Существующие ограничения обременения права аренда
Слепенок Юлия Николаевна
старший преподаватель кафедры специальных дисциплин Севро-Кавказского государственного технологического университета
Ограничения (обременения) прав на земельный участок как объект гражданских прав
Институт ограничений (обремене-Щ ний) земельного участка как объекта гражданских прав недостаточно разработан в науке и действующем законодательстве. Отсутствуют как определения ограничений (обременений), так и их классификация.
Общее легальное определение ограничений (обременений) недвижимого имущества содержится в ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ1.
Под ограничениями (обременениями) недвижимого имущества понимаются наличие установленных Законом или уполномоченными органами в предусмотренном Законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Как следует из данного определения ограничения (обременения) применимы:
1) при наличии в законе условий, стесняющих, ограничивающих правообладателя при осуществлении права собственности и иных вещных прав на земельный участок;
2) в случае, если ограничения (обременения) установлены решением уполномоченного органа государства в порядке, определяемом законом.
Таким образом, именно вмешательство в сферу действия уполномоченного лица с целью установить пределы, стеснения реализации им прав владения, пользования или распоряжения земельным участком следует рассматривать как основной критерий выделения ограничений (обременений) в качестве самостоятельного правового явления.
Однако указанное выше определение ограничений (обременений) не учитывает их сложную правовую природу. Так, в Законе нет положений о том, что аренда или, например, безвозмездное пользование ограничивает права собственника или обременяет его имущество. Тем не менее, аренда является ограничением прав собственника-арендодателя, поскольку последнему права пользования и владения земельным участком не принадлежат и, таким образом, содержание права собственности является усеченным, неполным, а само право вследствие этого — ограниченным.
Такое определение также не исчерпывает всего перечня существующих ограничений (обреме-нений).
Кроме сервитута (права ограниченного пользования чужой земельной собственностью), который данный Закон относит к обременениям, в число вещных прав, помимо права собственности на землю, действующее законодательство включает право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения.
Существует мнение о том, что список вещных прав не является исчерпывающим, и выделяют еще одно такое право — право залога2. Еще российский ученый-правовед И.А. Покровский писал по этому поводу, что «все права этого рода, очевидно, вместе с тем содержат большее или меньшее ограничение права собственности в интересах другого лица»3. Поэтому представляется правильной позиция ряда современных ученых, которые, отмечая ограниченный (по сравнению с собственностью) характер указанных вещных прав, относят их также и к ограничениям права собственности4.
1 СЗ РФ. 28.07.97. № 30. Ст. 3594.
2 Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. СПб., 1996. С.
3 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1999. С. 207.
В этой связи следует отметить, что любое, кроме права собственности, вещное право является ограниченным, а их сходства определяются тем, что как для права собственности, так и для ограниченных вещных прав характерны право следования, абсолютный характер защиты от посягательства любого третьего лица и для некоторых — бессрочность.
В российском законодательстве имеются и другие указания на земельные ограничения (обременения).
В частности, ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ1 предусматривает, что имущество (земельный участок или право аренды на него), заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (п. 2 ст. 11 указанного Закона), а поскольку такое право возникает с момента регистрации договора об ипотеке, то, следовательно, ипотека возникает с момента государственной регистрации такой сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует отметить, что в данном случае регистрируется не сам договор об ипотеке, а ипотека как ограничение (обременение) земельного участка или права его аренды, возникающая из сделки.
Согласно п. 1 ст. 586 и п. 1 ст. 587 ГК РФ рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату, и при этом получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа имущество признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ), если иное не установлено договором купли-продажи. В этих случаях на основании п. 3 ст. 334 ГК РФ возникает залог в силу закона, который регистрируется в Едином государственном реестре прав как огра-
ничение (обременение).
По основаниям возникновения земельные ограничения (обременения) делятся на:
1. Возникающие из гражданско-правовых сделок: рента, ипотека, «договорный» сервитут, аренда (субаренда);
2. Возникающие на основании решений компетентных государственных органов: государственных органов исполнительной власти (право постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения); судебных органов (арест земельного участка, сервитут, установленный по решению суда).
3. Возникающие на основании прямого указания в законе: «публичный» сервитут, залог в силу закона, иные ограничения, в основном градостроительного и экологического характера.
Поскольку ст. 131 ГК РФ предусматривает, что государственной регистрации подлежат не только возникновение, изменение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и ограничения (обременения) таких прав, то другую систему земельных ограничений составляют ограничения (обременения):
подлежащие государственной регистрации: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут, ипотека, рента, арест, аренда (субаренда) и т.д.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
не подлежащие государственной регистрации: градостроительные, экологические ограничения (обременения) и «публичные» сервитуты.
