Инвестиционный договор

Нужна помощь, есть у кого то пример инвестиционного договора по стартапу между физическими лицами, который соответствовал бы Российскому законодательству?
Есть инвесторы, с которыми вроде бы, все обсудили, пришли к согласию, но нет четкого понимания как сформулировать договор, чтобы она имела юридическую силу.
Юристы одного из инвесторов вообще заявили что » в российской юриспруденции нет понятия «инвестирование». Понятие «инвестирование» используется лишь как обозначение намерений человека или организации. Таким образом в конечном итоге под инвестированием понимается либо организация какого-либо товарищества, либо вхождение в уставной капитал какой-либо организации, либо покупка акций какой-либо организации, либо предоставление займа (процентного или беспроцентного).»
То есть, между физическими лицами невозможно заключить легитимный договор инвестирования?
Буду очень благодарен, если кому то из инвесторов или стаптаперов удалось решить эту проблему, поделитесь пожалуйста опытом.
Информация о нашем проекте: http://www.napartner.ru/WatchMySleep/
А так же информация к размышлению: http://www.napartner.ru/blogs/post/1874
Для связи:

Еще в далеком 1991 году государство позаботилось о регулировании инвестиционной деятельности на территории Украины путем принятия закона «Об инвестиционной деятельности». Этот закон определил общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности.
Застройщики привлекали инвестиции по различным схемам инвестирования, главное, чтобы объекты строительства соответствовали требованиям всевозможных норм, и при этом не нарушали чьи-то права и интересы (ч.1 ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).
Инвестиционные договора на строительство жилья были направлены, прежде всего, на строительство и приобретение в собственность недвижимости путем внесения определенной денежной суммы напрямую застройщику.

Користуйтесь консультацією: ОСББ: ідеальний варіант чи ключ до безладу?
Такие договоры применялись застройщиками с целью привлечения инвестиций для строительства до 2006 года.
Но, после скандала с компанией «Элита центр», 14 января 2006 года, в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» были внесены изменения, что коренным образом изменило систему инвестирования строительства в Украине. В следствии чего инвестирование могло осуществляться исключительно через: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), путем выпуска целевых облигаций и через негосударственные пенсионные фонды. Цель таких нововведений – привлечения посредников.


Таким образом, с 14 января 2006 года инвестиционные договоры (назовем их «старыми» инвестдоговорами) являются вне закона.
Что сегодня представляют собой инвестиционные договора
Инвестиционные договора, которые используют сегодня («новые» инвестдоговоры) начали активно применяться в строительстве с 2013 года.
Предметом «новых» инвестдоговоров, является инвестиционная деятельность покупателя (внесения денежных средств) с целью в будущем подписать нотариально заверенный договор покупки-продажи квартиры. При этом на фонд возлагается обязанность обеспечить строительство и ввод дома в эксплуатацию для дальнейшей (после ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности за фондом) передачи квартиры в собственность инвестору.
Инвестиционный договор — это двустороннее соглашение между лицом, обладающим правами на объект строительства (застройщик, генеральный инвестор и др.) и инвестором.
По своей сути предлагаемый сегодня к подписанию инвестиционный договор — это симбиоз предварительного договора (так как в нем присутствуют элементы такого типа договора) и института совместного инвестирования (в связи с привлечением недиверсификованных венчурных корпоративных инвестиционных фондов). Я ранее уже рассказывал о схеме инвестирования через предварительные договора, а паевые инвестиционные фонды опишу максимально лаконично.

Читайте статью: Почему построить дом станет сложнее и дороже
Деятельность института совместного инвестирования регулируется Законами Украины «Об инвестиционной деятельности» и «Об институтах совместного инвестирования».
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это совокупность активов, принадлежащих инвесторам участникам фонда, находятся в управлении компании по управлению активами (КУА) и учитываются отдельно от результатов ее хозяйственной деятельности.
Паевой инвестиционный фонд — это своеобразный аккумулятор временно свободных денежных ресурсов физических и юридических лиц, которые направляются на приобретение ценных бумаг, недвижимости, валютных ценностей и других активов.
ПИФ не является юридическим лицом.
Прибыль ПИФов распределяется между управляющей компанией и инвесторами фонда пропорционально доле их инвестиций.
На сегодняшний момент самыми распространенными в Украине являются паевые венчурные инвестиционные фонды.


