Как ввести здание в эксплуатацию?

Ввод в эксплуатацию объектов недвижимости: когда начислять амортизацию в бухгалтерском учете

Возникновение права собственности на здания, сооружения и другие объекты недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ связывает с государственной регистрацией этих прав в Едином государственном реестре, а порядок такой регистрации устанавливается законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ст.131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в соответствии с вступившим в силу 31 января 1998 г. Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст.2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

К имуществу организации, учитываемому в бухгалтерском балансе, относятся все виды имущества, принадлежащие организации на праве собственности.

С учетом положений ГК РФ объекты недвижимого имущества принимаются к бухгалтерскому учету той организацией, которой принадлежит право собственности на это имущество. Следовательно, до момента регистрации права собственности на объект недвижимости приобретатель этого объекта не включает его в состав основных средств, а отражает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», предназначенном для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

С момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости он зачисляется в состав основных средств бухгалтерской проводкой по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

На практике достаточно часто фактическая эксплуатация объекта недвижимости начинается до получения документов о государственной регистрации права собственности на этот объект. Поэтому у организаций возникает вопрос: как в этом случае начислять амортизацию?

Минфин России в Письме от 08.04.2003 N 16-00-14/121 дал по этому вопросу разъяснения, которые заключаются в следующем.

При начислении амортизации по объектам основных средств Минфин России предписывает руководствоваться Положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденным Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29.12.1990 N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73, которое Определением Верховного Суда РФ от 06.03.2001 N КАС 01-71 признано не противоречащим законодательству Российской Федерации.

Этим Положением предусмотрено, что по объектам капитального строительства (их частям), не оформленным актами приемки, но фактически эксплуатируемым теми организациями, которым они будут переданы в основные фонды, амортизация начисляется в общем порядке, т.е. с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию.

Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов или их частей по данным учета капитальных вложений. Суммы начисленной амортизации отражаются в бухгалтерском учете в общеустановленном порядке.

Начисленная и отраженная в бухгалтерском учете амортизация по фактически эксплуатируемым объектам учитывается при расчете остаточной стоимости основных средств для целей исчисления налога на имущество предприятий (Письмо Минфина России от 26.03.2003 N 04-05-06/10).

Таким образом, организации имеют право начислять амортизацию начиная с момента начала фактической эксплуатации объекта недвижимости независимо от того, что такие объекты до даты государственной регистрации учитываются на счете 08.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов является завершающей стадией возведения объекта недвижимости.

В процессе приемки законченных строительством объектов определяется их инвентарная стоимость, структура капитальных вложений, а также уточняются взаимные финансовые обязательства между сторонами строительного договора.

Требование проведения сдачи-приемки завершенных строительством объектов предусмотрено ст.753 Градостроительного кодекса РФ, а непосредственно порядок приемки регулируется действующими в настоящее время СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (утверждены Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84).

Так, СНиП установлено, что законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком в соответствии с условиями договора подряда (контракта), а далее принятый и подготовленный к эксплуатации заказчиком совместно с подрядчиком объект принимается инвестором посредством приемочной комиссии (или без нее) под контролем органов государственного надзора, органов исполнительной власти.

То есть установлено, что приемка объектов проводится в два этапа:

• на первом этапе в процессе приемки участвуют только две стороны договора строительного подряда — заказчик и подрядчик;
• на втором этапе вступают в действие приемочные комиссии, а также контролирующие и управляющие органы, которым заказчик и подрядчик сдают законченный строительством объект.

Датой ввода в действие объекта является дата утверждения акта приемочной комиссии (п.1.11 СНиП).

Для отражения в бухгалтерском учете операций по приемке законченных строительством объектов производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором применяется акт по форме N КС-11 (КС-14), утвержденной Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а.

После оформления акта приемки по форме N КС-11 организация может начинать эксплуатацию объекта и соответственно начисление амортизации в бухгалтерском учете.

Пример заполнения акта по форме N КС-11 дан на с. 18 — 19.

После государственной регистрации прав на недвижимое имущество оформляется акт приемки этих объектов, на основании которого они зачисляются в состав основных средств. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 утверждена новая форма Акта о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а) <*>.

<*> Подробнее см. с. 37.

На основании оформленного по форме N ОС-1а акта объект недвижимости зачисляется в состав основных средств бухгалтерской проводкой по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

При оформлении акта (при необходимости) производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации с отражением выявленных отклонений в учете.

Пример. Организация для хранения сырья и материалов построила подрядным способом здание склада. Стоимость законченного строительством здания, которое было принято в эксплуатацию по акту от 15 января 2003 г., составила 1 500 000 руб.

Срок полезного использования определен организацией в 21 год (252 мес.) на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1). Метод начисления амортизации — линейный.

