Продажа земельного участка юридическим лицом

Может ли физическое лицо купить у юридического лица земельный участок, находящийся в собственности ООО или АО?

Физическое лицо вправе приобрести земельный участок у юридического лица, однако законодательство устанавливает специальный порядок приобретения земельных участков. При этом, кроме гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Земельный участок может быть продан как отдельно, так и с построенным на нем объектом недвижимости. Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости, в том числе земельных участков, подлежит обязательной государственной регистрации.

Оформление покупки земельного участка

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

В дополнение к нвышеазванным общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном главой 3 Закона № 221-ФЗ;
  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр).

Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Покупателю необходимо как представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены продавцом;
  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины;
  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Подготовка к сделке по приобретению земельного участка

Покупателю необходимо провести обычные процедуры проверки объекта недвижимого имущества и проверки продавца и произвести фактический осмотр земельного участка.

С учетом специфики такого объекта, как земельный участок, необходимо проверить правоустанавливающие документы, согласно которым продавец владеет земельным участком. Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.

Осмотр земельного участка

Иногда покупка производится без тщательного осмотра земельного участка. Это может быть обусловлено самыми разными причинами: участок расположен в другом регионе; участок очень большой (гектары леса, осмотреть которые представитель покупателя просто поленился); покупатель не предполагал, что на участке могут быть объекты, не указанные в ЕГРП.

Однако надо учитывать: всегда есть риск того, что на земельном участке расположены объекты, совсем не нужные будущему собственнику. Более того, это могут быть объекты, которые значительно затруднят использование земельного участка (линии электропередачи, трубопроводы и т. д.).

Юридическое лицо планирует продать принадлежащее ему недвижимое имущество. Какие организационные особенности такой операции необходимо учитывать? Как такая операция отражается в бухгалтерском учете? Ответы на эти и другие связанные с данной тематикой вопросы рассмотрим ниже.

Содержание

Какое имущество относится к недвижимому

Согласно части первой ст. 181 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценения и изменения назначения. Такое же определение дано в ст. 2 Закона о госрегистрации.

Понятие недвижимого имущества, его признаки и классификация раскрыты также в Методических рекомендациях № 660/5, в п. 1.1 которых указано, что с учетом содержания Гражданского кодекса и ряда других законодательных актов, можно выделить следующие признаки недвижимой вещи:

  • эти объекты расположены на земельном участке и неразрывно связаны с землей, то есть они не могут существовать без земли;
  • перемещение указанных объектов невозможно без их обесценения и изменения их назначения.

Эти признаки являются основными, и рассматривать их необходимо в совокупности. При этом кроме Гражданского кодекса следует учитывать другие нормативные акты (специальное законодательство), определяющие статус недвижимого имущества. Хотя ряд нормативных актов не содержит конкретных ссылок на принадлежность того или иного объекта к недвижимому имуществу, прийти к выводу об их правовом статусе можно благодаря комплексному анализу норм, которые регулируют отношения, касающиеся этих объектов. В Методических рекомендациях № 660/5 даны также примеры разных видов недвижимого имущества и их определения.

Далее рассмотрим отдельные объекты недвижимости.

Земельный участок

Согласно части первой ст. 79¹ Земельного кодекса формирование земельного участка заключается в определении его как объекта гражданских прав, то есть предусматривает определение его площади, границ и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

Земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута в отношении частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него. Государственная регистрация вещных прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре (части девятая, десятая ст. 79¹ Земельного кодекса).

Таким образом, для того чтобы продать недвижимое имущество в виде земельного участка, на такой участок необходимо иметь кадастровый номер (часть шестая ст. 120, часть вторая ст. 132 Земельного кодекса). Следует отметить, что согласно пп. 3.3 п. 3 главы 2 раздела ІІ Порядка № 296/5 при удостоверении договора об отчуждении земельного участка как самостоятельного объекта гражданского правоотношения нотариус затребует извлечение из Государственного земельного кадастра. На такой участок по общему правилу должны быть зарегистрированы вещные права. Частью шестой ст. 3 Закона о госрегистрации установлено, что любые сделки по недвижимому имуществу (отчуждение, управление, ипотека и т. п.) совершаются, если право собственности или другое вещное право на такое имущество зарегистрировано согласно этому Закону, кроме случаев, предусмотренных частью четвертой ст. 3 и ст. 4¹ упомянутого Закона. В части четвертой ст. 3 Закона о госрегистрации речь идет о том, что права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до вступления в силу этого Закона, признаются действительными в случае отсутствия их государственной регистрации при таких условиях: если регистрация прав и их обременений проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав и их обременений действовало законодательство, не предусматривавшее обязательной регистрации таких прав и их обременений.

Факт регистрации вещных прав подтверждается Свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество (выдается в случаях, указанных в части первой ст. 18 Закона о госрегистрации), извлечением из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество или Государственным актом на землю (на земельные участки, права на которые зарегистрированы до 01.01.2013 г.) (ст. 18 Закона о госрегистрации, подпункты 1.4 и 1.7 п. 1 главы 2 раздела ІІ Порядка № 296/5).

Если кадастрового номера и/или документа о регистрации прав нет, прежде всего следует побеспокоиться о решении этого вопроса и только потом продавать.

Объекты, расположенные на земельном участке, — здания, дома, сооружения

Определения понятий зданий и сооружений даны в Налоговом кодексе, НС № 2, ДБН А.2.2-3-2012, а в последнем — еще и определение дома.

Каждое из определений применяется в контексте соответствующего нормативного акта. Вместе с тем они дают достаточно полное представление о соответствующих недвижимых объектах.

Как и в случае с земельными участками, здания и сооружения можно продать, только если право собственности на них зарегистрировано согласно требованиям Закона о госрегистрации, кроме определенных исключений.

Объекты, раположенные на земельном участке, — незавершенное строительство

Объекты незавершенного строительства — здания, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии (п. 2 НС № 2).

Согласно части третьей ст. 331 Гражданского кодекса до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., использованных в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости такое лицо может заключить договор об объекте незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на выполнение строительных работ, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Статьей 1 Закона о госрегистрации определено, что государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства и их обременений в случаях, установленных законом, проводится в порядке, определенном этим Законом, с учетом особенностей правового статуса такого объекта.

Из изложенного следует, что полноценным объектом недвижимости, который можно продавать, объект незавершенного строительства становится только после его государственной регистрации. Поэтому если юридическое лицо планирует продать такой объект, оно должно его прежде всего зарегистрировать у государственного регистратора.

Другие объекты недвижимости

Согласно части первой ст. 181 Гражданского кодекса режим недвижимой вещи может быть распространен законом на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.

В этой статье такие специфические объекты не рассматриваются.

Продажа части объекта недвижимости

Если юридическое лицо планирует продать только часть принадлежащего ему объекта недвижимости (кроме земельного участка), то необходимо прежде всего осуществить выдел такой части. Особенности осуществления этой процедуры определены Инструкцией № 55.

Переход права собственности или пользования на земельный участок, на котором расположены продающиеся здания (кроме многоквартирных домов), сооружения

Следует отметить, что согласно ст. 377 Гражданского кодекса к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, право пользования земельным участком, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего получение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

То есть продавать здание (кроме многоквартирных домов), сооружение можно только вместе с земельным участком, на котором оно размещено.

Особенности оформления операций по продаже недвижимого имущества

Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге (ст. 657 Гражданского кодекса).

Кроме того, согласно части первой ст. 182 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с частями третьей и четвертой ст. 334 этого Кодекса право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом.

Частью пятой ст. 3 Закона о госрегистрации установлено, что государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства проводится нотариусом, которым совершено такое действие.

