ВСН физический

Пример 1. Требуется переоценить восстановительную стоимость здания главного корпуса сахарного завода, находящегося во 2-м территориальном поясе и II климатическом районе.

Строительный объем корпуса 92000 куб. м. Здание с металлическим каркасом для самонесущих кирпичных стен с внутренними металлическими этажерками.

а) Определяется полная восстановительная стоимость здания.

Согласно табл. 1 (графа «и») раздела I восстановительная стоимость 1 куб. м здания для 2-го территориального пояса составляет 8,0 руб. Полная восстановительная стоимость здания будет равна 8 х 92000 = 736,0 тыс. руб.

б) Устанавливается физический износ здания в процентах и денежном выражении.

Физический износ здания (в процентах) определяется с учетом износа отдельных конструктивных элементов, устанавливаемого обследованием на месте.

Удельный вес конструктивных элементов в процентах от обшей стоимости здания принимается по приложению к табл. 1, графа «ж-и».

Удельный износ конструктивных элементов устанавливается с учетом их удельного веса и физического износа перемножением показателей граф «в» и «г» нижеследующей таблицы:

№ п.п. Наименование конструктивных элементов Удельный вес конструктивных элементов в стоимости здания в процентах Износ конструктивных элементов, установленный обследованием, в процентах Удельный износ конструктивных элементов в процентах
а б в г л
1 Фундаменты 9
2 Стены и перегородки

Металлоконструкции

Перекрытия н покрытия

14 10 1,4

4,8

1,2

5 Кровля 5 40 2,0
6 Полы 9 20 1,8
7 Проемы 2 10 0,2
8 Отделочные работы 3
9 Внутренние сантехнические и электротехнические устройства 3
10 Прочие работы 1
Итого 100 11,4

На основании приведенных дачных общий физический износ здания в процентах составляет 11,4, В денежном выражении он будет равен 736 х 0,114 = 83,9 тыс. руб.

Пример 2. Требуется переоценить восстановительную стоимость здания производственного корпуса хлебозавода, находящегося в 3-м территориальном поясе и II климатическом районе. Кроме того, здание расположено в районе с сейсмичностью 8 баллов. Объем производственного корпуса 30000 куб. м Здание производственного корпуса с кирпичными стенами.

а) Определяется полная восстановительная стоимость здания.

Согласно табл. 60 раздела III, графа «в», и п. 8 Технической части восстановительная стоимость 1 куб. м здания составит 20,3 х 1,05 = 21,31 руб., где 20,3 — восстановительная стоимость 1 куб. м здания для 3-го территориального пояса; 1,05 — поправочный коэффициент для районов с сейсмичностью 8 баллов.

Полная восстановительная стоимость здания составит 21,31 х 30000 = 639,3 тыс. руб.

б) Устанавливается физический износ этого здания в процентах и денежном выражении.

Для определения физического износа здания составляется следующая расчетная таблица:

№ п.п. Наименование конструктивных элементов Удельный вес конструктивных элементов в стоимости здания в процентах Износ конструктивных элементов, установленный обследованием, в процентах Удельный износ конструктивных элементов в процентах
а б в г д
1 Фундаменты 8
2 Каркас, стены, перегородки 30
8 Перекрытия и покрытия 8 10 0.8
4 Кровля 8 26 2,1
5 Полы 7 40 2,8
6 Проемы 6
7 Отделочные работы 6 3,0
8 Внутренние сан — технические и электротехнические устройства 18
9 Металлоконструкции 3
10 Прочие работы в
Итого 100 8,7

Примечания:

  1. В графе «г» пригодятся проценты износа отдельных конструктивных элементов, которые определяются инвентаризационной комиссией.
  2. В графе «д» помещен удельный вес износа конструктивных элементов в процентах от полной стоимости, полученный, путем перемножения показателей графы «в» на данные графы «г».

Общий физический износ в процентах составляет 8,7, в денежном выражении он составит

Оценка недвижимости предполагает определение ее рыночной стоимости на текущую дату и может понадобиться в совершенно разных ситуациях. В этой статье мы расскажем о том, как происходит оценка недвижимости, с какой целью производится оценка объектов недвижимости, сколько действительна оценка недвижимости и какие документы понадобятся для ее получения.

