Схема отображающая расположение построенного объекта пример

Схема отображающая расположение построенного реконструированного объекта. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Какой список документов потребуется для получения

Мы с Вами по этому поводу как раз и дискутируем: надо или нет указывать в СПОЗУ какие-либо данные из ПЗЗ/ГПЗУ. Вы пытаетесь доказать, что надо, но не смогли привести ни одной нормы, подтверждающей вашу точку зрения. Я же утверждаю обратное, говоря, что никакой иной информации кроме места размещения жилого дома в СПОЗУ указывать не требуется, в подтверждение чего привел цитаты из соответствующих норм.

Делаю я это вовсе не ради спора с Вами (лично Вы вольны делать что угодно, думать как угодно и зарабатывать деньги как угодно — это ваше личное дело), я это делаю для тех, кто читает этот форум, чтобы помочь им разобраться в хитросплетениях нашего законодательства и уберечь от ненужных ошибок.

Именно поэтому я отвечаю только на те реплики ваших постов, которые относятся к сути нашего спора/дискуссии.

Интересно, в 55 статье нигде не указано, что соответствие размещения объекта проверяется по техплану. Так с чего Вы взяли, что это проверяется по техплану? Просто Ваше мнение?

Ага, моё.

3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
…
12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
…

И нужен он, по общему правилу, для этого:

11. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Это нужно исключительно для достижения одной-единственной цели — проверить соответствие построенного градрегламентам, которые отражены в ГПЗУ:

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства… капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство… соответствие построенного… требованиям к строительству… объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка…

Понимаете, что здесь написано? Проверяется соответствие построенного объекта требованиям, указанным в ГПЗУ, а не в РнС.
Ещё раз повторю: требования к строительству устанавливаются градостроительными регламентами в рамкам утверждения ПЗЗ. ГПЗУ по сути является выпиской из ПЗЗ по конкретному участку. Так вот, построенное должно соответствовать ЭТИМ требованиям. В этом контексте про РнС вообще речи никакой нет. РнС удостоверяет соответствие проектной документации ЭТИМ же требованиям. В соответствии с РнС ничего не строится, строительство ведётся в соответствии с проектной документацией. А, коль скоро, для объектов ИЖС проектная документация не требуется, то и РнС в данном случае становится не более, чем формальностью, в котором даже нечего указать, т. к. все параметры должны браться из проектной документации.
Понимаю, что это «архисложная» комбинация, и, видимо, поэтому многим хочется вписать в СПОЗУ циферки из проектной документации (площадь, этажность и т. п. и т. д.), чего туда вписывать не требуется, дабы подменить ими проектную документацию.
Извините за прямоту, но большей глупости придумать нельзя.

Если для Вас «коэффициент застройки» шибко сильно отличается от «процента застройки», то приношу персонально Вам свои глубочайшие извинения за допущенную неточность.

Запланировав стройку дома или бани на земельном участке, многие сталкиваются с тем, что сначало нужно получить разрешение на строительство. Для его получения, вам потребуется собрать определенный пакет документов, в том числе и СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка), и предоставить их в архитектурный отдел местного административного органа.

Стоимость изготовление схемы расположения земельного участка в Москве и Московской области как правило начинается от 5000 руб, и зависит от очень многих факторов, которые могут очень сильно увеличивают стоимость его изготовления.

Если вы решили сэкономить и сделать СПОЗУ для строительсва самостоятельно, то читайте данную статью далее, в ней мы расскажем: можно ли сделать СПОЗУ своими руками, какие предъявляют требования к нему и где его лучше заказать при необходимости.

Форма, структура и состав схемы расположения земельного участка

Основу СПОЗУ составляют материалы топографической съемки , проведенные ранее. На схеме указывается номер ГПЗУ, план жилого дома, высота (для ИЖС максимум 3 этажа), вид ограждений, коммуникационные сети, границы зон, подъездные пути и другие сведения. Подробнее смотрите в нашей статье по СПОЗУ.

Форма СПОЗУ

В верхней части листа справа столбиком должны быть указаны адрес участка, параметры здания, экспликация и условные знаки.

По центру размещается сам чертеж.

Внизу — технические сведения в текстовом виде, примечания.

Чертеж выполняется вручную (синими или фиолетовыми чернилами, чертежной тушью) или в электронном виде. Формат А3 или А4, белый лист. Текстовая часть должна быть в печатном и читабельном виде.

Структура СПОЗУ

СПОЗУ состоит из:

• титульного листа,
• графической части,
• текстовой части,
• приложений.

Состав СПОЗУ

В конце документа списком указываются сведения из кадастровых записей, а именно:

• кадастровый номер участка,
• границы участка,
• номер плана застройки,
• общая площадь,
• расположение объектов капитального строительства,
• отметки о расположении будущих построек,
• схема коммуникационных сетей,
• подъездные пути,
• тротуары.

Образец схемы планировочной организации земельного участка своими руками

Чтобы подготовленная самостоятельно схема ПОЗУ была принята властями, а вы получили разрешение на строительство, нужно, чтобы документ включал в себя исчерпывающие сведения и соответствовал требованиям законодательства. Вот пример того, как должна выглядеть схема СПОЗУ.

Пошагово это выглядит так:

1. перенести из ГПЗУ или топографического плана зону застройки, при необходимости изменив масштаб на 1:500;
2. начертить на схеме имеющиеся объекты строительства;
3. будущие постройки нанести на схему пунктиром;
4. в текстовой части дать пояснения к схеме;
5. указать необходимые сведения технического характера.

Какой список документов потребуется для получения?

Всем привет! Недавно я вам рассказывал как оформлять разрешение на строительство, а сегодня познакомлю вас с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Без этого документа вы не сможете оформить в собственность построенный объект, ну если это только не объект индивидуального жилого дома. Его можно пока оформить по упрощенной схеме не оформляя разрешение на ввод.

Что это такое

Определение приведено в ч. 1 ст. 55 ГрК РФ:

Разрешение на ввод это практически последний документ касаемо строительства. Дальше только оформление права собственности. После получения данного документа вы смело можете приступать к эксплуатации объекта.

А если вы начнете эксплуатировать объект до получения разрешения на ввод, то вам грозит административное наказание согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ:

Как оформить

Давайте сперва разберемся кто выдает этот документ. А для этого нам необходимо обратиться к ч. 2 ст. 55 ГрК РФ:

В основном разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдает тот же орган, который выдавал вам ранее разрешение на строительство.

К кому обратиться мы определились, а теперь разберем какие документы необходимо приготовить.

Для оформления документа необходимо собрать определенный перечень бумаг, а именно:

Для увеличения нажмите на картинку

• Самое первое это оформление заявления по форме. Бланк заявления вы можете скачать в конце статьи.
• Второе это бумаги на земельный участок. Это либо договор аренды, либо право собственности.
• Третье это ГПЗУ, либо ППТ или ПМТ. Про , я писал уже на блоге. Для этого перейдите по ссылкам и ознакомьтесь со статьями.
• Четвертое это разрешение на строительство. Об этом я тоже писал, вот статья » «.
• Пятое это акт приемки объекта капитального строительства. О нем я тоже писал вот в этой статье » «.
• Шестое это документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии) (документ представляется заявителем самостоятельно).
• Седьмое и восьмое это документы, которые я рассмотрел в статье » «.
• Девятое это схема отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта (документ представляется заявителем самостоятельно).
• Десятое это заключение от органа ГСН. Про этот документ вы можете почитать вот в этой статье » «.
• Одиннадцатое это специальный документ, о котором я говорил в недавней статье » «.
• Двенадцатое это технический план объекта.
• О тринадцатом документе вы можете прочитать в статье » «.

