Чистый операционный доход

Понятия «операционные доходы и расходы» используются в финансовом анализе и в международных стандартах финансовой отчетности. В отечественных стандартах бухгалтерского учета и отчетности данные термины в настоящее время не применяются.

В общем смысле к операционной деятельности относятся все хозяйственные мероприятия компании, связанные с использованием принадлежащих ей активов и направленные на осуществление тех функций, ради которых она создавалась.

В рамках российского законодательства существует понятие обычной деятельности (в терминологии ПБУ 9/99 «Доходы организации»), объем которой должен составлять в общей выручке не менее 70 %, а в едином государственном реестре юридических лиц это направление отмечено как основное.

Что такое операционная деятельность

Помимо осуществления обычных видов работы, организация может:

  • сдавать собственное имущество в аренду или продавать его;
  • предоставлять права на использование своих объектов интеллектуальной собственности или патентов;
  • предоставить займ и получать проценты от заемщика;
  • принимать участие в других бизнесах, приобретая уставную долю.

Такие хозяйственные события в отчете о прибылях и убытках отражаются обособленно от выручки по обычным хозяйственным процессам (строки 2310-2350 Отчета о финансовых результатах).

К издержкам от указанной деятельности относятся все мероприятия, связанные с извлечением доходов по ней.

В состав операционных расходов входят:

  • процентные траты по заемным средствам;
  • содержание имущества, переданного в аренду;
  • издержки на участие в других компаниях;
  • создание резервов по сомнительной задолженности.

Что относится к прочим операционным доходам и расходам

Компания может получать прибыль от владения ценными бумагами и продажи собственного имущества, компенсацию за причиненный ущерб. Такого рода хозяйственные события выделяют в прочие доходы и расходы.

Прочие операционные доходы включают в себя:

  • поступления, связанные с продажей имущества;
  • поступления, связанные со списанием имущества;
  • выручку, связанную с иным выбытием имущества;
  • положительные курсовые разницы;
  • поступления по ценным бумагам.

Прочие операционные расходы включают в себя:

  • остаточную стоимость проданных или списанных внеоборотных активов;
  • издержки, связанные с продажей или списанием внеоборотных активов;
  • балансовую стоимость и затраты на выбытие прочего имущества;
  • затраты по содержанию законсервированных производств;
  • отрицательные курсовые разницы;
  • затраты на обслуживание ценных бумаг (консультации, посреднические, депозитарные).

Наличие таких доходов и расходов подразумевает понятие чистого операционного дохода (ЧОД). В отечественной бухгалтерской отчетности такой показатель отсутствует, его используют в основном при финансовом анализе. В наиболее распространенной трактовке чистый операционный доход — это разница между выручкой и издержками по операционной деятельности.

Чистый операционный доход, формула:

ЧОД = ВП – ОР,

где

  • ВП — валовая прибыль за анализируемый период;
  • ОР — операционные расходы за тот же период.

Если делать расчет ЧОД по отчету о финансовом результате, входящему в состав годовой бухгалтерской отчетности, то следует из показателя «Прибыль (убыток) до налогообложения» (строка 2300 отчета) вычесть все внереализационные расходы и доходы, к которым относятся события, непосредственно не связанные с осуществлением основной деятельности организации, а также с продажей или сдачей имущества в аренду.

ФСО №1 п.13. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков более универсальный, применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки, например, когда объект требует значительного ремонта, реконструкции, не завершен строительством, не выведен на рынок, подлежит сносу и т.д.

Метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.

4.1. Метод капитализации

Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:

(4.1.)

где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value — стоимость);

R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);

NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).

Алгоритм метода капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.

Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • Сар, (4.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери . (4.3)

или

ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар), (4.4)

где Кндз — коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

Кн ар — коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР. (4.5)

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

  • условно-постоянные;

  • условно-переменные, или эксплуатационные;

  • расходы на замещение, или резервы.

Таблица 4.1. Пример расчета чистого операционного дохода

Формирование и использование прибыли — основа предпринимательской деятельности и ее конечный финансовый результат. Сравнение суммы прибыли с затратами характеризует эффективность работы предприятия. Одним из самых доступных методов управления предпринимательской деятельностью является операционный анализ, осуществляемый по схеме «затраты — оборот — прибыль». Данный метод позволяет выявить зависимость финансового результата производственно-коммерческой деятельности от изменения издержек, цен, объема производства и реализации продукции. Результаты операционного (внутреннего) анализа составляют коммерческую тайну предприятия.