В итоге можно отметить, что общим же для всех земельных ограничений является то, что они ограничивают возможность правообладателя свободно пользоваться, владеть или распоряжаться земельным участком, иногда непосредственно обременяя его, а также то, что они сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу.
См. также
- Можно ли оспорить повышение процентов по кредитному договору
- Арендодатель приостанавливает исполнение договора: что делать арендатору
Обременительные условия
Обременительные условия могут находиться в договоре, даже если его положения не противоречат нормам закона. Например, сильная сторона исключает или ограничивает свою ответственность сильной стороны за нарушение обязательств. Либо договор содержит другие обременительные условия, которые не приняла бы слабая сторона, если бы могла участвовать в определении условий договора. В этой ситуации слабая сторона может требовать расторгнуть или изменить договор с отягощающими условиями. При этом обременительные условия могут признать недействующими или действующими в измененной редакции с момента заключения договора. Такое право закрепляет статья 428 ГК РФ. Детальное толкование этой нормы привел Пленум ВАС РФ в постановлении от 14.03.14 № 16 «О свободе договора и ее пределах».
Пленум ВАС РФ определил, что слабая сторона договора может:
- сослаться на статью 10 ГК РФ и заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий;
- заявить о ничтожности таких условий на основании статьи 169 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности).
Широкие возможности слабой стороны обусловлены общим принципом о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
При заключении договора с отягощающими условиями злоупотребление выражается в превышении пределов использования диспозитивного права, влекущего за собой нарушения равенства сторон.
Доказывание обременительных условий
Поправки, внесенные в Гражданский кодекс, освободили слабую сторону от обязанности доказывать наличие договора присоединения, достаточно доказать, что сильная сторона злоупотребляла своими правами.
К тому же сам факт присоединения к договору, форма которого заранее определена, не освободит от доказывания наличия обременительных условий и не подтвердит, что сторону лишили возможности влиять на содержание договора.
Суд будет исследовать все обстоятельства по делу, учитывая следующее (п. 10 постановления № 16):
- фактическое соотношение переговорных возможностей сторон;
- уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере;
- конкуренцию на соответствующем рынке;
- наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и другие обстоятельства.
Отсутствие доказательств, что присоединившаяся сторона пыталась изменить типовую форму договора, влечет отказ в применении пункта 2 статьи 428 ГК РФ (постановление Восемнадцатого ААС от 25.04.14 по делу № А76-26865/2013).
Так, например, компания заключила кредитный договор с банком. Спустя некоторое время между сторонами возник спор, его разрешил третейский суд, указанный в кредитном договоре. Компания указала, что третейские соглашения, указанные в кредитном договоре и договоре поручительства, недействительны, поскольку кредитный договор и договоры поручительства – это договоры присоединения (ст. 428 ГК РФ). Суд указал, что в деле нет протоколов разногласий и других доказательств, подтверждающих, что компания возражала относительно третейского соглашения. Компания не доказала, что условия договоров, содержащих третейскую оговорку, навязаны банком и что ее лишили возможности заключить договор на иных условиях (постановление Президиума ВС РФ от 15.07.15 № 49-ПЭК15 по делу № А56-48511/2012).
В то же время суд может самостоятельно определить, что при заключении договора стороны предусмотрели обременительные условия для одной из сторон. В частности, условие о повышенной ответственности – взыскание с покупателя неустойки от полной стоимости товара. Суд может применить положения постановления № 16 без соответствующих заявлений и доказательств со стороны покупателя (решение АС Республики Бурятия от 14.08.15 по делу № А10-3779/2015).
Читайте об этом
- Договор с отягощающими условиями. На что ссылаться, чтобы изменить или расторгнуть его. Как доказать, что условия навязаны
Существует несколько вариантов расторжения договоров аренды, зарегистрированных в Росреестре, и снятия обременения в виде аренды в зависимости от фактической ситуации.
Первый вариант: заключение соглашения о расторжении договора аренды. В этом случае документы в Росреестр может подать только одна сторона, например арендодатель.
Для снятия обременения нужно представить заявление и соглашение о расторжении договора аренды. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении). Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке — государственной регистрации соглашения (п. 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»).