Форма договора
Действующим законодательством Украины четко не предусматривается форма заключения для такого типа договора, а точнее обязательное нотариальное удостоверение.
Застройщики предлагают заключить инвестиционный договор в простой письменной форме, чего вроде бы и достаточно. Но, как было ранее упомянуто, инвестиционный договор имеет элементы предварительного договора, а предварительные договора нотариально удостоверяется (ч. 1, ст. 635, ст. 657 Гражданского кодекса Украины).
Стоить отметить, что на сегодняшний день нет судебных прецедентов о признании инвестиционного договора недействительным в связи с отсутствием нотариального удостоверения. Также, уже существует практика получения квартир в собственность через такие инвестиционные договора.

Пользуйтесь консультацией: Как продать свою квартиру самостоятельно, без контактов и расходов с ненужными посредниками
Учитывая, что нормы Гражданского кодекса Украины (ч. 4 ст. 209, ч. 4 ст. 639) позволяют «обратится к нотариусу» и с целью устранения возможных непредвиденных проблем в будущем, я рекомендую его нотариально удостоверять. Но не забывайте, что при этом будут дополнительные расходы!
Легитимность «нового» инвестиционного договора
Законодательством Украины прямо не предусмотрен такой вид договоров, как инвестиционный договор в строительстве. Тем не менее, нормами Гражданского кодекса Украины установлено, что стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен, но соответствует общим основам гражданского законодательства (ст. 6).
Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» прямо предусмотрен такой механизм финансирования строительства как институты совместного инвестирования (далее – ИСИ). Согласно ст. 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», договор является основным документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности.
Все это свидетельствует о законности такого типа договора.
Механизм получения права собственности
В Украине существуют различные схемы инвестирования. Так, по одним схемам мы становимся первичными собственниками новосозданного имущества, по другим – вторыми собственниками, как и при инвестдоговоре.
Это связано с тем, что продавец (фонд) по инвестиционному договору, de jure, является таким же инвестором, как и потенциальный покупатель. Так, между заказчиком строительства и фондом подписан инвестиционный договор, целью которого является получения последним квартиры в собственность. Покупатель подписывает аналогичный договор с фондом, с целью в будущем также получить квартиру, но уже от него.
После ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса, фонд регистрирует на себя право собственности и только после чего реализует квартиру инвестору путем подписания договора купли-продажи квартиры. Только после наступления выше перечисленных факторов (ввод в эксплуатацию и регистрация права собственности), фонд сможет передать право собственности покупателю. Вот потому, инвестор становится вторым собственником новой квартиры.

Згадайте новину: Інвестор має право на майно без додаткового рішення суду.Чи сплачуватимуться послуги в медичних установах?Орендовані землі повертаються до рекреаційного фонду України
Недостатки и преимущества инвестиционного договора
Недостатки:
Наибольший риск для инвестора — это банкротство заказчика или продавца (фонда);
Нечеткая законодательная регламентация;
Отсутствие контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;
Существуют риски переноса сроков строительства на неопределенный срок (впрочем, как и при любых схемах инвестирования);
Не установлены сроки подписания договора купли-продажи квартиры, т.к. привязка идет к факту получения фондом права собственности;
Инвестиционный договор нигде в реестрах не «светится», что увеличивает возможный риск двойных перепродаж квартир;
Фонд вправе привлекать инвестиции до получения необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
Дополнительные затраты при регистрации договора покупки-продажи квартиры (налоги, пошлины, нотариальные затраты и пр.);
Преимущества:
Оптимизация налогообложения для застройщика/фонда;
Простая для понимания схема (например, в сравнении с облигационной схемой).


На что обратить внимание
Первый универсальный совет при любых схемах инвестирования — акцентируйте внимание на репутации субъектов строительства, в том числе и фонда, их опыте в строительстве, успешности реализации проектов, как долго они существуют рынке и т.п.;
На стадию строительства объекта (в сегодняшних реалиях лучше инвестировать в объект с высокой степенью готовности);
Также, не забывайте проверять разрешительные документы на строительство. В противном случае могут возникнуть трудности с получением правоустанавливающих документов или неполучения их вообще.