Из изложенного следует, что нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества и государственная регистрация прав на него осуществляются нотариусом одновременно. Именно в этот момент (нотариального удостоверения договора и осуществления государственной регистрации прав) право собственности переходит от продавца недвижимости к покупателю.

Следует отметить, что фактическая (физическая) передача недвижимости от продавца покупателю может осуществляться как до, так и после этого момента передачи права собственности, что должно предусматриваться договором купли-продажи. Оформляется такая передача Актом приемки-передачи (внутреннего перемещения) основных средств (типовая форма № ОЗ-1, утвержденная приказом № 352).

Техническая инвентаризация продающейся недвижимости

Согласно п. 1.2 Инструкции № 127 техническая инвентаризация проводится в следующих случаях:

  • перед принятием в эксплуатацию завершенных строительством объектов, в том числе после проведения реконструкции и капитального ремонта;
  • перед проведением государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
  • перед проведением государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, который образовался в результате деления, объединения объекта недвижимого имущества или выделения доли из объекта недвижимого имущества, кроме случаев, когда в результате такого деления, объединения или выделения доли завершенный строительством объект принимался в эксплуатацию.

В других случаях техническая инвентаризация проводится по желанию заказчика.

Особенности нотариального удостоверения договора купли-продажи

Процедура нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости регламентируется Порядком № 296/5.

Для нотариального удостоверения такого договора предприятие-продавец должно представить нотариусу документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, и в предусмотренных законодательством случаях документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на это имущество, — извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Перечень возможных документов, подтверждающих право собственности на здания, сооружения, приведен в пп. 1.2 п. 1 главы 2 раздела ІІ Порядка № 296/5. Право собственности на земельные участки подтверждают документы, оформленные в соответствии с Законом о госрегистрации (пп. 1.4 п. 1 главы 2 раздела ІІ Порядка № 296/5). Согласно пп. 1.7 этого пункта в случае если представленные документы не содержат всех предусмотренных законодательством сведений или в таких документах содержится противоречивая информация, нотариус может запрашивать у соответствующих субъектов (органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, выдавших такие документы) информацию (справки, копии документов и т. п.), необходимую для совершения нотариального действия и/или проведения государственной регистрации прав и их обременений.

При подготовке к удостоверению сделок об отчуждении недвижимости нотариус проверяет отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества, обременения его ипотекой по данным Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, а также налогового залога.

При удостоверении договора об отчуждении объекта незавершенного строительства нотариусу представляется извлечение о государственной регистрации прав, выданное органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, вместе с документом, на основании которого ведется строительство (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале выполнения строительных работ, строительный паспорт и т. п.), и документ, подтверждающий право на земельный участок.

За совершение нотариальных действий государственные нотариусы взимают государственную пошлину в размере 1% суммы договора, а частные нотариусы — плату, размер которой определяется по договоренности между частным нотариусом и физическим или юридическим лицом, но не меньше размера ставок государственной пошлины, которая взимается государственными нотариусами за аналогичные нотариальные действия (глава 16 раздела І Порядка № 296/5, ст. 3 Декрета о госпошлине). Наряду с этим может взиматься отдельная плата за услуги правового, технического характера.

Следует отметить, что покупатель недвижимости (за исключением государственных предприятий, учреждений и организаций, приобретающих недвижимое имущество за счет бюджетных средств, учреждений и организаций иностранных государств, пользующихся иммунитетами и привилегиями согласно законам и международным договорам Украины, согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины, а также граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые) является плательщиком пенсионного сбора, ставка которого составляет 1% стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи (п. 9 ст. 1, п. 8 ст. 2, п. 10 ст. 4 Закона № 400). Причем недвижимым имуществом с целью взыскания пенсионного сбора признаются жилой дом или его часть, квартира, садовый дом, дача, гараж, другое постоянно расположенное здание, а также другой объект, подпадающий под определение группы 3 основных средств и других необоротных активов согласно Налоговому кодексу. То есть земельные участки под определение такой недвижимости не подпадают, и уплачивать пенсионный сбор со стоимости их продажи не нужно.

Нотариальное удостоверение или регистрация на бирже договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии документального подтверждения уплаты сбора, который взимается при купле-продаже недвижимого имущества (п. 2 раздела ІІ Закона № 967).

Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Как уже отмечалось, такую регистрацию осуществляет нотариус. Процедура регистрации определена Порядком № 703. Основные ее этапы тезисно изложены в письме № 404-06-15-13.

Согласно пп. «х» п. 6 ст. 3 Декрета о госпошлине за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество взымается государственная пошлина в размере 7 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (119 грн.).

Отражение операций по продаже недвижимого имущества в бухгалтерском учете

Прежде всего отметим, что недвижимое имущество может учитываться юридическим лицом в составе инвестиционной недвижимости на субсчете 100 «Инвестиционная недвижимость» либо в составе основных средств — на субсчете 101 «Земельные участки» или 103 «Дома и сооружения». Учет первой ведется согласно ПБУ 32, вторых — ПБУ 7.

По общему правилу (об исключениях, касающихся инвестиционной недвижимости, см. ниже), если недвижимость соответствует условиям, приведенным в п. 1 раздела ІІ ПБУ 27, ее следует перевести в состав необоротного актива и группы выбытия, содержащихся для продажи. То есть недвижимость перестает признаваться необоротным активом, и на нее не начисляется амортизация. В соответствии с указанным пунктом необоротный актив и группа выбытия признаются содержащимися для продажи в случае, если:

  • экономические выгоды ожидается получить от их продажи, а не от их использования по назначению;
  • они готовы к продаже в их нынешнем состоянии;
  • их продажа, как ожидается, будет завершена в течение года с даты признания их содержащимися для продажи;
  • условия их продажи соответствуют обычным условиям продажи для подобных активов;
  • осуществление их продажи имеет высокую вероятность, в частности если руководством предприятия подготовлен соответствующий план или заключен твердый контракт о продаже, осуществляется их активное предложение на рынке по цене, соответствующей справедливой стоимости.

Перевод недвижимости в состав необоротных активов, содержащихся для продажи, отражается бухгалтерской записью Дт 286 «Необоротные активы и группы выбытия, содержащиеся для продажи» Кт 10 «Основные средства» — на остаточную стоимость, если недвижимость учитывается по первоначальной стоимости, или на справедливую стоимость на дату перевода, если это инвестиционная недвижимость, которая учитывается по справедливой стоимости (п. 26 ПБУ 32). Вместе с тем:

по недвижимости, которая учитывается по первоначальной стоимости, — сумма накопленного износа отражается записью Дт 13 «Износ (амортизация) необоротных активов» Кт 10;

по инвестиционной недвижимости, которая учитывается по справедливой стоимости, — разность между оценкой по справедливой стоимости на дату перевода и предыдущей оценкой по справедливой стоимости отражается записью Дт 100 «Инвестиционная недвижимость» Кт 710 «Доход от первоначального признания и от изменения стоимости активов, учитываемых по справедливой стоимости», если разность положительная, или Дт 940 «Расходы от первоначального признания и от изменения стоимости активов, учитываемых по справедливой стоимости» Кт 100, если разность отрицательная.

Пример 1

Предприятием принято решение о продаже здания и, соответственно, земельного участка, на котором это здание размещено. Продажу планируется осуществить в течение года.

Первоначальная стоимость здания, учтенного в составе основных средств на субсчете 103, составляет 500 000 грн. Накопленный износ 1 200 000 грн.

Первоначальная стоимость земельного участка — 150 000 грн.

Здание вместе с земельным участком переводят в состав необоротных активов, содержащихся для продажи.

Бухгалтерский учет представлен в табл. 1.

Таблица 1


п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Дебет

Кредит

Сумма, грн.