Именно этим вариантом вы и собирались воспользоваться, поскольку изначально подписали с арендатором соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, но только в двух, а не в трех экземплярах. Действительно, на практике Росреестр требует предоставить три экземпляра соглашения (по аналогии с регистрацией самого договора аренды): один — для арендодателя, второй — для арендатора, третий — для Росреестра. Однако в п. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) указано, что необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме. Таким образом, требование иметь три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды в Законе № 218-ФЗ не содержится.
Поэтому можно подать документы в том количестве, которое имеется, получить решение Росреестра и в случае отказа обжаловать его в суде.
Еще можно подать документы в электронном виде. Согласно п. 7 ст. 21 Закона № 218-ФЗ для регистрации можно представлять документы в электронном виде:
-
в форме электронных документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике (один экземпляр таких документов должен быть подлинником), в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки;
-
в форме электронных документов или электронных образов документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе могут быть представлены в виде копии без представления подлинника.
Второй вариант: оформление прекращения арендных отношений, если срок договора аренды истек. После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды, в том числе арендодатель.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ). То есть если после истечения срока аренды ни одна из сторон не направила уведомление о прекращении отношений, то договор аренды будет считаться возобновленным на неопределенный срок.
В этом случае можно направить арендатору по почте уведомление об отказе от договора по его юридическому адресу, а через три месяца после получения арендатором подать заявление в Росреестр. К заявлению нужно будет приложить копию уведомления и почтовую квитанцию. Еще можно приложить выписку из ЕГРЮЛ на арендатора, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий юридический адрес.
Также желательно оформить акт о возврате объекта недвижимости. Арендодатель вправе подписать его сам, указав, что арендатор не явился для подписания данного акта (при условии, что в уведомлении, отправленном по почте, будет указано, что арендатор приглашен для сдачи помещения в определенный день). В акте можно указать, что все помещения фактически освобождены арендатором и находятся в распоряжении арендодателя.
Третий вариант: оформление прекращения арендных отношений, если срок договора аренды не истек. В этом случае можно расторгнуть его по основаниям, предусмотренным в п. 2 ст. 621 ГК РФ или в самом договоре аренды. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
-
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
-
существенно ухудшает имущество;
-
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
-
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 621 ГК РФ).
В этом случае сначала придется отправить письменное предупреждение, а затем обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении этого иска будет основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.
Четвертый вариант: оформление прекращения аренды, если арендатор ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ. При ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст. 419 ГК РФ. В связи с этим можно попытаться подать в Росреестр заявление о снятии обременения в виде аренды, а также письмо о том, что арендатор не существует, с приложением выписки из ЕГРЮЛ.
Порядок выполнения административной процедуры (АП)
территориальная организация по государственной регистрации
заявление, содержащее идентификационные сведения
документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица14
выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации14, – в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент
документы, удостоверяющие личность гражданина – индивидуального предпринимателя, представителей и должностных лиц
документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, комиссии, иной документ)
заключение ревизионной комиссии (ревизора), а в установленных Законом Республики Беларусь от 9 декабря 1992 года «О хозяйственных обществах» в редакции Закона Республики Беларусь от 10 января 2006 года (Ведамасцi Вярхоўнага Савета Рэспублiкi Беларусь, 1992 г., № 35, ст. 552; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 18, 2/1197) случаях – заключение аудиторской организации (аудитора – индивидуального предпринимателя) – при распределении прибыли хозяйственного общества между его участниками
выписка из решения общего собрания хозяйственного общества о передаче участникам хозяйственного общества недвижимого имущества в счет распределения прибыли этого общества – при распределении прибыли хозяйственного общества между его участниками
заявление о выходе из хозяйственного общества либо решение суда об исключении участника из хозяйственного общества – при выходе (исключении) участника из хозяйственного общества
документ, подтверждающий достижение соглашения выходящего (исключаемого) участника и оставшихся участников хозяйственного общества о том, что выплата ему стоимости имущества заменена выдачей имущества в натуре, – при выходе (исключении) участника из хозяйственного общества
передаточный акт или иной документ о передаче недвижимого имущества
письменное согласие залогодержателя на передачу недвижимого имущества, если недвижимое имущество передано в залог и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога
документ, подтверждающий внесение платы15
5 рабочих дней, в случае совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа, – 7 рабочих дней, в случае совершения регистрационных действий в ускоренном порядке – 2 рабочих дня, в случае совершения регистрационных действий в срочном порядке, если заявление о государственной регистрации подано не менее чем за два часа до окончания установленного в организации рабочего времени, – 1 рабочий день (не применяется в случае совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа), в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – 1 месяц40
бессрочно
2,5 базовой величины – за государственную регистрацию одного объекта государственной регистрации13
1,5 базовой величины — дополнительно за государственную регистрацию объектов государственной регистрации в ускоренном порядке независимо от их количества в соответствии с заявлением о государственной регистрации
3 базовые величины – дополнительно за государственную регистрацию объектов государственной регистрации в срочном порядке независимо от их количества в соответствии с заявлением о государственной регистрации
1Оригиналы документов, а в случаях представления нотариально засвидетельствованных копий документов — нотариально засвидетельствованные копии документов после их сверки с копиями подлежат возврату.