С помощью операционного анализа можно решить широкий спектр управленческих задач:

  • 1) оценить чувствительность прибыли к изменению основных показателей-факторов, формирующих ее уровень;
  • 2) прогнозировать уровень показателей рентабельности на основе расчета запаса финансовой прочности;
  • 3) оценить предпринимательский риск;
  • 4) выбрать оптимальные пути выхода из кризисного состояния;
  • 5) оценить результаты начального периода функционирования новой фирмы или прибыльность инвестиций;
  • 6) разработать наиболее выгодную для предприятия ассортиментную политику в сфере производства и реализации готовой продукции.

Ключевыми элементами операционного анализа выступают пороговые значения показателей деятельности предприятия: критический объем производства и реализации товаров, порог рентабельности и запас финансовой прочности. Их расчет тесно связан с понятием «маржинальный доход», означающим результат от реализации продукции после возмещения переменных расходов. Порог рентабельности определяется отношением постоянных расходов к доле маржинального дохода к выручке от продаж, а запас финансовой прочности представляет собой разницу между выручкой от продаж и порогом рентабельности.

Операционный анализ тесно связан с понятием производственного (операционного) рычага, сила воздействия которого определяется отношением маржинального дохода к валовой прибыли. Этот показатель указывает на степень чувствительности валовой прибыли к изменению объема производства и отражает степень производственного риска. При его высоком значении даже незначительный спад или увеличение производства продукции приводит к существенному изменению валовой прибыли.

Расчет маржинального дохода на конкретном предприятии позволяет получить следующие результаты.

  • 1. Маржинальный доход равен нулю. В этом случае выручка от продаж покрывает только переменные расходы, т.е. предприятие работает с убытком, равным сумме постоянных издержек.
  • 2. Маржинальный доход меньше нуля, если выручка покрывает переменные расходы и часть постоянных затрат.
  • 3. Маржинальный доход равен постоянным издержкам. В такой ситуации выручки достаточно, чтобы возместить все постоянные и переменные расходы, но прибыль при этом равна нулю.
  • 4. Маржинальный доход больше постоянных расходов. Это означает, что деятельность предприятия прибыльна, т.е. выручка не только покрывает общую сумму всех расходов, но и образует прибыль.

Эффект производственного рычага проявляется в том, что любое изменение выручки от продажи товаров, продукции, работ и услуг приводит к еще более интенсивному колебанию финансового результата (прибыли или убытка). Действие данного эффекта связано с неодинаковым влиянием переменных и постоянных затрат на конечный финансовый результат при изменении объема производства и реализации продукции. Если порог рентабельности пройден, то доля постоянных издержек в суммарных расходах снижается и сила воздействия производственного (операционного) рычага падает. Наоборот, повышение удельного веса постоянных издержек усиливает действие производственного рычага. Можно сказать, что сила воздействия производственного рычага — это объективный фактор, выражающий уровень предпринимательского риска.

Чтобы обеспечить безопасность и безубыточность производства, предприятие с небольшой долей постоянных расходов может производить относительно меньше продукции (в физическом выражении), чем предприятие с более высокой их долей в суммарных издержках. Величина запаса финансовой прочности у первого предприятия выше, чем у второго. Финансовый результат предприятия с низким уровнем постоянных расходов в меньшей степени зависит от изменения физического объема производства. Предприятие с высокой долей постоянных расходов вынуждено в значительно большей мере опасаться падения объемов производства и продаж.

В случае снижения выручки от реализации продукции (за счет уменьшения объема производства) сила воздействия производственного рычага характеризует возможную потерю прибыли (или увеличение убытка). В особо трудное положение попадает то предприятие, у которого в условиях спада производства убытки превышают маржинальный доход, т.е. эффект производственного рычага но модулю ниже единицы. Увеличение выручки от реализации продукции на таком предприятии не вызовет быстрого снижения убытков и роста объема производства, вызвавшего его. Наоборот, предприятие, имеющее убытки ниже маржинального дохода, быстрее выйдет из кризисного состояния, так как аналогичный рост объема реализации продукции вызовет более интенсивное снижение убытков. Покажем эту зависимость на следующем примере (табл. 10.6).

