Заключение о соответствии застройщика требованиям 214 ФЗ

Бухучет

У застройщика бухучет начисленных процентов по кредиту, полученному на строительство, зависит от того, за счет каких средств ведется строительство:

• застройщик возводит объект за счет собственных средств;

• застройщик строит на средства привлеченного инвестора.

О том, как отражать в учете получение кредита и начисление процентов по нему, см.:

• Как отразить в бухгалтерском учете получение займа (кредита);

• Как рассчитать проценты по полученному займу (кредиту).

Застройщик сам инвестирует строительство

Если застройщик сам инвестирует строительство, расходы по кредиту, полученному на строительство, включайте в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Поскольку в налоговому учете проценты по кредиту в стоимость актива не включаются, в бухучете возникают временные разницы и соответствующее им отложенное налоговое обязательство:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– начислено отложенное налоговое обязательство.

Такой вывод следует из пунктов 12 и 15 ПБУ 18/02.

Погашаться отложенное налоговое обязательство будет при амортизации инвестиционного актива, а по объектам на продажу – на дату реализации.

Если процентная ставка по полученному кредиту превышает предельную величину, то возникает постоянная разница. С нее нужно рассчитать постоянное налоговое обязательство (п. 4 и 7 ПБУ 18/02). Возникновение постоянного налогового обязательства в учете отразите проводкой:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

– отражено постоянное налоговое обязательство с процентов по кредитам, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Организации, которые являются малыми предприятиями (кроме эмитентов ценных бумаг), могут не включать проценты по кредиту в стоимость инвестиционного актива, а признавать их прочими расходами (п. 7 ПБУ 15/2008).

Застройщик привлекает инвестора

Если застройщик возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, учет процентов по кредиту у застройщика зависит от того, возмещаются они инвестором или нет.

Если инвестор проценты по кредиту не возмещает, сумму процентов относите на прочие расходы (п. 7 и 8 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Зачастую в условия договоров инвестирования в строительство включают обязательство инвестора возместить проценты по кредиту. В такой ситуации проценты по кредиту будут увеличивать расходы на строительство объекта. В учете это отражайте так:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Внимание: застройщик не может возмещать проценты по кредиту за счет средств, полученных от дольщиков на покрытие расходов на строительство объекта по договорам участия в долевом строительстве.

Включение в договор участия в долевом строительстве условия об обязанности дольщика возместить проценты является незаконным. Дело в том, что использование застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков, ограничено статьей 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Возмещение дольщиками процентов по кредитам застройщика этой нормой не предусмотрено.

Однако застройщик может покрыть проценты за счет тех средств дольщиков, которые получены в качестве вознаграждения за организацию строительства.

Порядок учета процентов по кредиту при расчете налогов зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО

Если застройщик сам инвестирует строительство либо возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, проценты по кредиту учитывайте при расчете налога на прибыль как внереализационные расходы (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). Учитывать проценты в стоимости строящегося объекта нельзя.

Проценты по кредиту включайте в состав расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть проценты по полученному займу (кредиту) при налогообложении.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении процентов по кредиту. Застройщик ведет строительство за счет собственных средств

ЗАО «Альфа» (застройщик) 1 июля текущего года получило в банке кредит на строительство торгового центра на сумму 300 000 руб. под 20 процентов годовых со сроком возврата 30 сентября текущего года. В период действия договора для расчета процентов по кредиту применялись:

• ставка рефинансирования – 8 процентов;
• ставка по договору – 20 процентов.

Налог на прибыль «Альфа» платит поквартально.

За время пользования кредитом «Альфа» перечислила банку проценты, рассчитанные следующим образом:

Общая сумма процентов, которые «Альфа» перечислила банку в III квартале за пользование кредитом, составила 15 124 руб. (5096 руб. + 5096 руб. + 4932 руб.).

Предельную сумму процентов, которую можно учесть при налогообложении прибыли, бухгалтер «Альфы» рассчитал следующим образом:

Общая сумма процентов, которая учитывается при налогообложении прибыли за девять месяцев текущего года, составляет 10 889 руб. (3669 руб. + 3669 руб. + 3551 руб.).

Сумма процентов, которую нельзя учесть при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, равна 4235 руб. (15 124 руб. – 10 889 руб.).

