Кто такой балансодержатель

Оглавление

Балансодержатель – лицо, не являющееся собственником, на балансе которого находится (учитывается) имущество.

Термин «балансодержатель» обычно применяют по отношению к лицу (как правило, юридическому), которое не являясь собственником, учитывает на своем бухгалтерском балансе имущество. То есть, такое имущество отражается в бухгалтерском балансе в разделе Активы в сумме, определенной по правилам бухгалтерского учета.

Иногда под балансодержателем понимают любое лицо, которое учитывает имущество на своем балансе (в том числе и его собственника).

Термин «балансодержатель» в законодательстве не определен.

Случаи, когда собственником имущества является одно лицо, а учитывается оно на балансе другого, определены законодательством.

Балансодержатель имущества по договору лизинга

В случае, если договором дизинга определено, что предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя – Собственником имущества (предмета лизинга) будет Лизингодатель, а Балансодержателем – Лизингополучатель.

Так, до конца 2014 года статья 31 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» определяла, что предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению. С 16.11.2014 ст. 31 утратила силу (Федеральный закон от 04.11.2014 N 344-ФЗ), но на практике не редко предмет лизинга учитывается по договору на балансе лизингополучателя.

Если по договору имущество учитывается на балансе лизингодателя, то Лизингодатель будет как собственником, так и балансодержателем предмета лизинга.

Имущество на праве оперативного управления или хозяйственного ведения

Другой случай – организации, владеющие имуществом на Праве оперативного управления или на Праве хозяйственного ведения.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие владеет имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294, 295 ГК РФ), но при этом собственником имущества остается государство или муниципальное образование. В этом случае, такие предприятия выступают в роли балансодержателя.

Учреждения и казенные предприятия владеют имущество на Праве оперативного управления, при этом собственником такого имущества является другое лицо (собственник) (ст. 296 ГК РФ).

Пример

Федеральное бюджетное учреждение владеет зданием на праве оперативного управления. Бюджетное учреждение – балансодержатель. Российская Федерация (государство) – собственник.

Дополнительно

Основное средство – средство труда длительного пользования (свыше 12 месяцев). К основным средствам относятся здания, машины и оборудование, сооружения и передаточные устройства, транспортные средства.

Право оперативного управления – имущественное право, которое имеет учреждение или казенное предприятие на закрепленое за ними имущество. Учреждение или казенное предприятие владеют и пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества. Учреждение или казенное предприятие распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Право собственности – право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Право хозяйственного ведения – имущественное право, которое имеет в отношении закрепленного за ним имущества, государственное или муниципальное унитарное предприятие.

Статья 4. Балансодержатель

Балансодержатель – юридическое лицо, являющееся стороной по договору аренды, на балансе которого государственное имущество, сдаваемое в аренду, находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, отвечающее за его сохранность и использование в соответствии с правилами технической эксплуатации.

>
Арендатор

Содержание
Закон Владимирской области от 10 января 1999 г. N 1-ОЗ «О порядке сдачи в аренду государственного имущества Владимирской.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

