Устранение недоделок застройщиком

Получение ключей от долгожданной квартиры – нерядовое событие в жизни человека. Однако семейный очаг может отказаться гореть, когда из всех щелей дует сквозняк, а дверь болтается на одной петле. Строительные дефекты и недоделки – это то, что может серьезно омрачить радость от въезда в собственное жилье. Ситуация неприятная, но, увы, не редкая. Новосела могут встретить текущие краны и батареи, вздыбленный пол, треснувшие стены. Естественно, возникают вопросы – когда и как будут устраняться недоделки, и как заставить застройщика ликвидировать строительный брак?

Содержание

Приемка квартиры – на что нужно обратить внимание. Квартиры с отделкой и без нее

На что нужно обращать внимание?

Интересы инвесторов защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон «О защите прав потребителей», пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства.

Передача квартиры происходит в присутствии комиссии, которая включает дольщика, представителя застройщика и представителя ТСЖ, если таковое к тому времени уже создано. Прежде чем подписать передаточный акт, дольщик должен произвести осмотр и заявить обо всех выявленных дефектах строительства, требующих устранения.

Список возможных дефектов может быть достаточно обширен, и его наполнение во многом зависит от того, сдается квартира с отделкой или без нее.

Качество строительных работ проще оценивать в квартирах свободной планировки, так как здесь все «на виду». Рекомендуется удостовериться в правильности установки входной двери, оконных и балконных стеклопакетов, отсутствии трещин и кривизны стен и потолков, наличии рабочей вентиляции, канализации, водопровода и радиаторов отопления. Важно также убедиться, правильно ли смонтирована электропроводка и подключена ли она к счетчику учета потребления электроэнергии.

Осматривая квартиру с отделкой, надо помнить, что она должна быть полностью готова к вселению. Прежде всего обращайте внимание на качество укладки кафельной плитки в санузле и на кухне, оклейки стен обоями, установки межкомнатных дверей, работу сантехники и т. д.

Эксперты рынка недвижимости советуют дольщикам крайне ответственно относиться к приемке квартиры. Состояние эйфории от близости момента передачи не должно помешать Вам заметить возможные огрехи строительства. Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы клиент не обратил внимание на недоделки или посчитал их несущественными. При осмотре квартиры зачастую к дольщикам применяются методы психологического давления – их торопят, отвлекают, уверяют, что брак – это не брак, а «так надо».

Если покупатель не имеет необходимой квалификации, чтобы самостоятельно выявить дефекты строительства, лучше пригласить независимого эксперта, который сумеет обнаружить даже скрытые недостатки и профессионально обосновать претензии к застройщику, ссылаясь на действующие нормы. Если недочеты «вылезут» позже, то доказать вину строителей будет сложнее.

Недоделки «с отсрочкой» — устранение брака постфактум

Согласно ФЗ-214, срок давности по исправлению недоделок за счет застройщика составляет 5 лет

Однако не все недоделки обнаруживаются в ходе поверхностного осмотра. Протекающая крыша и швы между плитами, недостатки системы отопления проявляются только с приходом осенних дождей и началом отопительного сезона. Но и в этом случае компания обязана бесплатно устранить брак. Как и любой товар, новостройка имеет гарантийный срок, в течение которого недоделки ликвидируются безвозмездно. В случае с объектами, построенными по ФЗ-214, этот срок составляет 5 лет.

Это касается не только квартир, но и общего имущества — фасадов, кровли, лестниц, входных групп. С другой стороны, за дефекты, возникшие в результате естественного износа или ремонта жилья силами собственника, застройщик ответственности не несет. Чтобы доказать, что брак является результатом халатности строителей, нужно обзавестись официальными заключениями компетентных организаций – ремонтных служб, управляющих компаний, независимых экспертов и т. д.

Фиксируем дефекты

Если качество строительства и монтажа инженерных систем устраивает дольщика, он ставит свою подпись под передаточным актом и получает ключи от квартиры. В случае обнаружения брака составляется дефектная ведомость или иной акт, в котором фиксируются все недостатки. Под ним обязательно должна быть поставлена подпись представителя компании-застройщика.

Нередко дольщикам предлагают подписать акт приемки авансом, а взамен выдают гарантийное письмо, в котором обязуются устранить все дефекты. Практика показывает, что обязательства эти выполняются не всегда, а если и выполняются, то крайне неохотно.

