Договор аренды после смерти арендодателя

Северный дачник — Новости, Каталог, Консультации

Договор аренды с последующим выкупом: какие права у арендатора в случае смерти арендодателя до окончания срока договора, при наличии у последнего наследников?

Отвечает генеральный директор в «Конструктор документов FreshDoc.ru» Николай Пацков:

В ГК РФ говорится, что наниматель арендует имущество у арендатора на определенный срок и за определенную плату. То есть на время действия договора он может владеть и пользоваться нанятым имуществом. Впрочем, если арендодатель не имеет возражений, то договор автоматически пролонгируется, а срок владения увеличивается.

Но иногда случается так, что собственник умирает и встает вопрос о действии договора — будет ли он продолжаться? В законе фиксируется, что даже в случае смерти арендодателя и перехода права собственности по наследству действие договора аренды не отменяется. Таким образом, вместе с переходом права на наследуемое имущество к наследнику перейдут и обязанности по аренде, прописанные в договоре. Эти обязанности переходят сразу после смерти арендодателя и не зависят от сроков переоформления документов на имущество. У арендатора также остается право на выкуп арендованного имущества на условиях, которые были указаны в договоре. При этом наследник не имеет права расторгать договор в одностороннем порядке, так как переход права собственности не дает таких оснований.

Иногда переоформление собственности может занять довольно большой срок, достаточный для того, чтобы были пропущены несколько платежей, и перед нанимателем может встать вопрос: кому или куда вносить плату за аренду? В этих случаях имеет смысл внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.

Если новый собственник хочет прекратить действие договора (выселить, к примеру, если это аренда квартиры или дома), то он должен обратиться в суд. Но шансов на решение в его пользу мало. Особенно если арендатор своевременно выполняет свои договорные обязанности. В этом случае наследнику лучше дождаться окончания срока аренды и поднимать вопрос о расторжении договора

Отвечает генеральный директор юридической компании «Дельта консалтинг» Сергей Крылов:

Права остаются те же самые, что и при жизни арендодателя. При его уходе из жизни возникает универсальное правопреемство, что означает появление наследников, которые в течение шести месяцев вступают в свои законные права наследования. Если арендодателем являлось физическое лицо, то, соответственно, правопреемником становится одно или несколько физических лиц – это родственники. Если речь идет о юридическом лице, то, как правило, при универсальном правопреемстве при принятии наследства те, кто вошли в него, получают долю от бизнеса или забирают весь бизнес. А отношения продолжаются так же, как и ранее. Для арендатора ничего по сути не меняется. Если так случилось, что наследников нет, то такое имущество у нас по закону называется выморочным, оно уходит в пользу государства. В данном случае право собственности на объект будет закреплено за государством, отношения останутся те же самые, поменяется лишь собственник.

Если резюмировать данный вопрос, то, как бы ни сложилась ситуация со смертью арендодателя и наследниками, для самого арендатора ничего не меняется.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества позволяет заключать ст. 624 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), но только если это предусмотрено законом или договором аренды. То есть возможность выкупа арендуемого имущества арендатором должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре.

В судебной практике существуют два подхода к вопросу о том, какие нормы ГК РФ подлежат применению к отношениям сторон по договору аренды с возможностью выкупа арендованного имущества. Некоторые суды считают, что к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. Соответственно, все остальные нормы права, которыми регламентируется договор, относятся к договору аренды. По общему правилу (часть 1 ст. 617 ГК РФ) переход права собственности … на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Закон не устанавливает разницы в применении указанной нормы в зависимости от основания перехода права собственности к другому лицу. Таким образом, в случае наследования имущества (в том числе и недвижимого), наследник (новый собственник и арендатор) становится на место наследодателя (старого собственника и арендатора) и договор аренды продолжает исполняться. В соответствии с ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя. Таким образом, наследник становится арендодателем и обретает право на получение от арендатора арендных платежей сразу после смерти наследодателя, хоть и не может никоим образом это подтвердить документально. Арендатор, соответственно, сохраняет право на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Второй подход состоит в том, что к договору аренды с правом выкупа арендуемого имущества подлежат применению все нормы о договоре купли-продажи, а не только положения о форме договора. В этом случае суды, опять же, имеют две позиции. Первая состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества представляет собой договор аренды и одновременно предварительный договор купли-продажи. Поскольку права и обязанности по предварительному договору купли-продажи также переходят по наследству, в данном случае наследник становится на место наследодателя не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующей продажи имущества арендатору.

оответственно, право арендатора на выкуп арендуемого имущества сохраняется. Вторая позиция состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества это смешанный договор, содержащий как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи. В соответствии с этой позицией, если право арендатора на аренду имущества сохраняется, то право арендатора на последующий выкуп имущества не сохраняется, поскольку сторона договора скончалась, право собственности арендодателя в момент его смерти перешло к наследнику и уже никоим образом к арендатору в соответствии с договором аренды перейти не может.

