Коллективный иск к застройщику

Итак, вы стали счастливым обладателем квартиры в новостройке. Договор подписан, взносы оплачены, и вы замерли в ожидании собственных квадратных метров. Но расслабляться до получения ключей от квартиры все-таки не стоит. Как быть в случае, если ваши ожидания не совпали с реальностью, а застройщик оказался не совсем добросовестный, мы расскажем в этой статье.

Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей”. Закон 214-ФЗ обязывает застройщика и будущего собственника квартиры заключить договор участия в долевом строительстве. Договор страхует стороны на случай непредвиденных ситуаций. Санкции, прописанные в договоре, дисциплинируют застройщика окончить строительство в срок и передать квартиру надлежащего качества покупателю, а покупателя – принять объект и ответственность за его сохранность и безопасность. Но это идеальная ситуация.

В реальности застройщики затягивают строительство дома, самовольно меняют планировку, площадь квартиры, и даже могут исчезнуть с вашими деньгами. Последняя ситуация, к счастью, сейчас встречается не так часто, как раньше (спасибо вышеупомянутому закону о долевом строительстве), а вот нарушения важных технических характеристик и сроков сдачи попадаются повсеместно. Рассмотрим самые распространенные нарушения застройщиков и способы борьбы с ними.

Нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию.

Часто застройщик переносит сроки ввода в эксплуатацию. Такая ситуация в принципе допустима. Но если перенос повторяется много раз, и завершения строительства на горизонте не видно, стоит пытаться получить из создавшейся ситуации какую-то пользу. Если возникли обстоятельства, не позволяющие добросовестному застройщику завершить строительство в указанный в договоре срок, застройщик обязан направить участнику долевого строительства предложение о продлении сроков договора.

Это предложение оформляется в виде дополнительного соглашения к действующему договору. Оно должно быть направлено участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до изначально оговоренного окончания строительства. Если застройщик не соблюдает эту процедуру, то каждый день просрочки передачи квартиры оборачивается для него штрафом. Штраф довольно крупный. Он устанавливается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, принятой Центробанком Российской Федерации, за каждый день просрочки.

Чтобы узнать, насколько оскудеет бюджет застройщика при двадцатидневной задержке, проведем нехитрый расчет.

На сентябрь 2019 года ставка рефинансирования составила 7%. Одна трехсотая от этой ставки – 0,023% от суммы договора в день.

Предположим, что за квартиру вы уплатили 2 миллиона рублей. Тогда каждый просроченный день обходится застройщику в 460 рублей. Учитывая, что по закону, если договор заключен с гражданином, а не с организацией, сумма штрафа удваивается. Поэтому в рассматриваемом случае штраф составит 920 рублей. Полученную сумму умножаем на количество просроченных дней. В данном примере, за 20 дней размер штрафа за просрочку составит 18 400 рублей. Однако практика показывает, что суды удовлетворяют исковые требования не в полном объеме, уменьшая размер неустойки в несколько раз. Но даже та сумма, что получится в остатке, стоит того, чтобы отстаивать свои права при длительной просрочке.

Изменение оговоренных технических характеристик квартиры

После ввода дома в эксплуатацию не торопитесь принимать ключи от застройщика. Тем более, не делайте этого в офисе, и не подписывайте никакие документы, пока вы лично не осмотрели свое будущее гнездо. Мудрые (точнее, умудренные опытом) дольщики проводят подписание передаточного акта прямо в квартире, после того, как удостоверятся в качестве жилого помещения.

Как убедиться в качестве человеку, который никогда не сталкивался со строительством многоквартирных жилых домов и не имеет ни малейшего понятия о том, каким должен быть результат? Все просто, для этого на осмотр квартиры необходимо пригласить квалифицированного технического специалиста. Он проверит соответствие построенного объекта заявленным в договоре долевого участия техническим характеристикам, и проверит на соответствие установленным для жилого помещения нормам и правилам.

В случае, если покупатель совместно с техническим специалистом приходят к мнению, что квартира все-таки не соответствует тем характеристикам, которые были оговорены изначально, дольщик вправе вместо передаточного акта затребовать подписание акта о несоответствии. В этом акте указывается, какие именно характеристики не соответствуют заявленным в договоре, а застройщик должен приложить усилия к их устранению.

Дальнейшие ваши действия будут напрямую зависеть от того, какая последует реакция застройщика. Чтобы не усложнять себе жизнь в будущем, никогда не подписывайте передаточный акт, если у вас есть вопросы к жилому помещению. Потому что после подписания акта по умолчанию будет считаться, что застройщик выполнил перед вами все обязательства в полном объеме, а у вас нет к нему никаких претензий.