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки.

31 июля:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за июль.

31 августа:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за август.

30 сентября:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 4932 руб. – начислены проценты по кредиту за сентябрь.

Из-за различия в признании процентов по кредиту в бухучете (в стоимости основного средства) и при налогообложении (в составе внереализационных расходов) в учете образовалась временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство. Его начисление бухгалтер отразил проводкой:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– 2178 руб. (10 889 руб. × 20%) – начислено отложенное налоговое обязательство.

Списываться отложенное налоговое обязательство начнет с момента начисления в бухучете амортизации на построенный объект.

С суммы непризнанных в налоговом учете процентов бухгалтер начислил постоянное налоговое обязательство:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 847 руб. (4235 руб. × 20%) – начислено постоянное налоговое обязательство.

При расчете налога на прибыль за девять месяцев бухгалтер «Альфы» признал в составе внереализационных расходов проценты по кредиту в сумме 10 889 руб.

Ситуация: как застройщику учесть при расчете налога на прибыль проценты по кредитам, привлеченным для строительства объекта по договорам участия в долевом строительстве?

Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.

Цена договора участия в долевом строительстве может складываться из денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

При этом средства дольщиков, предназначенные для строительства объекта, застройщик может использовать на строго ограниченные цели. Эти ограничения указаны в статье 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Данная норма не предусматривает возможность застройщика покрывать за счет средств дольщиков проценты по кредиту. Следовательно, учитывать суммы процентов в составе расходов нельзя (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В такой ситуации на погашение процентов по кредиту застройщик может расходовать только те средства дольщиков, которые он получил в качестве вознаграждения. За счет этих средств расходы на проценты по кредиту признавайте в составе внереализационных расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

УСН

Застройщики на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, на проценты по кредитам налоговую базу не уменьшают. Такие организации не учитывают никакие расходы (п. 1 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.18 НК РФ). Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, проценты по кредиту уменьшат налоговую базу в пределах норм (подп. 9 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ). Норму рассчитайте так же, как и плательщики налога на прибыль (абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Если организация платит ЕНВД, то расходы в виде процентов по кредиту на строительство не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Деятельность застройщика по организации строительства не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому расходы в виде процентов по кредиту застройщик должен учитывать в соответствии с общей системой налогообложения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 сентября 2018 года № 1133 установлен адрес сайта https://наш.дом.рф в качестве адреса сайта единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в Главное управление по государственному надзора Удмуртской Республики с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте https://наш.дом.рф единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Одновременно с Проектной декларацией представляются:

1) заявление о выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,

2) справка о реквизитах застройщика и персональных данных лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика,

3) согласие на обработку персональных данных.

Кроме того, необходимо представить:

документы, указанные в разделе 14 Проектной декларации: все технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (теплоснабжение, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение) и на подключение к сетям связи (проводная телефонная связь, проводное телевизионное вещание, проводное радиовещание, передача данных и доступа в информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет» и диспетчеризация лифтов (статья 23 часть 6 пункт 1.4 № 214-ФЗ),

договоры на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос 04.10.2018

Вопрос:

Исходя из позиции Минстроя России доведенного Письмом от 15.08.2018 №34785-ВЯ/07 распространяются ли на застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 ограничения, предусмотренные статьёй 18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ), либо на такого застройщика распространяются только ограничения, предусмотренные частью 3 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ), по исполнению обязательств этого застройщика, возникших после вступления в силу Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ?

Ответ:

Согласно пункту 7 статьи 8 Федерального закона 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, статья 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона 175-ФЗ) применятся с учетом особенностей, установленных статьей 8 Федерального закона 175-ФЗ.

Указанная особенность предусмотрена пунктом 8 статьи 8 Федерального закона 175-ФЗ, в соответствии с которой, по расчетному счету застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, не допускается совершение операций, совершение которых не допускается частью 3 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ » (в редакции Федерального закона 175-ФЗ), за исключением исполнения обязательств такого застройщика возникших до дня вступления в силу Федерального закона 175-ФЗ.

Таким образом:

— в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, положения части 3 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N 175-ФЗ) распространяются по обязательствам, возникшим после 1 июля 2018 года;

— статья 8 Федерального закона 175-ФЗ иных особенностей в отношении применения статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ не содержит.

