УСН аренда помещения

Организация применяет УСН (объект налогообложения «доходы минус расходы»), арендует помещение у арендодателя, который также применяет УСН.
Какими документами можно подтвердить расходы у арендатора?

19 декабря 2016

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе ежемесячно не выписывать акт приема-передачи услуг, если такая обязанность не предусмотрена договором аренды.
В целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Отметим, что глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов.
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы уменьшают полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
По общему правилу расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
В целях главы 26.2 НК РФ оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.
Общим условием признания расходов, указанных в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, в том числе и расходов на арендные платежи, является их соответствие критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть данные расходы должны быть обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Представители финансового ведомства подтверждают, что если расходы осуществлены в целях предпринимательской деятельности и направлены на получение дохода, а также обоснованы, документально подтверждены и оплачены, то налогоплательщик вправе учесть такие расходы при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письма Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003, от 24.11.2014 N 03-11-06/2/59509).
При этом документами, подтверждающими расходы на аренду для целей налогообложения, являются действующий договор аренды, прошедший в установленных случаях государственную регистрацию, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-11-06/2/145).
На указанные выше документы (заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества) указывают представители финансового и налогового ведомств и для учета расходов в целях налогообложения прибыли (письма Минфина России от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 06.10.2008 N 03-03-06/1/559, УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162, ФНС России от 05.09.2005 N 02-1-07/81 и др.).
В письме Минфина России от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118 отмечено, что ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения не требуется.
Более подробно указанный вопрос был рассмотрен специалистами ФНС России в письме от 05.09.2005 N 02-1-07/81. В нем было указано, что согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. Поэтому основания для включения в состав налоговой базы расходов в связи с потреблением услуги возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни главой 25 НК РФ, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено.
При этом из разъяснений специалистов финансового ведомства следует, что акт приемки оказанных услуг по аренде обязателен только в том случае, если его оформление предусмотрено договором аренды (письма Минфина России от 15.06.2015 N 03-07-11/34410, от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).
В данной ситуации договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя ежемесячно оформлять акт приема-передачи услуг.
Следовательно, в рассматриваемом случае в целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.
Также обратите внимание, что, по мнению Минфина России, если у правообладателя отсутствует регистрация права собственности на арендуемое недвижимое имущество, арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения (смотрите письма от 01.12.2011 N 03-03-06/1/791, от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292).
При этом суды в подобных случаях принимают решения в пользу налогоплательщиков и считают, что отсутствие у арендодателя права собственности на переданное имущество не является обстоятельством, исключающим правомерность учета арендатором арендных платежей при налогообложении (постановления ФАС Московского округа от 06.10.2011 N Ф05-10234/11, от 26.08.2011 N Ф05-8295/11, определение ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07).
Отметим, что указанные разъяснения и судебные решения касаются учета расходов в целях налогообложения прибыли. По нашему мнению, они могут применяться и в отношении расходов, принимаемых в целях налогообложения при применении УСН.

Дополнительно рекомендуем ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Расходы на аренду при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Ответ прошел контроль качества

Аренда при упрощенной системе налогообложения

Для организаций, являющихся участниками договоров аренды и применяющих УСН, ак­туальными являются вопросы учета арендной платы, коммунальных платежей, уплаты налога на добавленную стоимость (при аренде государственного имущества).

Арендная плата

Обязанность арендатора своевременно вносить аренд­ную плату установлена п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Размер арендных платежей и порядок их перечисле­ния определяются договором, заключенным в соответст­вии с гражданским законодательством.

Арендатор, применяющий упрощенную систему нало­гообложения, включает арендные платежи в состав рас­ходов, уменьшающих доходы (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость, то уплаченная в составе арендной платы сумма НДС включается арендатором в состав расходов (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Учитывая требования п. 2 ст. 346.17 и п. 1 ст. 252 НК РФ, арендная плата принимается для целей налого­обложения при условии, что она фактически пере­числена арендодателю, является документально под­твержденной и экономически обоснованной.