1. Статья повторяет общее определение аренды, адресованное всем объектам аренды (см. коммент. ч. 1 ст. 606), выделяя особый объект договора – здания и сооружения. Особенности вытекают из присущего им качества недвижимости объектов: неразрывной связи их с земельным участком, на котором объекты находятся, перемещение которых технологически, как правило, невозможно.
Вводится в отличие от ГК 1964 новая классификация одного из объектов – «здание» вместо «строения». Утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение» (понятие «нежилое помещение» как часть целого понятия «здание» употребимо). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды. Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные переносные строения облегченного (сборно – разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Как выход из создавшегося правового положения их можно было бы классифицировать понятием «нежилые помещения», хотя они в данном случае и не являются частью целого здания.
Если здания классифицировать по такому важному критерию как их функциональное назначение, они дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования (см. коммент. гл. 35). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст. 288 ГК).
О понятиях «жилой дом» и «жилое помещение» см. коммент. гл. 35 «Наем жилого помещения». Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (см. коммент. п. 2 ст. 671).
Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно – санитарные, культурно – просветительские, коммунально – бытовые, складские, учебные и для других целей использования.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.).
Основными документами на здание являются его технический паспорт, формируемый Бюро технической инвентаризации (см. коммент. ст. 654), и поземельная книга. Жилые помещения также имеют технический паспорт. Ведется пообъектный реестр собственности, физическим и юридическим лицам выдаются свидетельства установленного образца на здание или на часть здания (см.: Вестник мэрии Москвы, 1995, N 9, с. 28 – 32).
Если в нормативных актах употребляется понятие «гражданские здания», оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально – бытовые, культурно – просветительские и т.п.
Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и на ее принадлежность (см. ст. 135 ГК). Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение на земельном участке. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).
Такое деление значимо для четкого определения индивидуально – определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества (см. ст. 131 ГК).
Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.
В первом случае целесообразно включать в объект договора аренды не только основное здание, но и обслуживающие его служебные постройки. Во втором случае такое правило не сопровождает аренду помещения.
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (см. ст. 131) и технической инвентаризации в установленном порядке. Госкомимущество РФ ведет учет объектов федеральной собственности и их реестр (СЗ РФ, 1995, N 50, ст. 4930). Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и органов местного самоуправления ведут соответственно учет государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности и их реестры. Самовольная постройка не является объектом аренды (см. ст. 222).
К арендуемым сооружениям относятся колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и др. инженерные сооружения.
Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды.
Содержанием настоящего договора является сама передача арендованного имущества арендодателем арендатору и ее оформление (см. коммент. ст. 606, 608). К ее оформлению закон (и общие положения об аренде – ст. 607 ГК, и особенные нормы настоящего параграфа – ст. 655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально – определенные признаки подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся (см. коммент. п. 3 ст. 607). О форме и государственной регистрации договора см. коммент. ст. 651.
Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение имущественных прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающим в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (см. коммент. ст. 613).
Нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие «балансодержатель» государственного или муниципального здания или сооружения, который обладает правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием или сооружением, наряду с понятием субъекта права собственности или уполномоченного собственником лица, являющегося арендодателем.
Балансодержатель – юридическое лицо, подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель – хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем.
Федеральное предприятие не вправе сдавать в аренду здание или сооружение без согласия Госкомимущества РФ. Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений, определяется Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» – СА РФ, 1994, N 8, ст. 593).
Помимо предмета, существенным условием договора является срок временного предоставления объекта (см. коммент. ст. 610). В ГК не определен ни максимальный, ни минимальный срок (см. коммент. к настоящему параграфу), но он предполагается как обязательный. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны.
Третья существенная характеристика настоящего договора – оплата за пользование недвижимым имуществом (см. коммент. ст. 654). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, да еще в письменной форме.
Если аренда входит в состав смешанного договора (например, о совместной деятельности) и не представляет отдельного договора, соблюдение всех его существенных условий так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.
Отдельные субъекты РФ устанавливают для соискателя проведение аукционов или конкурсов (за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды зданий (нежилых помещений), если здания относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в установленном порядке.
Помимо отражения в нем характерных для аренды отношений, договор учитывает норматив потребности для использования площади, оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон, дополнительные условия досрочного расторжения и др. условия, требующие конкретизации (см. коммент. к настоящему параграфу).
Особенностью договора является то, что, помимо сторон, в нем (на стороне арендодателя) выступает теперь балансодержатель, если арендодатель является субъектом права государственной (федеральной или субъекта РФ) или муниципальной собственности.
2. См. коммент. к настоящему параграфу.

Балансодержатель и собственник разница

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Некоторые материалы настоящего раздела могут содержать информацию, запрещенную для детей. Полная версия. Собственник и правообладатель Недвижимость и операции с ней. Показывать комментарии. Скопировать ссылку на сообщение. В чем разница между собственником и правообладателем?