1

Переведено здание
в состав запасов

300 000

2

Списан накопленный износ

200 000

3

Переведен земельный участок
в состав запасов

150 000

Пример 2

Начальные данные примера 1, только недвижимость учитывается в составе инвестиционной недвижимости на субсчете 100.

На дату перевода справедливая стоимость здания составляет 300 000 грн., земельного участка — 150 000 грн. На предыдущую дату, когда определялась справедливая стоимость, оценка здания составляла 350 000 грн., земельного участка — 130 000 грн., по которой недвижимость и отражалась на субсчете 100 до даты перевода.

Бухгалтерский учет представлен в табл. 2.

Таблица 2


п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Дебет

Кредит

Сумма, грн.

1

Переведена недвижимость (здание и земельный участок) в состав запасов (300 000 + 150 000)

450 000

2

Списана разность между текущей и предыдущей справедливой стоимостью:
отрицательная относительно здания (300 000 – 350 000)

50 000

положительная относительно земельного участка (150 000 – 130 000)

20 000

Отражение стоимости необоротных активов, содержащихся для продажи

Согласно п. 9 ПБУ 27 необоротные активы, содержащиеся для продажи, отражаются в бухгалтерском учете и финансовой отчетности на дату баланса по наименьшей из двух величин — балансовой стоимости или чистой стоимости реализации, где чистая стоимость реализации — ожидаемая цена реализации запасов в условиях обычной деятельности за вычетом ожидаемых расходов на завершение их производства и реализацию (п. 4 ПБУ 9). Пунктом 27 ПБУ 9 установлено, что сумма, на которую первоначальная стоимость запасов превышает чистую стоимость их реализации, списывается на расходы отчетного периода (субсчет 946 «Потери от обесценения запасов»).

Пример 3

Начальные данные примера 1.

Ожидаемая цена реализации здания вместе с земельным участком составляет 400 000 грн., ожидаемые расходы на реализацию — 10 000 грн.

Чистая стоимость реализации составляет 390 000 грн. (400 000 – 10 000), что на 60 000 грн. (450 000 – 390 000) меньше балансовой стоимости. Таким образом, недвижимость надо отразить по чистой стоимости реализации.

Бухгалтерский учет представлен в табл. 3.

Таблица 3


п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Дебет

Кредит

Сумма, грн.

1

Списана разность между балансовой стоимостью и чистой стоимостью реализации

60 000

Продажа недвижимости, которая переведена в состав необоротных активов, содержащихся для продажи, отражается в общеустановленном порядке, принятом для продажи других оборотных активов. То есть доходы от такой продажи отражаются в составе других операционных доходов по кредиту субсчета 712 «Доход от реализации прочих оборотных активов». Себестоимость проданной недвижимости в составе других операционных расходов — по дебету субсчета 943 «Себестоимость реализованных производственных запасов».

Все прочие расходы, связанные с продажей, относят к расходам на сбыт (счет 93).

Дата отражения доходов от продажи недвижимости

Иногда возникает вопрос, на какую дату следует отражать доходы от продажи недвижимости и, соответственно, расходы в сумме себестоимости недвижимости — на дату фактической передачи недвижимости, которая оформляется актом приемки-передачи (внутреннего перемещения) основных средств (типовая форма № ОЗ-1), или на дату нотариального удостоверения договора и государственной регистрации прав.

Пунктом 8 ПБУ 15 установлено, что доход (выручка) от реализации продукции (товаров, других активов) признается при наличии всех приведенных ниже условий:

покупателю переданы риски и выгоды, связанные с правом собственности на продукцию (товар, другой актив);

предприятие не осуществляет в дальнейшем управление и контроль за реализованной продукцией (товарами, другими активами);

сумма дохода (выручка) может быть достоверно определена;

есть уверенность, что в результате операции состоится увеличение экономических выгод предприятия, а расходы, связанные с этой операцией, могут быть достоверно определены.

Все эти условия могут быть выполнены, как правило, на момент нотариального удостоверения договора купли-продажи и государственной регистрации прав при условии фактической передачи недвижимости от продавца покупателю по акту приемки-передачи. То есть, например, если недвижимость фактически передана по акту покупателю до момента нотариального удостоверения и государственной регистрации, такие условия выполняются на момент удостоверения и регистрации, и отражается доход. Если недвижимость передана по акту после нотариального удостоверения и государственной регистрации, такие условия полностью выполняются в момент фактической передачи по акту. И тогда доход признается по дате оформления акта.

Пример 4

Начальные данные примера 3.

Предприятие продало здание вместе с землей за 480 000 грн., в том числе НДС — 80 000 грн. За предоставление информационно-консультационных услуг, связанных с продажей, сторонней организации уплачено 10 000 грн. без НДС.

Бухгалтерский учет представлен в табл. 4.

Таблица 4


п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Дебет

Кредит

Сумма, грн.

1

Продана недвижимость

480 000

2

Начислены налоговые обязательства по НДС

80 000

3

Списан доход на финансовые результаты

400 000

4

Списана себестоимость недвижимости на себестоимость реализации

390 000

5

Списана себестоимость реализации на финансовые результаты

390 000

6

Получена оплата за проданное здание

480 000

7

Получены информационно-консультационные услуги

10 000

8

Оплачены полученные услуги

10 000

Перевод инвестиционной недвижимости в состав необоротных активов, содержащихся для продажи

Надо ли переводить инвестиционную недвижимость в состав необоротных активов, содержащихся для продажи, если ее реализация осуществляется без предварительной подготовки? Нет, не надо, о чем указано в п. 25 ПБУ 32. Следовательно, к учету такой недвижимости не применяются нормы ПБУ 27. А в учете продажа отражается в рамках другой обычной, а не операционной деятельности: Дт 377 «Расчеты с прочими дебиторами» Кт 746 «Прочие доходы» на сумму дохода от продажи; Дт 977 «Прочие расходы деятельности» Кт 10 на сумму остаточной (или справедливой, если объект учитывается по справедливой стоимости) стоимости; Дт 13 Кт 10 на сумму накопленного износа.

Пример 5

На балансе предприятия учитывается объект инвестиционной недвижимости (здание и земельный участок, на котором оно расположено), продающийся без предварительной подготовки за 480 000 грн., в том числе НДС — 80 000 грн. На момент продажи первоначальная стоимость составляет 650 000 грн., начисленный износ — 200 тыс. грн.

Бухгалтерский учет представлен в табл. 5.

Таблица 5


п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Дебет

Кредит

Сумма, грн.

1

Продана недвижимость

480 000

2

Начислены налоговые обязательства по НДС

80 000

3

Отнесена на финансовые результаты сумма дохода

400 000

4

Списан начисленный износ

200 000

5

Списана остаточная стоимость (650 000 – 200 000)

450 000

6

Отнесена на финансовые результаты остаточная стоимость

450 000

7

Получена оплата за проданную недвижимость

480 000

Организация — ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы») имеет земельный участок. Организация в 2019 году переходит на ОСНО и планирует продажу земельного участка. Участок был приобретен у учредителя ООО в 2011 году и до сих пор не оплачен. Участок был поставлен на учет как основное средство, так как предполагалось использовать его в производственной деятельности.
Организация рассматривает возможность переоценки участка до кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2019, а также предполагает согласовать с бывшим продавцом уменьшение договорной стоимости участка путем заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи. Стоимость участка по договору купли-продажи между ООО и физическим лицом (учредителем) превышает кадастровую стоимость.
1. Возможно ли ООО сделать переоценку земельного участка до его кадастровой стоимости на 01.01.2019 и сделать соответствующее дополнительное соглашение к первоначальному договору купли-продажи (от 2011 года)?
2. Если с 01.01.2019 ООО перейдет на ОСН, возникнет ли обязанность у ООО уплачивать НДС с реализации земельного участка?
3. Возможно ли включение в расходы при расчете налога на прибыль стоимость участка (после проведенной переоценки)?