Поскольку фактическая эксплуатация склада началась 15 января 2003 г., организация имеет право в бухгалтерском учете начислять амортизацию с 1 февраля 2003 г. в сумме 5952 руб. в месяц (1 500 000 руб. : 252 мес.) с включением в расходы по обычным видам деятельности.

В бухгалтерском учете начисление амортизации отражается ежемесячно бухгалтерской проводкой:

Дебет 20 Кредит 02

• 5952 руб. — начислена амортизация.

Все необходимые документы на регистрацию поданы 5 мая 2003 г., и право собственности на здание склада было зарегистрировано в Едином государственном реестре 26 мая 2003 г. Затраты, связанные с регистрацией права собственности, в сумме 30 000 руб. были оплачены 5 мая 2003 г.

В результате произведенных расходов, связанных с регистрацией объекта недвижимости и включаемых в первоначальную стоимость этого объекта, организация в мае 2003 г. производит корректировку начисленных сумм амортизации за февраль, март и апрель.

В бухгалтерском учете эта операция отражается бухгалтерской проводкой:

Дебет 20 Кредит 02

• 6428 руб. — отражена сумма амортизации с учетом корректировки (6071 руб. + 357 руб. = 6428 руб.).

Обратим внимание, что, в отличие от бухгалтерского учета, для целей налогообложения прибыли необходимо строго придерживаться положения п.8 ст.258 НК РФ, согласно которому основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Так, в условиях рассмотренного примера здание склада будет включено в состав восьмой амортизационной группы в мае 2003 г., а амортизация в целях налогообложения будет начисляться с 1 июня 2003 г.

Типовая межотраслевая форма N КС-11

АКТ N _____1________
ПРИЕМКИ ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА ————¬
«06» _____мая_____ 2003 Г. ¦ Коды ¦
+———-+
Форма по ОКУД ¦0336003 ¦
+—T—T—-+
Дата составления ¦06¦05¦2003¦
+—+—+—-+
Организация _______ЗАО «Висконсин»_______ по ОКПО ¦48256318 ¦
L————
———T—————————T——¬
¦Код вида¦ Код ¦ ¦
¦операции+———-T——-T——-+ ¦
¦ ¦строитель-¦участка¦объекта¦ ¦
¦ ¦ной орга- ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦низации ¦ ¦ ¦ ¦
+———+———-+——-+——-+——+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L———+———-+——-+——-+——
Заказчик в лице __Генерального директора Васильева М.В.__________,
должность, фамилия, имя, отчество
с одной стороны, и исполнитель работ (генеральный подрядчик,
подрядчик) в лице _Генерального директора Тимофеева К.М._________,
должность, фамилия, имя, отчество
с другой стороны, руководствуясь Временным положением о приемке
законченных строительством объектов на территории Российской
Федерации, составили настоящий акт о нижеследующем.
1. Исполнителем работ предъявлен заказчику к приемке ___Цех по____
_изготовлению пластмассовой посуды капитальное строительство______
наименование объекта и вид строительства
расположенные по адресу __3-я улица Строителей, дом 18____________
__________________________________________________________________
2. Строительство производилось в соответствии с разрешением на
строительство, выданным __________________________________________
наименование органа,
_Городским управлением архитектуры________________________________
выдавшего разрешение
3. В строительстве принимали участие ____________________________
наименование субподрядных
_ООО «Монтажстройсервис» — электромонтажные работы________________
организаций, их реквизиты, виды работ, выполнявшихся каждой из них
4. Проектно-сметная документация на строительство разработана
генеральным проектировщиком __ЗАО «Промпроект»____________________
наименование
__________________________________________________________________
организации и ее реквизиты
выполнившим __Полный комплект проектно-сметной документации_______
наименование частей или разделов документации
и субподрядными организациями ____________________________________
наименование организаций, их
__________________________________________________________________
реквизиты и выполненные части и разделы документации.
__________________________________________________________________
Перечень организаций может указываться в приложении
5. Исходные данные для проектирования выданы _____________________
наименование
__________________________________________________________________
научно-исследовательских, изыскательских и других организаций,
__________________________________________________________________
их реквизиты. Перечень организаций может указываться в приложении
6. Проектно-сметная документация утверждена _ЗАО «Висконсин»______
наименование органа,
__________________________________________________________________
утвердившего (переутвердившего) проектно-сметную
__________________________________________________________________
документацию на объект (очередь, пусковой комплекс)
«18» _декабря_ 2001 г. N _N 18-256/П_
7. Строительно-монтажные работы осуществлены в сроки:
Начало работ __Март 2002____
месяц, год
Окончание работ _Апрель 2003_
месяц, год
8. Вариант А (для всех объектов, кроме жилых домов)
Предъявленный исполнителем работ к приемке _Цех по производству___

наименование объекта
_пластмассовой посуды_____________________________________________
имеет следующие основные показатели мощности, производительности,
производственной площади, протяженности, вместимости, объему,
пропускной способности, провозной способности, число рабочих мест
и т.п.