Эксперты предлагают рассчитывать курсы криптовалют посредством системы кросс-курсов Депутаты предлагают выдавать онлайн-микрозаймы путем биометрической идентификации Рост утильсбора грозит рынку уходом дилеров и ухудшением конкуренции. Главное Документы Эксперты.

«Балансодержатель»

Регистрация Вход. Ответы Mail. Вопросы — лидеры Зачем нужна эмансипация несовершеннолетних? Какой срок кассационного обжалования апелляционного определения суда второй инстанции, вынесенного до 1 октября г.? Сроки ремонта по осаго и компенсация за просрочку срока ремонта машины. Лидеры категории Антон Владимирович Искусственный Интеллект. Кислый Высший разум.

Владелец и собственник. Поясните пожалуйста, в чём разница между собственником и владельцем? Michael Vishnyavy Ученик , закрыт 8 лет назад. Лучший ответ. Яна Иванова Ученик 8 лет назад в соответствии с законодательством понятие собственности включает в себя право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Собственником является лицо, у которого есть соответствующие правоустанавливающие документы на имущество: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и др.

Владельцем же является лицо, которое имеет право владеть и пользоваться имуществом, исключая право распоряжения. Основанием может быть договор аренды, доверенность на право управления автомобилем и т.

Остальные ответы. Александр Мастер 8 лет назад Владелец тот кто владеет этим в данный момент, может быть и не законно Собственник — тот кто чем то владеет на законных основаниях Вот с юр.

Различаются В. В основе законного В. Это означает, что В. При законном В. Незаконным является В. В гражданском праве незаконное В. Добросовестным владельцем считается тот, кто не знал и по обстоятельствам дела не мог знать о неправомерности своего В. Разграничение добросовестного и недобросовестного В. Виндикация по иску собственника. Гуру 8 лет назад Т. Ирина Гордиенко Мастер 8 лет назад Владеть-фактически обладать. Юлия Могилина Мастер 8 лет назад владелец, лицо являющееся фактическим обладателем, при этом кроме фактического обладания объектом у него другого права нет.

Нэвлусс Профи 3 года назад Владелец — Не Создатель но Владелец это тот кто Владеет чем ни-будь например сервером игры и т. Собственник переводится как Owner. Рустам Газизов Ученик 3 года назад есть такое такое правило как вещное и обязательное право на имущество. По вещному праву владелец, пользователь приобретает в пользование недвижимое имущество во владение и пользование. Проще почитайте главу 14, ГК РФ и земельный кодекс.

Олег Малышев Ученик 1 месяц назад Ссылку на Закон можно озвучить, а то только одно бла-бла-бла, имеется ввиду владение автомобилем. Похожие вопросы. Также спрашивают.

Балансодержатель

Составляя текст договора аренды недвижимого имущества, необходимо проверять корректность и точность всех сведений об объекте аренды, чтобы неверное оформление не повлекло недействительности сделки. Некоторые из них подлежат государственной регистрации. Если они не зарегистрированы, то не порождают правовых последствий и считаются незаключенными. Когда между сторонами такого соглашения аренды возникнет спор, для суда документ не будет считаться надлежащим доказательством по делу.

Кубанское агентство судебной информации

С вступлением в силу Гражданского кодекса Украины от Рассмотрим это право пользования чужим имуществом в целях прохода телекоммуникационной сети по территории имущественных комплексов территориальной общины на основе действующего законодательства Украины. Согласно ст.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Разница между собственником и менеджментом в России и Украине. Интервью Андрея Тысленко

Удачи Вам, и всего хорошего. Белансосодержателель не является собственником, это тот у кого имущество находиться на балансе и обслуживании.

Проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость.

Перейти к содержимому. У вас отключен JavaScript.