Представляется, что правильными будут обе позиции в зависимости от того – как сформулировано условие о выкупе арендованного имущества. Если условие сформулировано в соответствие с ч. 1 ст. 624 ГК РФ как утверждение, что арендуемое имущество по истечении договора аренда переходит в собственность арендатора, то применяется второй подход и в случае смерти арендодателя арендатор утрачивает право на выкуп арендуемого имущества. А если условие в договоре аренды сформулировано в соответствии с ч. 2 ст. 624 ГК РФ – как право арендатора на последующий выкуп арендуемого имущества, то в случае смерти арендодателя по такому договору арендатор сохраняет как права арендатора на владение и пользование имуществом на условиях его аренды, так и право на последующий выкуп арендуемого имущества.

Отвечает юрист компании «Оценка Консультации Аудит» Елена Афанасьева:

Согласно п. 1 ст. 617 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации «Сохранение договора аренда в силе при изменении сторон» — Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В договоре аренды с последующим выкупом необходимо прописать все существенные условия договора согласно действующему российскому законодательству, а также предусмотреть и прописать в договоре порядок последующей оплаты и переход права собственности в случае смерти арендодателя, чтобы у наследника в последующем не было оснований на обжалование данного договора в судебном порядке.

Оплату необходимо предусмотреть в связи с тем, что наследник вступит в наследство по истечении шести месяцев со дня смерти арендодателя (ст. 1154 ГК РФ ч. 3), а также в связи с тем, что наследник может быть признан недостойным наследником, а не оплата в установленные сроки арендных платежей (выкупной цены) может послужить основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. В договоре, в данном случае, лучше прописать, что оплата осуществляется единовременным платежом наследнику за весь период вступления его в наследство и получения свидетельства о праве на наследство (если это недвижимое имущество — также свидетельства о государственной регистрации права).

В любом случае, после вступления в наследство у наследника/наследников (а в последующем собственника имущества) остается право на обжалование договора аренды с последующим выкупом в судебном порядке если он/они не будут согласны с условиями заключенного арендодателем договора.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Правом арендатора будет возможность пользоваться имуществом по договору аренды, а арендодателем по такому договору будет другое лицо (новый собственник имущества), который может предоставить право выкупить имущество. Но до получения наследниками свидетельства о праве на наследство может возникнуть проблема уплаты арендной платы. В таком случае, у арендатора есть несколько вариантов, а именно: 1) перевести денежные средства на карту арендодателя, если счет не закрыт и 2) перечислить денежные средства на депозит нотариуса, у которого открыто наследственное дело.

Вопрос-ответ: смерть арендодателя, как избежать неустойки?

Вопрос:

В случае смерти арендодателя как избежать неустойки? Наш арендодатель погиб, мы переводили на его счет плату за аренду, даже после его смерти, но сейчас идет процесс вступления в наследство и у нас нет возможность производить оплату, нет точных реквизитов. Как перестраховать себя, что бы избежать уплаты неустойки, когда наследнику перейдут права собственности? Может соглашение заключить какое то с будущим арендодателем? Какие есть варианты решения данной ситуации?

Ответ:

Что изменилось после смерти арендодателя

Со смертью арендодателя договор аренды не прекращает своего действия <1>. Для вас это:

• является гарантией, что вашу организацию не выкинут на улицу только на том основании, что арендодатель умер;
• означает, что вы и дальше должны оплачивать аренду в установленные договором сроки.

Напоминаем руководителю

Обязательно нужно взять копию свидетельства о праве на наследство, которое предъявит новый арендодатель.

Только после получения упомянутого свидетельства наследник сможет перерегистрировать недвижимость на себя.

Когда будет выдано «наследственное» свидетельство, арендодатель в вашем договоре аренды поменяется автоматически. Для этого даже не потребуется дополнительное соглашение. Однако иногда налоговые инспекторы советуют его составить <3>.

Вариант 2. Руководство предлагает по-прежнему перечислять деньги на банковский счет арендодателя

Физически так можно делать, если банковский счет умершего арендодателя не закрыт. Деньги на этом счете впоследствии перейдут к наследникам.

(+) Плюс у такого подхода только один: вы можете своевременно перечислять арендную плату на счет, указанный в договоре.

Минусов будет больше.

(-) Когда вы перечисляете деньги на банковский счет умершего человека, то неясно, кто именно является получателем денег. А отсюда следуют и неясности в налогообложении:

• можно ли учесть уплаченные деньги в расходах (к примеру, если речь идет о кассовом методе учета доходов и расходов);
• надо ли удерживать НДФЛ с сумм арендной платы. Логичнее было бы не удерживать, ведь если не ясен налогоплательщик, то и налога попросту нет. Но имейте в виду: если к вам придут с проверкой налоговики, у них может быть иная точка зрения на сей счет.