Показатель (мощ- ность, производи- тельность и т.п.)	Единица измере- ния	По проекту	Фактически
общая с учетом ранее принятых	в том числе пускового комплекса или очереди	общая с учетом ранее принятых	в том числе пускового комплекса или очереди
1	2	3	4	5	6
Общая площадь	кв. м	2500		2450
В том числе:
Производственная площадь	кв. м	2000		2000
Складские помещения	кв. м	300		300
Управление	кв. м	200		150
Производительность	шт./ч	2000		2000
Рабочих мест	чел.	45		43

9. На объекте установлено предусмотренное проектом оборудование в
количестве согласно актам о его приемке после индивидуального
испытания и комплексного опробования (перечень указанных актов
приведен в приложении _N 1_).
10. Внешние наружные коммуникации холодного и горячего
водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения,
энергоснабжения и связи обеспечивают нормальную эксплуатацию
объекта и приняты пользователями — городскими эксплуатационными
организациями (перечень справок пользователей городских
эксплуатационных организаций приведен в приложении _N 2_).
11. Работы по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных
дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных
площадок, а также отделке элементов фасадов зданий должны быть
выполнены (при переносе сроков выполнения работ): выполнены
полностью
12. Стоимость объекта по утвержденной проектно-сметной
документации
Всего ____________________________________15 129 000_ руб. 00 коп.
в том числе:
стоимость строительно-монтажных работ _7 182 650_ руб. 00 коп.
стоимость оборудования, инструмента и
инвентаря _____________________________7 946 350_ руб. 00 коп.
13. Стоимость принимаемых основных фондов 16 810 520_ руб. 00 коп.
в том числе:
стоимость строительно-монтажных работ _7 461 873_ руб. 00 коп.
стоимость оборудования, инструмента и
инвентаря _____________________________9 348 647_ руб. 00 коп.
14. Неотъемлемой составной частью настоящего акта является
документация, перечень которой приведен в приложении _N 3_ (в
соответствии с приложением 3 Временного положения).
15. Дополнительные условия _______________________________________
__________________________________________________________________
пункт заполняется при совмещении приемки с вводом объекта в
действие, приемке «под ключ», при частичном вводе в действие или
приемке, в случае совмещения функций заказчика и исполнителя
работ
Объект сдал _Гл. инженер_ __Князев__ _______Князев С.В._______
должность подпись расшифровка подписи
Объект принял _Гл. инженер_ __Трефилов__ _____Трефилов П.С.___
должность подпись расшифровка подписи
Исполнитель работ Заказчик
(генеральный подрядчик,
подрядчик)
ООО «СтройИмпульс» ЗАО «Висконсин»

И.Чвыков

АКДИ «Экономика и жизнь»

В программе «1С:Бухгалтерия 8» приобретение и ввод в эксплуатацию объектов основных средств отражается по одному из двух вариантов:

1. Приобретение и ввод в эксплуатацию отражается одновременно документом «Поступление основных средств» (раздел: ОС и НМА – Поступление основных средств) (рис. 1). Этот же документ можно создать другим способом – документ «Поступление (акт, накладная)» с видом операции «Основные средства» (раздел: Покупки – Поступление (акты, накладные)). Стоимость объекта основных средств в этом случае формируется на счете 08.04.2 «Приобретение основных средств». Это вариант используется:
   • для объектов, не требующих сборки, состоящих из одной номенклатурной позиции, по которым нет дополнительных расходов, которые вводятся в эксплуатацию одновременно с принятием к учету и у которых первоначальная стоимость и срок полезного использования совпадают в бухгалтерском и налоговом учете.

Рис. 1

1. Приобретение отражается документом «Поступление оборудования» (раздел: ОС и НМА – Поступление оборудования) (рис. 2). Этот же документ можно создать другим способом – документ «Поступление (акт, накладная)» с видом операции «Оборудование» (раздел: Покупки – Поступление (акты, накладные)). Ввод в эксплуатацию отражается документом «Принятие к учету ОС» (раздел: ОС и НМА – Принятие к учету ОС) (рис. 4). Стоимость объекта основных средств в этом случае формируется на счете 08.04.1 «Приобретение компонентов основных средств». Это вариант используется:
   • для объектов, которые вводятся в эксплуатацию не одновременно с приобретением, а с отсрочкой;
   • для объектов, приобретение которых связано с дополнительными расходами (доставка, сборка, монтаж и т.п.), для отражения дополнительных расходов на приобретение основного средства используется документ «Поступление доп. расходов» (рис. 3);
   • для объектов, состоящих из нескольких номенклатурных позиций;
   • для объектов, у которых первоначальная стоимость и/или срок полезного использования не совпадают в бухгалтерском и налоговом учете.