Кроме того, важно, чтобы договор аренды был заклю­чен в строгом соответствии с гражданским законода­тельством. Как разъясняется в Письме МНС России от 18.02.2004 № 22-2-14/272 «О порядке применения упро­щенной системы налогообложения», понесенные налого­плательщиком затраты в виде арендных платежей по сделкам, связанным с арендой имущества, совершенным (оформленным) с нарушением требований действующего гражданского законодательства (недействительным (ни­чтожным) сделкам), не подлежат включению такими на­логоплательщиками в состав расходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачи­ваемому в связи с применением упрощенной системы на­логообложения.

В связи с этим считаем необходимым напомнить основ­ные требования к заключению договора аренды, устано­вленные ГК РФ:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регист­рации, считается заключенным с момента его регистра­ции, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта арен­ды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

У арендодателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, арендная плата признается доходом, учитываемым при определении налоговой базы по еди­ному налогу. Основанием для этого является п. 1 ст. 346.15 НК РФ, согласно которому при определении объекта налогообложения по единому налогу учитыва­ются:

-доходы от реализации товаров (работ, услуг), реали­зации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;

-внереализационные доходы, определяемые в соот­ветствии со ст. 250 НК РФ.

Полученные от арендатора арендные платежи явля­ются для арендодателя либо доходом от реализации (ст. 249 НК РФ), либо внереализационным доходом (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Датой получения доходов для целей применения уп­рощенной системы налогообложения признается день поступления средств на счета в банках и (или) кассу, полу­чения иного имущества (работ, услуг) и (или) имуществен­ных прав (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Таким образом, доходом арендодателя, применяюще­го упрощенную систему налогообложения, является сум­ма фактически полученной арендной платы.

Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 614) допускает устано­вление арендной платы в виде:

1. платежей в твердой сумме, вносимых периодически или единовременно;
2. установленной доли полученных в результате ис­пользования арендованного имущества продукции, пло­дов или доходов;
3. предоставления арендатором определенных услуг;
4. передачи арендатором арендодателю обусловлен­ной договором вещи в собственность или в аренду;
5. возложения на арендатора обусловленных догово­ром затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды со­четание указанных форм арендной платы или иные фор­мы оплаты аренды.

Таким образом, доход от сдачи имущества в аренду возникает независимо от того, получен он в виде денеж­ных средств, иного имущества или в виде передачи арендодателю затрат на улучшение арендованного иму­щества.

Так, например, в Письме УМНС России по г. Москве от 01.07.2004 № 21-09/43685 рассматривается ситуация, когда арендная плата выплачивается виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучше­ние арендованного имущества. Согласно указанному Письму датой отражения в Книге учета доходов и расхо­дов такого вида дохода будет являться дата подписания акта приемки-передачи выполненных работ.

Акт приемки-передачи выполненных работ, а также договор аренды являются первичными документами, подтверждающими факт получения доходов в виде де­нежного выражения объема выполненных арендатором работ по улучшению принадлежащего арендодателю имущества, на основании которых вносятся записи в Кни­гу учета доходов и расходов.

Коммунальные платежи

При сдаче имущества в аренду арендодатель несет расходы по оплате коммунальных услуг (отопление, горя­чее и холодное водоснабжение, электроэнергия), кото­рые, как правило, компенсируются арендаторами либо в составе арендной платы, либо сверх ее суммы. Последний вариант наиболее распространен.

Порядок учета коммунальных расходов арендодате­лем и арендатором зависит от оформления взаимоотно­шений между ними.

Стороны могут оформить соглашение на передачу арендодателем арендатору коммунальных услуг. В этом случае арендодатель, получив счета-фактуры от снабжа­ющих организаций (организаций, оказывающих комму­нальные услуги) на весь объем коммунальных услуг, пере­выставляет эти документы арендатору на сумму стоимо­сти потребленных им услуг.