13При осуществлении государственной регистрации и внесении исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним дополнительно взимается плата:
0,2 базовой величины — за государственную регистрацию каждого последующего объекта государственной регистрации, за исключением возникновения, перехода, прекращения ограничения права на земельный участок, в соответствии с заявлением о государственной регистрации независимо от количества процедур, применяемых согласно настоящему перечню;
0,6 базовой величины — за государственную регистрацию одновременно не более 5 последующих объектов государственной регистрации (возникновения, перехода, прекращения ограничений прав на земельный участок);
1,6 базовой величины — за государственную регистрацию одновременно более 5 последующих объектов государственной регистрации (возникновения, перехода, прекращения ограничений прав на земельный участок);
0,2 базовой величины — за каждые последующие двадцать точек каталога координат — при государственной регистрации создания земельного участка (за исключением случаев, когда в территориальной организации по государственной регистрации имеется каталог координат на машинном носителе в необходимом формате);
0,5 базовой величины — за составление и выдачу земельно-кадастрового плана земельного участка (при наличии сведений о геодезических координатах поворотных точек границы земельного участка) в случае государственной регистрации создания, изменения земельного участка, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок, а также сервитута;
0,2 базовой величины — за подготовку по ходатайству заявителя второго и каждого последующего экземпляра свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации;
0,4 базовой величины — за каждый объект недвижимого имущества, включаемый в состав предприятия или исключаемый из его состава, — при государственной регистрации создания, изменения или прекращения существования предприятия;
0,2 базовой величины — за государственную регистрацию возникновения, или перехода, или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав зарегистрированного предприятия, — при государственной регистрации возникновения, или перехода, или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на предприятие;
0,4 базовой величины — за помещение необходимых документов во второе и каждое последующее регистрационное дело — при внесении исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении объектов недвижимого имущества (за исключением предприятия).
14Документы представляются в оригиналах или засвидетельствованных в установленном порядке копиях без представления ксерокопий.
Не представляются:
в отношении государственных органов, иностранных государств, лиц, являющихся стороной по сделке с недвижимым имуществом, которая не влечет возникновения у них прав на недвижимое имущество, и лиц, права у которых прекращаются или от которых переходят права на недвижимое имущество в результате государственной регистрации, а также при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прекращения существования недвижимого имущества;
если эти документы представлялись в соответствующую организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения объекта недвижимого имущества ранее (после 8 мая 2003 г.).
15Если оригинал документа, подтверждающего внесение платы за совершение административной процедуры и (или) уплату государственной пошлины, существует только в виде электронного документа, заявителем может быть представлена на бумажном носителе форма внешнего представления этого документа, оформленная в соответствии с требованиями законодательства (данное требование не распространяется на случаи внесения платы и (или) уплаты государственной пошлины посредством использования автоматизированной информационной системы единого расчетного и информационного пространства).
В случае внесения платы за совершение административной процедуры и (или) уплаты государственной пошлины посредством использования автоматизированной информационной системы единого расчетного и информационного пространства и наличия сведений об этом в заявлении заинтересованного лица о совершении соответствующей административной процедуры с указанием номера платежа, представления документа, подтверждающего внесение платы за совершение административной процедуры и (или) уплату государственной пошлины, не требуется.
Факт внесения платы за совершение административной процедуры и (или) уплаты государственной пошлины посредством использования автоматизированной информационной системы единого расчетного и информационного пространства подтверждается наличием в автоматизированной информационной системе единого расчетного и информационного пространства информации, подтверждающей внесение платы, зачисление государственной пошлины.
40 Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не осуществляется в ускоренном или срочном порядке в случае, если в регистрационной книге содержится актуальная отметка о поступившем в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним заявлении заинтересованного лица о юридических фактах, в результате которых могут произойти возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Добавить комментарий