Рис. 2

Рис. 3

Рис. 4

Ввод в эксплуатацию означает, что объект готов к использованию в деятельности предприятия, то есть собран, установлен, подключен к электросетям и т.д. Рассмотрим как отразить факт ввода в эксплуатацию основных средств в учете и сформировать бухгалтерские проводки при приобретении ОС у поставщика, при безвозмездном получении, при получении от учредителя и вводе в эксплуатацию построенных объектов.

Ввод в эксплуатацию основных средств — бух.учет и проводки

Объекты основных средств обычно поступают в организацию двумя способами — возмездным и безвозмездным:

• К безвозмездным способам относится дарение.
• Возмездные способы — покупка; строительство; вклад в уставный капитал; мена.

Поступившие объекты ОС приходуются на счет 07 Оборудование к установке или 08 Внеоборотные активы. Включение объекта в список основных средств происходит в момент, когда создается проводка Дт 01 — Кт 08.

При приобретении ОС у поставщика

Пример

Предположим, организация «ЕвроМебель» приобрела у поставщика ООО «Технологические системы» объект стоимостью 118 000 руб., включая НДС 18 000 руб. Это ОС будет использоваться в производстве продукции, которая облагается НДС. Поставщик является плательщиком НДС, то есть в счете-фактуре НДС выделен.

Проводки

Дт	Кт	Описание операции	Сумма, руб.	Документ-основание
08.4	60	Отражение поступления объекта ОС	100 000	Акт поступления
19.1	60	Отражение НДС по поступлению объекта ОС	18 000	Счет-фактура
60	51	Оплата поставщику (включая НДС)	118 000	Платежное поручение
01	08.4	Принятие к учету ОС	100 000	Акт ОС-1
68	19.1	НДС предъявлен к вычету	18 000	Книга покупок

При безвозмездном получении

При безвозмездном получении основных средств первоначально их рыночная стоимость относится на счет 98 Доходы будущих периодов, а затем по мере амортизации постепенно списывается в общие доходы.

Рыночная стоимость объекта определяется в результате экспертизы или устанавливается нормативным актом.

Допустим, ООО «Сириус» безвозмездно передана газонокосилка, рыночная стоимость которой определена в сумму 85 000 руб. Стоимость доставки составила 5 900 руб. Срок полезного использования этого объекта определен в 30 месяцев.

Дт	Кт	Описание операции	Сумма, руб.	Документ-основание
08.4	98	Рыночная стоимость полученного объекта ОС	85 000	Бухгалтерская справка
08.4	60	Отражены затраты на доставку	5 000	Акт поступления
19.1	60	Отражен НДС начисленный по доставке	900	Счет-фактура
01	08.4	Полученный объект принят на учет	90 000	Акт ОС-1
68	19.1	НДС к вычету	900	Книга покупок
60	51	Оплата поставщику транспортных услуг	5 900	Платежное поручение
20	02	Амортизация за месяц(90 000/30)	3 000	Бухгалтерская справка
98	91.1	Отражение частичной амортизации в доходах будущих периодов	3 000	Бухгалтерская справка

При получении от учредителя

Учредитель может передать ОС как вклад в уставный капитал. Такая операция не считается безвозмездным получением. Полученный объект оценивается по согласованию между учредителем и получателем, но по рыночной стоимости. Расходы по доставке и подготовке ОС к использованию также включаются в первоначальную стоимость.

Предположим, учредитель ООО «Аквалей» внес в качестве вклада в уставный капитал станок стоимостью 200 000 руб. Затраты на доставку составили 27 140 руб., в том числе НДС 4 140 руб.

Дт	Кт	Описание операции	Сумма, руб.	Документ-основание
08.4	75.1	Отражена стоимость станка	200 000	Бухгалтерская справка
08.4	60	Услуги транспортной организации (доставка)	23 000	Акт поступления
19.1	60	НДС по услугам транспортной организации	4 140	Счет-фактура
01	08.4	Ввод в эксплуатацию полученного ОС	223 000	Акт ОС-1
68	19.1	Предъявлен к вычету НДС	4 140	Книга покупок
60	51	Оплата услуг транспортной организации	27 140	Платежное поручение исх.

Ввод в эксплуатацию построенных объектов

Ввод в эксплуатацию объектов строительства, проводимого организацией, отличается от ввода приобретенных основных средств корреспондирующими счетами:

• При подрядном способе — Дт 08 — Кт 60 (76);
• При хоз.способе — Дт 08 — Кт 10 (70, 69, 02 и др.)

Ввод в эксплуатацию объектов строительства – это завершающий и, пожалуй, самый ответственный этап работы. Именно в это время подводятся итоги и решается судьба нового здания. Как сдать объект вовремя и избежать типичных ошибок?