ТАКЖЕ МОЖЕТ ЛИ БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЬ БЫТЬ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕМ, И ЕСЛИ ДА,

Регистрация Вход. Ответы Mail. Вопросы — лидеры Зачем нужна эмансипация несовершеннолетних?

Балансодержатель — лицо, не являющееся собственником, на балансе которого находится учитывается имущество. Термин «балансодержатель» обычно применяют по отношению к лицу как правило, юридическому , которое не являясь собственником, учитывает на своем бухгалтерском балансе имущество. То есть, такое имущество отражается в бухгалтерском балансе в разделе Активы в сумме, определенной по правилам бухгалтерского учета.

Право хозяйственного ведения и оперативного управления

Кроме права собственности, в гражданских правоотношениях существуют и ограниченные вещные права — когда лицо имеет возможность пользоваться имуществом, принадлежащим другому лицу. К таким ограниченным правам относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления. В таких правоотношениях всегда два участника — пользователь недвижимого имущества юридическое лицо и собственник указанного имущества, который закрепил его за пользователем. Возникли такие ограниченные вещные права в период Советского Союза, когда вся собственность была закреплена за публичным субъектом власти государством , а управляли ей доверенные юридические лица. Поэтому субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления являются только юридические лица, образованные в форме учреждения или предприятия. Круг лиц, участвующих в правоотношениях, и принципы, на которых держатся права хозяйственного ведения и оперативного управления, очень схожи между собой, однако существуют фундаментальные отличия, разграничивающие между собой указанные ограниченные вещные права. Право хозяйственного ведения — право владения, пользования и распоряжения имуществом собственника, но только в пределах границ, установленных законодательством и нормативными актами.

Кто обязан регистрировать договор аренды арендатор или арендодатель

Российские работодатели назвали самые востребованные профессии Самыми востребованными профессиями в РФ стали продавец-кассир и повар. Всероссийский научно-исследовательский институт труда провел опрос работодателей. В исследовании приняли участие почти 27 тыс. Цель — уточнить перечень профессий сре. Россияне назвали самые хамские города страны Эксперты спрашивали у респондентов, как часто они сталкиваются с грубостью, где чаще всего им грубят и часто ли сами они отвечают оппонентам тем.

Маркетологи выяснили, в каких городах России люди чаще всего хамят друг другу.

является их балансодержателем и не выступает собственником на такие дома в ОСМД не происходит), разница для корректировки.

Собственник и правообладатель

Тогда мы выполним работу в установленные сроки Собственный курьерский сервис Если у вас не получается подъехать к нам в офис, мы направим к вам курьера.

Профильные юристы С первой встречи, ваше дело ведет профильный специалист. Он имеет практику и специализируется конкретно на вашем вопросе, что гарантирует качество и дает возможность получить ответы уже при первичной бесплатной консультации Наши услуги Юристы Урала предлагают юридические услуги широкого спектра юридическим и физическим лицам.

Уничтожает улики, в случае аварии со смертельным исходом прячет тело пострадавшего, такие действия подпадают под статью 264 УК РФ и караются реальным сроком лишения свободы. Непреднамеренное Нередки ситуации, когда участник мелкого инцидента на дороге просто не замечает, что зацепил или поцарапал чью-то машину.

Особенно часты такие происшествия в следующих случаях: в пробках; на парковках; при плохих погодных условиях; льет дождь либо идет снег; плохо видно или ослепили фары встречных автомобилей; человек торопится, сильного удара не было, и он едет. Такое правонарушение считается непреднамеренным, квалифицируется как неумышленное оставление места ДТП.

И каждый раз он меня выручал. Задала вопрос и через минут пять ответили.

Вам не надо ориентироваться на звонки от страховой и ее требования, все что вы должны предоставить прописано в правилах страхования вашей страховой, посмотрите в Интернете, если вы передали, то беспокоиться не о. Произошла такая ситуация, я взломала страницу подруги и сделала снимки её переписки с парнем (не её), у которого есть девушка.