31 января 2019

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
1. Выручка организации от продажи земельного участка в 2019 году НДС не облагается.
2. Организация может провести переоценку стоимости земельного участка до его кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2019, если сможет документально подтвердить соответствие данной стоимости рыночным ценам на дату проведения переоценки. Результат данной переоценки никак не повлияет на налогообложение прибыли организации.
3. Расходы на приобретение земельного участка по договору купли-продажи (с учетом дополнительного соглашения по изменению договорной цены) организация сможет учесть в целях налогообложения прибыли в периоде его реализации на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, независимо от оплаты первоначальному продавцу и при условии соблюдения требований п. 1 ст. 252 НК РФ. При этом, учитывая официальное мнение Минфина России по вопросу учета расходов на приобретение земельных участков в целях УСН и наличие судебной практики, налоговые риски не исключены.

Обоснование позиции:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ), в частную собственность других лиц) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличатся от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
При заключении сделки и согласовании условия о цене продаваемого земельного участка сторонами может быть проведена оценка его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Однако это не вменяется сторонам в обязанность.
В то же время нужно иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На основании п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор купли-продажи и другие сделки в отношении земельных участков подлежат государственной регистрации прав.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

УСН

Перечень расходов, учитываемых при определении налоговой базы при УСН, установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ, носит закрытый характер и расходы на приобретение земельных участков в нем прямо не поименованы. Поэтому такие расходы при налогообложении на УСН учитываться не должны.
Так, в силу п. 4 ст. 346.16 НК РФ в целях налогообложения при применении УСН в состав ОС включаются ОС, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ. Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не относится к амортизируемому имуществу, поэтому расходы в виде стоимости земельного участка к расходам на приобретение ОС в целях применения УСН не относятся. Смотрите также письма Минфина России от 30.06.2011 N 03-11-06/2/101, от 16.09.2010 N 03-11-06/2/145, от 31.01.2008 N 03-11-04/3/36, от 18.04.2006 N 03-11-04/2/84.
В то же время в соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения уменьшают доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров. Расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Реализацией товаров признается, соответственно, передача на возмездной основе права собственности на товары, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ). Исходя из этого, в рассматриваемой ситуации в целях налогообложения продаваемый земельный участок является товаром, его продажа — реализацией, а выручка от такой реализации — налогооблагаемым доходом.
При реализации организацией на УСН земельного участка доходы от такой реализации определяются в размере фактически полученных денежных средств и включаются в налоговую базу того отчетного (налогового) периода, в котором денежные средства были фактически получены (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
В то же время нужно иметь в виду, что согласно разъяснениям Минфина России расходы на приобретение земельного участка могут учитываться при определении налогооблагаемой базы при УСН при условии, что земельный участок изначально был приобретен с целью дальнейшей перепродажи, в иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения УСН не учитываются (письма Минфина России от 28.02.2013 N 03-11-06/2/5946, от 08.04.2011 N 03-11-06/2/46).
Вместе с тем имеется арбитражная практика с решениями, принятыми в пользу налогоплательщиков (постановления ФАС Московского округа от 21.10.2013 N Ф05-12862/13, Десятого ААС от 08.07.2013 N 10АП-5376/13). Судьи отмечают, что нормы НК РФ регулируют порядок учета затрат, связанных с приобретением земельных участков, в процессе их эксплуатации, но не регулируют учет затрат, связанных с приобретением земельных участков, в момент их реализации. При приобретении земельного участка общество, руководствуясь нормами НК РФ, правомерно не учитывало для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением земельных участков, в период их эксплуатации. Однако операции по продаже ранее приобретенного имущества (земельных участков) общество вправе учитывать как операции по реализации товаров. Данный вывод основан на положениях п. 3 ст. 38, пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, а также письмах ФНС России от 14.02.2005 N 22-1-12/181, Минфина России от 24.01.2011 N 03-11-06/2/08, от 02.12.2005 N 03-11-04/2/144 *(1).
Однако учитывая вышеприведенные официальные разъяснения и наличие судебной практики, признание в расходах стоимости участка, числящегося в составе основных средств организации на УСН, при его продаже может привести к налоговым спорам. Налоговые органы, возможно, посчитали бы расходы на приобретение земли, учитываемой в бухгалтерском учете в составе ОС, необоснованными в целях исчисления УСН.
В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 346.25 НК РФ при переходе налогоплательщика с УСН на ОСНО расходы на приобретение в период применения УСН товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые не были оплачены до даты перехода на исчисление налога на прибыль по методу начислений, признаются в составе расходов в первом месяце после перехода на общий режим, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ. Однако данная норма относится к затратам, которые при УСН не попадают в расходы, в частности, по причине отсутствия их оплаты (в виду кассового метода признания расходов при УСН). В нашем же случае расходы на приобретение земельного участка могли быть учтены в целях УСН только по мере его реализации (даже при условии оплаты продавцу). Полагаем, что такие затраты после перехода на ОСНО учитываются в расходах при налогообложении прибыли уже по правилам главы 25 НК РФ, а не по правилам переходного периода (ст. 346.25 НК РФ)*(2).