Подготовка и ввод в эксплуатацию объектов строительства

В наших статьях мы касались самых различных аспектов строительства. Получили общее представление о разнообразии видов объектов, разобрались с таким весомым определением, как проектная документация в капитальном строительстве, узнали об основах техники безопасности и т.д. Чертежи строящегося объекта

Строительство зданий представляет собой совокупность техники, технологии и процесса возведения сооружений, имеющих стены, полы и крыши. Функциональное назначение у них может быть любое:

• жилищное
• общественное
• производственное и т.д.

Но, какой бы вариант мы ни выбрали, работа над ним начнется с разработки проектной документации, а завершается вводом в эксплуатацию объекта строительства.

В промежутках между этими этапами рассчитывается смета, определяется генподрядчик, который дорабатывает чертежи/схемы в соответствии со спецификацией и возводит объект. А после того, как строительство вступает в завершающую стадию, начинаются подготовительные работы по получению разрешения на ввод в эксплуатацию.

Качественная организация строительства: как сделать все правильно и сэкономить бюджет

Как осуществляется приемка объекта строительства, мы подробно обсудим.

Правовая основа ввода в эксплуатацию объектов строительства

Забегая наперед, оговоримся, что ввод в эксплуатацию объектов строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года. К этому документу мы еще вернемся. Но для начала разберемся, каков порядок ввода в эксплуатацию объектов строительства. Образец акта ввода в эксплуатацию

Акт ввода в эксплуатацию – важнейший документ, подтверждающий факт окончания работ. Без него строительство считается незавершенным, а использование помещений по назначению юридически запрещена и фактически не возможно.

На заметку! По завершении процесса возведения любого объекта строительства, Генподрядчику или Подрядчику необходимо в обязательном порядке подготовиться к приемке в соответствии – с учетом всех требований контролирующих ведомств и структур. Сдача объекта строительства начинается только после того, как исполнитель соберет все необходимые документы.

Новый Градостроительный кодекс РФ, действующий на сегодняшний день, в корне изменил прежний порядок сдачи и ввода в эксплуатацию объектов строительства.

Основным документом, регулирующим любые этапы строительных работ, включая приемку готовых объектов, является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года (Федеральный закон № 190-ФЗ). Все предыдущие версии и приказы, существовавшие с советских времен, уже не действительны.

Именно 190-ФЗ дает конкретные ответы на многие вопросы строительной индустрии. В том числе, достаточно четко определяет, что значит ввод в эксплуатацию объектов строительства.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов на сегодняшний день регламентируется:

• статьей 55 Градостроительного кодекса РФ;
• положением об осуществлении ГСН в РФ, утвержденным, постановлением Правительства РФ от 01.02.06г. №54.

Градостроительный кодекс РФ

Из 55 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что орган, выдавший разрешение на строительство, выдаёт также разрешение и на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в указанной статье устанавливается, что застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением и в обязательном порядке прикладывает пакет необходимых документов.

На заметку! Перечень документов для сдачи в эксплуатацию строго ограничен. Принимающая сторона не имеет право требовать никаких дополнительных или уточняющих справок/актов/заключений и т.д.

Срок рассмотрения пакета документов ограничен десятью сутками. То есть, в течение 10 дней должно быть оформлено и в надлежащем виде выдано застройщику разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства. Либо дан аргументированный отказ с четким указанием причин с детальным разъяснением.

Основные принципы и положения ввода в эксплуатацию объектов строительства

Предлагаем самый доступный способ ввода в эксплуатацию объектов строительства. Алгоритм включает в себя четыре основных блока:

1. Акт ввода в эксплуатацию объектов строительства.
2. Заключение органа государственного строительного надзора.
3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Особые условия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Давайте остановимся на каждом из них подробнее. Сдача в эксплуатацию нового объекта

Акт ввода в эксплуатацию и его виды

В соответствии с договором строительного подряда, сдача результата работ Подрядчиком и приемка его Заказчиком осуществляется через подписание обеими сторонами оформленного акта приёмки или акта ввода в эксплуатацию объектов строительства.

Этот документ, в свою очередь, является основополагающим в процессе приемки и сдачи завершенного строительства (пункт 4, статья 753, Гражданского кодекса РФ). В связи с этим, Госкомстат России своими постановлениями (от 30 октября 1997 года № 71а и от 11 ноября 1999 года № 100) утвердил формы актов приемки выполненных работ – КС-2 и КС-3. А также два других, идентичных документа, – это акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 и акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-14.

Форма акта выполненных работ КС-2 используется только для конкретного объема или этапа строительных работ в рамках объекта строительства, который предусмотрен договором строительного подряда. Тогда как форма КС-11 и КС-14 применяется при приемке полностью законченных объектов строительства.

На заметку!Объект строительства считается принятым только в том случае, если подписаны акты КС-11 или КС-14.

Что такое акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 и КС-14?