Операционный анализ показывает чувствительность, возможную реакцию финансового результата на изменение внешних и внутренних факторов производства и сбыта товаров и, в частности, отвечает на вопрос: на сколько можно изменить объем продаж без потери прибыли? Решение данного вопроса связано со следующей ситуацией. В современных условиях на первый план выходит проблема не роста суммы прибыли, а ее сохранения в заданных самим предприятием параметрах, обеспечивающих оптимальное соотношение между производственными и социальными выплатами и величиной налоговых платежей. Часто эти ограничения не соответствуют максимально возможному уровню прибыли.

Таблица 10.6. Зависимость величины финансового результата от роста выручки от продажи продукции, тыс. руб.

Показатель

Базовые условия

Рост выручки от реализации на 10%

1-й год

2-й год

3-й год

Выручка от продажи продукции

150 000

165 000

181 500

199 650

Переменные расходы (рост на 10%)

120 000

132 000

145 000

159 720

Маржинальный доход

30 000

33 000

36 300

39 930

Постоянные расходы

38 000

38 000

38 000

38 000

Прибыль ( + ), убыток (-)

-8 000

-5 000

-1 700

+ 1 930

В основу анализа чувствительности положен объем производства, который обеспечивает исходный финансовый результат при изменении одного из следующих показателей: постоянных расходов, переменных издержек и цены за единицу изделия. Рассмотрим возможные варианты.

1. Если постоянные расходы изменяются, то объем производства в натуральном выражении (Ц), обеспечивающий исходные условия, можно определить следующим образом:

где МД’ — маржинальный доход в отчетном периоде;

Кмд0 — доля маржинального дохода в выручке в базисном периоде; Цо — цена за единицу продукции в базисном периоде.

2. Если изменяются переменные издержки (ПР), то объем производства в физическом выражении ((¿2) устанавливается но формуле

где МДо — маржинальный доход в базисном периоде.

3. Если изменяется цена (Ц), то объем производства (Оз) в физическом выражении вычисляется по формуле

],|с Ц| — цена за единицу продукции в отчетном периоде.

Например, предприятие, выпускающее 10 тыс. шт. изделий по цене 20 000 руб. за единицу (в том числе 14 400 руб. — переменные издержки), а общая сумма постоянных расходов (СР) составляет 30 540 тыс. руб.

Итак, базовые условия:

Оценим 10% увеличение цены до 22 000 руб. (20 000 х 1,1). Тогда при исходном объеме производства в 10 тыс. шт. изделий показатели деятельности предприятия примут следующий вид:

Далее подставим базисные и новые показатели деятельности предприятия в приведенные формулы (10.2)-(10.4). В итоге получим следующий результат.

  • 1. Если изменяются постоянные издержки (CP), то объем производства (Q) в физическом выражении составит: 76 000 : 0,28 / 20,0 = 13 571 изделие. Следовательно, из-за увеличения постоянных издержек на 10% (с 30 540 тыс. до 33 594 тыс. руб.) для обеспечения базисного финансового результата предприятие вынуждено будет дополнительно произвести 3571 изделие.
  • 2. Если изменяются переменные издержки, то объем производства в физическом выражении равен: 56 000 : 0,345 5: 20,0 = 8 104 изделия. Итак, в результате роста переменных расходов на 10% предприятие вынуждено снизить объем производства на 1896 изделий (10 000 — 8104).
  • 3. Если увеличивается продажная цена, то объем производства в физическом выражении составит: 56 000 : 0,345 5 : 22,0 » 7367 изделий.

На основе операционного анализа можно оценить факторы, влияющие на изменение прибыли. Например, если рассмотреть последовательно 10% изменения переменных и постоянных издержек, то получим следующие результаты.

Таким образом, приоритетное значение по степени влияния на прибыль имеет изменение цены и менее существенное — колебание постоянных издержек. Данное соотношение указывает на значительный запас финансовой прочности предприятия. В нашем примере он будет равен: выручка от реализации — порог рентабельности: 200 000 тыс. — 109 071 тыс. руб. = 90 929 тыс. руб., или 45,5% к сумме выручки от реализации. Это означает, что предприятие сможет выдержать 45,5% снижение выручки от реализации продукции без серьезной угрозы для своего финансового состояния. В рассмотренной ситуации руководство предприятия должно сконцентрировать внимание на разработке обоснованной ценовой политики, которая при успешной ее реализации даст максимальный финансовый результат.