Вопрос с Вашими данными передается по защищённому каналу, поэтому это безопасно и конфиденциально. Вопрос-ответ Череповец для юридической консультации, то не всегда предоставляется возможность задать вопрос юристу онлайн.

Странно, что в век интернет-технологий редко где можно получить юридическую консультацию онлайн.

Статья: Тонкости аренды государственного имущества (Пантелеева Е.) («Бухгалтерия и банки», 2009, n 6)

«Бухгалтерия и банки», 2009, N 6
ТОНКОСТИ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА
Гражданским законодательством предусмотрено, что в договоре аренды участвуют две стороны — арендодатель и арендатор. Однако на практике встречаются трехсторонние договоры аренды госимущества, в которых появляется третья сторона — балансодержатель этого имущества.
Конституционный Суд РФ считает, что вводить в договоры не существующие в гражданском законодательстве субъекты правоотношений неправомерно. Однако Постановлением от 10.03.2009 N 14128/08 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ фактически «узаконил» (правда, с некоторыми оговорками) трехсторонние договоры аренды госимущества, в которых участвуют госсобственник и балансодержатель.
В этой статье мы рассмотрим аргументацию ВАС РФ по поводу правомерности заключения трехсторонних договоров аренды госимущества и противоположную аргументацию прокуратуры, с которой ВАС РФ не согласился. Также нас будут интересовать налоговые последствия заключения таких договоров.
Если госимущество передано в оперативное
управление учреждению
Статьей 608 ГК РФ установлено, что собственник обладает правом передачи своего имущества в аренду. Также он может управомочить других лиц сдавать в аренду свое имущество.
Собственник в отношении своего имущества (в том числе госимущества) обладает триадой прав — владения, пользования и распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Он может по своему усмотрению передавать указанные права другим лицам, оставаясь при этом собственником (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Заметим, что сдача в аренду — это распоряжение имуществом.
Учреждение владеет имуществом, закрепленным за ним собственником, на праве оперативного управления (п. 1 ст. 120 ГК РФ). Особенности этого права определены ст. 296 ГК РФ. В соответствии с этой статьей учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением. Только в этом случае он вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
А ст. 298 ГК РФ, наоборот, установлено, что бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Однако некоторыми законами прямо предусмотрено право бюджетных учреждений (в частности, образовательных) сдавать в аренду госимущество.
Если сопоставить положения ст. ст. 120, 296 и 298 ГК РФ, то получится, что госсобственник, передавший имущество (всю триаду прав на него) в оперативное управление учреждению, тоже не вправе распоряжаться этим имуществом.
Нестыковки в законодательстве по поводу правомочий госсобственника и учреждения, которому госимущество передано в оперативное управление, порождают многочисленные судебные споры о действительности договоров аренды госимущества (в частности, недвижимости). А в случае признания таких договоров недействительными страдают арендаторы, которых выселяют с занимаемых ими площадей.
К сожалению, по данному вопросу высшие судьи пока противоречат сами себе или не сходятся во мнениях друг с другом.
Противоречия в судебной практике
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, в ГК РФ предусмотрено наличие только двух сторон договора аренды и прописаны только их права и обязанности.
Рассмотрим хронику развития судебной практики по поводу заключения трехсторонних договоров аренды госимущества.
Помимо передачи имущества в оперативное управление госсобственник может передавать свое имущество на праве хозяйственного ведения. Этим правом наделяются государственные или муниципальные унитарные предприятия, которые владеют, пользуются и распоряжаются госимуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (ст. 294). Права оперативного управления и хозяйственного ведения имеют много общего. Однако в отличие от учреждения унитарное предприятие не вправе сдавать недвижимое госимущество в аренду или иным способом распоряжаться этим имуществом не вообще, а без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Тем самым запрет на распоряжение недвижимостью здесь мягче, чем при оперативном управлении.