Способы устранения недостатков. Что такое «разумные сроки»?

Согласно закону №214-ФЗ, дольщик имеет право по своему выбору потребовать от компании:

  • бесплатно устранить недостатки в разумные сроки;
  • уменьшить стоимость договора на соразмерную сумму;
  • возместить расходы по устранению недостатков, понесенные дольщиком.

«Разумные сроки», о которых говорится в ДДУ, — понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально. Обычно строителям хватает на это от двух недель до месяца в зависимости от характера брака. Но даже если сроки не были зафиксированы письменно, для устранения недостатков строительства существуют временные рамки, установленные законом, — 45 дней. Если за это время дефекты не устранены, можно начинать беспокоить строителей и угрожать им обращением в суд. За каждый день просрочки с застройщика можно получить неустойку, которая, согласно закону ФЗ-214, составляет 1% от стоимости квартиры. Правда, суды зачастую считают такой размер чрезмерным и занижают его.

Устранение недостатков силами застройщика предпочтительнее двух других пунктов, которые почти наверняка приведут стороны в суд.

Ответственные застройщики стараются не доводить дело до суда – иски плохо сказываются на репутации компании, поэтому для них предпочтительнее добровольно устранить брак.

Как воздействовать на застройщика?

Покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании, которая допустила строительный брак

Но многие компании занимают неконструктивную позицию и предпочитают тянуть время в надежде, что дольщик не захочет попусту тратить нервы и время, и произведет ремонт своими силами. Если же Вы не намерены уступать и полны решимости довести дело до конца, то надо быть готовым к судебной тяжбе. Поэтому нужно тщательно документировать историю общения и переписки с представителями застройщика, с тем, чтобы на суде Вы могли убедительно аргументировать свою позицию.

В законе №214-ФЗ есть положение, которое не позволяет компаниям до бесконечности затягивать с устранением брака. Застройщик обязан передать жилье дольщику не позднее даты, обозначенной в ДДУ. Обычно на передачу ключей покупателям компания отводит полгода с момента сдачи дома в эксплуатацию. Но если дольщик отказывается принимать квартиру с недоделками, а застройщик затягивает решение вопроса, то ситуация может выйти за пределы оговоренных сроков. В этом случае покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании. Надо составить и отослать застройщику письменную претензию, и если в течение месяца строители не отреагируют на нее, готовьтесь к судебному иску. Прежде чем начинать тяжбу, следует рассчитать размер неустойки, которая будет взыскана с ответчика. Эта мера достаточно эффективно дисциплинирует безответственных строителей.

Самое большое, что может потребовать дольщик от застройщика, если тот не выполнит обязательства по устранению недостатков или не компенсирует расходы по ремонту в согласованные сроки, — вернуть уплаченные за квартиру деньги и проценты за пользование ими. Размер компенсации установлен законом в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но, конечно, такой исход нежелателен для обеих сторон конфликта. А значит – надо договариваться.

На современном строительном рынке все больше распространяется схема долевого участия приобретения квартир. Дольщик (человек, который вкладывает деньги в квартиру еще на этапе проектирования жилого дома) зачастую становится перед фактом приема квартиры у застройщика, которая не совсем соответствует оговоренным в договоре долевого участия условиям или вовсе противоречит нормативам, СНИПам и прочим требованиям.

Так как в квартире еще никто не жил (о приемке «вторички» читайте в этой статье), то невозможно поговорить с прежним собственником, выяснить проблемы жилища и определиться с его положительными и отрицательными сторонами. Чтобы переезд в новую квартиру не превратился в сплошной кошмар, необходимо сразу решать все возникшие проблемы.