Имейте ввиду!

При применении упрощенной системы налогообложения материальные расходы принимаются примени­тельно к порядку, установленному ст. 254 НК РФ, на ос­новании п. 2 ст. 346.16 НК РФ.

Полученная от арендатора сумма возмещения ком­мунальных расходов включается арендодателем в со­став доходов, подлежащих налогообложению, наряду с арендной платой. Такой вывод сделан, в частности, в Письме Минфина России от 02.02.2005 № 03-03-02-04/2/2. Согласно Письму у организаций-арендодателей в составе доходов при определении объекта налогообложения по единому налогу, уплачиваемому при применении упро­щенной системы налогообложения, должна учитываться вся сумма поступлений от сдачи имущества в аренду, включая средства по оплате коммунальных услуг.

Таким образом, если арендодатель исчисляет единый налог исходя из доходов, уменьшенных на величину рас­ходов, сумма стоимости услуг, переданных арендатору, будет учитываться у него в составе доходов (получение оплаты от арендатора) и в составе расходов (перечисле­ние снабжающим организациям).

Арендодатели, применяющие УСН с объектом налого­обложения «Доходы», оказываются в данной ситуации в невыгодном положении. Они не смогут уменьшать нало­говую базу на сумму коммунальных платежей, оплачен­ных снабжающим организациям, но должны включать полученную от арендаторов сумму компенсации в состав доходов. Выходом может стать заключение арендатором и арендодателем агентского договора, согласно которому арендодатель-агент будет покупать для арендатора-принципала коммунальные услуги.

Напомним, что согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознагражде­ние совершать по поручению другой стороны (принципа­ла) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. При приобретении коммунальных услуг арендодатель-агент будет действовать от своего имени за счет принци­пала. Соответственно снабжающие организации будут выставлять счета-фактуры арендодателю на его имя, а арендодатель перевыставлять их от своего имени аренда­тору. По этой сделке права и обязанности возникают не­посредственно у арендодателя (ст. 1005 ГК РФ).

При определении налоговой базы по УСН налогопла­тельщиком не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (это следует из п. 1 ст. 346.15 НК РФ). К таким до­ходам, в частности, относятся доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссио­неру, агенту и (или) иному поверенному в связи с испол­нением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионе­ром, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затра­ты не подлежат включению в состав расходов комисси­онера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

На этом основании сумма денежных средств, поступив­шая арендодателю от арендатора в оплату коммуналь­ных услуг (т. е. для исполнения агентского договора), не будет включена арендодателем в состав доходов. Соот­ветственно сумма, перечисляемая снабжающим органи­зациям, в части услуг арендатору не является для арендо­дателя его расходом, поскольку услуги приобретаются для арендатора и за его счет.

Статьей 1006 ГК РФ предусмотрена обязательная упла­та принципалом агенту агентского вознаграждения, кото­рое является доходом агента (в нашем случае — арендо­дателя), подлежащим налогообложению (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ). В данной ситуации целесообразно устано­вить фиксированный размер агентского вознаграждения и предусмотреть его зачет в счет арендной платы.

Аренда государственного имущества

Налогоплательщики, применяющие упрощенную сис­тему налогообложения, не признаются плательщиками НДС (за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе то­варов на таможенную территорию Российской Федера­ции). Между тем они не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента по перечислению этого налога (п. 5 ст. 346.11 НК РФ).

к сведению

Налоговыми агентами признаются лица, на кото­рых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов (п. 1 ст. 24 НК РФ). Налоговые агенты обязаны:

1. правильно и своевременно исчислять, удержи­вать из средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять в бюджеты (внебюджетные фонды) со­ответствующие налоги;
2. в течение одного месяца письменно сообщать в налоговый орган по месту своего учета о невозможно­сти удержать налог у налогоплательщика и о сумме за­долженности налогоплательщика;
3. вести учет выплаченных налогоплательщикам до­ходов, удержанных и перечисленных в бюджеты (вне­бюджетные фонды) налогов, в том числе персонально по каждому налогоплательщику;
4. представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов.