Правильно оформленные и подписанные акты приемки (КС-11 или КС-14) имеют колоссальное значение, поскольку их наличием:

• подтверждается факт приемки-сдачи объекта;
• подтверждается отсутствие претензий со стороны заказчика к объекту;
• подтверждаются обоснованные расходы, которые понёс заказчик на строительство объекта;
• осуществляется постановка объекта на учет заказчика.

Все вышеуказанное является основанием для проведения следующих ключевых действий:

• оформление ввода в эксплуатацию объектов строительства, в соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса РФ;
• принятие расходов в налоговом учете, в соответствии статьи 252 Налогового Кодекса РФ;
• отражение всех хозяйственные операции, в соответствии со статьёй 9 закона №402-ФЗ;
• принятие на учёт основных средств, в соответствии с Постановление №71а Госкомстата РФ.

Графический план инженерных коммуникаций нового здания

Различия между актами приёмки объектов строительства КС-11 и КС-14

Как уже отмечалось, акт ввода в эксплуатацию объекта строительства подтверждает признание и принятие завершённого строительства. Тем не менее, КС-11 и КС-14 имеют существенные различия, которые определяют их сферу и порядок применения. Предлагаем с ними ознакомиться:

• при оформлении акта КС-14 в приемке объекта участвует приемочная комиссия, формированием которой занимается заказчик или инвестор. Оформлением акта КС-11 занимаются только две стороны – подрядчик (исполнитель) и заказчик (инвестор);
• акт объекта строительства КС-14 служит одновременно как для приемки объекта, так и для признания его основным средством для ввода в строй с последующей эксплуатацией. Акт объекта строительства КС-11 служит подтверждением полной готовности объекта, а также подтверждает, что приемка объекта осуществлена и имеется возможность оформления документов на введение объекта строительства в эксплуатацию с последующим его включением в состав основных фондов;
• акт объекта строительства КС-14 применим при приемке объектов, возведение которых было осуществлено за счет средств льготного кредитования;
• акт объекта строительства КС-14 отражает информацию о работе всех коммуникаций на объекте, а также о соответствии введенного в эксплуатацию объекта согласно проекту, строительным и иным нормам. Акт объекта строительства КС-11 отражает только соответствие готового объекта утвержденным проектным данным;
• акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 свидетельствует, что приёмка объекта строительства реализована путем подписания акта исполнителем и заказчиком. А КС-14 служит подтверждением приёмки объекта только после вынесения соответствующего решения приемочной комиссией. Это решение выносится в самом акте КС-14 и подписывается только комиссией.

Работа комиссии по приемке готового объекта в эксплуатацию На заметку! Акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-14 оформляется в соответствии с действующим законодательством (статья 753, Гражданского Кодекса РФ) только соответствующей комиссией, состоящей из представителей следующих надзорных органов: санитарно-эпидемиологического, экологического, пожарного, архитектурно-строительного и иных заинтересованных структур.

Акт формы КС-11

Когда подписывают акты приёмки КС-11 и КС-14?

Есть еще ряд нюансов, о которых следует знать перед подписанием акта приемки работ:

• оформление КС-11 обеспечивает заказчик по результатам проведенных им проверок, испытаний, а также на основании решений надзорных органов (пожарный надзор, экологический и так далее);
• оформление КС-14 обеспечивается заказчиком и членами комиссии по результатам проведенных указанными лицами проверок, обследований и т.д. на основании заключений, решений, полученными от органов надзора;
• подписание актов КС-11 осуществляется представителем генерального подрядчика, то есть, исполнителем работ и представителем заказчика или иным лицом, уполномоченным инвестором;
• подписание актов объекта строительства КС-14 осуществляется непосредственно членами комиссии, принимавшими участие в приёмке объекта.

Назначение актов КС-2 и КС-3 и их роль при вводе объекта в эксплуатацию

Теперь несколько слов об актах КС-2 и КС-3. Данные формы предполагают только поэтапную сдачу выполненных строительных работ при условии, что такая сдача предусмотрена в подрядном договоре. Также, данные формы актуальны в случае привлечения субподрядчиков.

Промежуточная сдача с помощью КС-2 и КС-3 позволяет не только признать расходы в налоговом учете, но и подтвердить фактическую стоимость принимаемого готового объекта.

Приемка или ввод в эксплуатацию в этом случае осуществляется заказчиком, который берет на себя регистрацию построенного объекта и дальнейшие согласования с органами власти. Непосредственно акты являются лишь основанием для расчетов с исполнителями работ.

Заключение органа государственного строительного надзора

Градостроительный Кодекс РФ, ст.54 ч.3-4, предлагает свою трактовку, из которой следует, что заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) выдается либо уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, либо уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, в зависимости от типа строительного объекта.

Что касается опасных производственных объектов, линий связи, технически сложных и уникальных объектов и т.д., заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года № 54.

В целом, заключение о соответствии (ЗОС) готовится только после окончания строительства и проведения итоговой проверки, результаты которой дают оценку выполненным работам и обеспечивают принятие решения о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, пункт 16).

