Товарищество собственников

Что это такое: законодательное определение

Гражданским кодексом в ст. 291 п. 1 товарищество собственников жилья описывается как объединение на добровольной основе большинства собственников помещений в одном или нескольких (при условии близости их месторасположения) многоквартирных зданиях, владельцев более одного жилого дома с целью:

• содержания обслуживаемого имущества в надлежащем состоянии;
• сохранения целостности объектов недвижимости;
• достижения эффективности управления домовыми комплексами.

В ст. 135 Жилищного кодекса говорится о форме объединения собственников недвижимости (перечень имущественных объектов идентичен позиции ГК РФ) для реализации совместного управления ею.

Чем является товарищество собственников жилья?

Объединение собственников жилья в соответствии с ГК РФ обладает статусом организации. Товарищество характеризуется всеми присущими организациям признаками:

1. Есть цель – эффективное управление недвижимостью.
2. Обособленность организации – разделителем между внешней средой и внутренними процессами ТСЖ выступает устав (как составить устав ТСЖ?).
3. Работающий принцип саморегулирования.
4. Создается внутренний координационный центр, осуществляющий распределение функций между членами товарищества и контроль их исполнения.
5. Имеется собственная организационная структура.
6. Характерно наличие внутренней среды в виде организационно-правовой формы, кадров, финансовой системы, средств коммуникации и налаженного процесса обмена информацией (собрания).
7. В роли внешнего окружения выступает деловой фактор (поставщики коммунальных услуг, подрядчики, осуществляющие ремонт, потребители – жильцы дома) и фоновая обстановка (политика государства, конъюнктурные особенности рынка, на которые организация никак не может повлиять, вынуждена постоянно приспосабливаться к ним).

Читайте больше полезных материалов о ТСЖ на нашем сайте. Ознакомьтесь с тем, что такое лицевой и расчётный счёт, кто такие учредители ТСЖ, как правильно зарегистрировать организацию в налоговой, в ГИС, а также с плюсами и минусами создания товарищества.

Относится ли к юридическому лицу или нет?

ТСЖ по нормам действующего законодательства относится к категории юридических лиц. Основными критериями определения принадлежности товариществ к юридическим организациям являются:

• фактическое владение имущественными активами;
• по комплексу своих обязательств несет полную имущественную ответственность;
• присущи гражданские права наряду с обязанностями;
• предоставляется возможность принимать участие в судебных заседаниях в качестве истца или ответчика.

ВАЖНО! Для объединения владельцев жилья статус юридического лица приобретается после завершения процедуры его государственной регистрации.

Органы управления организацией обязаны наравне с другими категориями юридических лиц вести делопроизводство, реализовывать сотрудничество с поставщиками и подрядчиками на основе заключенных договоров с ними, производить расчет и своевременную уплату налогов в бюджет, отчитываться по ним в контролирующие органы.

О том, является ли ТСЖ юридическим лицом и какую юридическую форму имеет, можно узнать в этом материале.

Имеет ли оно коммерческий или некоммерческий статус?

П. 2 ст. 291 ГК РФ причисляет товарищества собственников жилья к некоммерческому типу организаций. Дополнительным подтверждением такого статуса является присутствие ТСЖ в перечне юридических лиц-НКО в пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ.

В соответствии с нормами ГК созданные товарищества могут быть как коммерческими, так и некоммерческими структурами (более детально о процессе создания ТСЖ мы рассказывали ).

Основное отличие между ними кроется в цели финансовой деятельности. Для коммерческих организаций характерно стремление к извлечению максимальной прибыли для последующего ее перераспределения между участниками.

По нормам ст. 2 закона «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 г. под № 7-ФЗ некоммерческий тип структурных образований аккумулирует объем финансовых ресурсов, необходимый только для реализации возложенных на организацию обязанностей. Прибыль не является самоцелью.

СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ! Единственная возможность формирования прибыли некоммерческими организациями – привлечение дополнительных источников финансирования (сдача в аренду помещений, продажа рекламного места на обслуживаемых зданиях).

Но и в этом случае участники ТСЖ не смогут претендовать на долю полученных средств, все денежные ресурсы могут быть направлены исключительно на содержание имущественных активов.