Как налоговый агент налогоплательщик, применяю­щий УСН и арендующий государственное имущество, обязан на основании п. 3 ст. 161 НК РФ исчислить, удер­жать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и пере­числить в бюджет сумму НДС, рассчитанную исходя из суммы арендной платы.

Особенности определения налоговыми агентами на­логовой базы по налогу на добавленную стоимость оп­ределены п. 3 ст. 161 НК РФ. В этом пункте сказано, что при предоставлении на территории Российской Федера­ции органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду феде­рального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая ба­за определяется как сумма арендной платы с учетом на­лога.

Сумма налога определяется расчетным методом исхо­дя из налоговой ставки, определяемой как процентное отношение налоговой ставки (18%) к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий раз­мер налоговой ставки (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Сумма арендной платы, указанная в договоре с орга­ном государственной власти и управления или органом местного самоуправления, должна включать сумму нало­га на добавленную стоимость (Письмо УМНС России по г. Москве от 08.08.2003 № 21-09/43618). При перечислении арендодателю арендной платы арендатор, являющийся налоговым агентом, из общей суммы с учетом налога на добавленную стоимость должен исчислить по налоговой ставке 18/118, удержать и уплатить в бюджет сумму нало­га на добавленную стоимость.

Пример 1

Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «Доходы, уменьшенные на величину расходов», арендует офисное помещение, находящееся в му­ниципальной собственности. Ежемесячный размер арендной платы согласно договору составляет 70 800 руб.

Сумма налога на добавленную стоимость, которую ор­ганизация должна перечислить в бюджет, составляет:

70 800 руб. х 18 : 118 = 10 800 руб.

Сумма налога удерживается арендатором из доходов арендодателя. Таким образом, организация-арендатор

На основании п. 3 ст. 171 НК РФ покупатели — налого­вые агенты имеют право на вычет уплаченных в соответ­ствии со ст. 173 НК РФ сумм налога на добавленную сто­имость. При этом установлено, что право на указанные налоговые вычеты имеют покупатели — налоговые аген­ты, состоящие на учете в налоговых органах и исполня­ющие обязанности налогоплательщика в соответствии с главой 21 НК РФ.

Поскольку организации и индивидуальные предприни­матели, применяющие упрощенную систему налогообло­жения, не являются плательщиками НДС, права на вычет они не имеют.

Уплаченный в составе арендной платы (перечислен­ный в бюджет) налог на добавленную стоимость учитыва­ется ими в составе расходов в соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 346.16.

Пример 2

Рассмотрим ситуацию, аналогичную примеру 1.

Организация ежемесячно включает в расходы:

перечисленную арендодателю арендную плату в сумме 60 000 руб. (на основании подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);

уплаченный в бюджет налог на добавленную стои­мость по арендной плате в сумме 10 800 руб. (на основа­нии подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Обращаем внимание, что обязанности налогового агента, предусмотренные п. 3 ст. 161 НК РФ, возникают у тех лиц, которые арендуют государственное (муниципаль­ное) имущество непосредственно у органов государствен­ной власти и управления и органов местного самоуправ­ления, то есть когда арендодателем выступает орган госу­дарственной власти и управления, орган местного само­управления.

Если же услуги по сдаче в аренду вышеуказанного иму­щества оказывает лицо, не относящееся к органам госу­дарственной власти и управления, органам местного са­моуправления, от своего имени, у арендатора имущества обязанностей налогового агента по НДС не возникает (Письмо ФНС России от 17.05.2005 № ММ-6-03/404®).

Так, например, в случае если арендодателем муници­пального имущества является муниципальное унитарное предприятие, владеющее этим имуществом на праве хо­зяйственного ведения, налогообложение услуг по сдаче в аренду имущества производится в общеустановленном порядке, и у арендатора не возникает обязанностей нало­гового агента по такой операции.