Ну вот мы и разобрались какие документы нужны для оформления разрешения на ввод. Более подробно можете ознакомиться с перечнем в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Документы, указанные в пунктах 2, 3, 4 и 10 данной статьи можно не предоставлять. Орган выдающий разрешение их должен запрашивать самостоятельно в подведомственных органах.

Следует отметить, что есть одна особенность, которая указана в ч. 4 ст. 55 ГрК РФ:.

Друзья, подписывайтесь на блог, делитесь статьей в комментариях — для меня это очень важно!

P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать «Генератор исполнительной документации — Генератор-ИД» от сайта ispolnitelnaya.com . Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться!!!

Для получения разрешения на эксплуатацию возведённой постройки необходимо организовать проведение работ, связанных с исследованием объекта. Результат мероприятия идентифицирует соответствие постройки законодательным требованиям.

Без разрешительной документации объект капитального строительства запрещено эксплуатировать

Чтобы понять, что такое ввод в эксплуатацию, следует ознакомиться с основами правовых норм, выполнение которых по всем правилам гарантирует, что строительный объект не несёт опасности, связанной с недоработками или ошибками работников. Результат обследования построенного объекта должен быть отражён в разрешительном документе. Он свидетельствует о компетентном выполнении работ в запланированном объёме.

Правовые нормы

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию регулируется законодательными нормами, требующими неукоснительного выполнения всех предусмотренных мероприятий.

Другие нормативные акты составлены с учётом требований этого документа. Они его дополняют отдельными положениями, но не отклоняются от норм этого закона. В нормативно-правовых актах отражены все вопросы, касающиеся получения разрешительной документации, без которой невозможно официально сдать здание или сооружение в эксплуатацию. В них можно ознакомиться с перечнем документов, инструкцией по их заполнению и с утверждёнными формами разрешений.

Схема осуществления государственного строительного надзора

Достаточно информации можно почерпнуть из действующих СНиП, в которых регламентируется ввод в эксплуатацию объектов различной категории, к каждому из которых предъявляются отдельные требования.При проведении операции следует учитывать региональные нормативные акты.

Порядок рассмотрения и принятие решения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию

Для получения разрешения, без которого запрещено эксплуатировать постройку, необходимо действовать в соответствии с определённым алгоритмом. Необходимо пошагово выполнить следующие действия:

1. Оформить заявление.
2. Подготовить пакет документации, являющийся приложением к заявлению.
3. Написать сопроводительное письмо с приложением схемы объекта, в которой должен быть отображён план коммуникаций инженерно-технических сетей, обустроенных на рассматриваемом земельном участке.
4. Подать заявление в специализированную организацию.

Решение о внесении постройки в реестровую базу данных, касающуюся кадастрового учёта, или в отказе в проведении мероприятия, принимается представителями уполномоченных органов после рассмотрения заявления с комплектом документации.

Документы для ввода в эксплуатацию объекта

Основные документы, регламентирующие архитектурно-строительную деятельность

Для получения разрешения к заявлению следует подготовить комплект бумаг, обосновывающих соответствие постройки определённым нормам, соблюдение которых гарантирует безопасную эксплуатацию. К этим бумагам относится:

1. Документ, обосновывающий право собственности на земельный участок, где были произведены постройки. Это может быть договор аренды, свидетельство о праве собственности или кадастровый план.
2. План земельного участка.
3. Проект планировки с учётом разделения территории.
4. Разрешение, полученное организатором стройки перед её началом.
5. Акт приёмки объекта по форме КС – 11 предоставляется в случае договорного строительства.
6. Акт о соответствии, подтверждающий соответствие постройки регламентированным требованиям. Он должен быть подписан застройщиком, который непосредственно организовал и реализовал строительные работы.
7. Справка о соответствии постройки проектной документации. В ней должно быть отражена информация об энергетической эффективности, а также о наличии приборов учёта. Бумага подписывается застройщиком или техническим заказчиком.
8. Документы о соответствии техническим условиям, составленные представителями организации, которые отвечают за функциональность инженерно – технических сетей. К ним относятся такие предприятия, как энергетические компании и городской водоканал.
9. Схематический план расположения инженерно-технических сооружений на территории постройки, подписанный застройщиком или техническим заказчиком. В случае если постройка относится к категории индивидуальной, в которой работы были выполнены без привлечения наёмных работников, данная бумага не требуется.
10. Заключение подразделений государственного строительного надзора о соответствии проектной документации и техническим нормам.
11. Нотариально заверенная копия договора обязательного страхования. Она необходима для страховки заказчика от финансовых потерь на случай аварий и нанесения вреда здоровью работникам в процессе выполнения строительных работ, поскольку они относятся к категории опасных.
12. План объекта, оформленный в техническом виде.

Читайте также: Чистая прибыль — что это такое

Когда могут отказать в выдаче разрешения

Если при подаче документации на рассмотрение отсутствует хотя бы один документ, или бумаги оформлены без учёта требований к форме бланка или к нотариальному заверению, то заявление не будет рассматриваться и заявителю будет отказано в выдаче разрешения.

Предвестники проблем могут возникнуть ещё на стадии определения соответствия постройки нормативам. Для этого необходимо организовать контроль со стороны государственных органов на всех этапах строительства, начиная с получения разрешения на начало работ.

Если застройщик своевременно не извещал о планируемых и проведённых работах представителей уполномоченных органов, в результате чего их производство не контролировалось, а этапы работ не фиксировались актами, то получить положительное заключение будет сложно. В такой ситуации придётся воспользоваться услугами лицензированных независимых экспертов.

Как проводится итоговая проверка

Экспертное заключение о соответствии выдаётся после проведения итоговой проверки оборудования. Для получения документа, необходимо его испытать в процессе пробных пусков. При этом проверяются элементы постройки конструктивного назначения, а также узлы оборудования, размещённого на объекте.

Приборы учёта

В комплексном испытании оборудования необходимо учесть состояние вентиляции, трубопроводов и систем пожарной безопасности. Процедура проводится на протяжении 72 часов, в режиме активной эксплуатации внутренних и внешних инженерно-технических систем. Испытание считается успешным, если все оборудование работает без сбоев.

В случае выявления дефектов, представители контролирующих органов выдают предписания об их устранении. После того как были учтены все замечания и проведены рекомендуемые мероприятия, испытания необходимо повторить.

Положительное заключение о соответствии нормативным требованиям по результатам итогового контроля выдаётся после проверки актов, которые были оформлены в период ведения строительства органами госконтроля. Также необходимо предоставление справок от поставщиков коммунальных услуг, в которых должна быть отражена информация о принятии постройки на обслуживание.