Згадайте новину: У Києві за кошти міста хочуть зносити самовільно збудовані паркінги на околицях, а у історичному центрі будинків – монстрів не бачать!
Что в договоре должно быть предусмотрено
Детально прописаны характеристики квартиры и месторасположения самого дома (кадастровый номер земельного участка, на основании каких разрешительных документов строится, строительный адрес дома, номер очереди/секции, номер квартиры, этажное ее расположение, этажность объекта, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м и т.п.);
Экспликация квартиры и этажа, должны быть неотъемлемыми дополнениями к договору;
Сроки завершения строительства и подписания договора купли-продажи квартиры;
Материальная ответственность фонда за нарушения условий договора, в том числе и за его расторжения;
Порядок и сроки возвращения внесенных средств при «выходе» из инвестпроекта;
Возможность досрочного расторжения договора в случае невыполнения договорных обязательств фондом;
Порядок и сроки устранения выявленных недостатков;
Предусмотрите максимальное допустимое увеличение площади квартиры (проектной от фактической). Все что больше – вы не обязаны доплачивать.

Згадайте новину: У Києві нарахували понад 200 незаконних будівництв
Подводим итоги
В Украине, к сожалению, пока нет надежных механизмов инвестирования в строящуюся недвижимость.
Успех получения заветной квартиры в собственность гарантирует не сам механизм привлечения средств и не идеальные условия договоров, а хорошая деловая репутация и порядочность застройщика.
Сегодняшний способ инвестирования путем подписания инвестиционных договоров – это более новый способ вложений в строящейся объект, а время покажет эффективность и надежность данного механизма или же его фиаско.

Автор консультации: Александр Босенко

Excel для финансового директора

Используйте пошаговые руководства:

  • Excel для финансового директора
  • Управленческий учет в вашей компании
  • Подведение итогов полугодия

Елена Куликова, управляющий партнер APEX Consulting Group

В последнее время все более актуальны вопросы, связанные с выбором адекватной правовой формы для решения задач по привлечению инвестиций либо реорганизацией разросшегося бизнеса со сложной структурой владения. В 2012 году арсенал средств, которые можно рассматривать в этих целях, расширился – вступил в силу закон «Об инвестиционном товариществе», описывающий новую форму коллективной инвестиционной деятельности.

Что такое инвестиционное товарищество

Инвестиционное товарищество – это симбиоз уже известных в российском законодательстве правовых конструкций: коммандитного товарищества (организационно-правовой формы юрлица) и простого товарищества (договора о совместной деятельности). Законодатель постарался избавить новую модель от недостатков ее предшественников.

Предмет договора инвестиционного товарищества – «совместная инвестиционная деятельность», то есть приобретение и (или) отчуждение не обращающихся на организованном рынке акций (долей), облигаций хозяйственных обществ, товариществ, инструментов срочных сделок, а также долей в складочном капитале хозяйственных партнерств (еще одна новая форма коммерческой деятельности).

С одной стороны, инвестиционное товарищество – это договор, то есть при распределении прибыли между участниками отсутствует промежуточное налогообложение. В отличие от юридического лица, учредительные документы которого являются публичными, информация об условиях товарищества не раскрывается. С другой – в конструкцию такого товарищества законодатель добавил свойства, в большей степени присущие юридическому лицу: более сложную процедуру прекращения договора и выдела доли товарища по требованию кредитора (последняя даже более затруднительна, чем в ООО), возможность передачи прав и обязанностей по данному договору без согласия контрагентов на перевод долга по общим договорным обязательствам, заключенным от имени товарищества (аналогично передаче доли в ООО).

Природа инвестиционного товарищества разнится с договором доверительного управления, однако то, как закон разделяет полномочия и ответственность управляющих товарищей и прочих участников договора (инвесторов), а также инвестиционная цель такой формы совместной деятельности делают целесообразным ее сравнение с паевыми фондами (ПИФ) венчурных или прямых инвестиций, что мы и сделаем ниже.

Участники инвестиционного товарищества и их правовой статус

Сторонами договора могут быть коммерческие структуры, индивидуальные предприниматели, а также некоммерческие организации, если осуществление инвестиционной деятельности соответствует их уставным целям. Закон не ограничивает участие в товариществе иностранных компаний.

Участники товарищества выступают в одной из следующих ролей:

  • товарищ (инвестор);
  • управляющий товарищ;
  • уполномоченный управляющий товарищ.