Неисполнение гарантийных обязательств застройщика

Предположим, что осмотр квартиры был удовлетворительный, передаточный акт подписан. Вы уже вселились, сделали ремонт и счастливо живете на своих собственных квадратных метрах. И вот, спустя год выясняется, что течет крыша. Или батарея. Или стеклопакет с дефектом. Что делать? Все тот же Федеральный закон 214-ФЗ устанавливает понятия гарантийного срока для квартиры в новостройке.

Для обнаружения дефектов инженерного оборудования собственнику квартиры дается три года. В технический перечень включены лифт, вентиляция, электроснабжение, газификация, водоснабжение и водоотведение, система отопления.

Конструктивные дефекты устраняются застройщиком при обнаружении в срок до пяти лет после подписания передаточного акта (независимо от даты ввода дома в эксплуатацию). К конструктивным элементам относятся стены, фасады, несущие конструкции, стеклопакеты.

Сложно обнаружить такие дефекты при первичном осмотре квартиры. Например, качество отопления невозможно оценить в теплое время года. Под свеженаклеенными застройщиком обоями не сразу обнаруживается плесень. Плохая работа системы вентиляции также не может быть обнаружена в те час-полтора, за которые проводится осмотр и передача квартиры. Именно поэтому законодательно установлены сроки, когда все дефекты могут проявить себя в полной мере. В первое время после заселения ремонт делать нежелательно, так как это может затянуть визуализацию возможных дефектов. А если вместе с ремонтом была проведена перепланировка (и еще хуже, если она не узаконена), то доказать, что дефект возник не в результате действий дольщика будет сложно. Чтобы обезопасить себя от долгих разбирательств и поиска виноватых, по возможности задержите ремонт хотя бы на год, когда большинство дефектов уже могут обнаружиться.

Не лишним будет напомнить, что возникшие дефекты обязательно изучают специалисты. Возможно, они возникли при неправильной эксплуатации жилого помещения. Например, вы в пустой квартире не включили индивидуальное отопление зимой, желая сэкономить на оплате, а весной стены покрылись плесенью. Или, к примеру, вообще использовали квартиру не по назначению, и это повлекло за собой возникновение дефектов. Каждый случай рассматривается индивидуально. Вряд ли застройщик с удовольствием будет затрачивать крупные суммы в пользу ремонта уже сданной квартиры, поэтому процесс будет долгим. А вам лучше обзавестись адвокатом по жилищным делам и недюжинным терпением.

Решение проблем с застройщиком

В нашей стране претензии удовлетворяются двумя способами – судебным и досудебным. Для того, чтобы подать в суд на кого-либо, необходимо соблюсти установленный досудебный порядок. В качестве досудебной подготовки необходимо попытаться решить проблему «мирным» путем, сообщив застройщику о своих претензиях. Если застройщик согласен с претензией и в оговоренные сроки устранит все недостатки – прекрасно. Если же нет, то придется готовить иск в суд и решать возникшие проблемы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Конечно, для получения нужного вам результата лучше, чтобы дело представлял опытный в жилищных вопросах юрист. Но претензию к застройщику вы вполне можете составить самостоятельно.

Составление претензии застройщику

• Существуют общие правила написания претензии. Для того, чтобы быть состоятельной, она должна включать следующую информацию:
• полные реквизиты организации застройщика. Указываются в правом верхнем углу. Данные берутся из договора долевого участия;
• полные сведения о составителе претензии (Ф.И.О., паспортные данные, точный адрес жилья);
• обязательно указывается в центре обращения, что суть документа – претензия;
• описание оснований для предъявления претензии. Указание заключенного договора долевого участия с реквизитами (датой, номером), все дополнительные соглашения к нему. Если претензии возникают к дефектам, возникшим уже после принятия жилого помещения в собственность, то указывается передаточный акт.
• какой пункт договора был нарушен (дата сдачи объекта, конструктивные особенности квартиры, несоответствие фактической и заявленной площади, и так далее);
• ссылка на закон, обязывающий застройщика оплатить неустойку или возместить расходы (федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/) и другие нормативно-правовые акты)
• расчет неустойки или обоснование другой требуемой суммы (компенсации);
• требования заявителя. Это пункт самый важный для дальнейшего направления дела в суд и для ответа на претензию в принципе. Необходимо прописать в тексте обращения, на что именно рассчитывает заявитель по итогам рассмотрения застройщиком претензии:

• выплата компенсации при задержке сдачи дома
• бесплатное устранение застройщиком недоделок в разумные сроки
• компенсация затрат дольщика на устранение недоделок, если таковое было проведено дольщиком самостоятельно
• соразмерное уменьшение суммы договора

• реквизиты дольщика для уплаты неустойки и всех денежных компенсаций;
• дополнение, что при отсутствии реакции дольщик вынужден будет решать вопрос в судебном порядке.
• дату написания претензии и личную подпись автора.