Для получения разрешения на ИЖС необходимо предоставить несколько документов, связанных с земельным участком. Одним из них является схема СПОЗУ, образец которой можно заказать в соответствующих организациях или же сделать своими руками. О том, на что нужно обратить внимание, как составить чертеж самостоятельно, подробно описывается в статье.

В большинстве случаев схема составляется в результате проведения профессиональной . Она представляет собой план, который содержит чертеж, условные обозначения и показатели будущего дома (количество этажей, площадь и другие). План показывает, как именно будет использоваться пространство, какие объекты будут возведены, на основе чего представители местной Администрации принимают решение о разрешении строительства.

Для подачи заявки собственник предоставляет:

• договор купли-продажи или другой договор, на основании которого земля перешла в собственность;
• план градостроительный;
• СПОЗУ;
• свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на землю;
• в некоторых случаях – описание внешнего вида будущего здания (если речь идет о районах поселения, где требуется сохранить исторические архитектурные особенности).

Список бумаг и порядок рассмотрения заявления регламентируется Градостроительным кодексом (статья 51).

Схема составляется только для обозначения объектов капитального строительства. Это дома ИЖС, где предполагается проживать круглогодично всей семьей, а также:

• производственные здания;
• непроизводственные сооружения (например, коммунального или культурного назначения);
• разные виды трубопроводов;
• дороги – автомагистрали и ж/д;
• электрические коммуникации (ЛЭП, трансформаторные станции и т.п.).

Схема нужна не только для получения разрешение на строительство такого объекта, но и в случаях:

1. Возведение капитального гаража.
2. Реконструкция капитального объекта (создание пристроек к нему, строительство второго этажа, прочие существенные изменения).
3. Капитальный ремонт объектов.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Образец схемы СПОЗУ действует в течение 3 лет с момента ее составления. Если строительство в течение этого времени так и не началось, собственнику следует повторно составить схему и снова обратиться за разрешением в Администрацию (даже если фактически на участке ничего не поменялось).

Образец схемы для ИЖС

По сути она представляет собой план земельного участка на местности. Причем в ней обязательно указываются как все существующие строения, так и проектируемые. Поскольку образец СПОЗУ часто требуется именно для начала строительства, основное внимание следует уделить чертежу будущего дома и других сооружений, которые предполагается возвести на территории.

Всегда состоит из 3 частей:

1. Чертеж в масштабе 1:500 (в 1 см схемы 500 см реального пространства, т.е. в 1 см «бумаги» 5 метров территории).
2. Условные обозначения.
3. Технико-экономические показатели. Они характеризуют параметры здания, которое будет сооружено, а также площадь территории:

• суммарная площадь дома;
• суммарная площадь в пределах внутренней поверхности стен;
• площадь по этажам;
• общее количество этажей;
• высота здания;
• коэффициент плотности застройки (он должен быть в пределах 0,40);
• коэффициент застройки (не более 0,20).

Как правило, под чертежом идет табличная часть, в которой указываются такие данные:

• ФИО, должность разработчика;
• его подпись;
• дата создания схемы;
• кто утвердил СПОЗУ;
• сведения о заказчике;
• масштаб;
• общее количество листов;
• номер этого листа.

На схеме обязательно указывают размеры дома и отступы внешних стен от границ участка . Все данные приводятся в метрах.

Подробный видео комментарий о строительных нормах по отступам:

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

В СПОЗУ обозначают только капитальные строения. Не учитываются бани, гаражи, теплицы, прочие хозяйственные постройки.

Программы для составления СПОЗУ своими руками

На практике составить СПОЗУ своими руками довольно просто только в том случае, если обладать соответствующими навыками. Требования к этому документу предъявляются достаточно серьезными, поскольку он играет важную роль в принятии решения о разрешении ИЖС. Очевидно, что схема, изготовления, изготовленная как простой чертеж, с существенными расхождениями по фактическим координатам будет сразу отклонена.

Поэтому при составлении предпочтительно пользоваться специальными компьютерными программами . Самый простой вариант – использовать простейший графический редактор Paint, который есть в каждой операционной системе Windows. Последовательность действий такая:

1. Отсканировать план участка, который изображен, например, на одном из листов кадастрового паспорта.
2. Сохранить полученное изображение в Paint.
3. Дочертить все нужные элементы (схему будущего дома), привести все условные обозначения.
4. Нанести все параметры дома, расстояния отступов его внешних границ от контуров участка.
5. Привести все технико-экономические параметры, которые также нужно рассчитать самостоятельно.
6. Внизу указать автора-составителя, дату, распечатать документ и поставить свою подпись.

Однако здесь важно иметь в виду, что качество изображения сканируемого документа должно быть очень хорошим (от 1000 пикселей в каждом измерении и более). Точность составления чертежа тоже очень важна: в 1 см 5 реальных метров, поэтому в каждом миллиметре 50 реальных сантиметров, т.е. полметра.

Поэтому чаще всего используют другие программы любительского и профессионального уровня – наиболее популярные описаны в таблице.

название программы	особенности применения
	самая распространенная программа, которая достаточно быстро осваивается даже любителями без соответствующих профессиональных навыков; позволяет учесть все изломы, точно нанести координаты поворотных точек, а также особенности рельефа территории
	преимущественно используется только инженерами и профессиональными архитекторами, поскольку позволяет моделировать объект в трехмерном пространстве
	предназначена для любителей, но также используется и профессионалами: позволяет получить достаточно точное изображение

На самом деле программ для проектирования схем местности, а также создания чертежей зданий гораздо больше. Поскольку результат, полученный с помощью компьютера, практически всегда точнее «ручного» плана, можно воспользоваться любым сервисом.

Пошаговая инструкция по созданию схемы своими руками

Работа по составлению схемы всегда начинается с изучения уже имеющейся документации. Речь идет о 2 важных бумагах:

• градостроительный план, на котором отражен в том числе и ваш земельный участок;
• кадастровый паспорт на землю, где обязательно есть и схема территории.

Важно понимать, что параметры, которые предполагается использовать, должны точно соответствовать данным документах. Никакие разночтения не допускаются, поскольку во всех случаях имеется в виду один и тот же участок земли.

1. Сканируется изображение градостроительного плана, получается документ с максимально возможным разрешением.
2. Изображение загружается в любой графический редактор, например, в AutoCAD.
3. Приводится к требуемому масштабу 1:500.
4. Все построенные сооружения, а также контуры границ участка и соседних территорий переводятся ровными и четкими линиями. Они должны быть монолитными и одинаковыми по толщине и цвету, «нахлёсты», углы и прочие дефекты не допускаются.
5. Наносится чертеж будущего дома. Прочерчиваются границы здания, а его внутренность штрихуется или заливается определенным цветом, чтобы впоследствии обозначить здание на схеме.
6. Составляются все условные обозначения, вносятся все параметры отступов, размеров дома в метрах.
7. Рассчитываются и записываются все технико-экономические показатели дома (общая площадь дома, количество этажей и т.п.).
8. Схема перепроверяется, после чего СПОЗУ можно распечатать и приложить к остальным документам для получения разрешения.

Подробный видеокомментарий архитектора:

Заказать СПОЗУ: пошаговая инструкция

Подобную услугу оказывают как государственные органы (архитектурный департамент местной Администрации), так и коммерческие организации. Специалисты (инженеры) работают примерно по такому же алгоритму, поскольку они всегда просят предоставить градостроительный план, на основе которого и осуществляется составление схемы СПОЗУ.