Управляющие товарищи в отличие от инвесторов правомочны вести общие дела, то есть распоряжаться активами, заключать сделки. Уполномоченный управляющий товарищ – лицо, которое на свое имя (со ссылкой на инвестиционное товарищество) открывает банковские и другие счета для хранения и учета активов товарищества, на отдельном балансе ведет учет, рассчитывает и уплачивает НДС, предоставляет другим товарищам информацию об общем имуществе, размере их долей и прочие сведения. Управляющих товарищей может быть несколько, уполномоченный из них – только один.

Отметим, что управляющим товарищем вправе выступать только юридическое лицо, при этом уполномоченным управляющим товарищем нельзя назначить иностранную организацию, не имеющую в России постоянного представительства.

Все участники после заключения договора обязаны внести вклады. При этом размер долей в общем имуществе инвестиционного товарищества императивно определяется пропорционально вкладам. Однако в отличие от обычных товарищей – инвесторов управляющие могут увеличить размер своего участия путем передачи иного имущества и имущественных прав, включая такие нематериальные активы, как навыки и умения, деловая репутация. То есть договор фактически позволяет закрепить какое угодно распределение долей с тем, что разница в части фактически переданного имущества будет компенсироваться некими «виртуальными» ценностями. Различия в правовом статусе товарищей приведены в таблице 1.

Таблица 1. Правовой статус участников инвестиционного товарищества

Инвестор Управляющий товарищ Уполномоченный управляющий товарищ
Внесение вклада Только деньги Деньги, другое имущество, имущественные права и иные права, имеющие денежную оценку, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация
Ведение обособленного учета Нет Нет Да
Открытие банковского счета, совершение операций сденежными средствами Нет Нет Да
Ведение иных общих дел (заключение сделок и пр.) Нет В объеме, предусмотренном договором
Право на часть прибыли В зависимости от условий договора
Право на информацию Да
Право на долю в общем имуществе поистечении срока договора Да, в установленном договором порядке
Право участия в принятии решений Да, в установленном договором порядке

Ведение бизнеса осуществляется по модели, которая напоминает корпоративную. Так, решения, касающиеся общих дел инвестиционного товарищества, принимаются всеми товарищами (аналог общего собрания участников хозяйственного общества) и/или инвестиционным комитетом, состоящим из их представителей (аналог совета директоров). Собственно заключением и исполнением сделок в рамках товарищества занимаются управляющие товарищи (аналог управляющей компании, наделенной функциями единоличного исполнительного органа). Если управляющих товарищей несколько, то в договоре прописывается порядок их взаимодействия при ведении дел, распределение прав и обязанностей.

При всей схожести с корпоративной моделью управления у инвестиционного товарищества есть принципиальное отличие: полномочия управляющего товарища совершать сделки от имени всех участников договора удостоверяются доверенностью на ведение общих дел, а не корпоративными документами, содержание которых доступно для третьих лиц. Это, однако, порождает и некоторые неудобства, связанные с необходимостью собирать участников для совершения нотариальных действий в случае изменения полномочий управляющего. Впрочем, законодатель предоставляет возможность товарищам постфактум одобрять сделки, совершенные управляющим с превышением полномочий. Также стоит обратить внимание на то, что любые расходы или сделки, не попадающие под категорию совместной инвестиционной деятельности, управляющий товарищ всегда совершает от своего имении и лишь потом он может вынести на рассмотрение других учестников инвестиционного товарищества (комитета) вопрос о компенсации ему соответствующих затрат. Этим механизмом можно пользоваться для совершения, например, сделок купли-продажи векселей. Хотя, безусловно, совершение таких сделок для управляющего товарища всегда будет сопряжено с рисками последующего неодобрения, что в большей степени можно отнести к недостаткам договора, чем к его достоинствам (защита интересов товарищей).

Форма совместной инвестиционной деятельности

На практике мы сталкиваемся с тем, что инвесторы выделяют средства «под управляющего» в небольшие инвестпроекты по договору займа. Или же непосредственно участвуют в них с выплатой вознаграждения управляющему, например, по консультационному договору. То есть фактически инвестиционная деятельность ведется на основе притворных договоренностей, создающих риски для сторон. Широко практикуется также объединение капиталов в рамках хозяйственных обществ, чаще всего обществ с ограниченной ответственностью. Более масштабная деятельность структурируется, как правило, через офшорные компании. Получили распространение и схемы, основанные на использовании паевых инвестиционных фондов.

