адрес помещения и его характеристики. Особенно это важно, если сдается только часть здания. Если после прочтения договора останется вопрос, а какое именно помещение сдается, тогда соглашение считается незаключенным.

Практически во всех типовых образцах, которые представлены в интернете, закреплены условия, прописанные в ГК РФ для безвозмездного пользования. А если стороны хотят от них отойти, то им придется изменить такой договор самостоятельно. Например, по закону ссудополучатель отвечает за проведение капитального и текущего ремонта помещения, а также несет риск его повреждения. Если стороны решили по-другому, тогда обязательно необходимо записать это в договоре.

Поскольку договор безвозмездного пользования может быть бессрочным, то стороны, решившие заключить соглашение только на определенный срок, должны указать его в тексте. От этого будет зависеть процедура расторжения договора.

При заключении бессрочного соглашения стороне, решившей его расторгнуть, всего лишь надо предупредить контрагента за месяц до выселения. Если же установлен срок, тогда либо надо ждать его окончания, либо искать обоснование для расторжения договора в одностороннем порядке.

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением

Бесплатно сдавать можно и жилые помещения. Здесь для урегулирования отношений будут применяться не только нормы аренды, но и нормы найма квартиры.

Чтобы правильно применить законодательство, можно представить, какие нормы использовались, если бы квартира сдавалась за плату. Когда арендатором выступает юридическое лицо, то отношения найма между сторонами невозможны.

Чаще всего к безвозмездному пользованию жильем прибегают, когда хотят получить прописку. Чтобы иметь законные основания для регистрации по месту жительства, в уполномоченный орган необходимо представить документы, на основании которых человек вселился в квартиру. Таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. И при этом не нужно платить налог на прибыль, полученную от сдачи квартиры в аренду, поскольку официально арендная плата не взимается.

Используя для оформления отношений безвозмездного пользования договор аренды нежилого помещения, стороны официально подтверждают, что аренда не платится. А это означает, что в случае разногласий арендодатель не сможет взыскать арендную плату через суд. Поэтому вариант с безвозмездным договором не самый надежный способ скрыть арендные отношения. Его следует использовать, только когда помещение действительно передается бесплатно.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Аренда и наем жилья».