Но в этом случае качество работы практически гарантированно, а цена вполне доступна (стоимость приведена ниже). При выборе исполнителя стоит обратить внимание на лицензию компании, которая дает ей право заниматься подобной деятельностью.

Шаг 1. Сбор документов

И частные граждане, и компании заполняют заявку, но конкретный список документов отличается. Физические лица подают такой набор:

• проект дома;
• свидетельство о собственности;
• градостроительный план;
• кадастровый паспорт;
• результаты топографической съемки (план местности).

А компании также подают все эти документы, но к ним добавляются и такие бумаги:

• подробное задание на проектирование;
• схемы организации движения пешеходов и транспорта;
• учредительные документы (копии);
• архитектурные планы;
• инженерные отчеты по результатам изысканий;
• описание участка, особенностей его расположения и предполагаемого использования.

Заявку обычно можно подать и онлайн: для этого используют форму, загружают скан градостроительного участка, соблюдая требования к качеству изображения.

Шаг 2. Процедура изготовления

Как правило, срок изготовления занимает 1 рабочий день, поэтому готовую схему могут сделать и в день обращения. Если объект довольно сложный (в случае с юридическими лицами), срок устанавливается индивидуально. На листе с чертежом ставится печать организации, ФИО и должность ответственного специалиста, составившего схему. Итоговый документ обязательно содержит не только рисунок и текстовую часть, но и титульный лист. В отдельных случаях составляются и приложения.

Шаг 3. Оплата услуги

Как правило, оплата совершается только по факту оказанной услуги. В отдельных случаях действуют акции с предложениями по 1900-2000 рублей за типичную схему участка для ИЖС. Однако чаще всего она варьирует в диапазоне от 3000 до 20000 рублей:

• средняя стоимость за работу над участками в Москве и Подмосковье 5-10 тысяч рублей;
• цена за услугу в Санкт-Петербурге и Ленинградской области немного ниже: 4-8 тысяч рублей;
• в областных и краевых центрах порядка 3-7 тысяч рублей.

Таким образом, самостоятельно сделать схему СПОЗУ можно только в том случае, если есть определенный навык работы в специальной программе и понимание базовых основ черчения.

Важно понимать, что исполнитель должен не только уметь чертить, но и правильно рассчитывать все параметры дома в соответствии с существующими методиками. Если уверенности нет, стоит обратиться к профессиональным инженерам.

1. ОБЩИЕ
ТРЕБОВАНИЯ

РЕКОМЕНДАЦИИ

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ДОКУМЕНТАЦИИ

Р 50-81-88

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ СССР ПО СТАНДАРТАМ

Москва

РЕКОМЕНДАЦИИ

РЕКОМЕНДАЦИИ Порядок передачи документации

Р 50-81-88

Дата введения 01.07.89

Настоящие рекомендации устанавливают порядок передачи с одного предприятия или организации (далее — предприятия) на другое подлинников, дубликатов и учтенных копий конструкторских и технологических документов (далее — документов) изделий народнохозяйственного назначения всех отраслей промышленности.

Рекомендации не распространяются на порядок передачи документов изделий, разрабатываемых по заказу Министерства обороны СССР, а также на эксплуатационную и ремонтную документацию изделий народнохозяйственного назначения, поставляемых Министерству обороны СССР.

1.1. Передачу документации предприятием другому предприятию проводят в виде полного комплекта документации изделия или отдельных составных частей этого комплекта.

1.2. Документация, как правило, передается в следующих случаях:

для изготовления опытного образца изделия;

для освоения изделия на другом предприятии;

для применения документации изделия или его составных частей в изделиях, разрабатываемых другим предприятием;

для применения технологической документации при изготовлении других изделий.

1.3. Основанием для передачи документации может служить:

решение министерства (ведомства), объединения;

совместное решение министерств (ведомств), объединений;

договор между предприятиями;

запрос о передаче дубликатов и (или) копий.

1.4. Решение или договор может содержать:

номенклатуру и комплектность документации, стадию разработки, на которой должна передаваться документация, вид передаваемой документации (подлинники, дубликаты или копии), необходимость соответствующей корректировки документации до ее передачи, а также необходимость передачи актов и протоколов испытаний, документов экспертизы по метрологическому обеспечению изделия и т.п.

Одновременно в решении оговаривают целесообразность создания комиссии для проверки передаваемой документации.

Комиссия должна проверить:

комплектность и соответствие документации требованиям ЕСКД и ЕСТД;

физическое состояние подлинников документации и пригодность их для размножения и репрографической обработки;

полноту внесения изменений в подлинники документации.

1.5. Передачу подлинников документации на продукцию, предназначенную для серийного и массового производства, проводят по решению министерств (ведомств), объединений.

1.6. При большом количестве передаваемой документации рекомендуется составлять план-график, в котором следует указывать вид и номенклатуру передаваемой документации, сроки ее корректировки и передачи и ответственных исполнителей.

План-график составляется предприятием, передающим документацию, согласовывается с предприятием, принимающим ее, и утверждается руководителями этих предприятий.

1.7. В передаваемые документы должны быть внесены все необходимые изменения в соответствии с ГОСТ 2.503-74.

1.8. Документы, на которые имеются ссылки в передаваемой документации (за исключением документов, перечисленных в п. 1.9), передают при передаче документации.

1.9. При передаче документации государственные, отраслевые и республиканские стандарты, а также технические условия, прошедшие государственную регистрацию, на которые имеются ссылки в передаваемой документации, не передают.

2. ПЕРЕДАЧА ПОДЛИННИКОВ

2.1. Передача подлинников документации осуществляется службой технической документации (СТД) предприятия, передающего эти подлинники, и СТД предприятия, принимающего их, при участии на каждом из этих предприятий представителей подразделения, выпустившего эти подлинники или ведущего наблюдение за изготовлением изделия.

2.2. Передачу подлинников оформляют приемо-сдаточным актом (в соответствии с приложением 1). Акт подписывают представители предприятия, передающего подлинники, и предприятия, принимающего подлинники.

2.3. Передачу подлинников производят по описи в соответствии с приложением 2, прилагаемому к приемо-сдаточному акту. В описи перечисляют все передаваемые подлинники на данное изделие.

При наличии более одной описи их нумеруют арабскими цифрами. Количество описей (кроме одной) указывают в приемосдаточном акте.

2.4. Если какие-либо подлинники документов изделия не подлежат передаче или отсутствуют на предприятии, передающем подлинники (например переданы ранее другому предприятию или не получены от разработчика этих документов), то на них составляют отдельную опись с указанием местонахождения в соответствии с приложением 3.

2.5. Передаче подлежат подлинники документов изделия, которые не применяют в документации других изделий, не подлежащей передаче.

Номенклатуру подлинников, не подлежащих передаче, устанавливает предприятие, передающее подлинники.

Взамен непередаваемых подлинников передают дубликаты или учтенные копии.

Вид передаваемого документа и количество копий должны быть согласованы с предприятием, принимающим документацию.