Налог на прибыль

Выручка от продажи земельных участков для целей исчисления налога на прибыль учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ датой реализации недвижимости признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, то есть независимо от даты государственной регистрации прав (даты подачи документов на госрегистрацию).
В общем случае организация вправе уменьшить доходы от продажи земельного участка на расходы, связанные с его приобретением (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ), а также на расходы, связанные с реализацией участка (абзац шестой пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). Смотрите также письма Минфина России от 02.10.2018 N 03-03-06/1/70713, от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 19.03.2018 N 03-03-06/1/16908, от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 28.05.2012 N 03-03-10/57, от 16.08.2013 N 03-03-06/1/33408, от 17.07.2007 N 03-03-06/1/488,от 01.02.2008 N 03-03-06/1/68.
Таким образом, при продаже земельного участка в 2019 году организация на ОСНО вправе учесть всю стоимость земельного участка, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета. Причем указанные расходы организация может учесть в целях налогообложения прибыли только при последующей реализации имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). До этого момента учитывать затраты на приобретение земельных участков в составе внереализационных (в первом месяце после перехода на общий режим), материальных или прочих расходов оснований не имеется (письма Минфина России от 01.02.2008 N 03-03-06/1/68, от 07.11.2007 N 03-03-06/1/781, от 06.06.2007 N 03-03-06/1/362, от 30.08.2012 N 03-03-06/1/443, от 28.05.2012 N 03-03-10/57, ФНС России от 07.06.2012 N ЕД-4-3/9380@, а также постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05).
Также обращаем внимание, что признание расходов в виде стоимости приобретенного участка при методе начисления не зависит от времени фактической оплаты по договору купли-продажи (п. 1 ст. 272 НК РФ).
Кроме того, отметим, что нормы НК РФ не предусматривают возможность уменьшения доходов от реализации в целях налогообложения прибыли на кадастровую стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость налогооблагаемых земельных участков используется для исчисления земельного налога (п. 5 ст. 65 ЗК РФ, п.п. 1, 2 ст. 390 НК РФ) и устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ), в то время как для налога на прибыль (так же как и для бухгалтерского учета) принимается во внимание только первоначальная стоимость актива (цена приобретения), определяемая на основании документов, подтверждающих стоимость земельного участка (договор, акт приемки-передачи и т.п.) (п. 1 ст. 257, п. 2 ст. 254 НК РФ). Изменение кадастровой стоимости для целей налогообложения прибыли роли не играет.
Что касается вопроса о переоценке земельного участка до кадастровой стоимости, то организация может принять решение о переоценке объекта основных средств в бухгалтерском учете, что приведет к изменению его первоначальной стоимости до уровня его рыночной стоимости на дату переоценки (п. 14 ПБУ 6/01, п. 41 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). При этом нормы главы 25 НК РФ не предусматривают учет результатов переоценки (уценки) первоначально сформированной стоимости объектов основных средств, как и товаров, также как отсутствует возможность создания в налоговом учете резерва под снижение стоимости материальных ценностей (абзац шестой п. 1 ст. 257 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 29.08.2012 N 03-11-06/1/17, от 08.09.2011 N 03-03-06/1/544, от 08.07.2011 N 03-03-06/1/412).
Таким образом, даже в случае проведения переоценки стоимости земельного участка до его кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2019 (в данном случае организация должна документально подтвердить соответствие данной стоимости рыночным ценам на дату проведения переоценки), результат данной переоценки никак не повлияет на налогообложение прибыли организации*(3).
Однако полагаем, что первоначальную стоимость земельного участка можно откорректировать в налоговом учете в случае заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи по изменению договорной цены.
Косвенно данную позицию подтверждает письмо Минфина России от 29.06.2016 N 03-03-06/3/37780, в котором финансисты допускают возможность корректировки первоначальной стоимости основного средства в ситуации, когда подтверждающие первоначальную стоимость ОС первичные документы были получены компанией после ввода объекта в эксплуатацию. Чиновники делают вывод, что полученная налогоплательщиком после ввода объекта в эксплуатацию информация о его фактической стоимости должна быть учтена исходя из положений ст. 257-259.3, 314 и 54 НК РФ. Несмотря на то что земельный участок не относится к амортизируемому имуществу, полагаем, что приведенная позиция Минфина России может быть применена и к прочему имуществу.
При этом в рассматриваемом случае нельзя говорить об искажении налоговой базы за прошлый отчетный (налоговый) период. Расходы на приобретение земли не были учтены в целях налогообложения как в период применения УСН, так и при переходе на ОСНО (пп. 2 п. 2 ст. 346.25 НК РФ). Исходя из этого, в данном случае отсутствует необходимость корректировки налоговой базы и сдачи уточненных налоговых деклараций (п. 1 ст. 54 НК РФ). Смотрите также письмо Минфина России от 14.02.2017 N 03-07-09/8251 (по противоположной ситуации, когда поставщик и покупатель изменили стоимость уже реализованных товаров и при этом их изначальная стоимость была списана на расходы, что потребовало внесения изменений в налоговую базу), а также письмо Минфина России от 12.11.2012 N 03-03-10/126.
Таким образом, расходы на приобретение земельного участка по договору купли-продажи (с учетом дополнительного соглашения по изменению договорной цены) организация сможет учесть в целях налогообложения прибыли в периоде его реализации на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ независимо от оплаты первоначальному продавцу и при условии соблюдения требований п. 1 ст. 252 НК РФ.
В противном случае организация была бы лишена возможности уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на соответствующие суммы расходов, так как в главе 25 НК РФ отсутствуют нормы об учете в составе расходов затрат на приобретение земельных участков путем начисления сумм амортизации (письмо Минфина России от 06.06.2007 N 03-03-06/1/362).
Приведенное мнение подтверждается письмом ФНС России от 17.07.2015 N СА-4-7/12693@, которым для использования в работе налоговых органов направлен обзор судебных актов, вынесенных ВС РФ по вопросам налогообложения за период 2014 года и первое полугодие 2015 года. В частности, приводится Определение ВС РФ от 06.03.2015 N 306-КГ15-289, где сделан вывод, что налогоплательщик на основании положений ст.ст. 268 и 272 НК РФ имеет право учесть в составе расходов стоимость приобретенных в период применения им УСН товаров, если они были им реализованы в дальнейшем уже при применении ОСНО. Данные расходы могут быть учтены в целях исчисления налога на прибыль в периоде их реализации.
Косвенно в пользу приведенной позиции говорят также письма Минфина России от 22.01.2016 N 03-03-06/1/2227, от 26.05.2014 N 03-03-06/1/24977 (рассматривался вопрос в сходной ситуации, но в отношении расходов на приобретение ценных бумаг при их реализации после перехода на ОСНО). Чиновники указали, что в период применения налогоплательщиком УСН расходы по приобретению данного имущества не подлежали включению в налоговую базу (на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 и пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ), поэтому указанные расходы могут быть учтены для целей налогообложения прибыли организаций на дату реализации, в частности, на основании положений ст. 272 НК РФ. Также финансисты обращают внимание на норму п. 5 ст. 252 НК РФ, согласно которой суммы, отраженные в составе расходов налогоплательщиков, не подлежат повторному включению в состав его расходов. В этой связи повторно отметим, что в Вашем случае факт повторного отражения налогоплательщиком расходов также отсутствует.
Кроме того, в бухгалтерском учете данный актив в случае принятия решения о его реализации не соответствует признакам ОС, установленным в п. 4 ПБУ 6/01, в связи с чем фактически выступает в роли товара для перепродажи*(4).
Что касается признания имущества в целях налогообложения, то, как мы уже отметили ранее, в силу совокупности норм п. 4 ст. 346.16 и п. 2 ст. 256 НК РФ земельный участок, приобретенный в период применения УСН, ОС не является, причем независимо от цели приобретения и от порядка бухгалтерского учета данного имущества.
Тем не менее, учитывая официальное мнение Минфина России по вопросу учета расходов на приобретение земельных участков в целях УСН и наличие судебной практики, не исключено, что налоговые органы сочтут данные расходы необоснованными даже и после перехода организации на ОСНО, в связи с тем, что земельные участки были приобретены в период УСН не с целью перепродажи (учитываются в бухгалтерском учете в составе основных средств), а значит, главой 26.2 НК РФ учет данных расходов был не предусмотрен*(5).
Обращаем Ваше внимание, что изложенная точка зрения по вопросу учета расходов, связанных с приобретением земельного участка в рассматриваемом случае, является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов. Действующим законодательством данная ситуация не урегулирована, материалами арбитражной практики и разъяснениями официальных органов, в полной мере соответствующих вопросу, мы не располагаем. Для устранения сомнений организация вправе обратиться за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21, ст. 34.2 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

К сведению:
Если цена приобретения земельного участка с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ).

НДС

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения по НДС операции по реализации земельных участков (долей в них). Смотрите также письмо Минфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173. На основании приведенной нормы выручка организации от продажи земельного участка в 2019 году НДС не облагается. При этом неважно, к какой категории относится земельный участок и кто является сторонами договора купли-продажи земли.

Рекомендуем дополнительно ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца;
— Энциклопедия решений. Налогообложение имущества организаций, приобретенного для дальнейшей перепродажи;
— Энциклопедия решений. Налогообложение прибыли при переходе с УСН на общий режим налогообложения;
— Энциклопедия решений. Объект налогообложения НДС;
— Энциклопедия решений. Учет вложений в земельные участки;
— Энциклопедия решений. Учет реализации земельных участков.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