Основные моменты при приемке квартиры, где могут возникнуть недостатки

В договоре долевого участия указывается множество показателей, по которым следует принимать квартиру от застройщика:

  • Тип отделки. Их всего три: без отделки, черновая и чистовая отделка. Несоблюдение этого требования дает вам основание требовать от застройщика проведения дополнительных работ и приведение квартиры к прописанным нормам, поскольку с учетом стоимости отделочных материалов данное несоответствие является очень существенным недостатком.
  • Соответствие плану, который был оговорен в договоре. Для этого проверить площадь комнат, коридоров, санузлов, балконов, их длину и ширину. Бывает, что площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.
  • Работоспособность коммуникаций. Данную процедуру довольно сложно осуществить, особенно если квартира сдается без отделки. Но в случае обращения в специальную компанию по проведению экспертизы наличия существенных дефектов это не составит труда. Электричество, разводка любых коммуникаций, водопровод, газопровод, вентиляция – все должно работать исправно.
  • Общее состояние конструкций и отдельных элементов. Здесь необходимо обращать внимание на любые отклонения, которые можно увидеть невооруженным глазом. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах не должно быть следов плесени или грибка. Любые разбитые или сломанные элементы (окна, двери, замки) застройщик должен отремонтировать или заменить за свой счет. Все эти дефекты являются существенными и дольщик вправе не принимать такую квартиру и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, а также погасить неустойку.
  • Наличие оговоренных аксессуаров. Если в договоре указано наличие умывальников, унитаза и розеток, значит, они должны быть. Несмотря на то, что их стоимость по сравнению со стоимостью квартиры мизерна, это не дает повода прощать застройщику такие недоработки.

Если вы желаете полностью обезопасить себя от возможных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, то стоит обратиться к профессионалам, которые не только изучат ваше новое жилье, но и выдадут заключение о его соответствии или несоответствии нормам договора. Специалист сможет провести полный визуальный осмотр, а также осмотр с помощью приборов и инструментов. Так, в перечень для осмотра входят:

  • Полы. Стяжка должна укладывается на слой гидроизоляции (в ванной и туалете), которая хорошо видна при черновой отделке, так как обычно выходит на стены. В других комнатах укладывается обычная звукоизоляция. Отсутствие данных прослоек – грубое нарушение нормативов. Перепад высоты пола, наличие ям, трещин, пустот легко выявить строительным уровнем или простым постукиванием кулаком по покрытию.
  • Стены осматривают очень внимательно, трогают руками – они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, пятна плесени или грибка здесь недопустимы.
  • Потолок в случае предчистовой отделки должен быть готов под покраску. Высоту комнат тоже измеряют и сравнивают с документами, поскольку занижение даже на 10 мм является недопустимым.
  • Отопление должно быть готовым к использованию, так как сдача дома может произойти в любой момент, включая осенне-зимний период. Проверяется целостность радиаторов, труб, работоспособность системы и терморегуляторов.
  • Водоснабжение и канализация. Здесь должны быть установлены фильтры очистки, счетчик, обратный клапан и дополнительная запорная арматура. Все соединения следует проверить на герметичность, а канализацию – на работоспособность.
  • Вентиляция – один из самых важных элементов для полноценного существования человека, так как обеспечивает здоровое и безопасное дыхание. Отсутствие тяги показывает, что вентиляционные каналы забиты, что недопустимо.
  • Электрические и другие сети. Необходимо проверить исправность всех розеток, выключателей, а также электрощитовых и узлов. Наличие и исправность прочих сетей (интернет, телефон, домофон) также необходимо проверить, поскольку в дальнейшем провести или заменить их будет очень непросто.
  • Качество монтажа окон и отделки откосов. Здесь обнаруживается очень много проблем по итогу выполненных работ: начиная от отсутствия ручек или даже подоконников и заканчивая ненадлежащим функционированием того или иного элемента.

Несмотря на все моменты, принять квартиру с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовым финишным покрытием. Ведь зачастую застройщик может скрыть под обоями или ламинатом различные дефекты, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и тщательным. Отдельно стоит поговорить о строительной экспертизе жилья.

Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке квартиры с черновой отделкой. При этом не все показатели можно определить на глаз. Лучше воспользоваться специальным инструментом, а еще лучше – пригласить профессионального специалиста из соответствующей компании проведения строительных экспертиз. Он поможет найти реальные проблемы в жилище и составит акт, который можно будет использовать для решения вопросов с застройщиком.

При обнаружении дефектов в новостройке у сторон есть два пути:

  • Застройщик устраняет все проблемные моменты сам в соответствии с перечнем выявленных и зафиксированных дольщиком недостатков.
  • Застройщик оплачивает дольщику стоимость устранения недостатков.

Для фиксации обнаруженных недочетов обязательно должен составляться дефектный акт. Он станет реальным документом, подтверждающим правоту и обоснованность претензий дольщика, и может быть использован в качестве доказательства в суде, если стороны не смогут решить вопросы мирным путем.