Оценка объектов недвижимости, как правило, производиться в четыре этапа:

1) Определяются характеристики объекта недвижимости, устанавливаются цели и задачи оценки.

  1. Перед тем как сделать оценку недвижимости, устанавливаются ключевые параметры:
    • местонахождение и точный адрес;
    • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
    • количество комнат;
    • площадь (общая, жилая);
    • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
    • количество этажей;
    • прочие характеристики.
  2. Устанавливается целевое назначение.
  3. Определяется дата, на которую будет производиться оценка.
  4. Устанавливаются допущения и ограничивающие условия.
  5. Определяется цель оценки и вид определяемой стоимости.

2) Производится подробное описание и анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

3) Производится расчет стоимости объекта недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости и какие методы при этом использовать, определяет эксперт-оценщик, исходя из данных об объекте и виде стоимости, которую необходимо определить.

4) Происходит согласование результатов, полученных при использовании различных подходов и методов. Определяется максимально адекватное и точное значение.

Для получения подробной информации о том, как эксперты-оценщики оценивают недвижимость, рекомендуем перейти в интересующий вас раздел:

  • оценка здания;
  • оценка помещения;
  • оценка стоимости квартиры;
  • оценка загородной недвижимости;
  • оценка сооружений.

Далее рассмотрим, в каких случаях необходима оценка недвижимости, и какие документы нужны для оценки недвижимости.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

  • при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
  • при вступлении в права наследства;
  • при разделе имущества между супругами в случае развода, а также для решения других имущественных споров;
  • для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;
  • при страховании недвижимости;
  • при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
  • при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
  • при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление отчета об оценке. В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Какие документы нужны для оценки недвижимости?

Чтобы получить независимую оценку, важно знать, какие документы необходимы для оценки недвижимости. В большинстве случаев оценка объектов недвижимости производиться при наличии следующего пакета документов:

  • технического паспорта;
  • кадастрового плана (для земельных участков);
  • правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН);
  • экспликации к поэтажному плану БТИ;
  • разрешительных документов на перепланировку (при наличии);
  • документов о балансовой стоимости (для юридических лиц);
  • документов, подтверждающих факт проведения ремонтно-монтажных работ (при наличии);
  • документов, отображающих сведения о размере арендной платы.

Приведенный перечень является рекомендательным, и оценка может проводиться даже при наличии неполного пакета документов. Однако следует учитывать, что для получения точной оценки необходимо предоставить оценщику максимум информации об объекте недвижимости.

Срок действия оценки недвижимости

Согласно действующему законодательству об оценочной деятельности нет четкого ответа на вопрос, сколько действует оценка недвижимости. При этом ФСО № 1 предусматривает, что величина рыночной либо иной стоимости (кроме кадастровой) оцениваемого объекта, представленная в отчете об оценке, может признаваться рекомендуемой для целей совершения сделок с объектами оценки, если прошло не более 6 месяцев с даты отчета.

Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

  • целей оценки;
  • вида объекта недвижимости;
  • вида определяемой стоимости;
  • местоположения и других характеристик объекта;
  • полноты и качества исходной информации;
  • трудоемкости проводимых работ;
  • срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вас интересует вопрос, где можно сделать оценку недвижимости, воспользуйтесь услугами экспертов-оценщиков консалтинговой группы «Апхилл». Обращаясь к нам, вы можете заказать оценку недвижимости для разных целей.

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

  • бесплатные консультации;
  • подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
  • предварительную оценку абсолютно бесплатно;
  • возможность выезда эксперта в день обращения;
  • определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
  • возможность получения отчета на иностранном языке.

Статус ведомственных строительных норм ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий» следующий:

Согласно статье 12 п. 101 действующего ФЗ-188 Жилищный кодекс: «…К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся: … п. 101) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме….»

Методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме опубликовано в приказе Минстроя №427/пр от 04.08.2014 года «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме».

Согласно пункту 2 данного приказа: «2. При определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р).»

Таким образом в 2020 году ВСН 53-86 (р) носит рекомендательный характер.

Данные ведомственные нормы предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планирования и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. Правила ВСН не распространяются на оценку физического износа зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Смотреть и распечатать актуальный в 2020 г. ВСН 53-86 (р)

ВСН 53-86 (р) в формате doc (word)

ВСН 53-86 (р) в формате pdf