102 закон об ипотеке

Договор об ипотеке (он же договор залога недвижимого имущества) должен содержать описание закладываемой недвижимости, ее оценку и сведения об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой. Договор не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным.
По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется.
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане). В договоре следует указывать, на основании какого права данный объект недвижимости принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.
При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении.
При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.
Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах годовых, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех совершенных заемщиком платежей. Данные об этом должны быть нанесены цифрами и прописными буквами в верхний правый угол первого листа кредитного договора.
Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов.
В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания.
Запрещается взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, за исполнение обязанностей, возложенных на кредитора законом, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако кредитным договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.
Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать:
— ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
— 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.
Заранее поинтересуйтесь в банке о наличии (отсутствии) условия о страховании. Как правило, банки требуют от заемщика застраховать заложенное имущество от утраты и повреждения. Кроме того, может быть предусмотрено страхование от потери права собственности (страхование титула), а также страхование жизни и здоровья заемщика. Тем самым банки обеспечивают свою безопасность.
Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно, причем банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество, потребовав от залогодателя оплатить понесенные расходы. Однако страхование титула, а также жизни и здоровья заемщика по закону обязательным не является.
Также неправомерно требование банка о страховании в конкретной названной им организации, а также навязывание условий страхования при заключении кредитного договора.
Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества.
Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Рынок ипотеки в нашей стране продолжает расти и развиваться. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию1 (АИЖК), в прошлом году было выдано 824 799 ипотечных кредитов на общую сумму более 1,35 трлн руб., что больше, чем в 2012 году: в 1,19 раза – в количественном и в 1,31 раза – в денежном выражении. АИЖК прогнозирует, что за текущий год будет выдано около 900 тыс. кредитов на сумму около 1,5-1,8 трлн руб. При этом средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов может составить 12%, тогда как по результатам 2013 года она составила 12,4%, а в 2012 году этот показатель равнялся 12,3%2. Однако эксперты полагают, что темпы роста этого сегмента рынка должны замедлиться, чтобы не допустить его так называемого перегрева. На стабилизацию рынка ипотечного кредитования направлены и положения Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон). Документ, вступающий в силу с 25 июля текущего года, может существенным образом повлиять на сферу ипотечного страхования. Что именно меняется, рассмотрим ниже.

Изменение 1. Закрепление возможности страхования финансового риска кредитора

Одним из самых важных изменений, вносимых Законом в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), является введение института страхования финансовых рисков кредитора, помимо уже закрепленной в нем возможности страхования ответственности заемщика за невозврат кредита (п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке).

НАША СПРАВКА

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим федеральным законом (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

Согласно Закону кредитор, являющийся залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков в связи с невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме из-за недостаточной стоимости заложенного имущества (абз. 8 п. 1 ст. 1 Закона). Выгодоприобретателем по договору страхования финансового риска кредитора является страхователь (то есть сам кредитор). Если кредитор передает другому лицу права по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо права на закладную, то его права и обязанности как страхователя по договору страхования финансового риска в полном объеме переходят к новому залогодержателю либо новому владельцу закладной.
Страховым случаем, то есть событием, после наступления которого страхователь может получить страховую выплату, по договору страхования финансового риска кредитора является возникновение у залогодержателя убытков в случае, когда заемщик не выплачивает долг или просрочивает выплату и на его имущество обращается взыскание. Причиной таких убытков является либо недостаточность денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточная стоимость этого имущества, оставленного за собой кредитором.

МНЕНИЕ



Никита Ситников, заместитель начальника Управления розничного страхования ОСАО «РЕСО-Гарантия»:

«Конечно, страховое покрытие банковских рисков должно приводить к изменению политики расчета стоимости кредита и величины процентных ставок. Однако оценивать степень риска невозврата кредита должны именно банкиры. При этом, помимо самого риска невозврата, на стоимость кредита для заемщика влияет и стоимость привлечения денежных средств банком, и другие факторы».