Предметом нашего исследования-сравнения станут наиболее подходящие правовые формы объединения капитала с инвестиционной целью в России: договор инвестиционного товарищества, хозяйственное общество, договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Учитывая допустимый состав объектов инвестирования в товарищество, мы будем рассматривать закрытые ПИФы прямых и венчурных инвестиций, которыми управляет собственная УК инициаторов проекта (мы подразумеваем наличие своей команды квалифицированных специалистов). Для сопоставимости моделей будем рассматривать хозяйственное общество, в котором функции единоличного исполнительного органа переданы управляющей компании.

Как видно из таблицы 2, совместная деятельность на базе договора инвестиционного товарищества обладает рядом преимуществ по сравнению с другими организационно-правовыми формами коллективного инвестирования:

  • простота: нет необходимости в каких бы то ни было регистрационных действиях, как следствие – минимальные сроки для организации сотрудничества инвесторов;
  • экономия: административные издержки на ведение договора и цена вхождения существенно ниже, чем расходы на создание управляющей компании, регистрацию правил доверительного управления и последующее обслуживание ПИФа;
  • гибкость: конструкция договора позволяет индивидуально настроить данный инструмент в зависимости от состава участников, целей совместной деятельности и прочих факторов.

Таблица 2. Основные характеристики различных форм ведения совместной инвестиционной деятельности

Инвестиционное товарищество Общество сограниченной ответственностью Закрытый ПИФ прямых или венчурных инвестиций
Состав инвесторов Коммерческие и некоммерческие организации, индивидуальные предприниматели, включая нерезидентов Любой Любой при условии, что владельцы паев являются квалифицированными инвесторами
Круг объектов для инвестирования Узкий Любые объекты Ограниченный, но более широкий, чем в инвестиционном товариществе
Выход инвестора Возможен с выделом доли вобщем имуществе в натуре или путем уступки прав иобязанностей по договору инвестиционного товарищества, если это предусмотрено самим договором Возможен с выделом доли в общем имуществе в натуре, если это предусмотрено уставом ООО, или путем реализации доли Возможен путем реализации инвестиционных паев, выдел имущества в натуре невозможен
Контроль деятельности управляющего со стороны инвестора Деятельность управляющего ограничивается доверенностью, договором, инвестиционной политикой Деятельность исполнительного органа может быть ограничена впользу совета директоров иобщего собрания Соблюдение инвестиционной декларации контролируется спецдепозитарием. Виды отчетных документов установлены нормативными актами
Сложность и стоимость администрирования Невысокие Умеренные Значительные
Ответственность по заключенным сделкам Управляющего товарища– полная (всем своим имуществом), прочих товарищей– ограниченная, в пределах внесенного вклада У управляющего отсутствует (но возможны иски о возмещении убытков). Участники отвечают впределах стоимости доли У УК в общем случае, если не нарушены законодательные запреты, отсутствует. Инвесторы отвечают впределах стоимости пая
Выплата промежуточного дохода Гибкая. Выплата части прибыли по решению товарищей Гибкая. Выплата дивидендов по решению общего собрания участников Негибкая. Выплата доходов по инвестиционным паям в сумме ипорядке, определенных в правилах доверительного управления
Информационная открытость Публично доступна информация о реквизитах договора, уполномоченном управляющем товарище, названии товарищества* Публично доступна информация ЕГРЮЛ, в том числе об участниках ООО Публично доступна информация об управляющей компании, наименовании фонда. Информация овладельцах инвестиционных паев хранится у регистратора
Расходы на оформление Нотариальные расходы (от50тыс.руб. + % от суммы договора), разработка договора (50–100тыс.руб.) Невысокие пошлины, невысокая стоимость разработки устава (15–30тыс.руб.) Регистрация правил доверительного управления (60тыс.руб.), нотариальные расходы (около 20тыс. руб.), стоимость разработки правил доверительного управления (от 100тыс.руб.)
Сроки оформления От одного рабочего дня (плюс подготовка и согласование основных) От семи рабочих дней (плюс подготовка и согласование документов) От 77 рабочих дней (плюс подготовка и согласование документов)

* Информация о товарищах указывается в доверенности, которая предъявляется управляющим при совершении сделок. В договоре с контрагентами фигурируют сведения о совокупной стоимости общего имущества товарищей на момент сделки и о размере оплаченных долей в общем имуществе товарищей, не являющихся управляющими.