На заметку! Заключение о соответствии (ЗОС) или его отказ выдается в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты обращения застройщика или заказчика в орган государственного строительного надзора.

Модель комплекса, готового к вводу в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, ст.55 ч.1, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий, что выполнение строительства, реконструкция, капитальный ремонт объектов в полном объеме соответствуют предъявляемым требованиям. В том числе, соответствует плану земельного участка и проектной документации.

Выдача вышеназванного документа осуществляется по обращению застройщика с соответствующим заявлением в тот орган, который ранее выдал разрешение на строительство. Это может быть:

• федеральный орган исполнительной власти;
• региональный орган исполнительной власти;
• орган местного самоуправления.

Форма разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698. Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ограничен десятью сутками.

Решение о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства принимается проверки документации, прилагаемой к заявлению.

Особые условия выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства

В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, особым условием выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства является наличие и правильность оформления документов, прилагаемых к заявлению. К ним относятся:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок, которые подтверждают факт приобретения прав на земельный участок и законность его освоения.
• Градостроительный план земельного участка по форме, утверждённой постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 года № 840.
• Разрешение на строительство, выдача которого соответствует статье 51 Градостроительного Кодекса РФ. Действительными признаются разрешения на строительство, выдача которых была осуществлена до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ (пункт 3, статья 8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
• Схема, отображающая расположение возведённого (реконструированного, отремонтированного и т.д.) объекта капитального строительства, привязку сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, а также организацию по планировке земельного участка. Данный документ должен быть подписан лицом, выполняющим строительство – застройщиком либо заказчиком.
• Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) необходимо, если предусматривается надзор за соответствием объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
• Полная информация об объекте строительства передается безвозмездно в орган, выдавший разрешение на строительство. Сюда относятся сведения о самом здании, о сетях инженерно-технического обеспечения, а также один экземпляр результатов инженерных изысканий (копия) и один экземпляр разделов проектной документации (копия), в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, пунктами 2, 8 – 10, часть 12, статья 48 и часть 18 статьи 5.
• Акт приемки объекта капитального строительства, при условии выполнения строительства, реконструкции или капитального ремонта на основании договора.
• Документ, подтверждающий соответствие объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Он должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство. Форма документа не установлена.
• Документ, подтверждающий соответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации. Подписывается лицом, выполняющим строительство, либо застройщиком, либо заказчиком в случае выполнения строительства (реконструкции, капитального ремонта) на основании договора, форма которого не установлена.
• Документы, подтверждающие соответствие объекта капитального строительства техническим условиям. Подписываются представителями организаций, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, если таковые имеются в наличии.

Жилой комплекс в 100% готовности к приёмке

В завершение, хотелось бы отметить, что путь к приемке объекта начинается уже на первом этапе – этапе планирования. Поэтому подготовка пакета документов (разработка, приведение в соответствие, подписание) должна вестись параллельно с общим строительством – и обязательно с опорой на действующее законодательство.

Ввод в эксплуатацию объектов строительства через предложенный нами алгоритм – самый простой и эффективный путь к запуску нового функционально полноценного здания. Сразу отметим, что внимание к деталям в этом процессе не может быть излишним.

Чем ответственное и добросовестнее подходишь к делу, тем выше шансы сдать объект с первого раза. В этом случае ввод в эксплуатацию, как финальный экзамен, станет лишь обычной формальностью, которая не преподнесет неприятных сюрпризов.

Скрыпник Сергей Владимирович
Главный инженер, експерт+38(067)1794260
expert@tehpassport.com.ua Считается, что ввод здания в эксплуатацию – долгий и трудоемкий процесс. Это обусловлено тем, что нужно пройти несколько этапов, для каждого из которых потребуется свой пакет документов. Срок сдачи дома в эксплуатацию превышает один месяц. Немаловажным моментом в этом сыграет год строительства: до 1992 года все сделать будет проще.

Что вас ждет с незаконными объектами строительства

Построив строение, вы не становитесь его владельцем. Потребуется получить на него документы, произвести введение в эксплуатацию жилого объекта и зарегистрировать его в Госреестре. Кроме того, если провести реконструкцию и не получить на нее согласования, то права на здание, помещение будут ограничены. Из этого следует, что недвижимое имущество нельзя будет продать, подарить или сдать в аренду, также невозможно будет заложить его или разделить на доли между несколькими собственниками.

Кроме того, если не получить акт ввода в эксплуатацию, вы не сможете заключить договоры со службами, которые предоставляют коммунальные услуги. Все документы оформляет собственник имущества, поэтому подключить строение к сетям коммуникаций без легализации не получится. Если же инженерные сети проведены, а объект не узаконен, то до того, как будет получен акт ввода в эксплуатацию здания, действует коммерческий тариф на предоставляемые услуги.