Следует иметь в виду, что за неисполнение или не­надлежащее исполнение возложенных на налогового агента обязанностей он несет ответственность в соот­ветствии с законодательством Российской Федерации. Ответственность установлена ст. 123 НК РФ. Согласно этой норме неправомерное неперечисление (неполное перечисление) сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечис­лению.

Просто о сложном: какие налоги платят ООО и ИП, если сдают в аренду нежилое помещение?

Какие налоги платит арендодатель: ИП и ООО?

Вид налога, подлежащего исчислению и уплате собственником здания, зависит от используемого хозяйствующим субъектом режима налогообложения. Традиционно довольно схожими режимами налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения обладают юридические лица: общества с ограниченной ответственностью и индивидуальные предприниматели. Физические лица обладают несколько иным статусом и уплачивают только один налог, о котором мы расскажем дальше.

Рассмотрим, какие виды налогов будут исчислять и уплачивать ООО или ИП, если они сдают в аренду нежилое помещение:

1. Налог на прибыль. Налог на прибыль исчисляется и уплачивается только организациями, применяющими общую систему налогообложения.
2. Если организация или индивидуальный предприниматель применяют упрощенную систему налогообложения, то с суммы полученной от передачи помещения в аренду они должны уплатить налоги в размере от используемого способа расчета УСНО.
3. Налог на добавленную стоимость, если организация или индивидуальный предприниматель используют общую систему налогообложения.
4. ЕНВД, если нежилое помещение передается в аренду для целей, указанных в ст. 346.26 НК РФ. Указанный налог исчисляют и уплачивают организации и индивидуальные предприниматели.
5. НДФЛ, который исчисляется и уплачивается индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме налогообложения, а также в случае передачи во временное пользование помещений, принадлежащих физическим лицам.

Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

НДС

Анализ статьи 146 НК РФ позволяет сделать вывод о том, что операции по передаче в аренду нежилых помещений подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Размер налога по данной операции составляет 18 % от суммы арендной платы, которая получена собственником здания за отчетный период. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, ежеквартально собственник нежилого помещения (общество или индивидуальный предприниматель, применяющий ОСНО) обязаны исчислить и уплатить в федеральный бюджет соответствующий налог.

НДФЛ

При сдаче в аренду нежилых посещений физическими лицами или индивидуальными предпринимателями, применяющими ОСНО, вышеуказанные лица должны уплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13%. Порядок уплаты и сдачи отчетности зависит от статуса хозяйствующего субъекта.

Если собственником сдаваемого в аренду помещения является физическое лицо, то НДФЛ подлежит исчислению и уплате лицами, арендующими данное помещение, поскольку в такой ситуации хозяйствующие субъекты выступают по отношению к собственнику имущества налоговым агентом.

В конце года по требованию собственника они должны выдать справку 2-НДФЛ, которая налогоплательщиком подлежит сдаче совместно с налоговой декларацией 3-НДФЛ в налоговую на проверку. Сдача декларации должна быть осуществлена в срок не позднее 30 апреля года следующего за отчетным периодом.

Если нежилое помещение физическим лицом или индивидуальным предпринимателем передается в аренду физическому лицу, то порядок исчисления и уплаты НДФЛ осуществляется собственником помещения самостоятельно.

В срок не позднее 30 апреля года, следующего за учетным периодом, он должен представить в ИФНС налоговую декларацию с обязательным приложением документов, подтверждающих размер полученных доходов (договор аренды, документы, подтверждающие факт и размер полученного дохода). После проверки декларации им должен быть перечислен в бюджет муниципального образования НДФЛ.

Особенности УСН

Плательщиками данного налога в соответствии с положениями главы 26.2. НК РФ являются организации и индивидуальный предприниматели, сумма дохода которых за предыдущие 9 месяцев не превысила 112 с половиной миллионов рублей. Также не могут использовать упрощенную систему налогообложения хозяйствующие субъекты, имеющие филиалы, а также банки, страховщики, инвестиционные фонды и прочие соответствующие лица.