Кроме того, при выборе инвестиционного товарищества так же, как и в случае с паевыми фондами, отсутствует двойное налогообложение прибыли – каждый участник самостоятельно уплачивает налог в связи с осуществлением деятельности в рамках этого договора. При этом управление ПИФами, с одной стороны, требует более серьезных инфраструктурных издержек, а с другой дает преимущество – отложенное обложение налогом на прибыль (или НДФЛ).

В любом случае при больших объемах инвестиций с точки зрения затрат нельзя однозначно говорить о преимуществах ПИФа или товарищества, решение должно приниматься с учетом всех обстоятельств.

Договор инвестиционного товарищества можно рассматривать как аналог договора доверительного управления, в котором управляющий сам является одним из бенефициариев. Заметим также, что в общем случае передача в доверительное управление ценных бумаг возможна только профессиональному участнику рынка, организация же товарищества не связана с подобными административными сложностями.

Впрочем, существующие ограничения не позволяют использовать инвестиционное товарищество достаточно широко:

  • круг объектов инвестирования слишком узок, в него не входят котируемые ценные бумаги, финансовые вложения в форме займов или депозитов и пр.;
  • круг возможных участников товарищества ограничен, в том числе и по количеству (не более 50);
  • ограниченная оборотоспособность прав по договору инвестиционного товарищества;
  • непубличность совместной деятельности, что выражается в том числе в запрете на рекламу.

Использовать договор инвестиционного товарищества рекомендуется в тех случаях, когда между участниками имеются доверительные отношения, а общая сумма инвестиций не является значительной (до 150 млн рублей), при большем капитале имеет смысл рассмотреть конструкцию ПИФ.

Договор инвестиционного товарищества как способ решения неинвестиционных задач

Договор инвестиционного товарищества может рассматриваться как способ сокрытия действительных владельцев уже сложившегося бизнеса. Для этого все или некоторые участники (акционеры) хозяйственного общества в качестве управляющих товарищей передают свои доли (акции) по договору. Тогда в качестве держателя пакета в ЕГРЮЛ (реестре акционеров) будет фигурировать уполномоченный управляющий товарищ.

Действительно, данный договор не является открытым, информацию об участниках может получить только контрагент инвестиционного товарищества. То есть в случаях, когда собственники не хотят афишировать свое участие или участие офшорной компании в том или ином обществе, при том что распределение доходов от участия в нем через договор товарищества не ведет к дополнительным налоговым выплатам, он может использоваться только для этих целей.

На практике с помощью договора инвестиционного товарищества можно создать псевдохолдинговый механизм управления бизнесом. На схеме приведена структура группы, в которой два участника владеют разными долями в трех хозяйственных обществах. Заключив договор, участники передают в товарищество свои доли/акции и создают единый центр управления холдингом. Как уже говорилось, такую консолидацию можно осуществить, если бизнес-единица не является публичной компанией. Кроме того, нельзя забывать и об ограничении круга участников: А и В могут быть физическими лицами, только если зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей.

Схема. Создание псевдохолдинговой структуры с помощью инвестиционного товарищества

Описанная консолидация происходит на уровне высшего органа управления, в приведенном примере в качестве единственного участника трех обществ, но на практике помимо А и В могут быть другие владельцы долей/акций, то есть речь пойдет о единой политике управления консолидированным (не обязательно 100%) пакетом.

Если же речь идет об оптимизации оперативного управления бизнесами, например, создании единой маркетинговой, транспортной и прочих служб, то правильнее реализовывать это с помощью единой управляющей компании, которая выполняет функции единоличного исполнительного органа в каждом бизнесе. Такую компанию могут создать непосредственно участники А и В или организовать владение ее долями/акциями через инвестиционное товарищество.

Договор инвестиционного товарищества как альтернатива акционерному соглашению

Детализировав порядок пользования общими акциями (долями) в части реализации права на участие в управлении, договором инвестиционного товарищества можно заменить соглашение участников ООО.

Предметом регулирования акционерного соглашения среди прочего являются согласованные действия при голосовании на собрании акционеров. Но если стороны такого соглашения нарушают достигнутые договоренности, это не влечет за собой недействительность принятых собранием решений (п. 4 ст. 32.1 закона «Об акционерных обществах»).