Что относится к самострою

В соответствии с законодательством самовольной постройкой называется недвижимость в случае:

• возведения ее на земельном участке с другим целевым назначением;
• если отсутствует проект;
• строительство осуществлено с нарушениями правил и норм.

У владельца возникнет право собственности на объект только поле его узаконивания и ввод в эксплуатацию самостроя.

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

Чтобы осуществить процедуру, потребуется пройти такие этапы:

• получить от подрядчика подтверждение завершения работ;
• подписание акта выполненных работ;
• создание комиссии для проверки готовности строения к использованию;
• документы для ввода в эксплуатацию здания, которые потребуются:
  • право собственности на землю;
  • схематический план участка;
  • разрешение на проведение строительства;
  • акт готовности здания;
  • документ о соблюдении техусловий.
• подача заявления в ГАСК с приложениями.

Как осуществить ввод здания в эксплуатацию, подробнее рассмотрим ниже.

Первым этапом для получения разрешения на ввод в эксплуатацию является топографическая съемка. Делается она, чтобы определить расположение объекта и собрать сведения для строительного паспорта.

Второй этап – эскиз намерения застройки. Этот документ потребуется обязательно для оформления строительного паспорта.

Третий этап – непосредственное получение строительного паспорта. Разрабатывает его районный отдел архитектуры. Это своего рода подтверждение намерений начать работы. Для его изготовления будут нужны:

• выкопировка из плана;
• эскизный проект о намерениях заказчика;
• документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок;
• паспорт и справка о присвоении ИНН.

Четвертый этап – получение уведомления о начале работ. После того, как у вас будет строительный паспорт, нужно уведомить ГАСК по установленной форме о начале проведения работ.

Пятым этапом можно назвать изготовление техпаспорта на объект. Наши специалисты помогут выполнить техническую инвентаризацию и изготовят технический паспорт на основании полученных данных.

На шестом этапе получают почтовый адрес недвижимости. Это проводится в исполнительных комитетах местных органов власти.

Седьмой этап включает в себя регистрацию декларации о готовности строения. Она заполняется после окончания строительных работ и проведения инвентаризации. В ГАСК подается заполненная декларация о том, что объект готов к эксплуатации. Может быть выдан акт ввода в эксплуатацию здания.

Заключительным этапом станет регистрация собственности в Госреестре. Для проведения процедуры необходимо предоставить в ЦНАП такие документы: декларацию о готовности недвижимости, право собственности на земельный участок, справку о присвоении адреса, копию паспорта и справки о присвоении ИНН.

По этой схеме может осуществляться сдача многоквартирного дома в эксплуатацию, а также сдача частного дома в эксплуатацию.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

Сделать это можно двумя способами. Если объект подпадает под одну из категорий строительной амнистии, то сделать можно ввод дома в эксплуатацию по упрощенной схеме.

Применяют эту возможность к строениям, которые построены на участке с соответствующим назначением. Класс последствий СС1. Это постройки:

• возведенные с 5.08.1992 до 09.04.2015 г., общая площадь которых – не более 300 кв. м. К таким относятся как жилые, так и хозпостройки;
• дата строительства до 12.03.2011 г. для сельхозстроений.

Ввод в эксплуатацию самостроя происходит после технического обследования и подачи в ГАСК заявления. Спустя 10 рабочих дней объект принимается в эксплуатацию. Штрафы за самовольное строение не предусмотрены в этом случае. Процедура занимает минимум времени, требуется минимальный пакет документов.

Для проведения техобследования вам понадобится компания, которая имеет квалифицированных сотрудников с сертификатами и лицензиями на данный вид работ.

Ввод дома в эксплуатацию может быть не осуществлен по причине несоответствия строения требованиям и нормативам законодательства и строительства, относящимся к недопустимым.

Кто выдает разрешение на ввод в эксплуатацию, спросите вы – ГАСК, но, чтобы его получить, потребуется подать заявление, к которому прилагаются:

• декларация, заполненная соответствующим образом;
• отчет о техобследовании здания;
• копия паспорта собственника земельного участка;
• техпаспорт на недвижимость.

Зарегистрированная декларация является основанием для заключения договоров коммунальных услуг и регистрации права собственности на имущество, что делается в ЦНАПе.

Ввод дома в эксплуатацию в судебном порядке

При постройке без разрешения объекта, который не относится по критериям к упрощенной процедуре, узаконивание происходит в судебном порядке. Суд выносит решение в пользу собственника, если участок будет выделен ему под готовое строение. Однако владелец земли может возражать против этого, тогда постройку придется демонтировать.

До начала судебного процесса получите согласие от соседей, оформите документы на право пользования землей. Исковое заявление подается по месту нахождения недвижимости. При положительном исходе право собственности оформляется в ЦНАПе путем внесения недвижимого имущества в Госреестр.