2.6. До передачи подлинники документов, непригодные для размножения и репрографической обработки, восстанавливают в соответствии с ГОСТ 2.501-88.

2.7. Предприятие, передающее подлинники в соответствии с требованиями ГОСТ 13.1.104-85, ставит в известность предприятие, принимающее подлинники, о том, что эти подлинники были подвергнуты репрографической обработке, и передает вместе с подлинниками сопроводительные перечни.

2.8. Предприятие, передающее подлинники, имеет право оставлять у себя дубликаты передаваемых подлинников или необходимое количество копий. При этом в карточках учета оставляемых документов делают запись в соответствии с ГОСТ 2.501-88.

2.9. Одновременно с подлинниками документации передают подлинники извещений об изменении, по которым внесены изменения.

При передаче большого количества подлинников, когда процесс передачи их занимает длительный период, вопрос с внесении изменений в подлинники по извещениям, выпущенным в период их передачи, решают по согласованию между предприятием передающим и предприятием, принимающим подлинники. В случае, когда по этим извещениям изменения вносятся предприятием, принимающим подлинники, предприятие, передающее подлинники, вместе с ними передает и подлинники извещений, по которым будут вносить изменения. Извещения об изменении передают по описи в соответствии с приложением 4.

2.10. По согласованию между предприятиями допускается передавать:

ранее аннулированные подлинники передаваемых документов в связи с их заменой на новые подлинники с тем же обозначением;

пришедшие в негодность подлинники документов, взамен которых изготовлены восстановленные подлинники;

акты приемки;

протоколы испытаний;

документы экспертизы по метрологическому обеспечению изделия и т.п.

2.11. При передаче подлинников одновременно передают сведения об учтенных абонентах и применяемости передаваемых документов.

Эти сведения, как правило, передают в виде имеющихся на предприятии, передающем подлинники, карточек учета документов (форма 2, 2а, 2б и 2в по ГОСТ 2.501-88) с внесенными в них записями на день передачи документации или путем передачи копий этих карточек. Допускается взамен карточек учета передавать описи учтенных абонентов и применяемости по каждому передаваемому подлиннику в соответствии с приложением 5 или передавать эти сведения другим путем по согласованию между предприятиями.

2.12. Предприятие, принимающее подлинники, принимает на абонентский учет предприятия, перечисленные в карточках учета документов или описи учтенных абонентов.

2.13. Предприятие, передающее подлинники, сообщает всем другим предприятиям, которые являются держателями подлинников, о необходимости постановки на абонентский учет и обеспечения предприятия, принимающего подлинники, копиями и (или) дубликатами этих документов.

Одновременно с этим предприятие, принимающее подлинники, ставится в известность о сделанных сообщениях путем высылки ему копии письма.

2.14. Предприятие, передающее подлинники, сообщает об их передаче всем предприятиям, являющимся держателями учтенных копий и (или) дубликатов передаваемых документов.

2.15. Предприятия, являющиеся держателями копий и (или) дубликатов, в месячный срок подтверждают предприятию, принимающему подлинники, о необходимости оставления на абонентском учете имеющихся у них документов.

2.16. Предприятия, получившие сообщение о передаче подлинников, проставляют на своих карточках учета документов код предприятия, которому переданы подлинники.

2.17. Если предприятие, передающее подлинники, не является разработчиком передаваемой документации, то оно сообщает о передаче подлинников также предприятию, впервые разработавшему данную документацию, независимо от наличия на последнем учтенных копий или дубликатов передаваемых документов.

2.18. Предприятие, передающее подлинники, делает в своих инвентарных книгах отметки об их передаче.

2.19. Предприятие, получившее подлинники, регистрирует их в инвентарной книге подлинников по ГОСТ 2.501-88. При этом на каждом листе полученного подлинника вычеркивают или смывают имеющиеся записи в дополнительных графах основной надписи «Инв. № подл.» и «Подпись и дата» и указывают в этих графах или над ними на поле для подшивки при отсутствии места в этих графах новый инвентарный номер и проставляют подпись и дату.

2.20. Если на предприятии, получившем подлинники документов, ранее действовали дубликаты этих документов, то эти дубликаты в месячный срок изымают из обращения.

Изъятие дубликатов проводят по ГОСТ 2.502-68.

2.21. Применение копий, ранее снятых с передаваемых подлинников, и копий, снятых с изымаемых дубликатов, решается предприятием, принимающим подлинники документов.

2.22. При аннулировании дубликатов и копий соответствующие отметки делают в. инвентарной книге и карточках учета документов.

3. ПЕРЕДАЧА КОПИЙ И ДУБЛИКАТОВ

3.1. Передача учтенных копий и дубликатов документов осуществляется только предприятием — держателем подлинников другому предприятию в виде полного комплекта этой документации или отдельных составных частей этого комплекта.

Примечание. Передача неучтенных копий заинтересованным предприятиям проводится по соглашению между предприятием — держателем подлинников этой документации и заинтересованным предприятием.

3.2. Передачу копий и (или) дубликатов во всех случаях, кроме запросов предприятия, осуществляют по пп. 2.1; 2.2 и 2.3.

3.3. В описи передаваемых копий указывают количество передаваемых экземпляров копий.

Количество экземпляров передаваемых копий согласовывают между предприятиями, передающим и принимающим документацию.

Одновременно делают соответствующие отметки в карточках учета документов.

3.4. При передаче копий и (или) дубликатов по запросам предприятий приемо-сдаточный акт и опись не составляют.

3.5. Копии документов передают как россыпью (полистно), так и сложенными на формат А4 или A3 и вложенными в папки или сброшюрованными в альбомы.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ПРИЕМО-СДАТОЧНЫЙ АКТ

передачи конструкторской (технологической документации)
(подлинников, дубликатов или копий)

наименование передаваемой документации

«________ «______________________г.

Мы, нижеподписавшиеся: представитель (ли)

наименование предприятия,

передающего документацию, должность, фамилия, инициалы

с одной стороны, и представитель (ли)

наименование предприятия,

принимающего документацию, должность, фамилия, инициалы

с другой стороны, составили настоящий акт в том, что

наименование предприятия, представляющего документацию

передал

наименование предприятия, принимающего документацию

принял

конструкторской (технологической) документации на подлинники,

дубликаты или копии

наименование и обозначение изделия

согласно прилагаемой описи.

Сдал (и) Личная Расшифровка

подпись подписи

Принял(и) Личная Расшифровка

подпись подписи

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

ОПИСЬ № передаваемых ____________ конструкторской (технологической) документации подлинников, копий или дубликатов на наименование изделия
п/п.	Обозначение	Наименование	Кол. листов	Вид. докум.	Кол. экз.
Составил должность, подпись, фамилия, инициалы, дата Примечание. При передаче подлинников и дубликатов графу «Кол. экз.» не заполняют.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

ОПИСЬ № непередаваемых подлинников конструкторской (технологической) документации на наименование изделия
№ п/п.	Обозначение	Наименование	Кол. листов в документе	Местонахождение
Составил должность, подпись, фамилия, инициалы, дата

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

ПРИЛОЖЕНИЕ 5

ОПИСЬ № учтенных абонентов и применяемости документации на наименование изделия
№ п/п.	Обозначение	Наименование	Кол.	Применяемость	Абоненты
Составил должность, подпись, фамилия, инициалы, дата

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ДАННЫЕ

1. РАЗРАБОТАНЫ И ВНЕСЕНЫ Государственным комитетом СССР по стандартам

ИСПОЛНИТЕЛИ

П.А. Шалаев, канд. техн. наук; Б.С. Мендриков; С.С. Борушек; В.Г. Мартынов; Л.Д. Амирджанянц; Г.В. Санникова

2. УТВЕРЖДЕНЫ И ВВЕДЕНЫ В ДЕЙСТВИЕ Постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 28.09.88 № 3306

3. ВЗАМЕН ГОСТ 2.504-81

4. ССЫЛОЧНЫЕ НОРМАТИВНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ

ПОРЯДОК И ПРАВИЛА ПРИЁМКИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ.