Размер налога также может рассчитываться двумя способами: если используется УСНО с объектом налогообложения «Доходы», то размер налога составляет 6 % от суммы ежемесячной арендной платы. Если объектом налога налога является «Доходы-расходы», налоговая ставка составляет 15 % от разницы между полученным доходом и произведенными в процессе осуществления предпринимательской деятельности расходами.

Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно. Поэтому исчисление и уплата данного налога должна осуществляться налогоплательщиком самостоятельно по итогам работы квартала.

Применение ОСНО

Организации, применяющие общую систему налогообложения, должны исчислить и уплатить налог на прибыль. Индивидуальные предприниматели плательщиком данного налога не являются. Это следует из анализа статьи 246 НК РФ, которые в данном случае, исчисляют и уплачивают НДФЛ.

Размер налоговой ставки по данному виду налога составляет 20 % от полученной организацией прибыли. При этом, 3 % от суммы исчисленного налога подлежит перечислению в федеральный бюджет, а остальные семнадцать процентов уплачиваются в бюджет субъекта федерации. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, исчисление и уплата данного вида налога должна осуществляться налогоплательщиком ежеквартально по итогам полученной прибыли.

Когда используется ЕНВД?

ЕНВД — это налог, какой уплачивают организации и ИП при условии, если они сдают часть нежилого помещения в виде торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Налоговой базой признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности, которая составляет 9000 рублей в месяц исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, который составляет количество переданных в аренду торговых мест. Ставка варьируется от 7 до 15% и зависит от региона, в котором зарегистрирован бизнес.

Важно! Если передается в аренду не торговое место, а все нежилое помещение, то уплате ЕНВД данный вид деятельности не подлежит.

Облагается ли налогами арендатор помещения?

Частично ответ на указанный вопрос уже обсуждался ранее. Так, если во временное пользование передается объект нежилого помещения, владельцем которого выступает физическое лиц, то организация или индивидуальный предприниматель выступают по отношению к нему налоговым агентом. Следовательно, в их обязанности входит исчисление, удержание из арендной платы суммы НДФЛ и перечисление его в муниципальный бюджет.

Аналогичная ситуация возникает у арендаторов, арендующих нежилые помещения у федеральных и муниципальных органов, в обязанности которых входит исчисление, удержание и перечисление в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость в отношении суммы ежемесячной арендной платы. В такой ситуации, они также выступают в качестве налоговых агентов.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что передача в аренду нежилого помещения подлежит обложению различными видами налогов, в зависимости от статуса собственника помещения, применяемой системы налогообложения и прочих факторов.