Товарищество владельцев жилья представляет собой объединение владельцев квартир или смежных домов для эффективного управления комплексом недвижимости и минимизации затрат на его содержание. ТСЖ относится к категории некоммерческих юридических лиц, главной особенностью финансовой политики является отсутствие нацеленности на получение прибыли.

Товарищество собственников – организация, которая создаётся владельцами объектов фондов жилой и нежилой недвижимости. Основной целью данной организации является успешное осуществление самоуправление в вопросах владения и пользования личным имуществом, а также сохранения и правильного функционирования общего имущества. Товарищество собственников не является коммерческой организацией и не имеет среди своих целей получение какой бы то ни было прибыли.

Бюджет товарищества формируется из нескольких источников:

• Вступительные взносы участников
• Иные взносы участников
• Обязательные регулярные взносы членов товарищества
• Доход, получаемый в результате проведения хозяйственных работ
• Доход, получаемый в результате оказания различных жилищно-коммунальных услуг
• Прочие поступления

Таким образом, от прочих форм управления товарищество отличается следующим образом:

• Это форма самоорганизации владельцев недвижимости
• Это некоммерческая организация
• Это форма организации эксплуатации уже построенного дома

При создании товарищества проводится общее собрание, принимается типовой Устав товарищества собственников РБ, а также избирается председатель, который в будущем занимается решением основных возникающих вопросов.

Как правило, товарищество собственников создаётся бессрочно, однако этот момент может быть отдельно прописан в Уставе. Существует несколько объективных условий, при которых совместное домовладение прекращает своё существование:

• Все жилые помещения (части нежилого здания), входящие в состав товарищества, переходят во владение одного лица
• Все объекты товарищества собственников уничтожаются (причина уничтожения не имеет значения)

По закону, товарищество собственников в Минске и других городах Беларуси не может объединять несколько многоквартирных жилых домов. Помимо этого, в одном многоквартирном жилом доме можно создать только одно товарищество собственников жилья.

Товарищества собственников становятся достаточно популярными в последние годы, что связано с общим ростом социальной активности белорусских граждан. Возможность лично влиять на особенности обслуживания и эксплуатации подъездов, придомовых территории и пр. – привлекательная перспектива для многих собственников жилья.

Хотите купить квартиру в Минске напрямую от застройщика или смотрите варианты продажи квартиры в рассрочку? На Domovita.by много предложений с описаниями условий и специальными акциями на покупку нового жилья.

* Указ Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь» (далее – Указ № 536).

Порядок принятия решений на общих собраниях участников совместного домовладения (членов товариществ собственников) изменен

Решения общих собраний участников совместного домовладения (членов товариществ собственников) – основа функционирования товариществ собственников. Нарушение порядка принятия решений на общих собраниях может повлечь за собой признание их недействительными и «парализовать» работу товариществ собственников, что в свою очередь может повлечь за собой по крайней мере перебои в выполнении работ и оказании услуг товариществами или привлеченными третьими лицами (уборка территории и т.п.).

До принятия Указа № 536 порядок принятия решений на общих собраниях участников совместного домовладения был урегулирован нормами разд. V Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК).

Указом № 536 установлен следующий порядок принятия решений (см. таблицу):

Внимание! На общих собраниях при принятии большинства видов решений («по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников или организации застройщиков») необходимо будет считать именно количество голосов собственников, а не принимать решения по принципу «1 собственник = 1 голос».

Пример. Считаем голоса правильно

В жилом многоквартирном доме имеется 99 квартир и 1 нежилое изолированное помещение (офис), находящееся в собственности юридического лица, в т.ч.:

– 49 однокомнатных квартир по 50 м2;

– 25 двухкомнатных квартир по 75 м2;

– 25 трехкомнатных квартир по 100 м2;

– 1 нежилое изолированное помещение (офис) – 50 м2.

Общая площадь помещений, принадлежащих собственникам, – 6 875 м2.