Изменение 2. Установление очередности осуществления страховых выплат

Также Законом вносятся изменения в уже закрепленный в Законе об ипотеке порядок страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение перед кредитором обязательства по возврату кредита. Причем уточняется, что речь идет о возврате как основной суммы долга, так и об уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Согласно закону застраховать риск своей ответственности может непосредственно должник по обеспеченному ипотекой обязательству, а не залогодатель, как установлено действующей редакцией п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке. Это важно, поскольку залогодателем может быть не только должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и третье лицо (абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).
Выгодоприобретателем по договору страхования ответственности заемщика является кредитор – залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. В случае передачи последним своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо прав на закладную другому лицу права выгодоприобретателя также переходят к новому кредитору, причем в полном объеме.
Стоит отметить, что при наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика сумма убытков кредитора, являющихся основанием для выплаты ему страхового возмещения по договору страхования его финансового риска, уменьшается на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика (абз. 11 п. 1 ст. 1 Закона). О наличии последнего страхователь по договору страхования финансового риска кредитора обязан уведомлять страховщика.
Устанавливается Законом и очередность осуществления страховых выплат: выплаты по договору страхования финансового риска кредитора осуществляются только после принятия решения об осуществлении страховщиком страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика.

Изменение 3. Определение минимального размера страховых сумм по договорам ипотечного страхования и сроков действия этих договоров

Законом установлен минимальный размер страховой суммы по договору страхования ответственности заемщика и по договору страхования финансового риска кредитора – она не может быть менее 10% от основной суммы долга абз. 15 п. 1 ст. 1 Закона).
При этом для договора страхования ответственности заемщика установлена и максимально возможная страховая сумма – 50% основной суммы долга, тогда как согласно действующей редакции абз. 3 п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке она составляет всего лишь 20% стоимости заложенного имущества. Если такой договор заключается на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства, страхователь имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству и на соответствующий пересмотр размера страховой премии. Однако такое право возникает у него только после погашения более чем 30% от основной суммы долга, при условии, что он не допускал просрочек платежей.
Договор страхования ответственности заемщика и договор страхования финансового риска кредитора заключаются либо на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства, либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более 70% от стоимости заложенного имущества. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия этих договоров. В случае погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству договоры прекращаются, а страховщик имеет право на часть страховой премии, пропорциональной времени, в течение которого действовало страхование (абз. 19 п. 1 ст. 1 Закона).
Стоит отметить, что при расчете страховой выплаты по этим договорам не учитываются штрафы и пени, которые причитаются выгодоприобретателю в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

МНЕНИЕ



Никита Ситников, заместитель начальника Управления розничного страхования ОСАО «РЕСО-Гарантия»:

«Полагаю, что страховые суммы по договору страхования финансового риска кредитора смогут покрыть действительные его убытки в случае дефолта заемщика. Ведь последний, равно как и изъятие заложенного имущества, – это критическая ситуация, которую пытаются избежать обе стороны – и банк, и заемщик. И перед изъятием и выставлением имущества на торги будут предприняты все меры по рефинансированию или реструктуризации кредита, и, как следствие, его погашению. Кроме того нужно иметь в виду, что залоговая стоимость недвижимого имущества всегда меньше его реальной стоимости».

Изменение 4. Установление зависимости прекращения обязательств заемщика по ипотеке от даты получения страховых выплат залогодержателем

Законом также скорректировано положение, определяющее момент прекращения обязательства должника по ипотеке при реализации заложенного имущества. Напомним, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением некоторых случаев (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке). В случае признания первых и повторных публичных торгов несостоявшимися залогодатель вправе приобрести или оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется этим правом в течение месяца после даты объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке). Во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество его реализация осуществляется по соглашению сторон (ст. 59 Закона об ипотеке).
Действующей редакцией п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке установлено, что если принадлежащее залогодателю жилое помещение (предмет ипотеки) залогодержатель оставляет за собой, а стоимости его недостаточно для полного удовлетворения требований последнего, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.
Закон же ставит прекращение обязательств заемщика – физического лица перед кредитором-залогодержателем в зависимость от даты получения последним страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Речь идет о случаях, когда предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения (п. 2 ст. 1 Закона).

***

Эксперты в сфере ипотечного кредитования возлагают большие надежды на вносимые Законом поправки. Они полагают, что реализация этих положений на практике поможет, в частности, снизить ставки по ипотечным кредитам, которые напрямую зависят от рисков кредитора. Поскольку страхование кредитного риска будет гарантировать компенсацию части убытков кредитора в случае возникновения у заемщика финансовых проблем, стоимость ипотечных кредитов должна уменьшиться. Также в связи со снижением рисков кредитора могут снизиться и требования, устанавливаемые банками к величине первоначального взноса по ипотеке. Оправдаются ли эти ожидания, мы узнаем совсем скоро, ведь Закон вступает в силу уже в этом месяце.