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2

Предварительная техническая приёмка объекта от подрядчика рабочей комиссией заказчика.

Окончательная приёмка объекта Государственной комиссией.

Приемка законченных строительст­вом объектов выполняется в две стадии — предварительная (техническая) приемка, которую про­водит рабочая комиссия, и окончательная, осуществляемая госу­дарственной приемочной комиссией.

Рабочая комиссия назначается приказом руководителя пред­приятия с включением представителей генподрядчика и его суб­подрядчиков, проектной организации, эксплуатирующей органи­зации, государственных органов санитарного и пожарного надзо­ра, технической инспекции профсоюзов, местных профсоюзных и других заинтересованных организаций.

Генеральный подрядчик предъявляет рабочей комиссии тех­ническую документацию, в состав которой входят все акты проме­жуточной приемки скрытых работ, ответственных конструкций, систем внутреннего водопровода, канализации, горячего водо­снабжения, газо- и теплоснабжения, комплект рабочих чертежей, журнал производства работ и список организаций, участвовавших в строительстве.

Рабочая комиссия проверяет соответствие выполненных работ проектам, сметам и нормативам, дает оценку качеству выполнен­ных работ, заключение о возможности эксплуатации оборудова­ния. В процессе приемки все замеченные дефекты и недоделки, подлежащие устранению, заносятся в дефектную ведомость и для их ликвидации устанавливается определенный срок.

Акт рабочей комиссии служит основанием для назначения Го­сударственной приемочной комиссии. Государственная комиссия по приемке производственных объектов назначается приказом соответствующей инстанции.

Заказчик (застройщик) устанавливает дату проведения и порядок организации приемки объекта, перечень участников приемки и оценки соответствия объекта установленным тре­бованиям.

Дата приемки завершенного строительством объекта сообща­ется органу, уполномоченному на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Оценка соответствия законченного строительством объекта проекту, требованиям нормативных документов (технических регламентов) и технических условий решением заказчика (застройщика) может осуществляться посредством приемочной комиссии или без нее.

К участию в оценке соответствия законченного строитель­ством объекта могут привлекаться представители проектной организации (если на объекте осуществляется авторский над­зор), территориальных исполнительных органов государствен­ной власти, на территории которых находится объект, уполно­моченного органа исполнительной власти, в предмете ведения которого находятся объекты культурного наследия (по объек­там культурного наследия, на которых осуществлен капиталь­ный ремонт или работы по приспособлению объекта для совре­менного использования), органов государственного надзора и эксплуатирующей организации.

Приемка законченного строительством объекта оформляет­ся заказчиком (застройщиком) актом, с приложением к акту необходимой правовой, проектной и исполнительной докумен­тации, актов приемки инженерных систем и других докумен­тов, подтверждающих соответствие законченного строительством объекта проектной документации и требованиям нормативных документов (технических регламентов).

Примерный перечень основных документов, предъявляемых при приемке законченных строительством объектов:

1. Правовой акт органа исполнительной власти о строитель­стве или реконструкции.

2. Разрешение на строительство. (Госархстройнадзора)

3. Правоустанавливающие документы на земельный участок.

4. Градостроительный план земельного участка (кадастровый план земельного участка и архитектурно-планировочное зада­ние — до установления формы градостроительного плана земель­ного участка Правительством Российской Федерации).

5. Разрешение на выполнение ремонтно-реставрационных работ (в отношении объектов (выявленных объектов) культурно­го наследия).

6. Перечень организаций, участвовавших в производстве стро­ительно-монтажных работ.

7. Акты геодезической разбивки пятна застройки и основ­ных осей здания.

8. Исполнительная топографическая съемка объекта и инже­нерных сетей после окончания строительства (реконструкции).

9.Технический паспорт объекта.

10. Акты освидетельствования скрытых работ в соответствии с требованиями действующих нормативных документов.

11. Паспорта и сертификаты на применяемые материалы, изделия и конструкции.

12. Паспорта на оборудование и механизмы.

13. Акты промежуточной приемки ответственных конст­рукций.

14. Акт приемки фасада.

15. Акты испытаний и приемки внутренних инженерных систем отопления, вентиляции, водопровода, канализации, элек­троосвещения и электрооборудования, газификации, радио, телевидения, телефонизации, системы АППЗ, лифтового обо­рудования, технологического оборудовании и пр.

16. Акты испытаний и приемки наружных инженерных се­тей теплоснабжения, водопровода, бытовой и дождевой канали­зации, газоснабжения, электроснабжения, связи и пр.

17. Акт приемки благоустройства.

18. Общий журнал работ и специальные журналы работ.

19. Акт проверки акустического благополучия и звукоизо­ляции от ударов и воздушных шумов, в том числе от инженер­ного оборудования объекта.

20. Результаты анализов холодной и горячей воды.

21. Заключение о радиационном обследовании объекта.

22. Акт тепловизионного обследования ограждающих конструкций (в случае и объеме, предусмотренном территориаль­ными строительными нормами).

23. Акт проверки кратности воздухообмена в помещениях или в зданиях.

24. Закрытый в установленном порядке регламент обраще­ния с отходами, образованными в процессе строительства.

25. Справки о выполнении технических условий, подписан­ные представителями организаций, осуществляющих эксплуа­тацию сетей инженерно-технического обеспечения.

26. Копия схемы, отображающей расположение построенно­го, реконструированного, отремонтированного объекта капиталь­ного строительства, расположение сетей инженерно-техничес­кого обеспечения в границах земельного участка и планировоч­ную

организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (передаётся безвозмездно в орган исполнитель­ной власти, выдавший разрешение на строительство).

Акты про­межуточной приемки в эксплуатацию предъявляются заказ­чиком (застройщиком) при получении разрешения на ввод объек­та в эксплуатацию в целом.

Вопросы для самоконтроля.

Приёмка строительных объектов в эксплуатацию.

1. Кем устанавливаются дата проведения и порядок организа­ции приемки объекта, перечень участников приемки и оцен­ки соответствия объекта установленным требованиям?

2. Кто может привлекаться к участию в оценке соответствия за­конченного строительством объекта?

3. Каким образом оформляется приемка законченного строи­тельством объекта?

4. В каком случае при приемке законченного строительством объекта проведение обследования технического состояния здания является обязательным?

5. Какие документы предоставляются заказчиком (застройщи­ком) для ввода объекта в эксплуатацию?