Вручение претензии

Передать претензию можно несколькими способами. Например, вы можете передать ее лично. Для этого необходимо распечатать два экземпляра письма, явиться в организацию и отдать один экземпляр уполномоченному сотруднику. На втором экземпляре сотрудник должен поставить отметку о вручении – кто и когда получил письмо.

Другой вариант – отправить письмо почтой с уведомлением о вручении и с описью вложения. В этом случае у вас будет доказательства того, что адресат получил (или не захотел получать) вашу претензию.

Для передачи обращения можно воспользоваться любой курьерской службой. В этом случае будут соблюдены все необходимые условности, но без вашего личного участия.

Опыт показывает, что оптимальным вариантом для передачи претензии будет заказное письмо с описью вложения, поскольку застройщики (особенно недобросовестные) нередко избегают личных встреч с дольщиками.

Если срок рассмотрения обращений застройщиком не указан в договоре, то в соответствии с действующим законодательством ответ дается в течение 10-14 дней (ст.5 ГК РФ) с момента получения ее застройщиком. По истечении указанного срока можно смело направлять иск в суд.

Василиса Иванова

Сфера гражданского строительства, как известно, отличается повышенной конфликтностью. Здесь регулярно наблюдается столкновение интересов застройщиков и покупателей жилья. Кроме того, местные жители тоже нередко выражают недовольство «точечной» застройкой или незаконными сносами. Обычно противоречия затрагивают интересы множества людей, и нередко дело доходит до суда. А посему логично задаться вопросом, как лучше отстаивать свою правоту – каждому гражданину в отдельности, или подавать групповой иск, и в чем преимущества коллективного образа действий.
Российское законодательство и коллективные иски
Практика коллективных исков очень распространена в США и странах Запада. Как следует из названия, такие иски подают группы граждан, объединенных общей проблемой, либо их представители. По мнению адвокатов, это эффективный способ решения общественно важных вопросов, имеющих значение для широкого круга лиц.
Однако в российском законодательстве пока еще не существует даже официально оформленного понятия «коллективного иска». Слабым его аналогом может считаться «процессуальное соучастие» (ПС), которое закреплено в Гражданском процессуальном кодексе (статья 40). Собственно говоря, положения этой статьи и трактуются в народе как законодательная основа для коллективных исков. Согласно положениям ст.40 ГПК, каждый из истцов действует самостоятельно в отношении ответчика, но все они могут объединиться для подачи коллективного заявления. При этом у членов группы есть возможность либо нанять для ведения дела адвоката, который будет представлять их интересы, либо поручить это одному или нескольким «соучастникам». Доверенные лица наделены правом подписи под исковым заявлением и могут выступать от имени всех членов группы.
Кроме того, индивидуальные заявления граждан к одному и тому же ответчику также могут быть объединены в одно делопроизводство. Если несколько лиц имеют претензии, например, к застройщику, они могут подать иски независимо друг от друга в суд, расположенный по месту нахождения компании. Заявления будут систематизированы и переданы в ведение одного судьи. Это делается ради сокращения судебных издержек, уменьшения количества заседаний и вынесения непротиворечивых решений по сходным вопросам. Судья, в свою очередь, направляет похожие заявления в одно производство, объединяя их в коллективный иск.
Истцами могут быть не только дольщики, но и государственные органы, общественные организации, а также гражданские активисты, осуществляющие защиту и поддержку других лиц. Зачастую в этой роли выступает прокуратура и общества по защите прав потребителей. Делается это по просьбе граждан, интересы которых были ущемлены, а также по собственной инициативе. Истцы могут выступать в защиту как конкретных людей, так и широкого круга лиц, которые могли пострадать от нарушения законодательства. Так, нередки случаи, когда Общество защиты прав потребителей подает в суд иск от имени дольщиков на застройщика, нарушившего права инвесторов, например, при передаче квартир.
Согласно этому закону, ТСЖ также имеет возможность защищать интересы жильцов перед строительной компанией. Например, товарищество может подать иск в арбитражный суд на компанию-застройщика с целью возмещения затрат на исправление строительных недоделок, устраненных силами членов ТСЖ.