Из разъяснений Минстроя России, следует, что в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, статья 18 применяется в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, предусмотренных Федеральным законом N 218-ФЗ и Федеральным законом N 175-ФЗ. При этом положения части 3 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N 175-ФЗ) распространяются на указанных застройщиков по обязательствам, возникшим после 1 июля 2018 года.

Исходя из вышеизложенного полагаем, что в целях право применения статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ, следует руководствоваться разъяснениями Минстроя России.

Обоснование:

Статья 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ;

Пункты 7,8 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Письмо Минстроя России от 15.08.2018 N 34785-ВЯ/07.

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос

Госдума приняла закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья. Согласно документу, с 1 июля 2018 года добровольно, а с 1 июля 2019-го — обязательно при привлечении средств граждан в долевое строительство будут использоваться эскроу-счета.
Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования

Юрий Гришаев, управляющий операционным офисом «Красноярский» АО «АЛЬФА-БАНК», отметил, что принятые поправки в 214-ФЗ, немного смягчают требования, но в целом вектор не изменился:
«С 1 июля 2018 года к застройщикам вводится ряд ограничений, которые банки и ранее предъявляли к проектам/компаниям, которые приходили за проектным финансированием в банки. Обязанность работать через эскроу счета возникает с 1 июля 2019 года, сейчас — опционально.
Самое основное, что необходимо донести до клиентов: кредитование с использованием эскроу счетов — это не «деньги под деньги». Инструмент эскроу счета — это только инструмент фондирования, т.е. снижения эффективной % ставки для клиента.

Чем больше денег на эскроу счетах, тем ниже ставка для клиента. Для банка же кредитования с использованием эскроу счетов несет дополнительные риски.

Основное — банк обязан будет в любом случае дофинансировать строительство (сейчас такой обязанности нет). Второй вопрос — как будут оплачиваться проценты (с эскроу счетов они не могут погашаться). Если кратко резюмировать, то Альфа-Банк работать через эскроу готов. Мы сейчас вырабатываем подходы кредитования с использованием эскроу счетов. Понимая, что пока будет переходный период, и клиенты будут жить по старым правилам. Соответственно, реализованных сделок с эскроу-счетам пока нет. Первично, для определения, входим в сделку или нет, остается оценка качества проекта, а не наличие денег на эскроу. Если локация, экономика, спрос на проект будут, значит и риски для банка по достройке проекты будут приемлемы».

Татьяна Ходенкова, управляющий Красноярским филиалом АКБ «Ланта-Банк», уточнила, что в банке возможно открытие эскроу-счета и по мере поступления заявок, в банке готовы рассматривать возможность предоставления финансирования компаниям-застройщикам Красноярска.

Анна Бугаева, начальник отдела по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Красноярского отделения Сбербанка, в свою очередь рассказала, что банк полностью готов к изменениям в строительной сфере: «Одобрены все необходимые изменения внутренних документов, проведены пилотные сделки проектного финансирования жилых домов с применением счетов эскроу в нескольких субъектах страны. В Сибирском банке новую схему пилотировали на Алтае.

В настоящий момент в Красноярске не открыто ни одного эскроу-счета. Увеличения активности застройщиков ждем в 2019 году, после завершения переходного периода и завершения проектов, имеющих разрешение на строительство, оформленных до 1 июля 2018 года. Пока существенного увеличения спроса со стороны застройщиков не ожидаем, поскольку рынок имеет расчетную емкость, продается определенный объем квартир в каждом отдельно взятом регионе.

2 июля Сбербанк запустил новые продукты для застройщиков, связанные с изменениями законодательства о долевом строительстве. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение счета застройщика в рамках закона 214-ФЗ.

Несмотря на то, что к новым правилам все участники рынка жилой недвижимости будут переходить постепенно, как застройщики, так и банк должны заранее подготовиться к моменту полного перехода на банковское финансирование строительства жилья. Застройщики — адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям, банки — обеспечить необходимый сервис для застройщиков.
Сбербанк первым запустил кредитный продукт с использованием счетов эскроу для застройщиков. Новый продукт усовершенствован с учетом пожеланий клиентов. Мы планируем и дальше оставаться лидером внедрения новых механизмов в данной сфере».