Тем не менее при появлении в хозяйственной практике трехсторонних договоров аренды госимущества, в которых унитарные предприятия выступали в качестве не предусмотренных ГК РФ субъектов-балансодержателей, начались судебные споры о действительности таких договоров.
В Постановлениях от 04.04.2000 N N 6080/99 и 6078/99 Президиум ВАС РФ как бы сформировал судебную практику по поводу исков о признании недействительными трехсторонних договоров аренды госимущества, в которых участвует унитарное предприятие-балансодержатель. Основная мысль ВАС РФ была следующая. Участие Госкомимущества России в подписании договора аренды — это форма его согласия на передачу государственного имущества в аренду другому лицу. А ГУП-балансодержатель является фактическим арендодателем имущества независимо от того, что в тексте договора он таковым не назван.
Таким образом, возникла практика разделения арендодателей госимущества на фактических и номинальных.
Однако Конституционный Суд РФ выступил против трехсторонних договоров аренды госимущества. В Определении от 02.10.2003 N 384-О он разъяснил следующее. Законодательством субъектов РФ не могут вводиться не предусмотренные ГК РФ субъекты договора аренды, такие как «балансодержатель», а также новые вещные права. Иными словами, КС РФ отметил, что понятия «балансодержатель» и, соответственно, определения его прав в ГК РФ нет.
Казалось бы, мысль Конституционного Суда РФ о том, что при аренде госимущества третий — лишний, подтверждается разъяснениями из п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21. В нем говорится следующее.
Собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Передав учреждению имущество на праве оперативного управления, собственник не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения. В случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в аренду осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника (а не наоборот. — Примеч. авт.).
Таким образом, Пленум ВАС РФ подчеркнул, что госимущество, переданное в оперативное управление бюджетному учреждению, оно сдает в аренду само (с согласия собственника). А госсобственник может сдавать в аренду свое имущество только в случае, если оно изъято из оперативного управления.
Ссылку на п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 мы часто встречаем в судебной практике по вопросу правомерности заключения трехсторонних договоров аренды госимущества.
Так, в Определении ВАС РФ от 24.10.2008 N 13672/08 рассмотрена следующая ситуация.
Республиканский прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным трехстороннего договора аренды госимущества, поскольку он заключен с нарушением закона (требований ст. ст. 296, 298 ГК РФ). Суды поддержали прокурора. Они исходили из того, что собственник в лице соответствующего госоргана, передав спорное имущество на праве оперативного управления госучреждению, не вправе был распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду независимо от наличия согласия учреждения. Коллегия судей ВАС РФ согласилась с решением нижестоящих судов в пользу прокурора. Она отметила, что выводы судей согласуются с позицией, изложенной в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21, которую мы привели выше. В итоге трехсторонняя сделка аренды госимущества была признана недействительной.
Но вот появляется Постановление Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 14128/08, в котором со ссылкой на тот же п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 делается диаметрально противоположный вывод. Самое интересное, что спор, рассмотренный в этом судебном акте, как две капли воды похож на спор, разрешенный Определением ВАС РФ от 24.10.2008 N 13672/08.
В Постановлении N 14128/08 рассмотрен аналогичный иск того же республиканского прокурора, обратившегося в тот же арбитражный суд. Арендодатель (госорган) по трехстороннему договору был тот же самый, но балансодержатель и арендатор другие. Прокурор и на этот раз требовал признать трехсторонний договор аренды госимущества недействительным. Только на этот раз суды отказали прокурору. Они сослались на то, что заявитель пропустил срок исковой давности. Судебная коллегия ВАС РФ не согласилась с таким доводом и передала дело в Президиум ВАС РФ.
Президиум ВАС РФ признает довод судов о пропуске прокурором срока исковой давности ошибочным, но само «отказное» судебное решение оставляет в силе.
Дело в том, что нижестоящие суды отсчитывали срок исковой давности с даты заключения спорного договора аренды госимущества. Свое решение об отказе прокурору в удовлетворении его требований они обосновали именно этими процессуальными недочетами.