Однако закрепленные в российском законодательстве положения могут служить лишь некоторым паллиативом полноценного «коллективного иска». За неимением четкой процедуры, которая бы описывала методику отстаивания группой лиц своих законных интересов, гражданам приходится на практике вырабатывать нужные алгоритмы. Чаще всего это выглядит так – группа заинтересованных лиц, объединенных общей проблемой, вырабатывает общую позицию и приглашает адвоката. Последний готовит иск и выступает в суде от имени всех своих клиентов.
Еще один эффективный способ защиты прав дольщиков – подача группой «друзей по несчастью» индивидуальных исков, подготовленных квалифицированными юристами. В этом случае достаточно того, чтобы первый иск получил благоприятный вердикт и прошел все судебные инстанции. Вслед за этим остальные дольщики могут подавать иски в массовом порядке – почти гарантированно по ним будут вынесены аналогичные решения. Однотипные дела рассматриваются быстро и не вызывают сложностей и разночтений у судей.
Всем миром
Участниками коллективного иска могут стать граждане, имеющие одинаковые права и обязанности в отношении определенного лица или организации. Так, поводом для обращения группы дольщиков является затягивание компанией-застройщиком сроков сдачи объекта и, как следствие, нарушение права дольщиков на своевременное получение жилья, закрепленного в договоре долевого участия. Если строительство затягивается, инвесторы вправе коллективно обратиться в суд с требованием соблюдения сроков.
Еще один случай, типичный для практики коллективных исков, связан со строительными недочетами, с которыми, увы, часто сталкиваются новоселы. Понятно, что в разных квартирах и недоделки разные, но основание для подачи исков у всех жильцов одно и то же – застройщик сдал дом, но качество строительства не отвечает нормативам. В этом случае претензии истцов базируются на общем юридическом факте, хотя конкретные требования каждого из них к компании могут отличаться.
Однако, несмотря на сходство дел, каждый иск рассматривается судом в отдельности. При этом закон исходит из того, что основанием для персонального рассмотрения дел являются договоры долевого участия, которые регулируют отношения каждого отдельно взятого инвестора со строительной компанией. Конечно, эта схема имеет некоторые изъяны, но, тем не менее, получила широкое распространение. Ведь пострадавшим не так уж важно, в какой форме подавать иск. Главное – чтобы граждане имели возможность коллективно отстаивать свои права в суде.
По данным юристов, более половины групповых заявлений (55%) подают дольщики, инвестировавшие средства в строительство жилья. Самыми распространенными причинами исков являются нарушения застройщиками сроков сдачи новостроек, низкое качество готовых объектов и большое количество недоделок, затягивание оформления права собственности и другие спорные ситуации.
Еще треть коллективных исков поступает от местных жителей, которые таким образом пытаются противостоять незаконной застройке, нарушению градостроительного законодательства и генеральных планов. Порой население оказывает противодействие не только планам застройщиков, но и чиновникам, которые выдают разрешения на строительство в опасной близости от жилых объектов. Показателен случай, произошедший в подмосковном Ногинске, где суд согласился с требованием местных жителей снести незаконную двухэтажную пристройку к жилому дому.
Сила – в единстве
Коллективный иск, представляющий интересы группы граждан, обычно оказывает на ответчиков и представителей власти куда более сильное впечатление, чем индивидуальные заявления. «Голос народа» становится громче, когда представители этого самого народа объединяются, чтобы защитить свои права. Коллективная защита более эффективна – она привлекает внимание прессы и создает широкий общественный резонанс, на фоне которого недобросовестным застройщикам становится сложнее разваливать дела, подкупая потерпевших и заинтересованных лиц из числа чиновников и судей.
Тем не менее, не нужно рассчитывать на то, что суд будет «стричь под одну гребенку» всех участников коллективного иска. Рассмотрение каждого дела происходит в индивидуальном порядке, и если кто-то из инвесторов решил «под шумок» оформить какие-то непонятные претензии, это ему вряд ли удастся. Суд удовлетворит только те требования, которые посчитает законными. Но если дольщики уверены в своей правоте, то коллективный иск – наиболее предпочтительный вариант в борьбе против недобросовестных застройщиков.
Он выгоден прежде всего тем, что дает значительную экономию времени и денег, потраченных на судебные дела. Конечно, подача коллективного иска не освобождает от уплаты госпошлины (хотя во многих случаях дольщики освобождаются от нее по закону о защите прав потребителей). Зато заметно сокращаются расходы на оплату юридических услуг, так как группа истцов может нанять одного-двух судебных представителей, а каждому индивидуальному заявителю нужен персональный адвокат.