6. В какой орган заказчик (застройщик) представляет заявле­ние на ввод объекта в эксплуатацию?

7. В какой срок разрешительный орган рассматривает заявку заказчика (застройщика) на ввод объекта в эксплуатацию?

8. Что может являться основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 августа 2017 г. № 23179-ВА/Д23и по вопросу разъяснения норм законодательства Российской Федерации и сообщает.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) разрешение на строительство является документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства и подтверждающим соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентам, проектом планировки территории и проектом межевания территории при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

При этом согласно части 12.1. статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства. Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» определено, что этапом строительства является строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства).

Согласно части 12 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Статьей 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

В части надлежащего оформления прав собственников помещений в таких многоквартирных домах на принадлежащее им в силу закона общее имущество в части прав на земельный участок, Минстрой России считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ (далее — Закон № 189-ФЗ), со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Важно отметить, что границы и размер земельного участка, необходимого для обслуживания, эксплуатации, и благоустройства многоквартирного дома определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом следует обратить внимание на то, что градостроительное законодательство, устанавливающее правила выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, не содержит требования о формировании земельного участка для целей обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства. Специальное законодательство содержит лишь требование о размещении объекту капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищное законодательство Российской Федерации не регулирует отношения, возникающие при строительстве объектов капитального строительства.

Таким образом, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты возводились поэтапно, не противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации.

Н.Е. Стасишин

Обременения при возведении и эксплуатации объекта: налогообложение и бухучет

На застройщика при возведении и эксплуатации объекта возлагаются многочисленные обязанности, например, по реконструкции инженерно-технических сетей или строительству дополнительных объектов с передачей их муниципальным властям. Рассмотрим, за счет какого источника следует отражать возникающие затраты, а также порядок принятия к учету возникающих расходов.

При возведении объекта недвижимости необходимо иметь в виду, что после завершения строительства и начала эксплуатации он станет потребителем ресурсов – холодной и горячей воды, сетевого газа, электрической и тепловой энергии и пр.

Для подсоединения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения организация, осуществляющая их эксплуатацию по согласованию с органами местного самоуправления, должна выдать лицу, строящему объект (застройщику), технические условия подключения к ним. Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 (далее – Правила предоставления технических условий).

Затраты на финансирование или реконструкцию инженерно-технических сетей (ИТС)

При выдаче технических условий подключения к инженерно-техническим сетям застройщика чаще всего обязывают произвести реконструкцию либо модернизацию существующих сетей (п. 7 Правил предоставления технических условий). Кроме того, органам местного самоуправления рекомендуется принимать созданные за счет застройщика за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность.

Как видите, при выдаче муниципальными властями технических условий на застройщика возлагаются обязанности:

• по реконструкции инженерно-технических сетей (по строительству новых с передачей их муниципальным властям)
• либо по финансированию такой реконструкции.

За счет какого источника следует отражать возникающие затраты? До сих пор среди налоговых органов существует мнение, что передача муниципальным властям построенных инженерно-технических сетей (линий электропередач, трансформаторной подстанции (ТП), канализационных сооружений и пр.) является безвозмездной и осуществляется за счет чистой прибыли застройщика (точнее, за счет его расходов, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль).

Если изучить Правила предоставления технических условий и утвержденные тем же постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, то можно сделать вывод, что инвестор и муниципальные власти заключают двусторонний договор. За разрешение пользоваться муниципальными (государственными) ИТС застройщик обязан заплатить определенную сумму денежных средств либо построить и передать в муниципальную (государственную) собственность определенное сооружение.

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, считается возмездным (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

Таким образом, выдача технических условий и подключение к ИТС для обеих сторон – застройщика и муниципальных властей – признается возмездным договором.

Для застройщика подключение к ИТС является одним из необходимых условий функционирования объекта. Оплата за эти услуги (в том или ином виде), следовательно, увеличивает фактические затраты по строительству объекта.

Рассмотрим порядок принятия к учету платы за подключение к инженерным сетям при возведении объекта недвижимости.

Пример 1 СвернутьПоказать

ООО «Альфа» строит новый производственный корпус. Для подключения его к инженерным сетям общество обратилось с заявлением в эксплуатирующую организацию. Его, в свою очередь, обязали профинансировать реконструкцию действующих сетей.

Допустим, что затраты по финансированию инженерных сетей должны составить 7 000 000 руб. При этом перечисление средств должно быть произведено несколькими траншами.

Начисление задолженности по перечислению средств будет отражено записью:

Дебет 08 Кредит 60 – 7 000 000 руб.

Далее перечисление средств подлежит отражению проводками:

Дебет 60 Кредит 51 – на сумму фактически перечисленных средств в соответствии с согласованным графиком платежей.

Стоимость объекта после исполнения данного договора с эксплуатирующей организацией увеличится на 7 000 000 руб.

Затраты на строительство дополнительных объектов

При возведении объекта недвижимости на застройщика могут быть возложены обязанности не только по финансированию, но и по строительству и передаче в собственность муниципальным властям (либо непосредственно эксплуатирующим организациям – энергетикам, водоканалу и др.) какого-либо объекта. Это могут быть, к примеру, трансформаторная подстанция, канализационная сеть и т.п.

Налицо все признаки договора строительного подряда (ст. 740 ГК РФ).

Есть сторона, для которой строится объект недвижимости, – муниципальные власти либо эксплуатирующая организация, то есть заказчик. Есть сторона, которую обязывают построить для заказчика этот объект, – застройщик, в данной ситуации – подрядчик (если он будет строить сам) или генподрядчик (если строить будут другие).

В договоре, естественно, будет указан предмет – ТП, сеть канализации и т.п., срок начала работ и срок передачи его заказчику. Цена договора – стоимость фактических затрат по возведению этого объекта по данным учета подрядчика (то есть застройщика).

Затраты по строительству, допустим, ТП, в этом случае у застройщика следует отразить на балансовом счете 20 «Основное производство» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

Предположим также, что застройщик работает по классической схеме капитального строительства (застройщик – технический заказчик – генподрядчик – субподрядчики). Работы по строительству ТП осуществляет генподрядчик (один из субподрядчиков) под контролем технического заказчика, который после окончания строительства линии передает ее на баланс застройщика. Приемка ТП застройщиком в его регистрах бухгалтерского учета должна быть отражена следующими проводками:

СвернутьПоказать

Возмездная передача ТП энергетикам, то есть передача результата выполненных строительно-монтажных работ, должна быть признана его реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Реализация СМР (п. 1 ст. 146 НК РФ) является объектом налогообложения НДС.

Таким образом, при подписании акта приема-передачи построенного объекта муниципальными властями (эксплуатирующей организацией) и застройщиком последнему следует выставить счет-фактуру и зарегистрировать его в книге продаж текущего налогового периода.

Передача ТП энергетикам в регистрах бухгалтерского учета застройщика подлежит отражению записями:

СвернутьПоказать

Обязанность по строительству и передаче энергетикам трансформаторной подстанции возникла не по прихоти застройщика, а как плата за подключение к городским инженерным сетям строящегося объекта. Следовательно, эти расходы должны увеличить фактические затраты по строительству объекта. Только в каком размере?