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

  • три года — на инженерные коммуникации;
  • пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

  • параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
  • разнятся фактические показатели и данные проекта;
  • нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

  • выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
  • документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
  • оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
  • после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

  • при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
  • если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
  • отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

  • исправление недостатков за счет застройщика;
  • уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
  • возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

  • от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
  • от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

  • нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
  • компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
  • возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

Итог

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Не всегда срок устранения недостатков застройщиком соответствует ожиданиям дольщика. Эта публикация поможет разобраться с нюансами действующего законодательства, правильными действиями на всех стадиях приемки объекта недвижимости. Представленная ниже информация пригодится для составления обоснованных претензий и качественной подготовки документов при обращении в судебные инстанции.

Какие сроки устанавливает закон и от какого момента их считать

Срок устранения недостатков застройщиком сформулирован по закону № 214 от 30 декабря 2004 г., как «разумный». Общее определение обосновано отсутствием точных знаний о сути реальных проблем. Понятно, что замена негодной ручки в дверях проще и дешевле по сравнению с заливкой новой бетонной стяжки. Подразумевается квалифицированное выявление дефектов с последующей подготовкой действительно обоснованной претензии.

Проще всего, когда точные сроки указаны в тексте договора купли продажи вместе со штрафным санкциями. В этом случае излишни подробные комментарии. При отсутствии взаимопонимания с застройщиком дольщик обращается с иском в суд.

Следует помнить, что закон «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. в новейшей редакции от 18 марта 2019 г.) устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней.

Важно! Устранить или минимизировать проблему сроков устранения недостатков можно на стадии подготовки договора купли-продажи. Период устранения недостатков считается с даты передачи застройщику претензии.

Кроме срока устранения недостатков очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. Он установлен общими нормами действующего законодательства. По упомянутому закону № 214 минимальная длительность гарантийных обязательств составляет:

  • 3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
  • 5 лет – на строительные конструкции.

Соответствующий срок рассчитывается «автоматически» с даты подписания акта приемки-передачи. Гарантия подразумевает, что обнаруженные в этот период недостатки – полностью ответственность застройщика.

Недостатки можно обнаружить сразу при приемке или позднее, если они были скрытыми.

Как правильно осмотреть квартиру при приемке

Предварительно уточняют уровень готовности, указанный в ДКП. В современных новостройках квартиры часто предлагаются без чистовой отделки. Владелец сам выполняет отделочные работы в соответствии с личными предпочтениями, либо поручает их специалистам.

Подробно ознакомиться с процедурой приемки можно с помощью тематических публикаций нашего сайта. Ниже приведены нюансы, на которые следует обратить особое внимание:

  • даже в «черновом» состоянии стены, потолки и пол должны быть ровными, без щелей на стыках;
  • оставленные технологические металлические штыри в монолитных конструкциях создают мостики холода и бурые пятна на видимых поверхностях;
  • чрезмерная влажность свидетельствует о плохой изоляции, недостаточной вентиляции;
  • в процессе приемки проверяют целостность пломб и записывают показания счетчиков;
  • кроме функционального состояния уточняют корректность монтажа радиаторов отопления.

Некоторые застройщики предлагают стандартный лист осмотра как приложение к акту приема-передачи. Рекомендуется составить собственный перечень позиций для обязательной пошаговой проверки.

При недостатке собственных знаний и навыков пользуются услугами профильных специалистов. Утечки тепла, например, проверяют с помощью специализированных приборов. Своевременное устранение существенных дефектов предотвратит проблемы, поможет оптимизировать эксплуатационные расходы.

Дольщик вправе отказаться подписывать акт приемки-передачи, если объект недвижимости не соответствует следующим критериям:

  • параметрам, указанным в договоре купли-продажи;
  • данным конструкторской документации;
  • действующим строительным, санитарным нормативам.

Последовательность действий в стандартной ситуации:

  • выявленные недостатки фиксируют в отдельном акте;
  • перечисляют несоответствия, вручают документ застройщику под роспись ответственного лица или отправляют письмом с обязательным уведомлением о вручении адресату;
  • оформляют письменное соглашение с застройщиком об устранении выявленных недостатков с указанием конкретного «разумного» срока (как правило, не более 2-3 месяцев);
  • после выполнения соответствующих обязательств подписывают акт приема-передачи, завершают сделку приобретения недвижимости.

