Существенное нарушение градостроительных норм и правил

Принятие решения об узаконивании самовольно построенных строений на земельном участке и их государственной регистрации в установленном порядке

В соответствии с действующим законодательством решение вопросов узаконивания самовольно построенных строений на земельном участке входит в компетенцию местных исполнительных и распорядительных органов по месту нахождения земельного участка.

Минстройархитектуры как орган государственного управления осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.07.2006 № 973 и не наделено правом решения данных вопросов.

На основании статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь самовольное строительство – деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни и здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Правовые отношения, возникающие при осуществлении самовольного строительства, регулируются Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802 (далее – Положение № 1802), и статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Указанным Положением № 1802 и пунктом 5 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь в отношении такой самовольно возведенной постройки установлен порядок принятия местным исполнительным и распорядительным органом следующих решений:

– о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке), если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

– о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

– о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства состояние, с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 9.4 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», определен перечень документов, необходимых для принятия местными исполнительными и распорядительными органами решения о продолжении строительства или принятия самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке.

В соответствии с Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, а также государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом входит в компетенцию Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь.

В соответствии со статями 17 и 18 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республики Беларусь» местные исполнительные и распорядительные органы обеспечивают на соответствующей территории соблюдение законодательства, в том числе в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также осуществляют иные полномочия, предусмотренные настоящим Законом и иными актами законодательства.

Дополнительно Минстройархитектуры сообщает, что в соответствии с Законом Республики Беларусь от 04.01.2010 «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь», решения исполнительных комитетов и местных администраций, ограничивающие или нарушающие права, свободы и законные интересы граждан, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, могут быть обжалованы в судебном порядке.

3 августа Владимир Путин подписал пакет законов, которыми внесены изменения в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы и иные законодательные акты (№ 339-ФЗ, 340-ФЗ, 341-ФЗ и 342-ФЗ), положения которых регулируют вопросы правового статуса самовольных построек.

Так, Закон № 339-ФЗ уточняет понятие «самовольная постройка», содержащееся в ст. 222 ГК РФ. Данная норма дополнена требованием о том, чтобы нарушенные при возведении самовольной постройки градостроительные, строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и действовали на дату выявления такой постройки. При этом указано, что самовольной постройкой нельзя считать объекты, созданные с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта и земельного участка не знал и не мог знать о них.

Согласно нововведениям у лица, осуществившего самовольную постройку, либо собственника или владельца земельного участка, на котором она находится, есть два варианта действий. Они могут лично или за свой счет снести самовольную постройку либо же привести ее в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или законом (за исключением определенных случаев).

Кроме того, регламентированы случаи, когда решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимаются судом либо соответствующим органом местного самоуправления. Срок для сноса устанавливается с учетом характера постройки и варьируется от трех месяцев до года. Срок для приведения объекта в соответствие с установленными требованиями не может быть меньше шести месяцев и превышать три года.

Также поправками установлена возможность изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства, в частности, если на нем возведена самовольная постройка и не выполнены меры по ее сносу или приведению в соответствие с законом.

Юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Екатерина Хазова оценила принятие законов как глобальную детализацию правового регулирования порядка признания построек самовольными и их сноса. Она отметила, что ст. 222 ГК РФ после изменений будет содержать общие нормы о понятии и признаках самовольной постройки, а градостроительное законодательство, ранее не регулировавшее режим самовольных построек, – разрешать специальные вопросы, касающиеся их выявления, порядка действий государственных органов при признании их таковыми и последствий этого признания.

В качестве существенной новеллы законодательства, имеющей значение для будущей судебной практики, эксперт назвала введение режима легализации самовольных построек. «Такое условие дополнительно защитит права владельцев построек, не представляющих угрозы для жизни и здоровья населения, которые теперь будут иметь возможность устранить допущенные при строительстве нарушения вместо осуществления сноса», – отметила юрист.

Екатерина Хазова считает, что решения о приведении постройки в соответствие с нормами для практической исполнимости должны будут содержать исчерпывающий перечень требований в отношении конкретной постройки. Возможно, это приведет к появлению новой подкатегории споров, связанных с законностью применения таких требований к определенной постройке.

Партнер адвокатского бюро «Ковалёв, Рязанцев и партнеры», адвокат Виктор Глушаков считает, что вопросы, связанные с самовольным строительством, длительное время не были надлежащим образом урегулированы: «Законы давали лишь общее понимание о данном правовом институте, а действующие разъяснения правоприменителя отвечали лишь на общие вопросы, не давая понимания, как действовать в конкретных обстоятельствах (Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22)».