⇐ ПредыдущаяСтр 103 из 241

  1. II 5.3. Определение сухой плотности
  2. II этап. Определение общей потребности в собственных финансовых ресурсах.
  3. II. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ДОХОДА
  4. III. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОИЗВОДСТВА
  5. IV. Определение компенсирующего объёма реализации при изменении анализируемого фактора
  6. Nbsp; 7 Определение реакций опор для группы Ассура
  7. V 1: Определение и классификация
  8. А. Определение размеров района аварии
  9. А. Определение удельного электрического сопротивления максимально влажных пород мостовым способом переменного тока.
  10. Абсолютные и относительные параметры дохода. Источники информации о доходах и расходах населения.

Чистый операционный доход определяется , , как «действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов».

Порядок расчета чистого операционного расхода следующий .

1. Определяется потенциальный валовoй доход.

1.1. Отнимаются от него потери доходов от недогрузки или недоиспользования актива.

1.2. Отнимаются потери от неплатежей.

1.3. Добавляются дополнительные доходы.

2. Действительный валовой доход получается как результат пункта 1 и пунктов 1.1 – 1.3.

3. От действительного валового дохода вычитаются операционные расходы: текущие и капитального характера.

3.1. Текущие операционные расходы – расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости. К этим расходам относятся постоянные расходы и переменные.

Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от уровня использования актива (загрузки объекта).

Переменные расходы – расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта.

3.2. Расходы капитального характера – это расходы, связанные в основном с ремонтом и заменой изношенных элементов улучшений.

4. В результате операции 3 вычисляется чистый операционный доход на связанные инвестиции (собственные и заемные)

5.От полученной величины вычитаются расходы (NOIm) по обслуживанию долга.

В итоге получится чистый операционный доход собственника NOI .

В литературе приняты следующие обозначения.

NOI (перевод с английского Net Operating Income) – чистый операционный доход (ЧОД);

OE ( перевод с английского Operating Expenses) – операционные расходы (ОР);

ПВД – потенциальный валовой доход;

EGI – действительный валовой доход;

коэффициент потери доходов от недогрузки;

коэффициент потери доходов от неплатежей;

ДВД – действительный валовой доход.

С учетом обозначений схема вычисления будет следующей:

1. Определяются ПВД.

1.1. Вычисляются потери от недогрузки

и вычитаются от потенциального валового дохода.

1.2. Потери от неплатежей находятся так

Действительный валовой доход без дополнительных доходов определяется по формуле

или

1.3. Дополнительный доход составляет величину ДД.

2. С учетом дополнительных доходов ДД вычисляется действительный валовой доход

3. Вычитанием операционных расходов (ОР), долга NOIm находят чистый операционный доход

или

Рассмотрим пример из .

Пример 2.1.Необходимо определить чистый ежегодный операционный доход с продажи земельного участка при следующих исходных данных.

Участок планируется продать за 75000 у.е. При этом деньги будут поступать ежегодно равными частями в течение 4 лет по 18750 у.е.

Перед продажей в течение названных 4 лет будут осуществляться следующие действия и вызванные ими затраты:

— улучшение участка: планировка, очистка, подведение инженерных сетей, составление проекта устройства территории; затраты составят 4500 у.е. в год;

— управление – затраты составят 250 у.е. в год;

— накладные расходы – 1500 у.е. в год;

— маркетинг – затраты составят 500 у.е. в год;

— налоги и страховка – 250 у.е. в год;

— отчисления в счет прибыли – 1000 у.е. в год.

Решение:1. Потенциальный валовoй доход с учетом прибыли составляет 18750 у.е.

1.1. Участок реализуется полностью. Недогрузка отсутствует. То есть Недогрузка типична для улучшений, когда, например, не полностью загружен производственный цех, гостиница, кафе и др. Для земельного участка она характерна в тех случаях, когда он не полностью задействован в обороте.

1.2. Потери от неплатежей также отсутствуют, т.е.

1.3. Дополнительный доход отсутствует.

2. Действительный валовой доход останется прежним и будет равен 18750 у.е.

3. Операционные расходы определим так:

3.1. К текущим операционным расходам отнесем расходы:

— на управление – 250 у.е.;

— накладные – 1500 у.е.;

— по маркетингу – 500 у.е.;

— отчисления в счет прибыли – 1000 у.е.

3.2. К расходам капитального характера относятся:

— планировка, очистка, подведение инженерных сетей, составление проекта устройства территории