Учет расходов при УСН (доходы минус расходы) при аренде нежилого помещения

Цитата («Финансовые и кадровые консультации» СПС «Консультант Плюс»):Как отражаются в учете организации-арендатора, применяющей УСН (объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), расчеты с арендодателем (юридическим лицом) по коммунальным платежам, если согласно договору аренды нежилого помещения коммунальные услуги, потребляемые арендатором, оплачиваются сверх арендной платы?
Размер коммунальных платежей определяется арендодателем ежемесячно расчетным путем (пропорционально площади арендуемых помещений) на основании полученных от поставщиков коммунальных услуг (коммунальных служб) расчетных документов. Стоимость потребленных коммунальных услуг за истекший месяц, подлежащая возмещению арендодателю, составила 35 400 руб. (в том числе НДС). Денежные средства за потребленные коммунальные услуги перечислены на расчетный счет арендодателя.
Гражданско-правовые отношения
Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды), к которым относятся и коммунальные расходы.
В данном случае покупателем (заказчиком) коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, при этом договором аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг, приходящихся на переданное в аренду помещение, компенсируется арендатором. Такие условия договора не противоречат п. 2 ст. 616 ГК РФ.
Согласно п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленные коммунальные услуги, не может быть квалифицировано как договор оказания коммунальных услуг <*>.
Бухгалтерский учет
Затраты арендатора на оплату стоимости потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС) учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, п. 2 ст. 346.11, пп. 3 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ). Указанные расходы признаются в данном случае на дату получения расчетных документов от арендодателя (п. 16 ПБУ 10/99).
В бухгалтерском учете арендатора затраты на оплату коммунальных услуг арендодателю отражаются по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем, например счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При перечислении арендодателю платы за потребленные коммунальные услуги производится запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 «Расчетные счета» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
Налог, уплачиваемый при применении УСН
Затраты на компенсацию арендодателю стоимости потребленных коммунальных услуг организация может учесть в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ. Аналогичный вывод содержится в Письме Минфина России от 15.01.2009 N 03-11-06/2/01, а также в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2009 N А53-4662/2008-С5-47.
Отметим: в Письме от 03.07.2006 N 18-11/3/57698@ УФНС России по г. Москве уточняет, что в состав материальных расходов арендатора включаются затраты на отопление зданий, а также на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, используемых только на технологические цели. Полагаем: поскольку аренда нежилого помещения производится исключительно для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (производственной деятельности), можно говорить о том, что потребленные коммунальные услуги используются на технологические цели (вне зависимости от рода деятельности организации).
Материальные расходы признаются в данном случае в момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом расходы арендатора должны быть подтверждены документально (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). Документы, необходимые арендатору для учета расходов на возмещение платежей за коммунальные услуги, подробно рассмотрены в Практическом пособии по УСН.
Сумма НДС по оплаченным коммунальным услугам учитывается в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Содержание операций
Отражена задолженность по оплате стоимости потребленных коммунальных услуг <**>
Д20(23,25,44и др.) — К76 35 400 Договор аренды,Счет арендодателя
Перечислена оплата арендодателю за коммунальные услуги
Д76-К51 35 400 Выписка банка по расчетному счету
<*> Заметим, что Президиум ВАС РФ рассматривал соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию. Однако его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).
<**> Руководствуясь требованием рациональности ведения бухгалтерского учета, организация, применяющая УСН, вправе не отражать предъявленную ей сумму НДС на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», а сразу включить в стоимость коммунальных услуг, если такой порядок учета закреплен в ее учетной политике (п. п. 6, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н).
М.С.Радькова
Консультационно-аналитический
центр по бухгалтерскому учету
и налогообложению
04.03.2016

Что будет относится к расходам по УСН при сдаче в аренду помещения

По этому вопросу есть разъяснения.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 10 июня 2015 г. N 03-11-09/33555

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета расходов на содержание переданного по договору аренды имущества налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения, и сообщает.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут уменьшать полученные доходы на сумму произведенных материальных расходов.
Согласно пункту 2 указанной статьи Кодекса названные налогоплательщики состав материальных расходов определяют в порядке, установленном статьей 254 Кодекса.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 254 Кодекса установлено, что к материальным расходам относятся в том числе расходы на приобретение сырья и (или) материалов, используемых в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) и (или) образующих их основу либо являющихся необходимым компонентом при производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Подпунктом 5 пункта 1 указанной статьи Кодекса к материальным расходам отнесены в том числе расходы на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии.
Подпунктом 6 пункта 1 статьи 254 Кодекса к материальным расходам отнесены расходы на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, в том числе по техническому обслуживанию основных средств.
Пунктом 2 статьи 346.16 Кодекса установлено, что расходы, указанные в подпункте 5 пункта 1 данной статьи Кодекса, принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций статьей 265 Кодекса.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 265 Кодекса расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества (включая амортизацию по этому имуществу) для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, относятся к расходам, связанным с производством и реализацией.
Таким образом, налогоплательщики-арендодатели, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут учитывать в составе материальных расходов затраты на содержание объектов аренды, если договором аренды эти затраты возложены на арендодателя.

Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
И.В.ТРУНИН

Желаю удачи!