11 января 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Отметим, что одним из решающих факторов в принятии судами решения в пользу налогоплательщика стало то, что согласно уставу общества одним из видов деятельности организации являются покупка и продажа земельных участков. На основании этого суды пришли к выводу, что у общества имелось намерение продать указанные земельные участки. Учитывая тот факт, что судебная практика по аналогичным вопросам немногочисленна, говорить о перспективе судебного разбирательства не представляется возможным.
Смотрите также материал: Вопрос: ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов») продает физическому лицу земельный участок, находящийся на праве собственности. Земельный участок учтен в составе основных средств. Каков бухгалтерский и налоговый учет данной сделки? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2016 г.).
*(2) Норма пп. 2 п. 2 ст. 346.25 НК РФ позволяет учесть в первом месяце после перехода те затраты, которые попали бы в число расходов по УСН, если бы их оплата была произведена до перехода. Указанные расходы, относящиеся к периоду применения УСН, могут быть учтены в составе внереализационных на основании пп. 1 п. 2 ст. 265 НК РФ как убытки прошлых лет (налоговых периодов), выявленные в текущем периоде (письмо Минфина России от 23.10.2006 N 03-11-05/237).
*(3) Результаты переоценки ОС не отражаются в налоговом учете также и в период применения УСН (п. 3 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 20.01.2006 N 03-11-04/2/9). Дополнительно смотрите материалы:
— Вопрос: Организация провела межевание земельного участка. В результате вместо одного участка получили 5 земельных участков с той же кадастровой стоимостью, что и остаточная стоимость размежеванного участка. Однако первоначальная стоимость данного земельного участка при постановке его на учет была значительно выше. Сумма кадастровых стоимостей новых участков ниже кадастровой стоимости участка. Переоценка земельных участков организацией не производится. Расходы на межевание организация списывает в бухгалтерском и налоговом учете единовременно, не увеличивая стоимость земельных участков. Каков порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете данных операций? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.);
— Вопрос: АО возникло путем преобразования из ГУП в 2008 году. Первоначальная стоимость земельного участка (623,41 руб.) была указана в передаточном акте при приватизации ГУП. Переоценка земельного участка в бухгалтерском учете ранее была отражена проводкой «Дебет 01 «Основные средства» Кредит 83 «Добавочный капитал». В налоговом учете земельный участок не переоценивался. Имеет ли АО право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на стоимость земельного участка до переоценки — 623,41 руб., если этот земельный участок: приобретен в результате не сделки купли-продажи, а приватизации; расположен под непроизводственным зданием? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2018 г.);
— Вопрос: Как отражается в учете организации, которая применяет УСН, переоценка объектов основных средств в бухгалтерском учете и налогообложении? Возникают ли в данном случае налоговые последствия в целях исчисления единого налога УСН? (журнал «Учет и контроль», N 8, август 2016 г.);
— Вопрос: Предприятие находится на упрощенной системе налогообложения (объект — «доходы»). Был приобретен земельный участок за 47 млн. руб. Кадастровая стоимость участка 14 млн. руб. Он уже зарегистрирован и поставлен на учет как основное средство по цене приобретения. Возможно ли сейчас провести его переоценку до кадастровой стоимости с целью уменьшения общей стоимости основных средств предприятия? («ЭЖ Вопрос-Ответ», N 10, октябрь 2012 г.).
*(4) Исходя из п.п. 7.2, 7.2.1, 8.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобренной Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России и Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров России 29.12.1997, объект, подлежащий бухгалтерскому учету, классифицируется для целей бухгалтерского учета в соответствии с установленными определениями видов активов и критериями признания их. По общему правилу указанная классификация производится первоначально при признании объекта в бухгалтерском учете исходя из соответствия его на момент признания установленным определениям видов активов и критериям признания их (смотрите Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2006 год, доведенные письмом Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302).
Положения бухгалтерского законодательства прямо не предусматривают возможность переквалификации объекта ОС в товары в случае его продажи.
В общем случае, если изначально имущество приобретается не для перепродажи и принимается на учет как основное средство, то оно остается таковым вплоть до момента выбытия (списания), в том числе путем продажи. Данное мнение содержится в письме Минфина России от 02.03.2010 N 03-05-05-01/04, а также в отдельных консультациях чиновников в СМИ, например, Вопрос: В условиях финансового кризиса был сокращен объем производства и прекращено использование некоторых основных средств. Организация планирует продажу данных активов. Вправе ли она перевести такие основные средства со счета 01 на счет 41 «Товары» и, соответственно, не платить налог на имущество? («Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения», N 16, август 2010 г.). Смотрите также постановление Восемнадцатого ААС от 14.12.2017 N 18АП-13709/17. Но указанные материалы затрагивали вопросы исчисления налога на имущество организаций.
Однако в некоторых письмах чиновники, ссылаясь на преамбулу к Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н), не исключают для организации возможность дополнить типовую схему, соблюдая единые подходы, установленные Инструкцией (например, письмо ФНС России от 05.09.2017 N БС-4-21/17597@ «О налоге на имущество организаций»).
В арбитражной практике также есть примеры, когда судьи согласны, что имущество, не используемое в деятельности организации, не соответствует признакам основного средства, установленным в п. 4 ПБУ 6/01, поэтому его можно исключить из состава ОС и учитывать как товар для перепродажи. Смотрите, например, постановления Девятнадцатого ААС от 03.11.2016 N 19АП-1011/16, ФАС ЦО от 04.07.2008 N А48-3994/07-14 и ФАС ПО от 27.01.2009 N А65-9168/2008).
Мы полагаем, что в силу принципа свободы экономической деятельности, закрепленного в ст. 8 Конституции РФ, вопрос принятия решения о продаже своих активов и переквалификации объекта в бухгалтерском и налоговом учете находится в ведении организации, как самостоятельного субъекта предпринимательской деятельности.
*(5) Если в период применения УСН налогоплательщик понес расходы, которые по правилам главы 26.2 НК РФ не учитываются при УСН, данные затраты не могут быть учтены и для целей налогообложения прибыли, даже если оплата затрат произведена уже после перехода на ОСНО, так как они относятся к другому налоговому периоду, в котором применялся режим, не разрешающий учет соответствующих расходов. Так, например, если долги, признанные безнадежными, образовались в период применения организацией УСН, то при переходе ее на общий режим налогообложения расходы от списания сумм безнадежных долгов в целях налога на прибыль организаций не учитываются, так как расходы от списания сумм безнадежных долгов в перечне расходов, учитываемых при УСН в ст. 346.16 НК РФ, не поименованы (письмо Минфина России от 23.06.2014 N 03-03-06/1/29799). Однако полагаем, что к рассматриваемому случаю данное ограничение не относится (реализация земельных участков производится уже в период нахождения на ОСНО, расходы на приобретение участков при УСН ранее учтены не были).

– Земельный участок в собственности более 10 лет. Хотим продать его за 1,5 млн рублей. Будет ли продажа облагаться налогом?

Отвечает руководитель практики жилая недвижимость юридической компании «Деловой Дом» Сергей Агафонов:

Отвечая на данный вопрос, необходимо руководствоваться Налоговым кодексом Российской Федерации. Согласно действующему налоговому законодательству Российской Федерации, все доходы, полученные лицами от продажи земельных участков, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (глава 23 Налогового кодекса Российской Федерации). Так, для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%.

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

В то же время необходимо иметь в виду, что действующее налоговое законодательство Российской Федерации возлагает обязанность по уплате такого налога не на всех лиц. В частности, такая обязанность по уплате налога связана с тем, сколько времени у Вас в собственности находится такой земельный участок. Согласно действующему НК РФ, в случае продажи земельного участка после трех лет владения (этот срок измеряется с момента внесения записи в Единый государственный реестр) не требуется представлять декларацию в налоговый орган, исчислять и уплачивать в бюджет налог на доходы физических лиц.

То есть в Вашем случае продажа земельного участка не будет облагаться налогом на доходы физического лица.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Нет, не будет. В данном случае доходы от продажи участка будут освобождены от оплаты подоходного налога, так как продавец владеет участком более пяти лет, то есть подпадает под налоговую льготу (см. часть 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Плачу ли я налог на продажу унаследованной земли?

Отвечает юрист компании «АВТ Консалтинг» Мария Бондаренко:

Если собственник является физическим лицом. В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ, налогоплательщик освобождаются от налога (НДФЛ) с продажи недвижимости, если она находилась в его собственности не менее трех лет при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

  1. право собственности возникло на основании завещания или договора дарения от родственника налогоплательщика;
  2. право собственности возникло на основании приватизации;
  3. право собственности возникло на основании договора ренты.