По нашему мнению, начисленный при передаче объекта и уплаченный в бюджет НДС должен быть принят к вычету, т.к. это работы, произведенные при строительстве объекта (п. 5 ст. 172 НК РФ). Финансовое ведомство официальными разъяснениями по данному вопросу не балует, отсутствует и арбитражная практика.

Полагаем, что далеко не все налоговые инспекции согласятся с этим выводом. По их мнению (выраженному, правда, только в частных беседах), данную сумму налога на добавленную стоимость следует отнести на затраты по строительству. Но в таком случае, во-первых, увеличивается сумма НДС, подлежащая взносу в бюджет застройщиком в текущем налоговом периоде; во-вторых, увеличивается первоначальная стоимость объекта, что ведет к увеличению размера налога на имущество в будущем.

Будет ли застройщик настаивать на принятии этого НДС к вычету и идти на конфликт с налоговиками либо пойдет у них на поводу, в каждом конкретном случае решать руководству организации.

Далее на примере рассмотрим отнесение затрат на строительство дополнительного объекта в двух вариантах – с точки зрения экономии средств застройщика и с точки зрения охранителей интересов бюджета.

Первый пример будет отражать порядок принятия к учету затрат по строительству трансформаторной подстанции, подлежащей передаче энергетикам.

Пример 2 СвернутьПоказать

ООО «Альфа» принимает решение о строительстве на арендуемом им земельном участке объекта основных средств. При выдаче технических условий на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения общество обязали построить и передать эксплуатирующей организации трансформаторную подстанцию.

Затраты на строительство объекта составили 5 000 000 руб., плюс НДС 900 000 руб.

Приемка ТП на баланс застройщика в регистрах бухгалтерского учета отражается записями:

СвернутьПоказать

Передача подстанции энергетикам в регистрах бухгалтерского учета оформляется следующими проводками:

СвернутьПоказать

Отнесение затрат по строительству и передаче эксплуатирующей организации ТП на увеличение стоимости строящегося объекта будет отражено записями:

СвернутьПоказать

В рассмотренном примере застройщик, не побоявшись конфликта с налоговиками, принял НДС, начисленный при передаче ТП, к вычету. Если же сумма в 900 тыс. руб. для организации не особенно существенна и проще отдать ее в бюджет, чем тратить время и нервы на «разбор полетов» (и не факт, что суд примет сторону организации), то картина будет иной. В Примере 3 рассмотрим порядок принятия к учету затрат по строительству трансформаторной подстанции, подлежащей передаче энергетикам.

Пример 3 СвернутьПоказать

Условия данного Примера аналогичны условию Примера 2.

Приемка ТП на баланс застройщика в регистрах бухгалтерского учета, передача подстанции в регистрах бухгалтерского учета оформляются идентичными записями. Что же касается отнесения затрат по строительству и передаче эксплуатирующей организации ТП на увеличение стоимости строящегося объекта, оно будет отражено следующими записями:

СвернутьПоказать

Таким образом, в последнем примере, по сравнению с предыдущим, на 900 000 руб. увеличилась сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая перечислению в бюджет по итогам налогового периода. Также на эту сумму увеличилась и первоначальная стоимость объекта. То есть в будущем, после начала эксплуатации объекта, больше придется платить и налога на имущество. В любом случае принимать решение будет руководство застройщика.

Затраты в период эксплуатации объекта

Расходы на приобретение, содержание либо ремонт не принадлежащего организации имущества могут возникнуть не только в процессе возведения объекта, но и после окончания строительства – в периоде эксплуатации.

Примером этого могут быть объекты дорожного сервиса – автозаправочные комплексы (АЗК), мотели, придорожные магазинчики, кафе и пр. Они расположены вдоль дорог, которые чаще всего являются федеральной, региональной либо муниципальной собственностью (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон об автомобильных дорогах).

Размещаются такие объекты в границах полосы отвода автомобильной дороги (ч. 1 ст. 22 Закона об автомобильных дорогах). В обязательном порядке они должны быть оборудованы стоянками и местами остановки транспортных средств, а также подъездами, съездами и примыканиями в целях обеспечения доступа к ним с автомобильной дороги. При примыкании автомобильной дороги к другой автомобильной дороге подъезды и съезды должны быть оборудованы переходно-скоростными полосами и элементами обустройства автомобильной дороги в целях обеспечения безопасности дорожного движения (ч. 6 ст. 22 Закона об автомобильных дорогах).

При этом строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, ремонт и содержание подъездов, съездов и примыканий, стоянок и мест остановки транспортных средств, переходно-скоростных полос владелец объекта дорожного сервиса осуществляет самостоятельно (ч. 10 ст. 22 Закона об автомобильных дорогах).

И если стоянка для транспорта еще может принадлежать владельцу кафе или АЗК, то подъезды, съезды, примыкания и пр. являются неотъемлемой частью дороги. Таким образом, собственник АЗК (кафе или магазина) в установленном законодательством порядке обязан нести расходы по созданию, содержанию либо восстановлению не принадлежащего ему имущества.

Следовательно, их нужно признать экономически обоснованными и документально подтвержденными (ст. 252 НК РФ), т.е. уменьшающими налогооблагаемую прибыль владельца объекта дорожного сервиса.

Владельцу АЗК, не имеющему своего строительного подразделения, весьма затруднительно собственными силами выполнить ремонт стоянки, съезда либо сети дорожного освещения. Поэтому в большинстве случаев работы выполняются специализированными строительными организациями. При этом в предписании (протоколе совещания) либо ином документе, направленном владельцу АЗК, чаще всего сразу указывается подрядчик, которому поручается выполнение данных работ. Также в этом документе обычно говорится и о том, что принимать результат работ будет представитель Росавтодора (Федерального дорожного агентства), которому чаще всего и передаются в доверительное управление автомобильные дороги (ч. 1 ст. 15 Закона об автомобильных дорогах). На него, следовательно, возлагаются функции заказчика. А владелец объекта, стоящего у дороги, является «спонсором», который оплачивает необходимые работы.

Рассмотрим на примере порядок принятия к учету затрат по финансированию реконструкции сети дорожного освещения.

Пример 4 СвернутьПоказать

ООО «Альфа» является владельцем сети автозаправочных комплексов (АЗК), расположенных на магистральной дороге федерального значения. В соответствии с протоколом совещания в территориальном отделении Росавтодора организацию обязали произвести реконструкцию сети дорожного освещения на месте расположения одного из АЗК. Работы, согласно протоколу, поручено выполнить подрядной строительной организации.

Подрядчик представил смету, согласно которой затраты на реконструкцию сети дорожного освещения составили 3 540 000 руб., в том числе 540 000 руб. НДС.

Перечисление средств подрядчику в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» подлежит отражению записью:

Дебет 51 Кредит 60 – 3 540 000 руб.

Эти затраты должны быть признаны расходами ООО «Альфа», что отразится записями:

• Дебет 26 (44) Кредит 60 – 3 000 000 руб. – отражены расходы по финансированию реконструкции сети дорожного освещения;
• Дебет 19 Кредит 60 – 540 000 руб. – НДС по понесенным затратам;
• Дебет 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит 19 – 540 000 руб. – НДС по понесенным затратам принят к вычету.