Что делать, если недостатки обнаружили не сразу

Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.

По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:

  • естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
  • нарушение пользователями правил эксплуатации;
  • отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.

Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.

Для решения рассматриваемой проблемы законом установлены следующие способы:

  • устранение недостатков застройщиком за собственный счет;
  • перечисление дольщику денежных средств за выполненные ремонтные работы;
  • пропорциональное предполагаемым затратам снижение цены по ДКП.

Далее перечисленные возможности рассмотрены подробно с учетом рассмотрения спора в судебных инстанциях.

В первом варианте привлекает удобство оформления соглашения, отсутствие лишних забот. Однако придется еще раз довериться компании, которая не выполняла свои обязательства. Следует подчеркнуть:

  • трудность контроля действий подрядчиков;
  • возможность нарушения сроков;
  • отсутствие личной проверки приобретаемых материалов.

При выполнении ремонта собственными силами отмеченные недостатки устранить не трудно. Работы можно сделать самостоятельно или с применением подряда. Однако в любом случае понадобится действительное устранение выявленных дефектов. Для подтверждения в суде затрат необходимо собрать:

  • кассовые чеки;
  • выписки с лицевого счета в банке;
  • письменные расписки;
  • договора с подрядчиками.

Если кроме ремонта выполняются иные работы, их оформляют отдельными соглашениями. Таким же образом рекомендуется организовать оплату.

В этом варианте предполагаются дополнительные преимущества:

  • к ремонту можно приступить после положительного решения суда;
  • не обязательно в действительности устранять все выявленные дефекты;
  • материальные затраты могут получиться меньше, чем экспертная оценка.

Как заставить застройщика устранить дефекты

В худшей ситуации, когда застройщик отказывается подписывать акт о выявленных неисправностях, необходимо зафиксировать проблемы официально. Для этого обращаются в специализированную экспертную компанию, которая имеет лицензию на проведение соответствующих работ. На совместный осмотр письменным уведомлением приглашают представителя застройщика.

Встречается мнение, что максимальный срок направления претензии застройщику ограничен гарантийными обязательствами (по закону или в соответствии с текстом ДКП). Это не совсем так. Гарантия предоставляет дольщику возможность не доказывать, что недостатки возникли по вине застройщика. Если гарантия закончилась, то претензию тоже можно направить, но вероятность ее удовлетворения заметно снижается.

В тексте нужно прописать конкретный перечень недостатков, которые нужно устранить. Если требуют неустойку, то при расчете берут 1% за каждый день:

  • от стоимости квартиры по ДКП за нарушения срока передачи;
  • от суммарных затрат на ремонт по устранению недостатков.

На нашем портале можно скачать образец и чистый бланк претензии.

Обращаемся в суд

Если застройщик добровольно не устраняет недостатки, остается обратиться в суд. В исковом заявлении пропишите те же требования, что и в претензии.

Кроме затрат на устранение недостатков в заявлении можно указать взыскания по нескольким позициям:

  • нарушение сроков передачи объекта недвижимости, устранения дефектов;
  • компенсацию морального вреда и 50% от общей суммы иска за отказ выполнять законные требования потребителя (ФЗ № 2 300-1, статья 13, п. 6);
  • возврат расходов на профессиональную экспертную оценку.

Если дольщик сам устраняет дефекты, предоставляются документы о выполненных работах, приобретенных материалах.

К сведению! Срок давности для подачи искового заявления – 3 года. Отсчитывать нужно с момента обнаружения недостатков.

При выборе подходящего способа устранения недостатков и получения компенсации следует в комплексе оценить реальную ситуацию. Существенное значение имеет согласие застройщика решить проблемы полюбовно. Даже в таком случае необходимо оформлять все важные действия документально в соответствии с представленными выше инструкциями.

Если нельзя обойтись без судебных исков решение принимают после внимательного изучения важных деталей. Следует помнить, что желание получить большую компенсацию по срыву сроков передачи объекта недвижимости новому владельцу не всегда целесообразно. Необходимо учесть риск возможного разорения застройщика (случайного или намеренного). Аналогичным образом оценивают весомость длительных гарантийных обязательств.