Принципиально другая природа у договора инвестиционного товарищества. Управляющий товарищ в отношениях с третьими лицами действует всегда и только на основании доверенности. При этом договор может содержать пункт о том, что решения по вопросам, выносимым на рассмотрение общего собрания общества, пакет акций которого «принадлежит» товариществу, принимаются на собрании участников или его инвестиционным комитетом. Тогда в доверенности управляющего товарища указывается, во-первых, само полномочие – голосовать от имени товарищества таким-то количеством акций и, во-вторых, ссылка на то, что он уполномочен голосовать определенным образом. Прямое указание в доверенности на решение органа управления инвестиционного товарищества предполагает, что акционерное общество должно запросить соответствующее решение и признать бюллетень голосования недействительным, если управляющий товарищ проголосует иначе.

Аналогично, если речь идет об ограничении права участника акционерного соглашения продавать принадлежащий ему пакет акций, то нарушение данного условия не приведет к недействительности сделки (для этого необходимо доказать, что контрагент по сделке знал о наличии самого акционерного соглашения и существующих ограничений). Правда, возникнут основания для ответственности нарушителя: штрафы, компенсации убытков и прочее, что, как известно, не всегда применимо на практике.

В случае договора инвестиционного товарищества все ограничения явно или со ссылкой на решения органов управления товариществом можно закрепить в доверенности. В случае превышения полномочий сделка будет считаться заключенной от имени самого управляющего товарища, но не товарищества, подав соответствующий иск товарищи смогут вернуть переданные по ней активы.

Наконец, интерес представляют нормы об обращении взыскания на общее имущество товарищей. Статья 16 закона об инвестиционном товариществе предусматривает довольно сложную процедуру, которую необходимо соблюсти кредитору:

  • требование о выделе доли должника в общем имуществе товарищей для обращения на нее взыскания или о переводе на кредитора прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества предъявляется только при недостаточности у этого должника иного имущества;
  • если выдел доли должника в натуре, согласно условиям договора, невозможен либо против выдела или перевода его прав и обязанностей по договору товарищества возражают остальные товарищи, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам товарищества по рыночной стоимости. Заметим, что законодатель не устанавливает процедуры определения рыночной стоимости. При этом кредитору недоступна информация об активах товарищества в объеме, достаточном для проведения оценки, а товарищество не обязано эту оценку проводить. Иными словами, на практике норма может не работать, и обращение взыскания станет крайне затруднительным, во всяком случае во внесудебном порядке;
  • обращение взыскания на денежные средства на счете инвестиционного товарищества допускается в пределах суммы, рассчитанной пропорционально доле должника в общем имуществе товарищей (данное условие защищает товарищество в большей степени, чем ООО в аналогичной ситуации). Но долю товарища можно размыть вкладами других участников в виде профессиональных навыков, деловой репутации и пр.

При всех интересных возможностях, которые дает закон об инвестиционном товариществе, он, как любая новая правовая идея, оставляет нерешенными некоторые практические вопросы. Речь, в частности, о соотношении полномочий управляющего товарища, по-разному отраженных в доверенности и инвестиционной политике; о процедурах передачи общего имущества товарищей в случае прекращения полномочий управляющего и о процедуре отзыва доверенности. Кроме того, до сих пор ряд нотариальных палат не выработал рекомендации для нотариусов по вопросу заверения соответствующих сделок.

Полезный материал? Добавьте страницу в закладки, сохраните, распечатайте или переадресуйте.

Скачайте книгу «Excel для финансового директора»

Прочитав пособие, вы сможете с легкостью решать в Excel такие важные для финансового руководителя задачи, как:

  • построение системы управленческого учета и отчетности;
  • организация бюджетирования;
  • создание финансовых моделей;
  • инвестиционный анализ в Excel;
  • решение типовых задач (организация веб-опросов, рассылка расчетных листков, контроль дебиторской задолженности)

MBA для финдира: блажь или необходимость

Редакция журнала «Финансовый директор» провела честный опрос на тему «Дает ли преимущества финдиру бизнес-образование?». Мы расспросили ваших коллег и выяснили, как помогла им MBA-подготовка в карьере.

Последнее обновление: 29.06.2018

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Истории о квартирных аферах из практики рынка недвижимости рассказаны в разделе «Махинации с жильем».

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении () тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).