(-) Возникнут сложности с НДС, если умерший арендодатель был предпринимателем на общем режиме налогообложения, при условии, что ваша организация (предприниматель) сама является плательщиком этого налога. Согласно договору вы по-прежнему должны платить за аренду вместе с НДС. Хотя уже понятно, что уплаченный налог вряд ли можно будет принять к вычету, ведь счета-фактуры нет.

В связи с этим логичнее было бы платить за аренду без НДС. Так потери будут меньше: максимум, что сможет потребовать от вас впоследствии полноправный наследник, — это доплатить сумму по договору и выплатить связанную с просрочкой неустойку. Причем сказать, что он будет стопроцентно прав, нельзя. Как нельзя и предсказать, какую позицию займет суд.

Но даже если вы и будете вынуждены доплатить что-либо наследнику, к тому моменту уже будет ясно, что именно вы платите. Это будет:

(или) НДС — если сам наследник окажется плательщиком этого налога (к примеру, он тоже будет предпринимателем на общем режиме). В этом случае взамен вы получите от него счет-фактуру на все суммы арендной платы «неопределенного» периода. И сможете принять этот налог к вычету;

(или) недостающая часть арендной платы, которую вы сможете учесть в налоговых расходах.

Как видим, идеальным такой вариант не назовешь. Не рекомендуют его и специалисты Минфина.

Из авторитетных источников

Стельмах Н.Н., советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

«Если арендатор получил письменное сообщение о смерти арендодателя или каким-либо иным способом узнал об этом, ему не стоит перечислять арендную плату на счет умершего».

Советуем руководителю

В случае смерти арендодателя — физического лица самый предпочтительный вариант — «притормозить» внесение арендной платы до тех пор, пока наследники официально не вступят в свои права и не подтвердят это документально.

1. Взыскание неустойки с арендатора.

Описанная ситуация рассмотрена в следующей консультации эксперта:

Вопрос: …ИП, сдававший организации в аренду помещение, умер, оставив двух наследников — физлиц. Нужно ли освободить помещение и когда? Если нет, кому платить арендную плату до оформления наследства? Можно ли перечислять арендную плату на счет ИП? Удерживать ли НДФЛ? (Консультация эксперта, 2014) {КонсультантПлюс}

Арендатор вправе внести сумму арендной платы на депозит нотариуса, уплатив ему 0,5% от суммы.

Обоснование: По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Поэтому освобождать помещение до истечения срока аренды нет основания.

При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства (п. 1 ст. 1110 ГК РФ). В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). Днем открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и независимо от момента государственной регистрации права наследника на имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Таким образом, наследник становится собственником с момента смерти наследодателя и именно перед ним у арендатора будет обязательство по уплате арендной платы (ст. 312, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Поскольку арендная плата, которую арендатор должен выплатить за пользование имуществом после смерти предпринимателя, не входит в состав наследуемого имущества, перечислять ее на счет умершего предпринимателя нет оснований. Тем более что до вступления в наследство арендатор не может заведомо знать, кто из наследников станет собственником арендуемого имущества и будет вправе потребовать внесения арендной платы.

В данном случае арендатор может подождать, когда наследники вступят в наследство, и выплатить сумму арендной платы тому наследнику или наследникам, которые станут собственниками арендуемого имущества (ст. 1112, п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Если новый собственник (собственники) не является предпринимателем, арендатор должен будет удержать из выплачиваемой арендной платы НДФЛ и перечислить в бюджет (п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Кроме того, арендатор вправе вносить сумму арендной платы до вступления в наследство на депозит нотариуса по месту исполнения обязательства (ст. 316, пп. 3 п. 1 ст. 327 ГК РФ, ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)). В этом случае арендатор не будет являться налоговым агентом по НДФЛ в отношении внесенных сумм. Однако следует отметить, что за принятие нотариусом на депозит денежных сумм взимается плата в размере 0,5% от принятой денежной суммы, но не менее 20 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ст. 22, пп. 8 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Возможно, Вам будет интересна следующая информация:

Вопрос: …Кому арендатор должен вернуть арендованное имущество, если арендодатель — физическое лицо умер и наследники на момент окончания срока договора аренды не определены? (Консультация эксперта, 2017) {КонсультантПлюс}

Вопрос: …Организация арендует нежилое помещение у ИП (арендодателя). Арендодатель умер. До момента вступления в наследство наследника организация приостановила выплату арендной платы. Правомерны ли требования нового наследника о расторжении договора аренды и взыскании пеней за неоплаченный период до вступления в наследство? (Консультация эксперта, 2013) {КонсультантПлюс}

Обзор подготовлен специалистами Линии Консультирования ГК «Земля-СЕРВИС»