При принятии решений, для которых Указом № 536 не установлены особые условия для их принятия, на общем собрании за решение должны проголосовать собственники как минимум 3 437,5 м2 (например, 25 собственников трехкомнатных квартир и 15 собственников двухкомнатных квартир, которые в сумме (40 собственников) будут обладать 3 625 м2). При подсчете голосов не имеет значения вид принадлежащих собственнику помещений (жилое или нежилое).

Практический совет. С учетом того что количество голосов у различных собственников, проголосовавших за тот или иной вопрос, будет отличаться в зависимости от общей площади принадлежащего им недвижимого имущества, то для удобства подсчета голосов на общих собраниях разработайте в электронном формате (например, с помощью Microsoft Excel) сводную таблицу, содержащую информацию о каждом собственнике с указанием площади принадлежащего ему имущества (с указанием количества голосов, которыми он обладает). Во время проведения общих собраний в такой электронной таблице необходимо лишь отразить информацию о том, поддерживает ли конкретный собственник то или иное решение, и в автоматическом режиме можно будет увидеть результат: достаточное ли для принятия решения количество голосов было получено.

Указ № 536 не исключил возможность принятия решений участниками совместного домовладения путем проведения письменных опросов.

Как правило, собственники не могут собраться в одном месте в одно и то же время в необходимом для наличия кворума собрания количестве. По сути, принятие решений участниками путем проведения письменных опросов – единственный рабочий механизм принятия решений участниками совместных домовладений со значительным числом членов, и именно его целесообразно применять на практике.

Количество случаев, когда местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченных лиц по управлению общим имуществом увеличено

1) если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников, – в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;

2) если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом, – в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения.

Указ № 536 помимо вышеназванных случаев (при этом увеличив срок на принятие решений о выборе способа управления общим имуществом, в т.ч. о создании товарищества собственников, без назначения уполномоченных лиц по управлению общим имуществом, – с 15 дней до 1 месяца) предусмотрел дополнительные случаи назначения уполномоченных лиц по управлению общим имуществом в уже созданные товарищества собственников и (или) организации застройщиков:

1) кандидатура председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков, срок действия полномочий которого истек, не переизбрана на должность председателя правления в установленном законодательством порядке;

2) в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями актов законодательства, в т.ч. технических нормативных правовых актов;

3) в совместном домовладении не обеспечивается надлежащая работа органов управления товарищества собственников или организации застройщиков;

4) истек срок полномочий органов управления товарищества собственников или организации застройщиков, а меры по их избранию не дают положительных результатов;

5) невыполнение председателем правления требования о необходимости прохождения согласования;

6) отказ местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании кандидатуры председателя правления;

7) неоднократное (2 раза и более в течение 1 календарного года) нарушение председателем правления установленных законодательством обязанностей.

При этом со дня назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом прекращаются полномочия действующего председателя правления. Фактически предусматривается возможность отстранения председателей правления исполкомами, администрациями районов, если председатель правления не выполняет или ненадлежаще выполняет свои обязанности.

К таким обязанностям, например, относится и требование о надлежащем ведении документооборота в товариществах. Следовательно, с принятием Указа № 536 повышается в т.ч. важность ведения и оформления необходимой документации товариществ собственников (протоколов общих собраний и т.п.) надлежащим образом.

Например, нарушение установленного порядка выдачи бюллетеней для голосования членам товариществ собственников при проведении письменных опросов (нарочным под подпись в получении или заказным письмом с обратным уведомлением) может послужить основанием для признания принятых решений недействительными, что может стать формальным основанием для назначения местным исполнительным и распорядительным органом уполномоченных лиц по управлению общим имуществом.

Что необходимо сделать товариществам в связи с новым нормативным регулированием?

До 13 июля 2017 г. товарищества собственников и организации застройщиков обязаны привести свои уставы в соответствие с положениями Указа № 536 (в первую очередь в части изменения порядка принятия решений на общих собраниях).

Такие изменения и дополнения в уставы не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрирующем органе и вступают в силу после их утверждения решением общего собрания членов товарищества собственников.

В связи с этим рекомендуем включать в повестки дня очередных общих собраний товариществ собственников вопрос о внесении соответствующих изменений и дополнений в уставы товариществ собственников в целях приведения их в соответствие с положениями Указа № 536.