Конечно, нельзя сказать, что судебные затраты удастся свести к копеечным суммам. Затраты на услуги юристов зависят не от формы иска, а от объема работы, и именно это соображение определяет стоимость заказа. Правда, многие адвокатские конторы практикуют предоставление скидок по групповым искам. В любом случае, расходы на коллективного адвоката будут гораздо меньше, нежели на защитника, представляющего интересы каждого отдельного истца.
Еще один плюс коллективных дел состоит в сокращении издержек, что в первую очередь удобно для судебного аппарата. С помощью групповых исков удается достичь существенной экономии ресурсов и времени, потраченных на судебные заседания. Судьям не приходится рассматривать по отдельности множество однотипных дел, поэтому и время рассмотрения каждого заявления существенно сокращается. Еще один важный аргумент в пользу подачи коллективных исков – гарантия вынесения одинаковых решений по сходным вопросам. Когда дела рассматриваются одним судьей, то и вердикты, вероятнее всего, будут одинаковыми. Практически полностью исключается ситуация, когда один судья решает удовлетворить иск, а другой – отказать по точно такому же вопросу.
Помимо практической стороны есть еще и чисто психологический аспект. Многие люди боятся идти в суд, и коллективный иск может стать для них единственным способом отстоять свои права. Кроме того, вместе проще выработать консолидированную позицию и тактику поведения, согласовать действия с адвокатом.
Маленькие недостатки
Однако, как у любого явления, у коллективных заявлений есть не только плюсы, но и минусы. И эта «обратная сторона медали», как ни странно, — все то же единственное решение, которое принимается по всем обращениям. Хорошо, если суд удовлетворит требования истцов, а если нет? Нельзя исключать варианта, когда судья оказывает истцам, и в выигрыше остается застройщик. Так бывает при плохом правовом основании иска, и самое обидное то, что после всего этого дольщик утрачивает возможность подать индивидуальный иск.
Кроме того, могут возникнуть проблемы у тех из истцов, кто не успеет подать заявление в оговоренные сроки. Если им в виде исключения не позволят присоединиться к остальным членам группы, они могут остаться «за бортом» процесса. Так что, если большинство дольщиков поддерживает идею подачи коллективного иска, то не стоит «отрываться от коллектива».
И еще один нюанс. Даже если суд удовлетворил иск группы дольщиков, радоваться преждевременно, ибо его решения могут забуксовать на этапе исполнения. Производство по коллективным искам пока недостаточно отрегулировано, поэтому возможны сложности.
Подводя итоги сказанному выше, можно резюмировать, что коллективное решение жилищных вопросов имеет много преимуществ перед индивидуальным подходом к таким спорам. В их числе – сокращение расходов, широкий общественный резонанс, однородность решений по одинаковым вопросам. Несмотря на то, что в российском законодательстве нет института группового иска, разработаны механизмы, защищающие интересы групп дольщиков. Пользуясь их возможностями, граждане могут успешно решать конфликтные ситуации, возникающие при общении с застройщиками.
http://oktyab.ru/realty/kak-luchshe-suditsya-s-zastrojshhikami-v-odinochku-ili-kollektivom-plyusy-i-minusy-gruppovyx-iskov/

Согласно статье 4 закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию. Участник ДДУ, в свою очередь, обязан уплатить установленную цену и принять объект.

Если застройщик сорвал сроки или нарушил другие условия сделки, участник может обратиться к нему с претензией. Срок ответа застройщика на претензию дольщика может быть определен в договоре.

Содержание ответа застройщика на претензию дольщика

Ответ на претензию, как правило, содержит следующие пункты:

• наименование заявителя;
• наименование получателя;
• дата и место составления;
• реквизиты договора, в рамках которого возник спор;
• согласие с требованиями или причины, по которым получатель претензии считает требования необоснованными;
• ответные требования получателя претензии;
• приложения;
• подпись уполномоченного лица.

Вы можете составить ответ на претензию дольщика в нашем онлайн-сервисе быстро и без ошибок. Для этого нужно ответить на несколько уточняющих вопросов и заполнить пропуски в шаблоне.

С этим шаблоном часто используют:

• Ответ физическому лицу на претензию
• Ответ на претензию покупателя мебели
• Ответ на претензию заказчика о просрочке срока выполнения работ

Популярные документы и процедуры:

• Отпуск за свой счет
• Бланк договора аренды квартиры
• Пример коллективного договора
• Форма брачного договора
• Образец заполнения формы Р21001