Если эти условия не соблюдаются, то налог с продажи недвижимости не платится при условии, что она находилась в собственности налогоплательщика не менее пяти лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Таким образом, если собственником является физическое лицо, то налог (НДФЛ) платить не нужно.

Другой случай – если собственник является индивидуальным предпринимателем. Доходы от деятельности, которая попадает под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. То есть если ИП при регистрации указал в качестве вида деятельности продажу недвижимости, то продажа участка облагается налогом (ст. 248, 346.15 НК РФ). В противном случае доход от продажи считается по общим правилам.

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Как отказаться от земельного участка?

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью агентства недвижимости «Загородный стиль» Виктория Нардина:

Зависит от того, является ли продавец земельного участка налоговым резидентом Российской федерации (то есть находится на территории России более 183 календарных дней в году), при этом здесь важно не гражданство, а именно физическое нахождение. Проще говоря, налоговым резидентом России может быть иностранец, постоянно проживающий в России и, наоборот, гражданин России, большую часть времени живущий за границей, может оказаться налоговым нерезидентом. Далее два варианта.

  1. Вы являетесь налоговым резидентом, и на Вас распространяется правило, в соответствие с которым налог с продажи недвижимости, находящейся в собственности более трех или пяти лет, не взимается.
  2. Вы не являетесь налоговым резидентом России (грубого говоря, живете большую часть времени за границей). Тогда Вы будете обязаны уплатить 30% от суммы продажи, при этом и право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей на Вас не распространяется.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как Вы более 10 лет владеете земельным участком, то Вы освобождены от подачи налоговой декларации и уплаты налога. Цену в договоре можете указывать любую, она ни на что не повлияет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если участок находится в собственности более 10 лет, то налога не возникает. Однако необходимо понимать, что данная норма распространяется на резидентов РФ и лиц, которые не использовали объект недвижимости в предпринимательских целях.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Как узаконить уже построенный дом?

Льготы для пенсионеров, связанные с недвижимостью

Как начислить и уплатить ЕСВ БЕЗ ШТРАФОВ

Право собственности на земельный участок

Приобрести право собственности на земельный участок предприятия могут через (ст. 82 Земельного кодекса Украины, ЗКУ):

  • приобретение по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым договорам;
  • внесение земельных участков его учредителями в уставный капитал;
  • принятие наследства;
  • возникновение других оснований, предусмотренных законом (это может быть решение суда).

ЗКУ в ст. 79 определяет, что земельный участок должен иметь границы и определённое местоположение. Право собственности на земельный участок распространяется на:

  • поверхностный (почвенный) слой в его пределах, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на нём находятся;
  • пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимую для жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Объектом права собственности земельный участок может стать исключительно с момента его формирования, то есть определение его площади, границ и внесение информации о нём в Государственный земельный кадастр (присвоение кадастрового номера) и государственной регистрации права собственности на него (ч. 1 ст. 791 ЗКУ ). Только после соблюдения этих условий можно принять решение о продаже земельного участка. Несформированным земельный участок может быть, например, в ситуации продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. К лицу в таком случае переходит не только право собственности на объект недвижимости, но и земельный участок, на котором данный объект недвижимости расположен, в условиях неизменения целевого назначения земли (ч. 1 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ).

Соглашение о переходе права собственности на земельный участок требует одновременно (ч. 4 ст. 132 ЗКУ):

  • нотариального удостоверения;
  • государственной регистрации.

Внимание: Договоры купли-продажи земельного участка требуют обязательного нотариального удостоверения

Одновременность нотариального удостоверения и государственной регистрации означает, что право собственности на земельный участок переходит только с момента государственной регистрации (ч. 2 ст. 640 ГКУ).

Внимание: Право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации

Документами, которые подтверждают право собственности на земельный участок, являются (ст. 125 ЗКУ):

  • государственный акт о праве собственности на земельный участок;
  • договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания и т.д. или иная гражданско-правовая сделка по отчуждению земельного участка. У юридических лиц самым распространённым случаем является оформление договора купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство.

Отмена моратория на продажу земли 2020

Отмена моратория связана с изменениями, которые вносит законопроект № 2178-10, который был принят 13.11.2019 г. в первом чтении. Это ещё не окончательный вариант закона, но учитывая его можно сделать определённые выводы чего ожидать. Данный проект касается земель сельскохозяйственного назначения. Относительно такой земли проект предусматривает:

  • открыть возможность приобретения права собственности на такие земли с 1 октября 2020 года (изменения в ст. 130 ЗКУ)
  • такой возможностью могут воспользоваться граждане Украины, юрлица Украины, территориальные общины и государство;
  • ограничения на иностранцев. С 1 октября 2020 г. могут только те, кто уже 3 года и более арендуют землю. Другие — с 1 января 2024 г. (возможно, по этому вопросу будет референдум).

Относительно существующих арендаторов сельскохозяйственной земли, то проектом предусмотрены 2 варианта:

  • выкупить землю в течение 5 лет по НДО без торгов — это те, которые приобрели право аренды путём переоформления права постоянного пользования;
  • приобрести землю в собственность пользуясь преимущественным правом на торгах/аукционе (надо уплатить ту же цену, по которой земля продаётся) — это все другие арендаторы.

Как начальная цена на аукционах относительно земли будет использоваться НДО. Данные по цене земли будут тоже в Государственном реестре прав.

Договор продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка должен содержать все существенные условия (ст. 132 ЗКУ):

  • название сторон;
  • вид сделки (договор купли-продажи);
  • предмет сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т.п.);
  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (Государственный акт на право собственности на земельный участок);
  • сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка (по данным Государственного земельного кадастра);
  • сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению, например, залог, аренда, сервитуты и тому подобное;
  • договорная цена (по данным Государственного земельного кадастра);
  • права и обязанности сторон;
  • кадастровый номер земельного участка;
  • момент перехода права собственности на земельный участок.

Внимание: Кадастровый номер — существенное условие договора купли-продажи земельного участка

В случае отсутствия кадастрового номера (такое возможно для государственных актов старого образца), необходимо обратиться за его присвоением в территориальный орган Госкомзема. В случае отсутствия кадастрового номера это создаёт основание для отказа в удостоверении договора купли-продажи земельного участка для нотариуса.

Как продать земельный участок

Для продажи земельного участка необходимо осуществить следующие шаги:

  • проверить все необходимые документы (государственный акт права собственности, выписки из Государственного земельного кадастра);
  • заключить договор купли-продажи и ещё раз проверить соблюдение всех существенных условий;
  • обратиться к нотариусу, добавив выдержки из земельного кадастра и государственный акт права собственности на землю. Новый государственный акт изготовлять не надо при условии, что не изменяются границы земельного участка или его целевое назначение. Если продажа земельного участка происходит физическим лицом другому физическому лицу, то на этом этапе может быть оплачен НДФЛ и военный сбор (подробнее в разделе о налогообложении продажи земельных участков);
  • нотариус проверяет документы и проставляет отметку о переходе права собственности на земельный участок (ст. 55 Закона «О нотариате» от 02.09.1993 г. № 3425). По проекту № 2178-10 нотариус при продаже сельскохозяйственных земель также проверяет соблюдение требований ЗКУ, в т.ч. и об ограничениях по площади (в пределах одной общины — не более 35% земель на одного человека и др.);
  • зарегистрировать право собственности в органах земельных ресурсов (осуществляет нотариус). Туда предоставляется уже заверенный нотариусом договор купли-продажи и государственный акт на право собственности на земельный участок . Орган земельных ресурсов должен проставить в течение 14 дней специальную отметку о регистрации прав на земельный участок на государственном акте. В отметке должен быть указан документ, на основании которого произошло отчуждение.