Примечание. Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Но Президиум ВАС РФ подметил, что стороны спорного договора аренды недавно (менее трех лет назад) заключили дополнительное соглашение к договору аренды. В нем существенно увеличена площадь передаваемых в аренду помещений, установлены новый срок действия договора аренды и иная арендная плата. Отсюда можно сделать вывод, что стороны заключили новый договор аренды, по которому срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ, не пропущен.
А поддержку собственно отказа прокурору в его иске о признании трехстороннего договора аренды госимущества недействительным Президиум ВАС РФ аргументирует следующими доводами. Да, действительно, собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21). Но прокурор ссылается на противоречия договора аренды нормам закона, полагая, что арендодателем является госсобственник имущества, а не балансодержатель. Между тем, исходя из содержания оспариваемого договора аренды, собственник (госорган) является арендодателем только номинально. Он осуществляет лишь контрольные и информационные функции. А госучреждение, названное в договоре балансодержателем, реализует все функции арендодателя. Помещения сдавались в аренду с согласия собственника в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения. Доказательств обратного прокурором не представлено.
Нельзя не отметить, что уже имеется судебная практика, в которой арбитры одобряют трехсторонние договоры аренды недвижимого госимущества со сторонами: собственник-арендодатель (госорган) + балансодержатель (учреждение, которому имущество принадлежит на праве оперативного управления) + арендатор. В некоторых случаях судьи заявляют, что формально незаконный состав сторон договора не играет роли для разрешения конкретного вопроса, поставленного перед судом.
Так, в Постановлении от 16.01.2009 N А65-9222/2008 ФАС Поволжского округа решил, что трехсторонний договор аренды госимущества не противоречит требованиям ст. ст. 120, 296, 298 ГК РФ.
Размышления о последствиях Постановления N 14128/08
В комментируемом судебном акте, казалось бы, разрешается сугубо гражданско-правовой юридический казус. Однако, по мнению автора, у этого решения могут быть и налоговые корни или во всяком случае налоговые последствия.
В настоящее время перед госучреждениями-арендодателями стоит сложный вопрос. Налоговое законодательство обязывает их платить налог на прибыль с арендных доходов на общих основаниях. Однако система бюджетного финансирования этих учреждений выстроена таким образом, что возникают технические препятствия для выполнения данного требования. В разъяснениях Минфина России предложено использовать схему, при которой деньги арендаторов должны сразу попадать на спецсчета в казначействе. А для уплаты налога на прибыль с этих счетов бюджетному учреждению должны быть доведены лимиты бюджетных обязательств.
Некоторые специалисты полагают, что важные для бюджетников разъяснения Минфина России, разрешающие проблему уплаты госучреждениями налога на прибыль с арендных доходов, ориентированы именно на трехсторонние договоры аренды, в которых арендодателем является госорган власти. Ведь в случае двусторонних договоров аренды у учреждения-арендодателя возникли бы большие проблемы, в том числе с НДС. Эти специалисты утверждают, что при трехстороннем договоре аренды госимущества, находящегося у бюджетного учреждения на праве оперативного управления, соблюдаются требования п. 3 ст. 161 НК РФ. Поэтому арендатор в качестве налогового агента самостоятельно уплачивает НДС в бюджет минуя счета учреждения-балансодержателя.
Напомним, что согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Однако, по мнению Конституционного Суда РФ, изложенному в вышеупомянутом Определении от 02.10.2003 N 384-О, с обязанностями налоговых агентов по НДС при аренде госимущества все не так просто. Судьи разъяснили, что порядок уплаты НДС в бюджет налоговым агентом — арендатором, установленный п. 3 ст. 161 НК РФ, применяется в случае предоставления в аренду публичного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными унитарными предприятиями или учреждениями, т.е. имущества, составляющего государственную казну, при непосредственном участии публичных собственников в гражданских правоотношениях.
Но ведь в случае трехсторонних договоров аренды недвижимость как раз закреплена за учреждением-балансодержателем