Такая ситуация, по словам адвоката, негативно влияла на правоприменительную практику, поскольку правоприменитель не мог опираться на конкретные критерии и вынужден был формировать собственный подход, дополняющий закон. «Большая часть судебной практики в отношении самовольных построек, даже при наличии факта добросовестного поведения ответчика, была отрицательной. Эта ситуация негативно сказывалась на добросовестных участниках гражданского оборота, которые пытались принять меры для узаконивания недвижимости», – отметил Виктор Глушаков.

Адвокат также выделил в качестве главной новеллы закона возможность привести самовольную постройку в соответствие с требованиями закона. По словам эксперта, закон в целом регламентирует правоотношения в области самовольного строительства, начиная от понятийного аппарата, заканчивая последствиями неисполнения обязанности по сносу самовольной постройки. «Для практики это крайне важно. Правоотношения в области самовольного строительства становятся прозрачными и понятными, с заранее определенными критериями и однозначными последствиями», – отметил он.

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов Юлия Бузанова считает, что принятые нормативные акты призваны упростить жизнь добросовестным владельцам недвижимости. Основной положительный момент, по мнению эксперта, заключается в том, что мера в виде сноса станет действительно крайней.

Как отметила Юлия Бузанова, важной новеллой стала возможность сохранить постройку, проведя реконструкцию. «Ранее практика складывалась либо в пользу сноса, либо в пользу приведения в состояние, предшествующее нарушению права. То есть если из дома в 20 кв. м путем реконструкции возведен добротный новый дом в 200 кв. м, то 180 кв. м предлагалось сносить, а при невозможности отделения старой постройки от новой – сносить весь объект», – пояснила она.

По словам эксперта, положительными аспектами являются обязанность оценивать неформально наличие или отсутствие разрешительных документов и ряд иных обязанностей, в числе которых своевременное информирование уполномоченными органами всех заинтересованных лиц об изменениях, способных повлечь за собой смену правового статуса объекта.

Особого внимания и одобрения, по словам эксперта, заслуживают нововведения, касающиеся объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования. «Теперь для признания объекта самостроем и его последующего сноса необходимо не просто доказать нахождение постройки в границах земель с особыми правовыми режимами, но и надлежащим образом и своевременно информировать об этих зонах», – отметила эксперт.

Она также сочла позитивным изменение ст. 39 Земельного кодекса РФ, которая теперь допускает предоставление земельного участка с объектом, официально признанным самовольной постройкой. При этом на арендатора ложится обязанность либо снести, либо привести объект в соответствие с требованиями документов территориального планирования. «Данная норма идет вразрез с рядом регламентов, принятых и применяемых в настоящий момент. Так, в некоторых регионах наличие объекта, обладающего признаками самовольного строения, является безусловным основанием для отказа в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка. Надеюсь, что судебная практика по данному вопросу сложится в максимально короткие сроки», – заключила Юлия Бузанова.

Российская Федерация
Иркутская область
Иркутский район
Администрация Листвянского муниципального образования – Администрации городского поселения

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 декабря 2018 г. №149

О сносе самовольно возведенных некапитальных объектов строительства

В соответствии с ч. 4 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации органов местного самоуправления в Российской Федерации», на основании статей 6, 24, 48 Устава Листвянского муниципального образования, акта осмотра земельного участка № 01/2018 от 07.11.2018 года

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

— Снести самовольные возведенные некапитальные объекты на земельном участке с кадастровым номером 38:06:000000:8169 расположенные по адресу: Иркутская область, Иркутский район, ул.Горького, строение № 1 (ориентировочной площадью 40 кв.м) используемое для эксплуатации дайв-центра «Новое измерение Байкал», строение № 2 (в виде открытой террасы, ориентировочной площадью 10 кв.м) расположенного от строения № 1 на расстоянии приблизительно пяти метров;

— Установить срок для добровольного сноса построек, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 38:06:000000:8169 расположенные по адресу: Иркутская область, Иркутский район, ул.Горького, 3 (три) месяца с момента размещения настоящего постановления на официальном сайте администрации Листвянского муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

— В течении 7 (семи) дней со дня принятия настоящего постановления разместить сообщение о планируемом сносе самовольных построек в газете «Наша Листвянка», на официальном сайте администрации Листвянского муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

— Разместить на самовольно возведенных некапитальных объектах в границах земельного участка, на котором расположенные объекты, сообщение о планируемом сносе самовольно возведенных некапитальных строений.

И.О. главы администрации Листвянского муниципального образования А. С. Ушаров