После получения государственного акта с отметкой о регистрации из органа земельных ресурсов купля-продажа земельного участка считается законченной и покупатель может считать себя полноправным собственником земельного участка.

Продажа земельного участка вместе с объектом недвижимости

Продажа недвижимого имущества вместе с земельным участком оформляется одним из 2-х вариантов:

  • одним договором о продаже 2-х объектов одновременно, содержащим общую сумму продажи, выделенную стоимость земли и недвижимости;
  • двумя различными договорами — один договор купли-продажи земельного участка, а другой — договор на куплю-продажу недвижимости.

Всё это не имеет значения на налогообложение операции, разберём подробнее.

Если недвижимое имущество расположено на земельном участке, который находится в аренде или на условиях другого права пользования, то к покупателю переходит данное право, а не право собственности (ч. 2 ст. 120 ЗКУ).

Если же происходит передача земли государственной или коммунальной собственности (решение совета о продаже земельного участка), то такие участки подлежат продаже юридическим лицам и ФЛП путём конкурса (земельные торги, имеющие форму аукциона), кроме земельных участков, которые имеют расположенные объекты недвижимости (ст. 134 ЗКУ). Продажа путём аукциона будет действовать и для сельскохозяйственных земель с 01.10.2020 г. в случае принятия проекта № 2178-10.

Налогообложение при продаже земельного участка

Налог на прибыль. Сделка по продаже земельного участка у предприятий малодоходников (доходы меньше 20 млн грн) увеличивает доходы, облагаемые в обычном порядке.

Относительно предприятий высокодоходников (доходы больше 20 млн грн), то здесь специальных налоговых разниц по данной операции нет. Однако, разницу может вызвать продажа объекта недвижимости вместе с земельным участком, на котором он расположен. Если вдруг предприятие насчитывало амортизацию на данный объект как единый объект основных средств, то следует вспомнить, что земельный участок — это не основное средство для целей налогового учёта. В этом можно убедиться заглянув к определению основных средств в НКУ (п. 14.1.138):

  • во-первых, есть формулировка «кроме стоимости земли»;
  • во-вторых, стоимость земли не уменьшается в связи с моральным и физическим износом.

Данный нюанс надо учитывать применяя корректировки по п. 138.3 НКУ, касающиеся только продажи объектов основных средств.

Внимание: Земельный участок — это не основное средство для целей налогового учета

Единый налог

За разъяснением ГФС юрлицо-плательщик единого налога, относящийся к 3 группе, в случае продажи земельного участка как отдельного объекта собственности должен включать в состав доходов все поступления средств, которые были получены от продажи такого земельного участка, в отчётном периоде (квартале) их получения (письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 04.04.2016 г. № 8012/10/26-15-12-04-18).

НДС

Относительно учёта НДС, то будет ли объектом налогообложения продажа земли зависит от ситуации (пп. 197.1.21 НКУ):

  • если происходит отдельная продажа земельного участка раздельно от объекта недвижимости, что на ней находится, то такая операция освобождается от обложения НДС;
  • если же продажа земельного участка происходит в комплексе с объектом недвижимости, как одного комплекса, а земельный участок входит в стоимость такого объекта недвижимости, то операция подпадает под обложение НДС.

При этом ГФС отмечает, что количество заключённых договоров, которыми оформляется такое соглашение, значения не имеет: даже если такую продажу оформить двумя отдельными договорами (один — на земельный участок, другой — на объект недвижимости), то всё равно происходит налогообложение НДС (письмо ГУ ГФС в Ровенской области от 26.08.2016 г. № 2046/10/17-00-12-01-07).

Пенсионный сбор

Пенсионный сбор от стоимости недвижимого имущества в размере 1% в случае приобретения земельного участка не уплачивается, так как земельные участки не подпадают под понимание недвижимого имущества по п. «9» ст. 1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.1997 г. № 400 (также письмо ПФУ от 27.03.2012 г. № 7107/03-20).

Внимание: Продажа земельного участка как отдельного самостоятельного объекта освобождена от налогообложения НДС

Продажа земельного участка физическим лицом

Если земельный участок продаёт физлицо, не имеющее статуса ФЛП, а покупателем является юридическое лицо, то у последнего возникает обязанность уплатить как налоговый агент НДФЛ и военный сбор за физлицо. Ставка НДФЛ в данном случае — 5%, а военного сбора, как всегда, — 1,5%. Однако, освобождается от обложения НДФЛ и соответственно военным сбором продажа земельного участка за выполнение одновременно следующих условий (п. 172.1 НКУ):

  • в отчётном году это первая продажа земельного участка;
  • земельный участок находился в собственности физлица более 3-х лет или земельный участок был получен по наследству.

Внимание: 5% — ставка НДФЛ при продаже недвижимости, в т.ч. земельных участков физлицами

Если физлицо продаёт земельный участок другому физлицу, то НДФЛ и военный сбор должно уплатить физлицо самостоятельно во время нотариального оформления или подав за соответствующий отчётный период декларацию об имущественном состоянии и доходах.

► чк податківці штрафуватимуть у 2020 році за несвоєчасну реєстрацію ПН ► на що чекати платникам податку на прибуток ► які зміни для ФОПів запрацюють із 01.01.2020, а які — з 01.01.2021 ► з якими зарплатними показниками працюватимемо з 01.01.2020 ► чи бути об’єднаній звітності з ПДФО та ЄСВ ► чи з’являться електронні листки непрацездатності ▲КІЛЬКІСТЬ МІСЦЬ ОБМЕЖЕНА▲

Бухгалтерский учёт продажи земельного участка

Земля в бухгалтерском учёте может учитываться как:

  • основное средство — если она не предназначена для перепродажи. Тогда используется субсчёт 101 «Земельные участки». Особенностью учёта земельных участков в качестве основных средств является то, что амортизация на такие объекты не начисляется и срок полезного использования не устанавливается (п. 22 П(С)БУ 7). Может проводиться дооценка/уценка таких объектов до справедливой стоимости с применением услуг профессионального оценщика, так как относительно основных средств должны соблюдаться нормы Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658. Экспертная денежная оценка требуется и ст. 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378;
  • инвестиционная недвижимость — если земля предназначена для получения определённых выгод от увеличения её стоимости в будущем (инвестиционный актив) или исключительно для получения дохода от сдачи её в аренду. Тогда используется субсчёт 100 «Инвестиционная недвижимость». Амортизация на такие объекты также не начисляется и используется или учёт по справедливой стоимости (если существует активный рынок), либо учёт по первоначальной стоимости. Рекомендовать можно учёт по первоначальной стоимости, так как активный рынок земли на сегодняшний день в Украине отсутствует (по крайней мере до 01.10.2020 г.);
  • запасы — в случае содержания с целью перепродажи. Тогда земля учитывается как товар на субсчёте 286 «Внеоборотные активы и группы выбытия, удерживаемые для продажи».

Внимание: Земельный участок не подлежит амортизации

Таким образом, отражение в бухгалтерском учёте продажи земельного участка будет зависеть от того, как он учитывался. Но общим в бухгалтерских проводках будет во всех 3-х случаях использование субсчёта 286, так как при выбытии объектов основных средств и инвестиционной недвижимости по требованиям П(С)БУ 27 они переводятся в группы выбытия.

Внимание: При продаже земельный участок переводится в группы выбытия

Хозяйственная операция

Дт

Кт

Сумма

Переведён земельный участок в группы выбытия

20000,00

Получена выручка от реализации земельного участка

25000,00

Списана балансовая стоимость земельного участка на расходы

20000,00

Получена оплата от реализации земельного участка

25000,00